Teorie hypotéky, aneb trocha finanční matematiky

[xtonda]

Ad 1) - k tomu dojde automaticky když dojde k přidělení CČ v rámci daného spoření. Pokud dojde k přidělení CČ a získání řádného úvěru z SS dříve na jiném spoření, tak by to asi šlo, i když nedává smysl aby někdo měl překlenovák v jedné SS a jinde při tom spoření v pokročilejší fázi.

Ad 2 - 4) ano

Je otázka jestli SS umožní splatit překlenovák a dál pokračovat ve spoření. Pokud by s tím šlo i zrušení spoření, tak to znamená i vrácení podpor, takže by ten nový úvěr musel být o dost výhodnější.

Každopádně nechápu proč spoříš tak málo, lepší by bylo spořit těch 20 000 Kš pro získání max podpory na SS a taky to o něco přiblíží termín přidělení cílové částky a tedy překlopní úvěru na řádný s lepší sazbou.

[vrtadlo1]

astrapa:
0) Čili opakované refinancování překlenováku překlenovákem je asi nesmyslné, i kdyby úrok u nového PÚ byl nižší?
1) úvěrem ze SS (bude-li úrok nižší, což asi bude)
2) hypotékou
3) spotřebitelským úvěrem (nepravděpodobné, musel by úrok být nižší)
4) splacení vlastními penězi

Vezmu to popořadě:
0) ano, je to skoro vždy nesmysl. Nejde o tu částku, že je pořád stejná. Horší je, že musíte založit nové stavebko a tam začíná běžet od nuly hodnotící číslo, které je nutné pro přidělení řádného úvěru. Viz
http://www.stavebky.cz/hodnotici-cislo/
1) vyplatilo by se, ale musíte mít nějaké stavebko, které splní parametry na přidělení úvěru, tedy opět dostatečné hodnotící číslo. Když to bude u někoho z příbuzných, použít se to dá.
Ve své podstatě překlenovák je za normálních okolností splacen naspořenými prostředky a řádným úvěrem:
http://www.stavebky.cz/preklenovaci-uver/

2) hypotéka: jak jsem již psal. Když máte nemovitost k zástavě, vyjde to dnes o hodně levněji

3) takový spotřebák opravdu neexistuje
4) ano, nebo penězi hodného příbuzného

[PatrikChrz]

Ten překlenovák prodražuje hlavně to, že platíš úroky i z vlastních peněz. Takže můžeš mít balík na spoření s úrokem 1 % a zároveň si ty samé peníze půjčovat za 4 %. To pak může vyjít levněji si půjčit menší částku za 6 % na spotřebitelský úvěr.

[astrapa]

Tak toto opět nechápu, jak to myslíš, že platím úroky z vlastních peněz?

[vrtadlo1]

Patrik to myslel tak, že úrok se v překlenováku vypočítává z celé půjčené částky, nezávisle na tom, kolik ja spořícím účtu. Proto je ten překlenovák velmi ošemetný. Všechny ostatní půjčky a hypotéky to mají tak, že úrok se vypočte z aktuální dlužné, tj stále klesající částky. A o tom je toto vlákno

[astrapa]

Myslíš to tak, že úrok banka počítá vždy ze zůstatku úvěru? Čili jak se jistina úvěru umořuje, tak každý měsíc klesá a je jiný základ pro výpočet úroku? Proto jsou každý měsíc ze splátky různé poměry úroku a úmoru? Část splátky určená na úrok klesá a část splátky určená na úmor stoupá?

A u překlenováku to tak není? Proto jsou překlenovací úvěry nejdražším druhem úvěrování?

[Pavel H.]

astrapa: Je to přesně tak, jak píšeš. Pro pochopení anuitního splácení hypotéky je asi nejjednodušší vysvětlit to tak, že každý měsíc musíte bance zaplatit všechny úroky, aby se váš dluh nezvyšoval. To znamená, že kdybyste měsíčně splácel přesně 6.666,67 Kč (výpočet jsem převzal od vrtadla1), budete bance stále dlužit stejnou částku (jistinu), kterou jste si půjčil. Vypočtená anuitní splátka tedy musí být o něco vyšší než holé úroky, aby se dluh vůbec postupně snižoval, a to, jak vysoká splátka bude, záleží především na době splatnosti (počtu splátek), jak ostatně už napsali výše ostatní přispěvatelé. Tím se po první splátce o trochu sníží dluh, tím pádem je o něco málo menší i úrok za druhý měsíc a na splátku dluhu (úmor) zbude více peněz (platíte v součtu stále stejnou částku). Další měsíc se dluh sníží více atd. atd., takže ke konci splácení naopak ve stále stejné anuitní splátce výrazně převažuje platba na dluh (úmor) nad úrokem.

Ohledně překlenovacího úvěru je to opravdu tak - úroky platíte z celého překlenovacího úvěru (a průběžně naspořované prostředky jsou vám sice úročeny, ale předpokládám relativně nízko). Lze to tedy zjednodušeně chápat tak, že "platíte úroky i z vlastních peněz", ovšem musíte samozřejmě od takto zaplacených úroků odečíst úroky k vašim penězům připsané a rovněž případnou státní podporu, je-li ještě vůbec jaká. Nejde tedy o anuitní splácení, ale o ten výše naznačený případ, že platíte pouze úroky (v našem případě by to bylo 6.666,67 Kč a dluh se nesnižuje), takže dokud nedospoříte a není vám přidělen řádný úvěr, platíte úroky stále ve stejné výši. Teprve pak (v řádném úvěru) bude mít splátka anuitní charakter a budou platit výpočty uvedené výše.

[fremantle]

astrapa: U překlenováku platíš vždy úrok z celé půjčené/cílové částky. I pokud vložíš na začátku třeba 50 % CČ, aby ti hodnotící číslo naskočilo co nejrychleji, tak platit budeš pořád minimálně 2 roky (což je nejkratší možná lhůta na přidělení úvěru ze SS) úroky z celé CČ (zatímco tvých 50 % CČ se bude úročit v lepším případě 1 % p.a., u půjčených peněz budeš platit naopak úrok násobně vyšší - zjednodušeně tedy platíš úrok i ze "svých" peněz)... Třeba já mám nyní taky PÚ na 280 tisíc Kč na 4,5 % p.a,, vloženo 180 tisíc Kč, už nepřivkládám, ale ještě rok budu platit z celé CČ, takže 12600 Kč, resp. 10700 Kč po odečtení zaplacených úroků ze základu daně (což může být další výhoda vůči spotřebáku - je třeba prostě kalkulovat vždy celkové náklady), zatímco ze svých peněz dostanu 15 stovek, resp. jen 9, protože vlastně ještě 600 Kč za vedení účtu SS a PÚ...
A až od příštího roku budu mít půjčený rozdíl 100 tisícovek za cca. 3 % p.a.

[astrapa]

dokud nedospoříte a není vám přidělen řádný úvěr, platíte úroky stále stejně (a dluh se nesnižuje). Teprve pak bude mít splátka anuitní charakter a budou platit výpočty uvedené výše.

Čili závěr zní, že refinancovat překlenovák je vlastně blbost. Ničím si nepomůžu.

[Pavel H.]

Naopak, refinancovat překlenovák třeba hypotékou by při současných sazbách mělo vyjít lépe a podle mě by to dávalo smysl (samozřejmě až po detailním propočítání, vaši situaci přesně neznám), ale obávám se, že narazíte na to, že stavební spořitelna vám to nejspíš neumožní (naposledy nám v ČMSS otevřeně řekli, že to povolí pouze ze třech důvodů - úmrtí, rozvod nebo prodej nemovitosti, která tím byla financována).

[astrapa]

Mám překlenováky bez zástavy a jeden se zástavou u RSTS, ta ale normálně pouští, jen je tam sankce. Nepříjemné je, že v momentě konsolidace překlenováků a refinancování vlastně refinancuji celý původní úvěr a dosavadní splátky propadnou ve prospěch spořitelny. Což by u refinancování hypotéky nebylo, tam se refinancuje zůstatek úvěru, jak jsem pochopil ze zdejší diskuse.

[vrtadlo1]

@astrapa: takže máte 2 překlenováky bez zástavy a jeden se zástavou a všechny u RSTS?
Ještě by bylo dobré vědět, kolik je suma těch překlenováků a zásstavní hodnota nemovitosti.

[bigboban]

Nepříjemné je, že v momentě konsolidace překlenováků a refinancování vlastně refinancuji celý původní úvěr a dosavadní splátky propadnou ve prospěch spořitelny. Což by u refinancování hypotéky nebylo..

Ale to je samozřejmě blbost. U překlenováku se platí ve splátce dvě "poloviny" stejně jak u hypošky. U hypošky je "půlka" úrok a "půlka" splátka. U překlenováku je "půlka" úrok a "půlka" spoření. Samozřejmě jak už padlo u překlenováku se ta úroková "polovina" vyšplhá v sumě více.

Ale při refinancu překlenováku samozřejmě ta naspořená "půlka" peněz nepropadá ale normálně jí stavební spořitelna vrátí! V jakýkoliv moment by si měl přesně dle výpisů vědět kolik už máš naspořeno! Dle podmínek je možné že přijdeš zpětně o státní podporu a úroky.

[astrapa]

To jsem ale nenapsal, psal jsem, že propadnou splátky úroku. Když si na PÚ půjčíš 1 mil. Kč, splátka je např. 5000 Kč, z toho 3000 Kč dospořování a 2000 Kč úrok, za 2 roky se rozhodneš refinancovat hypotékou (nebo nedejbože jiným PÚ), tak refinancuješ celý 1 mil. Kč. Vklady ti zůstanou.
Kdežto když po dvou letech refinancuješ klasický úvěr (spotřebák, hypotéka), tak nebudeš refinancovat 1 mil. Kč, ale dejmetomu 950 tis. Kč.
A když právě PÚ refinancuješ jiným PÚ, pořád dokola refinancuješ konstantní dluh 1 mil. Kč a ten milion valíš před sebou.
Nebo to chápu špatně?

[bigboban]

Sice valíš stále milion ale stále máš víc a víc našetřeno proti tomu. Takže plácnu po X letech můžeš mít dluh milion ale našetřeno 350 tisíc. Takže pak buď refinancneš na hypo a dluh rovnou snížíš na 650 tisíc nebo refinancneš na překlenovák ale když těch 350 tisíc vložíš na úložku tak se zase hodně rychle dostaneš k přidělení řádného úvěru. A nebo stejně jak u hypo si vezmeš překlenovák na těch 650 tisíc. Takže NE - neplatí že když refinancuješ milion překlenovákama tak je dluh furt milion.