Jistina a uroky - prevedeni hypoteky do jine banky

Stavební spoření, hypoteční, překlenovací a jiné úvěry, normy a předpisy

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod jjhanzlik 18. 1. 2015 13:38

Co kdyz budu mit treba fixaci urokove sazby na 3 roky a po 3 letech se rozhodnu prevest hypoteku do jine banky?
Ty 3 roky jsem splacel kazdy mesic uroky z CELE pujcene castky a trochu z jistiny, ze?
Kazdy mesic se podil uroku na mesicni splatce snizuje a podil jistiny na mesicni splatce zvysuje...

Dejme tomu, ze jsem mnel hypoteku na 30 let a za ty 3 roky jsem splatil z jistiny jen 5% a prevedu hypoteku do jine banky... Tedy prvni bance jsem zaplatil podstatne vic uroku nez jsem mnel zaplatit, jelikoz jsem u ni nemnel hypoteku celych 30 let, ale jen 3 roky...

Kdyz budu takhle prevadet hypoteku vzdy do jine banky kazde 3 roky, tak ji nesplatim ani do smrti... V kazde bance zaplatim strasne moc na urocich, ale z jistiny vzdy jen trochu, treba ty 5%, tedy za 30 let budu mit splacenych jen 50% z jistiny...

Nebo je to tak, ze banka mi za ty 3 roky vypocte kolik jsem splatil a kolik mnela na mne vydelat na urocich za to, ze mi pujcila castku na 3 roky a ne na 30 let?

Tedy za 30 let (pripadne i drive...) muzu hypoteku splatit i kdyz ji budu kazde 3 roky prevadet do jine banky?

Predpokladam, ze neplatim nikdy po 3 letech zadnou pokutu bance, ze ktere hypoteku prevadim...
Naposledy upravil jjhanzlik dne 18. 1. 2015 15:40, celkově upraveno 3
jjhanzlik
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod czhunter 18. 1. 2015 14:21

B ) je zhruba správně.


PS: Doufám, že jsi Maďar nebo Bulhar, protože jestli takhle píše Čech, tak potěš koště.
czhunter
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod jjhanzlik 18. 1. 2015 15:35

No uz nejakou dobu neziju v CR a vubec cestinu nepouzivam, spis jine jazyky...
jjhanzlik
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod fremantle 18. 1. 2015 15:41

Myslím, že na pochopení problematiky si stačí přečíst nějakou literaturu o základech finanční matematiky, co je a jak se vypočítá anuita (pravda, hypoteční úvěr lze splácet i degresivně, nebo progresivně, ale většina je splácena anuitně), poměr úroku a úmoru ve splátce. Každopádně u refinancované hypotéky můžeš mít klidně všechny parametry úplně jiné, než u původního úvěru (délku splácení, fixaci, úrokovou sazbu a zcela určitě zbývající jistinu) a celkem rozšířený mýtus je, že se splácí "hodně úroku a trochu jistiny" - všechno záleží jen na úrokové sazbě a délce splácení...
fremantle
Inventář

Odeslat příspěvekod swisst 18. 1. 2015 18:24

Není nutno trápit se finanční matematikou.
Pokud budu každé tři roky měnit banku a uzavírat smlouvu na dalších 30 let, pak přirozně úvěr nesplatím nikdy. Jednoduše proto, že si budu sám oddalovat splacení. Když to udělám desetkrát, tak uplyne 30 let a uzavřu smlouvu na dalších 30 let...

Ale je možné při změně banky zvolit jinou dobu splatnosti. Nové doba splatnosti může být víceméně libovolná. Pokud například při první změně zvolím dobu splatnosti 27 let, při další 24 let atd., bude úvěr za 30 let splacený.
swisst
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod avathar 18. 1. 2015 19:39

No hlavně můžeš každé 3 roky smaznout část jistiny...
avathar
Diskutér

Odeslat příspěvekod paty07 18. 1. 2015 22:15

Taky si můžeš dát, že za těch 30 let je deadline, tak po třech letech už budeš uzavírat jenom na 27.....
paty07
Diskutér

Odeslat příspěvekod myšpulín 18. 1. 2015 22:26

Ono to vypadá hrozně hypotéka na 30 let ale není to podmínka, při každém fixu to v podstatě refinancuješ i když neměníš banku. Klidně to můžeš i zkrátit nebo splatit víc. Já to stáhl na 10 let.
myšpulín
Diskutér

Odeslat příspěvekod czhunter 18. 1. 2015 23:55

paty07 píše:Taky si můžeš dát, že za těch 30 let je deadline, tak po třech letech už budeš uzavírat jenom na 27.....

Já to tedy takto automaticky pochopil, i když to není explicitně napsáno.

Ono by to "donekonečna" asi nešlo, předpokládám, že většina bank má nějakou minimální částku, na kterou si lze sjednat hypotéku, takže si třeba nejde vzít na 30 let hypo na 6,50 ,-
czhunter
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod fremantle 19. 1. 2015 00:47

Tak pokud refinancuje, tak uzavírá s jinou bankou úplně novou smlouvu, kde si může dojednat cokoliv - pokud ji chce po uplynutí fixace opět na 30 let, tak proč by to nešlo (i když to nedává smysl)... Některé banky umožnňují hypoteční úvěr splácet až 40 let, ale hlavně jsou pak typicky délkou trvání omezené do určitého věku žadatele (v případě více žadatelů toho mladšího), většina bank má do 70 let věku, některé do 65, takže čtyřicátník už na délku splatnosti 30 let ani dosáhnout nemusí a pak samozřejmě na tu minimální částku, zpravidla od 200-300 tisíc Kč.

Jinak ono je na zvážení jestli si vůbec brát tak dlouhou hypotéku, u hypoték s dobou splatnosti nad 20 let se už jen drasticky mění poměr úmoru k úmoru na úkor splácení jistiny a nemá to nějak závratný vliv na anuitní splátku (u takové průměrné hypotéky je rozdíl v měsiční splátce na 20 let jen asi o 20 % vyšší, než u hypotéky na 30 let - v prvních měsících splácení tedy zejména na úkor méně ubývající jistiny)...
fremantle
Inventář

Odeslat příspěvekod Tomáš Marný 19. 1. 2015 07:16

fremantle píše:celkem rozšířený mýtus je, že se splácí "hodně úroku a trochu jistiny" - všechno záleží jen na úrokové sazbě a délce splácení...

No on ten mýtus nedávno napsala i jistá (pa)redaktorka na Měšci, absolventka VŠE. Což asi dost vypovídá o úrovni současného (nejen) vysokého školství.
SZ přijímám pouze od lidí s IQ vyšším, než mám sám ;-).
Tomáš Marný
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod jjhanzlik 19. 1. 2015 10:09

OK, uz jsem to pochopil.
Kdyz budu prevadet hypo do druhe banky, tak mi prvni banka aktualni umor vypocte s uroky, ktere vznikli za 3 roky a ne za 30 let. To bych potom pri mem planu prevadet hypo kazde 3 roky do jine banky hypo skutecne nesplatil ani do smrti... ;-)

Tedy je vyhodny mit fixaci na 3 roky a po 3 letech vzdy najit banku, ktera nabidne momentalne nejnizsi urok a takhle to delat po dobu 30 let...
Porad predpokladam, ze prvni banka mi neda zadnou pokutu za to, ze prevadim hypo jinam...
Je mozne ty banky kazde 3 roky stridat, treba CSOB -> KB -> CS -> CSOB -> KB -> CS, podle toho, kdo momentalne nabizi nejnizsi urok... :-)

Kdyby bylo v CR euro, byly by urokove sazby jeste nizsi... ale i ted, kdyz koruna posledni dva roky oslabuje vuci ostatnim menam, si myslim, ze v budoucnu budou uroky a inflace klesat resp. budou vice mene konstatni , takze se vyplati mit fixaci na 3 roky a pak bud zustat u prvni banky nebo prevest hypo jinam, podle toho, kdo nabidne lepsi urok...

Zlate casy bank, co se tyce hypotek, uz jsou v kazdem pripade pryc... Kdyz byli uroky mezi 5% a 10%...
I dnes se ale najdou tisice hloupych lidi, kteri neprevedou hypo jinam ani nesmlouvaji se svou bankou a maji urok 3%, 4%, 5% nebo i vic a zustanou u stejny banky se stejnym urokem po dobu 30 let ...
Pro banky to jsou dojne kravy a banky tyhle klienty miluji... Stejne jako ty, co si pujcujou na kreditni karty s urokem 23% a vic...
jjhanzlik
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod fremantle 19. 1. 2015 10:38

Tak pokud myslíš, že je nějak významně výhodné každé 3 roky platit nový odhad (pokud ta banka, k níž refinancuješ nebude akceptovat původní, přičemž některé přijmou třeba nejvýše 5 let starý) a vklad zástavního práva nové banky do katastru, tak budiž... Abys nakonec neměl vyšší administrativní náklady než by byla úroková sazba třeba o 0,1 p.b. nižší, než ti nabídne původní banka. Ono v současnosti se dá poměrně slušně vyjednat si dobré podmínky u původní banky, konkurence je velká - ale samozřejmě to závisí i na kliošově iniciativě, někomu může vyhovovat, že má u stejné banky třeba i účet, nechce si zasílat výplatu jinam a pod. - ale to je jejich boj, jestli nazývat kvůli tomu někomu hlupákem...

Zase mě udivuje tvá jistota, že takhle dopředu víš, jak se zrovna o 3 roky budou úrokové sazby pohybovat. Osobně bych na to nesázel, pokud si můžu nyní hypotéku sjednat se slušnou úrokovou sazbou kolem 2 % p.a.

jjhanzlik píše:I dnes se ale najdou tisice hloupych lidi, kteri neprevedou hypo jinam ani nesmlouvaji se svou bankou a maji urok 3%, 4%, 5% nebo i vic a zustanou u stejny banky se stejnym urokem po dobu 30 let ...


A ti, co nepřevedou hypotéku jinam, protože jsou nyní někde uprostřed období fixace jsou megahlupáci (a některé banky mají sankce za předčasné splacení celkem ostré)... :oboze
Odhlédnouc od toho, že po skončení fixace ti banka nabídne úrokovou sazbu nějakou jinou, takže určitě 30 let "stejný úrok" nemají...
fremantle
Inventář

Odeslat příspěvekod Tomáš Marný 19. 1. 2015 10:47

Kromě odhadu zaplatíš ještě poplateček na katastr, a to hned 2x - za zřízení nového a zrušení stávajícího zástavního práva, takže spolu s poplatečkem za odhad se ti to každé 3 roky na 99,99% nevyplatí.
SZ přijímám pouze od lidí s IQ vyšším, než mám sám ;-).
Tomáš Marný
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod czhunter 19. 1. 2015 12:35

Nebo můžeš jít na float sazbu a nebudeš muset řešit XY leté fixy.

(za celou historii hypoték v ČR zatím platí, že float byl nakonec vždy výhodnější)
czhunter
Mírně pokročilý

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků