Trpká zkušenost s M&M reality

[chameleon]

kopíruju z našeho webu... Budiž to pro ostatní varováním, vzniklou situaci samozřejmě hodláme řešit i nadále
Nekalé jednání společnosti M&M Reality aneb pozor na smlouvu o smlouvě budoucí

Rád bych tímto článkem chtěl upozornit všechny potenciální kupce nemovitostí a to především budoucí zákazníky realitní společnosti M&M. Jakmile je uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, realitní kancelář od kupujících dává ruce pryč. Samozřejmě až po zinkasování provize. Potom už nezáleží na tom, že prodávající smlouvu poruší a Vy jste nuceni od smlouvy odstoupit. Jednoduše nemáte ani nemovitost a ani zpátky peníze, které jste dali realitní kanceláři.

Vše je totiž ovlivněno bodem rezervační smlouvy:

(2.2) V případě, že Zprostředkovatel obstará pro Zájemce reálnou a možnou příležitost k uzavření Zprostředkovávané smlouvy mezi Zájemcem a Převodcem, je Zájemce povinen zaplatit Zprostředkovateli provizi uvedenou v Bodě V. (viz. strana č. 1) (dále jen „Provize“). Za zaplacení Provize Zájemcem se považuje i započtení částky ve výši odpovídající Provizi oproti Rezervační záloze.

Proto všem radím takovou smlouvu nepodepisovat nebo trvat na tom, aby v případě porušení Zprostředkované smlouvy (za což se považuje i smlouva o smlouvě budoucí nebo kterákoli jiná) prodávající stranou, musela realitní kancelář vrátit rezervační zálohu.

Celý náš příběh:

Naše peripetie s realitní společností M&M začaly v lednu roku 2013. Čekali jsme přírůstek do rodiny, a abychom si už nemuseli shánět jiný a větší pronájem, rozhodli jsme se koupit si bydlení vlastní. V té době jsme si s manželkou všimli rodinného domu v obci Bučovice, jehož cena byla 1 400000,- Kč. Nabízený byl pobočkou M&M v Kroměříži, kterou vede pan Bystroň. Dům v té době vlastnila společnost CK Finance.

Dům jsme si byli s manželkou 2x prohlédnout a byť byl lehce vybydlený, jelikož si původní majitelé odvezli před exekucí, co mohli, tak se nám líbil hlavně, co se rozlohy týče. Po druhé prohlídce jsme domluvili schůzku, kde měla být podepsána rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí.

Ale ejhle, v den, kdy jsme měli jet podepsat smlouvy do Kroměříže, jsem z náhledu do katastru nemovitostí zjistil, že na domu je nově započaté řízení týkající se zástavního práva od Finančního úřadu. Vlastník domu totiž zapomněl zaplatit daň z převodu nemovitosti. To bylo první varování, abychom od domu dali ruce pryč. Bohužel při hovoru s realitní kanceláří M&M jsme byli ujištěni, že podobné věci se stávají a že to rozhodně není problém. Vše mělo být ošetřeno ve smlouvě.

Dojeli jsme tedy do Kroměříže a smlouva byla upravena tak, aby:


částka, která jde do advokátní úschovy, mohla být použita na vyplacení zástavního práva s tím, že zbytek dluhu vůči Finančnímu úřadu uhradí prodávající ze svých zdrojů
daň z převodu nemovitosti, kterou jsme původně měli platit my, zaplatí prodávající (na to totiž měly být peníze z úschovy původně určeny)



Tyto body jsou ve smlouvě nestandardní. Nyní už to víme. Nicméně byli jsme opakovaně panem Bystroněm z M&M ujištěni, že s tím nebude žádný problém. Prý s CK Finance běžně obchoduje a vždy šlo vše hladce. Bláhově jsme uvěřili a začaly běžet 2 měsíce určené smlouvou o smlouvě budoucí pro finalizaci celé transakce.

Po podpisu smlouvy jsme si začali vyřizovat hypotéční úvěr. Vše jsme dotáhli do stavu, že se čekalo pouze na to, až prodávající smaže dluh u Finančního úřadu. No ano, nedočkali jsme se… Zoufalé volání do realitní kanceláře, že s koupí nemovitosti se stále nic neděje vyznělo vždy do ztracena. Oni své peníze měli, tak už neměli důvod se starat.

Prodávající strana nebyla schopna dluh uhradit a když se blížily 2 měsíce od podepsání smlouvy, tak nám náš známý advokát vypracoval dodatek smlouvy, který platnost celé smlouvy prodlužoval o další měsíc. Samozřejmě k uhrazení dluhu prodávající stranou nedošlo a tak jsme smlouvu o smlouvě budoucí vypověděli.

Následně jsme vyzvali jak realitní kancelář, tak prodávajícího k vrácení dlužných částek. Prodávající nám sdělil, že považuje vypovězení smlouvy za neodůvodněné a neuznává jej. Realitní kancelář nám následně oznámila, že oni udělali vše, k čemu se zavázali a peníze nám také nevrátí.

Po několika dopisech s prodávajícím podal náš právník žalobu na prodávající stranu. Soudní spor jsme 10. 12. 2013 vyhráli a máme právo na vrácení peněz, které nám dluží prodávající strana. Ta se samozřejmě k ničemu nemá a v průběhu ledna jsme byli nuceni zahájit exekuční řízení v této věci.

S výsledkem soudního řízení jsme samozřejmě obeznámili i realitní kancelář M&M. A jak jinak než marně. Opět nám s odvoláním na bod rezervační smlouvy 2.2 oznámili, že peníze jsou jejich a vracet je nebudou. Proto se prosím vyhněte realitní kanceláři M&M obloukem. Nebo minimálně trvejte na změně rezervační smlouvy. V opačném případě totiž budete o několik desítek či stovek tisíc lehčí a navíc nebudete mít ani vysněnou nemovitost.

David Rohlík

[hongmi]

Nespamuj. viewtopic.php?p=9970619#p9970619

[chameleon]

Na pauzu jsem to dala, protože jsem tam dřív chodil. Sem mi to zase přišlo vhodnější. Pokud to někomu vadí, smažu. Žádný problém

[astrapa]

Zajímavá zkušenost. Zajímalo by mě, jestli je vždy nutné podepisovat s RK rezervační smlouvu, nebo se bez toho lze obejít. Mně jako kupujícího přece zajímá výsledek (koupě nemovitosti a převod vlastnického práva v KN), pak nebudu mít problém se zaplacením odměny (provize). Za druhé by mě zajímalo, co je to za módu chtít provizi po kupujícím (analogicky nájemníkovi), ale to je na jinou diskusi... Provizi přece vždy vyplácí ten, kdo dostává peníze, kdo mi sežene zákazníka, tomu vyplatím provizi, od kdy platí provizi zákazník?

[xtonda]

Jo, je to sviňárna a RK to běžně dělají, oni chtějí provizi v okamžiku, kdy projevím "předběžný vážný zájem", tedy dřív, než si mohu nemovitost nechat prověřit odborníkem, nejsou dojednány detaily smlouvy, může se objevit spousta háčků jako v popsaném případě, teprve se jedná o hypotéce a z koupě může velice snadno sejít. V této fázi bych považoval za přiměřený poplatek v řádu jednotek tisíc za to, že RK nemovitost přestane dále nabízet a pracuje na realizaci prodeje, platit v této fázi provizi prostřednictvím rezervačního poplatku (některé RK si údajně účtují a 10% ceny) je naprosto nehorázné a nepřijatelné.

[hongmi]

RK si standardne od kupujiciho berou zalohu, ktera je rovna jejich provizi, kupujici si za to muze sam, kdyz nedokaze nemovitost koupit bez asistence RK.

[astrapa]

Ne vždy je to možné, v mé lokalitě, kde nyní hledám, snad všechny byty jsou prodávány přes RK I inzeráty v místních novinách a na nástěnkách, které se tváří jako soukromé, jsou ve skutečnosti od makléře. Rozvěsili jsme v pár vchodech letáčky, ozvali se nám makléři
Druhý problém je, že majitel bytu může mít s RK exkluzivní smlouvu pod sankcemi a obejít RK není jednoduché.
Třetí důvod - myslím, že pokud RK dělá svou práci odborně, nikdo nemá problém zaplatit odměnu, advokátovi/notáři přece za úschovu taky zaplatíš (a že při těchto transakcích s neznámým člověkem se úschova čertovsky vyplatí...).

[hongmi]

Tak to pak holt musis RK zaplatit za odvedenou praci i kdyz z koupe sejde.

[astrapa]

Ale to právě záleží na podmínkách té RK, většina je tak zoufalých (obchody v mém okrese docela stojí), že přistoupí i na úpravu smluvních podmínek. Problém je, že kdysi se takto nastavila pravidla a každý, kdo dnes začíná podnikat v oboru RK ta pravidla přebírá, aniž by nad nimi přemýšlel (přejímá "průmyslový standard").

[xtonda]

Ano, slušná RK poskytne servis, který má určitou hodnotu, a neměl bych problém zaplatit přiměřenou provizi, pokud se prodej úspěšně realizuje.

Chtít provizi v podstatě v prvním kroku kdy RK prakticky ještě nic neudělala je nehoráznost, to pak spousta RK funguje způsobem, že v rámci rezervace shrábne provizi, tím má vyděláno a dál se nic neděje. Kupující potřebuje bydlet, takže po nějakém čase vyměkne a cukne, RK zůstane provize za nic a se stejnou nemovitostí se jede dál.

Ale zdá se že to není tak striktní, kolega kupoval byt a taky se mu rezervační poplatek skoro 100 tis. nelíbil a nakonec to srazil asi na deset.

[astrapa]

Já právě s jednou RK vyjednávám, že místo rezervačního poplatku složím zálohu na kupní cenu, tak uvidím, co z nich vyleze za odpověď. Byt prodává už rok, tak by měla být ráda, že má konečně kupce.

-- 14. 2. 2014 10:23 --

M&M je mmreality.cz?

[Jack111]

Podepisovat rezervační smlouvu je hodně velká chyba. Ve 100% případů, které jsem viděl, při podpisu rezervační smlouvy nebyla k dispozici k nahlédnutí již odsouhlasená kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí. Jak se pak někdo se zdravým rozumem může zavázat k tomu, že někdy něco podepíše, když neví co to bude? Ne ne a ne. Ani zálohu na kupní cenu. Hned podepisovat smlouvu o smlouvě budoucí a nebo kupní smlouvu. Nic jiného vás přece nezajímá.
Také trvat na tom, aby provize byla vyplacena až úplně na konci. Jinak bude hrozit, že dostanou peníze a prodej je přestane zajímat.

[xtonda]

Jack111, přesně tak. Za přiměřené považuji maximálně zaplatit za rezervaci jednotky tisíc za to, že mi nemovitost zarezervují a nebudou ji dále nabízet po dobu než se vyjedná smlouva, vyřídí hypotéka, prověří technický stav atd. Platit rovnou provizi v této v podstatě ranné fázi jednání je nesmysl.

[astrapa]

Ještě bych to rozdělil: v žádané lokalitě, kde se zájemci o byty perou, dává rezervační poplatek ekonomický smysl. Ale v případě ležáků, které RK nemůže prodat rok, rezervační poplatek smysl nedává.

Pak bych ještě nemluvil o provizi, ale o odměně za služby (u solidní RK očekávám, že prověří právní a technický stav nemovitosti a zajistí papírování, ideálně vyřídí i tu hypošku - provizi pak dává banka). Jeden agent mi takový postup nabídl, funguje jako realitní makléř, hypoteční makléř a pojišťovák, takže nabízí komplexní službu.

[Jack111]

xtonda: V řádu jednotek tisíc a ještě by částka musela být v každém případě vratná, pokud by k podpisu kupní smlouvy nedošlo. A tím to ztrácí docela smysl

astrapa: Ani v žádané ani v nežádané. Neznám smlouvy RK s prodávajícím, ale domnívám se, že je to snad prodávající, který rozhodne, komu nemovitost prodá. Při prodeji bez RK se nepodepisuje žádná rezervační smlouva nebo zákaz dalšího nabízení a už vůbec se za to neplatí. RK si může nabízet jak chce.