Hypotéka vs.překlenovací úvěr

od **Jindra79** 4. 2. 2016 21:56

Ahoj všem kdo by chtěli pomoci s rozhodnutím.
rodiče prodávají dům, je tam hypotéka u Modré Pyramidy, jelikož se končí před fixací, je třeba zaplatit penále - je to skoro 200.000, které nebudou muset platit když se najde někdo kdo úvěr převezme nebo někdo kdo založí podobný.

Idea
Přemýšlím, že bych se konečně trhnul z nájmu v Praze a šel do svého, mám dvě nabídky na hypotéku, každý strana obhajuje to své a haní to druhé, chtěl bych proto někoho nazaujatého.

Praha - byt za 7milionů
Vlastní prostředky: 300.000 stavebko, 400.000 našetřeno = akontace 10%, hypotéka 90%

Mám 2 nabídky, vcelku podobné.
I. Wustenrot
1,99%, 5 let fixace, ručím kupovaným bytem a chalupou babičky za 1.3milionu

II.Modrá pyramida, 2.2%
2,2%, 6 let fixace, ručím jen kupovaným bytem a rodičům prominou těch 200.000pokutu.
U M.P. je to ale překlenovací úvěr, moc nechápu ten rozdíl. Z celkové splátky platím polovinu úvěr a polovinu na stavební spoření, s kterým pak umořím (?) ten úvěr.

III. varianta všechno nechat být, našetřit větší akontaci a doufat že byty a sazby nepůjdou nahoru.

Teď jsem začal studovat hypotéky a třeba ze splátky 30.000,-/měsíčně zaplatím 15.000 byt a 15.000 úroky. Za 6 let tedy zaplatím milion na úroku. Je to standard nebo jsem něco nepochopil?

od **fremantle** 4. 2. 2016 22:25

Na fóru je již několik vláken zabývajících se srovnáním hypotéky a překlenovacích úvěrů... Takže jen krátce:

- Za současných podmínek a úrokových sazeb u hypotečních úvěrů není žádný důvod si sjednávat překlenovák.

- U hypotéky za 6 milionů, kde dokážeš splácet přes 30 tisíc Kč měsíčně lze dosáhnout rozhodně lepších podmínek, než 1,99 % p.a. - IMHO tohle bude lepší řešit s hypotečními specialisty v rámci nějakého "prémiového" bankovnictví jako Erste Premier a pod.

- U hypotéky ve výši 6,3 milionu s úrokovou sazbou 1,99 % p.a. na 20 let vychází anuitní splátka na cca. 32 tisíc Kč, po 6 letech zaplatíš celkem na úrocích cca. 665 tisíc Kč - můžeš si udělat nějakou umořovací tabulku v Excelu, kde uvidíš poměr úmoru jistiny a úroku v jednotlivých měsících... zůstává doplatit tedy 4,6 milionu Kč.

U překlenovacího úvěru 7 milionů (10 % se použije na akontaci) s úrokovou sazbou 2,2 % p.a. za 6 let zaplatíš 924 tisíc Kč, při akontaci 10 % ho s největší pravděpodobností v té době ještě nepřeklopíš do řádného úvěru, takže pořád dlužíš 7 milionů a na druhé straně máš na účtu stavebního spoření naspořeno podle toho, jaká byla zvolena dospořovací složka - při splátce 30 tisíc Kč to bude přes 2 miliony Kč, což ještě zdaleka nebude stačit na překlopení do řádného úvěru ze stavebního spoření...

od **vladimir.svorba** 4. 2. 2016 23:11

Zřejmě varianta III bude nejlepší, ale kdo ví :-)

Každopádně bych ty dva případy nemíchal do sebe.
Z jakého roku je ten překlenovací úvěr u MP a kdy tam končí fixace?

od **Jindra79** 4. 2. 2016 23:29

fremantle píše:při splátce 30 tisíc Kč to bude přes 2 miliony Kč, což ještě zdaleka nebude stačit na překlopení do řádného úvěru ze stavebního spoření...

tohle zatím nechápu, vlastně celej ten překlenovák ze stavebka mi není jasnej. za poslední hodinu jsem ale načetl a pochopil strašně moc věcí :mrgreen:

-- 5. 2. 2016 00:31 --

vladimir.svorba píše:Každopádně bych ty dva případy nemíchal do sebe.
Z jakého roku je ten překlenovací úvěr u MP a kdy tam končí fixace?

já jsem se to právě rozhodl míchat do sebe, protože rodičům ušetřím 200.000 za pokutu. Tak jako jejich dům se musel prodat, už je prodanej. Teď mám jen chvíli času abychom rozhodli zda-li to vzít a pokračovat nebo zaplatit 200papírů a nechat to být.

Celkově mi není moc jasný ten princip toho překlenováku. Zatím o tom čtu a nechápu pro koho je to vlastně výhodný;o

od **astrapa** 4. 2. 2016 23:34

Já bych se nebál oslovit hypotečního poradce, třeba Golem nebo Gepard Finance, nabídnuté úroky mi přijdou přestřelené, taková nabídka je v dnešní době neseriozní. Byt za 7 milionů - tipuji Letnou nebo Vinohrady? Úroky letos nejspíše budou klesat, ceny bytů naopak růst. Je tu hodně neznámých - jaká je úvěrová historie, jaký bude odhad, jaké jsou příjmy...

od **Jindra79** 4. 2. 2016 23:40

těsně vedle. Dejvice

pro mě teď hrajou 2 věci, zmíněnejch 200tis pokuty který ušetřím a 4% z nabytí nemovitosti který teď neplatim ale od dubna/května se to otočí. 4% ze 7mega je 280.000. dohromady půlmega proč to řešit teď

od **vladimir.svorba** 5. 2. 2016 00:08

OK, tak ohledně MP jsem se nic nedozvěděl. Ale když říkáte, že to už je prodané, tak přílohou kupní smlouvy mělo být vyčíslení od MP a pak už s tím nic neuděláte.

Daň z nabytí, otočí se to od dubna nebo května kterého roku? 2017? :-)

http://afpcr.cz/dan-z-nabyti-nemovitosti-v-roce-2016/

astrapa, koukám, že se z vás během chvilky stal odborník na hypotéky.
Vysvětlete mi tedy prosím, co je na těch sazbách neseriozního?
U Wustenrotu to je 90 % hypo, u MP dokonce 100 % hypo.

od **Fantucci** 5. 2. 2016 07:36

No uprimne, u takovehle vyse uveru se da na 90%ni hypotece jit opravdu podstatne niz. Podobnou lokalitu s podobnou cenou jsem nedavno resil

od **vladimir.svorba** 5. 2. 2016 08:32

Na 90% LTV ano, ale nazvat tuto nabídku neseriózní, to mi přijde hodně utažené za vlasy.

od **Fantucci** 5. 2. 2016 08:53

ano, neseriozní nebude, bude spíše klasická přepážková. Jinak ten Wust se do závodů na sazbě moc nehrne.

od **Jindra79** 5. 2. 2016 08:54

vladimir.svorba píše:OK, tak ohledně MP jsem se nic nedozvěděl. Ale když říkáte, že to už je prodané, tak přílohou kupní smlouvy mělo být vyčíslení od MP a pak už s tím nic neuděláte.

Daň z nabytí, otočí se to od dubna nebo května kterého roku? 2017?
http://afpcr.cz/dan-z-nabyti-nemovitosti-v-roce-2016/

Vysvětlím:
-dům je už zarezervovanej, záloha zaplacená, smlouvy hotový, jediný na co se čeká je na moje vyčíslení - jestli bude se sankcí nebo to převedem na nový překlenovák od MP. A teď vůbec řešim pro koho je překlenovák výhodnej.

-daň z nabytí se opravdu neodshouhlasila? Já myslel že už je to jasná věc :hmm:

od **fremantle** 5. 2. 2016 08:59

Jindra79 píše:A teď vůbec řešim pro koho je překlenovák výhodnej.

Tak to je docela zřejmé - překlenovák je výhodný pro stavební spořitelnu... ;-)

od **Jindra79** 5. 2. 2016 09:43

takže pokud to dobře chápu, u modré pyramidy to funguje tak, že teď platím překlenovák - např.20.000 po dobu 6ti let, zhruba polovina částky jde na úroky, polovina na spoření. Po 6 letech budu mít naspořeno cca 720.000 a 720.000 zaplaceno na úrocích.

a co dál?
a) po 6 letech stejně nebudu mít naspořeno na cílovku, tzn.zas jednat o úroku, po cílovce je tam 3,49% myslím fix až do konce

b) po 6 letech pokud nebudu chtít mít nic společného s překlenovákem a jdu na refinanc pokud je to možné - z bytu jsem neumořil nic, na stavebku mám 720.000 které si za nějhakých podmínek mohu vybrat (?) a začínám znovu s tím, že mi spořitelna poděkuje za hezké úroky

c) nechat to být a jít do hypotéky 1,99%, platit stejnou částku, ale umořovat postupně úrok i jistinu a případně

Chápu to už líp?

od **astrapa** 5. 2. 2016 10:33

vladimir.svorba: Vy jste si na mě zasedl? :-D

Tento úrok nabízejí mně a to si půjčuju o řád méně, takže při 6 mil. si myslím, že se budou o klienta prát, pokud je bonitní a má dobrou úvěrovou historii. I stavební spořitelna by měla být schopná nabídnout individuální sazbu, nevím, jestli všechny, ale vím, že některé ano.

Jindra79: v Jaselské 33 je docela schopná pobočka MPSS (záleží, kdo tam sedí, ale manažerka a ředitel se docela orientují, nižší pracovníci bohužel moc ne), zkuste tam zaběhnout a zeptat se.

ad daň z nabytí: realiťáci to už od ledna pravidelně zkouší na kupující a tvrdí, že to je schválené a že to musí zaplatit kupující. Nevím z čeho tato tvrzení pramení, možná si myslí, že se jim díky tomu manévru navýší provize.

od **fremantle** 5. 2. 2016 10:49

Jindra79 píše:b) po 6 letech pokud nebudu chtít mít nic společného s překlenovákem a jdu na refinanc pokud je to možné - z bytu jsem neumořil nic, na stavebku mám 720.000 které si za nějhakých podmínek mohu vybrat (?) a začínám znovu s tím, že mi spořitelna poděkuje za hezké úroky

Spořitelna se hlavně klienta, co ochotně platí úroky z překlenováku drží zuby-nehty a pokud mu vůbec umožní smlouvu vypovědět bez obstrukcí (třeba ČMSS prakticky znemožňuje refinancování překlenováku zajištěného nemovitostí), tak to osolí vhodnou přirážkou (i několik procent jistiny). Další ztráta je na předčasně ukončeném SS (ale zase po 6 letech to splňuje podmínku dodržení vázací lhůty, tak by měla zůstat aspoň státní podpora, která by aspoň pokryla určité vstupní náklady (poplatek za sjednání, vedení)).

Teoreticky v průběhu 6 let lze dosáhnout překlopení do řádného úvěru ze stavebka, ale znamená to sypat na dospořování výrazně více - tohle záleží od tarifu, ale třeba u RSTS měli v nějakém oznámení zveřejňovali i částku, kterou je nutno každý měsíc do stavebka vkládat, aby došlo k přidělení do 6 let... tuším, že u nějakého úvěrového tarifu šlo o 0,6 % CČ - takže v případě 7 milionů nějakých 42 tisíc - zase pokud by tam ale byla jistina těch 10 %, tak by možná stačilo snad o 10 tisícovek méně - no, ale samozřejmě je třeba platit i úroky z celé částky, takže při nějakých 2 % p.a. je to měsíčně 11600, takže tak jako tak by byla měsiční splátka tak, aby to vyšlo až cca. 44 tisíc, takže docela ranec (vůči hypotéce)...

Hypotéka vs.překlenovací úvěr

Kdo je online