Otázky ohledně koupě družstevního bytu

Stavební spoření, hypoteční, překlenovací a jiné úvěry, normy a předpisy

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod kolda55 27. 6. 2009 06:41

Dobrý den,

kupujeme s přítelkyní družstevní byt. Finance již máme zajištěné (úvěr ze stavebního spoření + něco naspořeno). byt kupujeme přes realitní kancelář. Byt jsme viděli líbí se nám, máme ještě domluvenou schůzku s předsedou družstva.
Jedná se o malé družstvo tří vchodů (čtyřpatrový dům) a dle slov prodávajícich a dle zjištění na katastru nevázne na domě žádná půjčka či dluh. Co mě ale nejvíc vadí, že nejde v nejbližší době zažádat o převod do osobního vlastnictví. Dle slov je to hlavně proto, že v domě bydlí především důchodci a ti to odmítají.
Chci se Vás zeptat na co hlavně si dát pozor při koupi a co všechno musím chtít za doklady abych věděl, že dům je opravdu OK a nebudu s muset bát nenadálého zvýšení nájmu apod. respektive chci si být jistý, že hospodaření družstva je OK. Ještě se chci zeptat zda se nejdříve skládá v realitce rezervace a nebo se nejdříve musí vyřídit ještě něco jiného a jaký je pak následující postup (podepsání smlouvy o převodu členských práv, uložení peněz,odeslání peněz a následné nastěhování - vše bude ve smlouvě ?).
Dá se člověk z družstevního bytu lehce vystěhovat ? Trošku se totiž bojím jít do této formy bydlení..Dám za něco 800 tis a přitom vlastně nemám svým způsobem byt jistý, protože není můj...

Díky moc za rady
kolda55
Návštěvník

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 27. 6. 2009 10:12

kolda55 píše: chtít za doklady abych věděl, že dům je opravdu OK a nebudu s muset bát nenadálého zvýšení nájmu apod. respektive chci si být jistý, že hospodaření družstva je OK.

Bez nahlédnutí do účetnictví družstva si nemůžeš být nikdy jist ničím. Jako základ bych zkusil aspoň "vymámit" z družstva jestli má nějaký úvěr / půjčku, ideálně písemně. Myslím ale, že není jejich povinnost takové potvrzení vydat. Navíc to, že dnes je družstvo OK neznamená, že za měsíc ho předseda (představenstvo) nezadluží (záleží na jejich pravomocích dle stanov).
kolda55 píše:Ještě se chci zeptat zda se nejdříve skládá v realitce rezervace a nebo se nejdříve musí vyřídit ještě něco jiného a jaký je pak následující postup (podepsání smlouvy o převodu členských práv, uložení peněz,odeslání peněz a následné nastěhování - vše bude ve smlouvě ?).

Já jsem kupoval družstevní byt od známých, takže to bylo jednoduché. Na obecním úřadě jsme za 2 x 30 Kč nechali ověřit podpisy na smlouvě o převodu členských práv, z ručky do ručky si předali prachy a bylo vyřízeno.
http://mobilforum.mobilmania.cz/moderat ... louva1.jpg
http://mobilforum.mobilmania.cz/moderat ... louva2.jpg
http://mobilforum.mobilmania.cz/moderat ... louva3.jpg
kolda55 píše:Dá se člověk z družstevního bytu lehce vystěhovat ? Trošku se totiž bojím jít do této formy bydlení..Dám za něco 800 tis a přitom vlastně nemám svým způsobem byt jistý, protože není můj...

Lehce nikoliv, ale teoreticky ano. Ano, byt není tvůj a tak můžeš být teoreticky vyloučen z družstva, pokud byt užíváš v rozporu se stanovami a pokud se zákon od předrevolučních dob nezměnil tak i v případě, že ho neužíváš (tehdy šlo o jakousi pojistku proti spekulantům. Členy družstva byli i tzv. nebydlící, kteří čekali, až bude nějaký byt k dispozici - typicky až se postaví. Pokud družstvo zjistilo, že někdo byt neužívá, mohlo ho z družstva vyloučit - stačilo mu pouze vyplatit družstevní podíl, což bylo jen pár desítek tisíc).
V rozporu se stanovami může být např. podnikání, pronajímání. Samozřejmě je to pouze se svolením soudu, který ho jen tak bezdůvodně nedá a s výplatou členského podílu (ten ovšem bude nejspíš pár desítek tisíc).
Pak je tu ještě jedna možnost - může se později objevit někdo s úplně stejnou smlouvou o převodu členských práv jen s o něco dřívějším datem. K převodu totiž dochází okamžikem podpisu smlouvy, družstvu se toto dává pouze na vědomí. Pak by byla tvoje smlouva neplatná a musel bys prachy vymáhat :( - Proto banky nerady půjčují na koupi družstevních bytů.

To že důchodci nechtějí převést byty do osobního vlastnictví se vůbec nedivím. První věc je právě ona jednoduchost převodu. U družstevního bytu opravdu stačí jen nechat si ověřit podpisy na obecním úřadě, nemusí se platit odhadce, neplatí se daň z převodu nemovitostí a ve smlouvě ani nemusí být uvedena částka za kolik se byt prodává. Řízení a provoz družstva je jednodušší a levnější (vlastní zkušenost - převáděli jsme družstevní byty do osobního vlastnictví).
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod kolda55 27. 6. 2009 10:35

Pak je tu ještě jedna možnost - může se později objevit někdo s úplně stejnou smlouvou o převodu členských práv jen s o něco dřívějším datem. K převodu totiž dochází okamžikem podpisu smlouvy, družstvu se toto dává pouze na vědomí. Pak by byla tvoje smlouva neplatná a musel bys prachy vymáhat


Tak toto moc nechápu....Tzn, že když budu mít sepsáno, že jsem členem družstva a uživatelem určité bytové jednotky, tak mi klidně může začít mávat před nosem ještě někdo jiný s potvrzením, že on je vlastně členem té bytové jednotky ? a díky toho, že smlovu uzavřel dříve tak budu muset byt vyklidit ?

Vůbec z toho co si mi napsal nemám moc dobrý pocit, je to vlastně hnus, někomu zaplatím XXXX tisíc korun a pokud budu chtít za ten byt získat aspoň tolik co jsem do něho dal tak ho musím vlastně znovu prodat s tím, že vůbec nevím zda za nějakou dobu nepůjde družstevní bydlení radikálně dolů...Vidím, že to už by bylo ideálnější bydlet v nájmu ale bohužel dnes již obce nepřidělují byty a nebo někomu dát cca 200 tis. za přenechání smlouvy k užívání bytu...
kolda55
Návštěvník

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 27. 6. 2009 10:44

Ten rozdíl je totiž v okamžiku převodu. Byty v osobním vlastnictví jsou zapsané v katastru nemovitostí a ke změně majitele dochází až okamžikem přepisu v katastru. Každý si tak může dohledat komu který byt patří (což má i svoje nevýhody - např. exekuce. V našem domě se na jednom bytě objevila exekuce asi 14 dní po převodu :( ).

Jenže nějaký centrální registr družstevních podílů neexistuje. K převodu dochází podpisem smlouvy (družstvu se dává pouze na vědomí), takže není možné zajistit, aby neexistovalo těch smluv více. Je to nevýhoda družstevního vlastnictví.

Zase to má jiné výhody. Pokud nemáš v daném bytě trvalé bydliště, tak nikdo (exekutor) nemá prakticky šanci zjistit, že ten byt máš. Družstvo se také může snáze vypořádat s problémovými "nájemníky" (stále jim může hrozit vyloučením z družstva) a jeho provoz je o něco efektivnější.
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod kolda55 27. 6. 2009 11:27

No to by mě zajímalo jak se pak bránit a po kom vymáhat škodu...

No to by mohl být celkem problém, důchodcům někdy stačí málo..Tzn. budu poslouchat hlasitěji hudbu, či třeba nezamknu vchod a důchodci jsou schopni hned dělat problém...
kolda55
Návštěvník

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 27. 6. 2009 12:01

kolda55 píše:No to by mě zajímalo jak se pak bránit a po kom vymáhat škodu...

No je to klasický podvod, takže soud s tím, kdo byt prodal a vymáhání škody rovněž, pokud ovšem ty prachy ještě bude mít.
Už se to i stalo (byla o tom reportáž někde v TV) a bylo to o to peprnější, že se zjistilo, že prodejce nebyl shledán zcela duševně zdráv, takže nakonec se nekonalo ani to soudní řízení pro podvod. Prachy už samozřejmě neměl.
kolda55 píše:No to by mohl být celkem problém, důchodcům někdy stačí málo..Tzn. budu poslouchat hlasitěji hudbu, či třeba nezamknu vchod a důchodci jsou schopni hned dělat problém...

Ano, s tím posloucháním hudby může být problém, záleží na stanovách. Samozřejmě je třeba vždy ono svolení soudu a ten ho kvůli nějaké blbosti nevydá, i když u dnešních soudů si člověk nemůže být jist ničím.
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod kolda55 27. 6. 2009 12:45

Děkuji ti moc za rady a za čas...
No rozhodování jestli jít do toho bytu nebo ne bude velmi těžké...

pokud by si si prosím Tě vzpoměl kde byla ta reportáž tak mi to pisni, díky...
kolda55
Návštěvník

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 27. 6. 2009 13:26

No bylo to v nějakém takovém "sebeobranném" pořadu, takže v úvahu přicházejí jedině Černé ovce a Občanské judo. Ovšem bylo to už dávno.

Nechtěl jsem tě zbytečně vyděsit. Ono dobře fungující družstvo je lepší než společenství vlastníků (bytů v osobním vlastnictví), právě proto, že má o něco širší možnosti jak se vypořádat s problémovými obyvateli (a třeba i neplatiči) a ta hrozba Damoklova meče v podobě vyloučení z družstva je přecejen o hodně silnější, než to, že budou muset uhradit to, co by museli platit stejně plus nějaké exekutorské náklady.

Já nejsem zrovna nadšen z toho, že se naše byty převáděly do osobního vlastnictví, znamená to pro nás jen náklady (jednorázové i trvalé) a do budoucna jen výhled na obstrukce. A to jsem se stal místopředsedou nově vzniklého společenství, takže mám možnost hodně vidět "dovnitř".

Zkus se tam někdy dopoledne ve všední den stavit a před domem si odchytit nějakého důchodce a trochu si s ním popovídat a uvidíš na čem jsi.
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod S474N 27. 6. 2009 13:41

PatrikChrz píše:Já jsem kupoval družstevní byt od známých, takže to bylo jednoduché. Na obecním úřadě jsme za 2 x 30 Kč nechali ověřit podpisy na smlouvě o převodu členských práv, z ručky do ručky si předali prachy a bylo vyřízeno.
http://mobilforum.mobilmania.cz/moderat ... louva1.jpg
http://mobilforum.mobilmania.cz/moderat ... louva2.jpg
http://mobilforum.mobilmania.cz/moderat ... louva3.jpg

No u tebe je alespon videt, ze predchozi majitel to nabyl jako dedictvi, takze preci jenom nejaka zaruka predchozi "cistoty" tam je. Samozrejme to neni 100%, ale alespon neco.
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
všude byl, všechno zná
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod mikicz 27. 6. 2009 14:00

kolda55: Dle slov je to hlavně proto, že v domě bydlí především důchodci a ti to odmítají.

tohle je blbost. podle zákona nemá družstvo možnost odmítnou převod do vlastnictví jenom proto, že někdo jiný nechce. Pokud je splacená anuita a všechny závazky člena vůči družstvu, pak družstvo musí byt na člena bezúplatně převést. To, že to družstva na členy všelijka zkoušejí je jiná věc, ale žádnuo oporu v zákoně to nemá. A kdyby to měli ve stanovách, pak jsou v rozporu se zákonem a tímto by byla patřičná část stanov neplatná.
it is not about the money. it is about sending a message
mikicz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod mikicz 27. 6. 2009 14:01

jinak družstvo ti na žádost (resp současnému členovi) musí vystavit přehled závazků, který bych dal jako přílohu smlouvy o převodu.
it is not about the money. it is about sending a message
mikicz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 27. 6. 2009 14:41

mikicz: pokud vím, tak to (povinnost převést byt z družstevního na osobní vlastnictví) platilo ale jen pokud družstevník požádal o převod do určitého data, pak už ta povinnost družstva padala a s převodem musela souhlasit nadpoloviční většina.
Ale teď jsem zaregistroval nějakou úpravu, ale nezkoumal jsem to blíž, tak nevím.
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod zadirr 28. 6. 2009 21:47

PatrikChrz píše:...výplatou členského podílu (ten ovšem bude nejspíš pár desítek tisíc)...

Jak to že tak málo? Myslel jsem si že když družstvo vlastní činžák v celkové hodnotě 10M a já vlastním 10% toho družstva, tak můj členský podíl je 1M, ne?
zadirr
Diskutér

Odeslat příspěvekod mikicz 28. 6. 2009 21:55

zadirr: ne. je to o dost složitější. V případě ukončení členství dostaneš vypořádací podíl, což třeba na mém 3+1 v tržní ceně když jsem ho převáděl do vlastnictví cca 600-700k bylo 22500Kč. Když družstvo vlastní činžák za 10M a dluží bankám 12M, tak máš -2M hodnotu družstva a tvůj podíl je -200k?
it is not about the money. it is about sending a message
mikicz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 28. 6. 2009 21:55

Ne, členský podíl je to, kolik byl vklad člena do družstva když se zakládalo a to byly obvykle jen desítky tisíc, aspoň pro družstva zakládaná před Listopadem.

Když to srovnám s akciovkou - máš akcii s nominální hodnotou 1000 Kč, ale její tržní hodnota může být třeba i milion :D.
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 2 návštevníků