Hypotéka splacená z pronájmu - reálné nebo ne?

[Kocmeister]

Bigboban: Už to asi trochu chápu. Ty vycházíš ve svých výpočtech z velkého panelového sídliště na okraji. Asi právě to zmiňované JM. Na rovinu, ano možná, že se štěstím případně přes známost se dá sehnat panelový byt 3+1 v Praze za 2 mil. Mezi mými známými jsou 2 takové rodiny, který se to povedlo. Jednomu přesně za 2 mil Bohnice (brr depresivní místo). Druhým asi 2,2 mil. ze známosti na Proseku.

Bohužel se jedná o imho nízký standard života. Ty byty vypadají šeredně, je potřeba udělat drahá rekonstrukce a i potom to nebude žádná sláva co se týče dispozice. Prostě velký panelák. Život bych tam s dětmi strávit nechtěl. Pokoje nudle kam se nic nevleze. Nicmoc společné prostory. Okolí ošklivé. Depka. Je to opravdu bydlení pro nejnižší příjmové skupiny, které si mohou dovolit hypotéku. Toť můj názor. JM je dost hrozné místo (nic ve zlém) Za cokoliv byť jen trochu rozumného v Praze prostě ty 3,5 míče a víc prostě dáš. Tedy ať už starší cihlový byt v dobrém stavu s dobrými prostorovými dispozicemi (rozuměj lepší než panel) nebo novostavba. A to se bavíme spíše o 2+1 než 3+1. Spíše počítám více peněz. Třeba ty astrapou zmiňované 4mil. Dlouhodobě se o to zajímám.

[bigboban]

No já jsem byt sháněl a prolezl jsem X prohlídek a znám ceny. A především znám rozdíl ceny inzerované a skutečně realizované. A za 2,5M jde koupit 3+1 už ve vcelku dovolím si říct luxusně opraveném paneláku ve standardu převyšujícím novostavbu. O dispozici se bavit asi nemá smysl nechápu s čím porovnáváš. S novostavbou kde je dispozice ještě horší? Nenbo se 120m bytem na Vinohradech za 4x takovou cenu? Je vidět že nemáš ještě tu životní zkušenost, ale zodpovědně můžu říct že pokud jde o Prahu tak není lepší místo pro život než sídliště na kraji Prahy.

Mimochodem odbočujem od tématu ale nevím co někdo na cihle furt vidí. Ten chlad, vysoké náklady na teplo, vlhkost? V rámci Prahy je bydlení ve slušeném paneláku to nejkvalitnější bydlení co je. Samozřejmě nelze porovnávat s RD na kerý dneska ale v Praze nevydělá téměř nikdo.

Mimochodem ty prohlídky jsem dělal v rámci Modřan, Lhotky a okolí kde jsou nejdražší byty v panelu v Praze a to zjevně z toho důvodu že jde o nejkvalitnější lokalitu. Kdybych bral horší standard jako Stodůlky tak jsem ještě níž.

[astrapa]

Pořád ale není vhodné takový byt kupovat na pronájem - při kupní ceně 2,5 mil. Kč - 85% hypo, 30 let, je splátka 9000 Kč. Plus pevné poplatky a jiné náklady, rekonstrukce, nutné opravy, občas neobsazenost bytu. Kolik může být holé nájemné v takovém bytě? 9-10 tisíc Kč?

Samozřejmě, pokud je tvůj investiční záměr koupit byt a nechat si hypo splatit nájemníkem a za 20-30 let byt prodat, tak to je něco jiného, to asi smysl má. (Jiná otázka je, jakou budou mít byty v paneláku na sídlišti hodnotu za těch 20-30 let, tohle já třeba vůbec nevím. A ví to někdo? To aby člověk byl demograf, sociolog a stavební inženýr v jednom.)

Pokud ale byt kupuju s tím, že už teď chci mít aspoň skromný čistý zisk z holého nájemného, tak se za žádných okolností nevyplatí v Praze na 50-100% hypo byt kupovat.

Ale pokud má někdo jiné zkušenosti, nejlépe osobní, tak si je rád přečtu Mám známého, který se zaměřuje na garsonky okolo stanice metra, kupuje je za 1-1,5 mil. Kč, ale většinu času tráví jejich hledáním, protože jde o nedostatkové zboží a hned jsou pryč. Ale ani on nemá žádný čistý zisk, ale ani žádnou ztrátu (pokud byt hned obsadí a nemusí ho moc opravovat).

[Kocmeister]

Bigboban: dobře nebudeme to řešit. Máš úplně opačný názor. Já si myslím, že je naopak panelové sídliště nejhorší možné bydlení a nešel bych tam ani za nic (po životních zkušenostech).

Co se týče toho jestli je byt na hypotéku investice s dobrým zhodnocením. Asi pokud se o to člověk zajímá a ví co od toho chce, proč ne. Podle mě jsou jednodušší způsoby. Zd ena fóru ne moc oblíbené, třeba ty akcie, dividendy různé jiné spekulace na fin. trhu. Ale opět se to chce zajímat a být zapálený. Každému co jeho jest.

[bigboban]

Dobře taky ukončuji subjektivní hodnocení sídliště. Ale ještě si dovolím zopakovat naprosto objektivní argumenty proč je panelák nejlepší bydlení právě na desítky let dopředu:

• Panelák s hodně byty a patry má nejlepší poměr spotřebovaného tepla na podlahovou plochu bytu. To platí obecně pro jakýkoliv zateplený bytový dům ze železobetonu ale paneláky vítezí právě proto že mají často hodně pater a hodně dlouhé bloky vchodů. Až bude za 20 let teplo ještě mnohem dražší je to velké plus. Např. náš panelák zateplený před cca 6 lety má spotřebu tepla na úrovni přelomu tepeplného štítku A-B, tedy téměř pasivní budova.
• Na panelák lze bez problémů dát na střechu v budoucnu solární panely na ohřev vody a vytápění.
• Železobeton je mnohonásobně stabilnější konstrukce než cihla. Na cihlák přijde voda a jde to k zemi, paneláky byly při povodni pod vodou i do prvního patra a nenadělalo to na konstrukci sebemenší škody. Mám příklady které rád uvádím - Chanov, Luník IX a Pripjať (Černobyl). Tam jsou paneláky možná už desítky let opuštěné bez údržby, zatéká do nich, sněží, mrzne. A stojí jak přibité. Cihlák by šel k zemi do několika let.
• Fixní náklady se rozpočtou do více lidí. Lepší kupovat výtah v 12 patrovém paneláku než víceméně ten samý a stejně drahý v 5 patrové (dnes) novostavbě. Ale za 30 let bude potřeba dát výtah (znovu) do toho paneláku stejně jako do dnešní novostavby.
• Minimálně proti centru násobně lepší možnost parkování. Exceluje tady už jednou zmiňovaná Lhotka+Modřany a okolí kde je parkování spousta protože sídliště vznikalo kolem roku 1990 a to už se stavělo velkoryse.
• Modernější sídliště mají všude kolektory. Do budoucna téměř nulová šance nějakých výkopů.
• Atd..

Dalo by se toho najít víc. Ale čistě selsky-technickým rozumem bude panelák za 30 let nejlevnější typ bydlení v republice s kvalitou naprosto srovnatelnou s dnešní novostavbou (za 30 let se rozdíl naprosto setře). Už dnes vidím kvalitnější paneláky než rok starou odfláklou novostavbu.

Takže ano, kdybych měl naprosto logicky vybírat byt jako investici koupím panel u lesa v Modřanech. Před rokem jsem mohl mít za 2,1M 80m 3+1 s obrovskou chodbou, čtvercové pokoje, čtvercová kuchyň, obrovský balkon, místa na parkování spousta, jedna strana oken do lesa, druhá strana kouká do vnitrobloku na školku. No nekup to.

[ondrej190]

Proti gustu....ale ze svech zkusenosti bych taky rekl,ze sidliste je levnejsi opravnene.
A vysoky 12ti patrovy panelak se stovkama bytu ve me vzbuzuje tisen.Infrastruktura sidliste,dojem ze sidliste ,to co rikaji lidi po desitkach let na sidlisti a perspektiva taky mluvi proti ale-kdyz jsem si koupil svuj prvni byt (v panelu),jak jsem na nej taky byl pysnej.Proste ne kazdy podedi penize nebo vydelava 50,i kdyz se snazi,tak proc se za to stydet.
Tak preju ,at se na sidlisti libi i za 20-30 let ,a nemyslim to ironicky.

[bigboban]

Paradox je že na tom úplně stejným sídlišti napasují mezi stávající paneláky developeři novostavbu a rázem je z toho "exkluzivní lokalita", "spousta zeleně", atd atd. Akorát ta novostavba stojí za metr 2x a víckrát tolik jak ten panel a kolikrát je to i na počet bytů úplně stejný mega-barák.

Jinak náš dům má 3x12 pater a celkem cca 100 bytů. Nepřijde mi to nijak moc. Pokud budu sčítat vchody tak se dopočítám ke stovkám bytů jak na jižním městě tak na Vinohradech v cihle kde je bez mezery klidně 50 vchodů vedle sebe.

Tak kde je sakra ten rozdíl nebo mínus pro panelák (proti jinému bytovému domu)?

Mimochodem v Modřanech ale i všude jinde je kupa paneláků o pár patrech, viz např. toto: https://www.google.com/maps/place/Levsk ... fd!6m1!1e1

takže jaképak stovky bytů?

[Jack111]

Ale čistě selsky-technickým rozumem bude panelák za 30 let nejlevnější typ bydlení v republice

Bohužel 100% souhlas a je to možná hlavní důvod, proč bych nekoupil a nebydlel na panelovém sídlišti. Nejlevnější bydlení totiž přitahuje nejchudší obyvatele. Pomalu, plíživě...přitahuje...

[bigboban]

Já bych to tak černě neviděl (doslova). Nejlevnější ano ale v rámci Prahy ne republiky. Tedy hnědočeši a podobná svoloč se nebude stahovat na sídliště do Prahy kde bude bydlení furt X-krát dražší než někde v pohraničí. Spíše bych to viděl že to zůstane jako to už je, na sídlištích bude směska seniorů a mladých rodin. A zatím v tom není sebemenší problém.

[outlier]

Spíš tam budou imigranti, kteří přijeli za prací. Ale mimo Prahu, kde je ještě větší převis nabídky nad poptávkou, je tohle už docela vidět, jak se pomalu obyvatelstvo paneláků, zejména těch starších, proměňuje...

[Kocmeister]

S těmi imigranty je to celkem trefa, ale to se samozřejmě nemusí týkat jen paneláků, stejně tak dobře to může nastat třeba na Vinohradech. Vemte si třeba sídliště Hůrka na Praze 5. Je to vysloveně ruská čtvrť. Asi největší ruská enkláva v Praze. Člověk se ani nenadál a nejednou všichni kolem mluví rusky. Neberu to nijak negativně, jsou to v případě Rusů většinou slušní a vzdělaní lidé. Ale tyhle věci se dějou.

[S474N]

Jenom mensi technicka otazka - jak jste na tom s realnou teplotou bytu uvnitr panelaku? Zrovna jsem stravil vikend u znameho v Praze v panelaku - pres noc teploty 29 stupnu uvnitr, pres den vsechno zatazene a teplota pres 30 stupnu a nedalo se ani vetrat.

[saabik]

Satan: ale tady se řeší levný bydlení. Ne komfortní:). To nikoho nezajímá:)

[ondrej190]

Kdyz muzes v panelaku vyvetrat na dve strany=profouknout,a jeste je treba zatepleny (tedy izolovany)dum,je to ok.
Jinak si potrpis o kousek vic nez v cihle.

[PatrikChrz]

Jenom mensi technicka otazka - jak jste na tom s realnou teplotou bytu uvnitr panelaku? Zrovna jsem stravil vikend u znameho v Praze v panelaku - pres noc teploty 29 stupnu uvnitr, pres den vsechno zatazene a teplota pres 30 stupnu a nedalo se ani vetrat.

Bohužel . Mám to stejně. Hodně záleží na poloze bytu. Já mám západ (možná jihozápad, nevím přesně) a jak to tam večer pere, tak je to děs. Kdybych si mohl vybírat, bral bych výhod, nebo jihovýchod.
Hodně ale udělá, že celou plochu oken mám za zaskleným balkonem, chci si tam dát nějaké veknovní žaluzie, ale ještě jsem se k tomu nedostal.