Změna daně z nabytí nemovitosti....?

Stavební spoření, hypoteční, překlenovací a jiné úvěry, normy a předpisy

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod nody.nody 3. 9. 2016 14:49

Od 1. listopadu 2016 bude muset dan z nabytí nemovitosti platit kupující. Momentálně to platí většinou prodávající a ve většině připadů je to již započítáno v inzertní ceně za kterou se dům nabízí (třeba na sreality cz atd.).

Lze čekat že drtivá většina nabízených nemovitostí po 1. listopadu 2016 podraží o ty 4% (daně z převodu/nabytí nemovitosti)?

Co si o tom myslíte? Podle mě jo, většina realitek ponechá cenu, jen vyhodí jakkoukoliv poznámku o dani z nabytí nemovitosti a na dotaz sdělí že dan platí prodávající a není započítána v ceně... Četl jsem i nějaké "odbornější" články na větších serverech že tomu tak bude.

Co si myslíe vy?

Hodlám kupovat nemovitosti (dům nebo byt), tak se chci zeptat jestli si musím pohnout do toho 1. listopadu jestli nebudu chtít platit o 4% vyšší cenu...?
nody.nody
Návštěvník

Odeslat příspěvekod astrapa 3. 9. 2016 15:53

Že zpočátku fakticky porostou ceny nemovitostí, toho se také obávám. Realitka když nabírá nemovitosti, řekne prodávajícímu, že mu to podle jejich zkušeností prodá za 1 mil. Kč. Do inzerátu ale zkusí dát 1,1 mil. Kč (třeba se někdo chytí, a nebo se po vyjednávání sleví na ten milión). Přesně jak píšeš, z inzerátu vyhodí zmínku o dani. Možná i z rezervační smlouvy a obecně o dani bude mlčet, protože spousta lidí kupodivu o existenci této dani nic netuší (moje reálná zkušenost, musím to hlídat a sám do kupních smluv preventivně dopisuju, že prodávající je poplatníkem daně, byť je to povinnost ze zákona - slušnější realitky vystupují v kupní smlouvě jako vedlejší účastník a berou na sebe smluvní povinnost zajištění přiznání a úhrady daně), nebo ti co tuší pořád budou žít v domnění, že to platí prodávající. Realitka bude z obliga, protože ona "jenom" zprostředkovala prodej - píšu o těch méně slušných realitkách, kterých je bohužel většina. Slušnější realitky na daň upozorní, ale primárně plní vůli prodávajícího (byť formálně jsou zprostředkovateli), takže jestli prodávající trvá na ceně 1 mil. Kč a trh tu cenu akceptuje, nezbude kupujícímu jiná možnost. Smůlu mají ti, co kupují na úvěr a odhadce jim určí zástavní hodnotu nižší než kupní cena - na 900 tis. V posledních měsících je ponižování odhadu ze strany odhadců stále častější, protože prodávající požadují stále vyšší a vyšší cenu, trh to akceptuje, ale odhadci jsou opatrnější a nekopírují růstový trend tak rychle. Banka nyní běžně půjčí 85-90 % z 900 tis., kupní cena je ale 1 mil. + kupující ze svého doplatí daň. Od 1.4.2017 navíc banky budou na "doporučení" ČNB standardně půjčovat jen do 80 % LTV (resp. v rozmezí 80-90 % bude půjčovat jen těm nejbonitnějším).

Důležitější roli ale bude hrát klasicky tržní poptávka/nabídka. Pokud o nemovitost není zájem, prodávající musí slevit a daň tak nadále de facto bude započítána v kupní ceně. Pokud o nemovitost zájem je, pak lze čekat faktický nárůst ceny u tuto daň.

Obecně všechny tyto změny (změna plátce daně z nabytí, zákon o spotřebitelském úvěru, direktiva ČNB) povedou k horší dostupnosti úvěrů, je tedy paradoxně možné, že v horizontu jednoho roku by mohly začít ceny nemovitostí trochu klesat, protože se asi zhorší dostupnost úvěrů pro část zájemců a ubude tedy kupujících. Na druhou stranu, protože vkladové úroky jsou na nule, investičních příležitostí je málo, tak ti co mají hotovost možná budou více investovat do nemovitostí a to i do těch, které by se jim dříve nezdály zajímavé. Odhadovat nyní, co tato "trojzměna" udělá v ČR s cenami nemovitostí je těžké.
astrapa
Přeborník

Odeslat příspěvekod Mrusnok 3. 9. 2016 19:54

Souhlasím s astrapou. :love: Je vidět, že má rozsáhlé zkušenosti.
Podstatné není dluhy splatit, ale spíš to je být schopen splácet.
Mrusnok
Nadšenec

Odeslat příspěvekod nody.nody 3. 9. 2016 21:21

Ok, takže rada zní pokusit se koupit nemovitost do toho 1. listopadu 2016 abych se vyhnul navýšení celkové ceny nemovitosti o ty 4%. Chci se ale zeptat, k čemu se váže ten 1. listopad 2016? Je to podpis samotné kupní smlouvy nebo jak? Tzn. stačí když stihnu podepsat kupní smlouvu do 1. listopadu i když peníze třeba složím do notářské úschovy až za měsíc?

A další věc, spíše pro zajímavost. Nemáte někdo přesnější informace o tom, jestli se "historicky nizké úrokové sazby" hypoték SKUTECNE REALNE promítli to zvýšení zájmu o hypotéky a posléze skutečně větší poptávce po nemovitostech? Protože když populace nemá obecně prachy tak sazby muzou být klidně na nule ale opatrnější člověk do toho stejne nepůjde. Skutečně se nízké sazby odrazily ve zvýšené poptávce po nemovitostech? Jak moc? Máte k tomu nějaké zdroje?
nody.nody
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Mrusnok 3. 9. 2016 21:37

Rozhodující je den podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru. To je třeba stihnout do 31.10. 2016.

To druhé nevím, to bych spekuloval.
Podstatné není dluhy splatit, ale spíš to je být schopen splácet.
Mrusnok
Nadšenec

Odeslat příspěvekod astrapa 4. 9. 2016 10:47

nody.nody: Já myslím, že pokud koupíš v listopadu-prosinci, tak opravdu hrozí, že o tuto daň zaplatíš na ceně víc, protože trh novinku ještě nevstřebá. Je docela možné, že spousta realitek o změně poplatníka této daně ani nebude vědět, pokud teda o změně nenapíše Blesk (o neodbornosti realitních makléřů můžu napsat román).

Na druhou stranu, hlavní roli bude hrát atraktivita nemovitosti - když o ní nebude zájem, prodávajícího přesvědčíš, aby ti slevil s argumentací, že ještě budeš muset platit daň a že doposud by daň musel platit on - opravdu je zajímavé, že hodně lidí o povinnosti zaplatit daň nic neví, myslí se, že od realitky dostanou přislíbené peníze a s tímto příjmem kalkulují a pak koukají, že ještě mají platit nějakou daň a nechce se jim.

Co se týče údajů, na webu ČSÚ jsou zatím data jen do roku 2014. Osobně ale zhruba od jara zaznamenávám nedostatek bytů a prakticky všechno mizí krátce po vyvěšení inzerátu. Sleduju tu oblast, která mě zajímá, a opravdu většinu bytů kupují investoři/pronajímatelé, nejen fyzické osoby, ale i firmy. Kategorie garsonek, 1+1 a 2+1 jsou nedostatkové zboží, naopak 3+1 a 4+1 je nadbytek.

-- 4. 9. 2016 12:21 --

Mimochodem jsem hodně zvědavý, jak se "trojzměna" (změna plátce daně z nabytí, zákon o spotřebitelském úvěru, direktiva ČNB) projeví na ceně bytů v Praze. Sleduju třeba Prahu 4 - Opatov, kde se 60m byt 3+kk vloni prodával za 2,6-2,9 mil. Kč, nyní na sreality jsou ve stejných panelácích shodné byty za 3,1-3,5 mil. Kč. Doposud se dávají 100% a 90% hypotéky, od 1.4.2017 většině lidí banky nabídnou jen 80 %. Čili kupující bude muset ze svého dodat 20 % a 4 % na daň.

Inzertní cena je 3,5 mil Kč, s realitkou vyjedná slevu a kupní cena bude 3,4 mil. Kč. Jenže odhadce určí hodnotu jen 3 mil Kč. A banka půjčuje 80 % nikoli z kupní ceny, ale ze zástavní hodnoty určené odhadcem, tj. banka půjčí 2,4 mil. Kč.

Kupující bude muset dodat ze svého 1 mil. Kč + 132 tis. Kč na daň. Jenže původně třeba kalkuloval, že ze svého dá jen těch 20 % (660 tis. Kč) a to jsou peníze, které měl buď našetřeno, či darované od rodičů, nebo si na to vzal úvěr ze stavebka. A bonitně už nestačí na to, aby zbytek peněz - tj. 472 tis. Kč - sehnal od stavební spořitelny, natož od jiné banky jako spotřebák. Jiné úspory už nemá, rodiče také vyždímal a manželka je na mateřské.

A obchod krachne a nejspíše ještě bude muset zaplatit smluvní pokutu, protože ve sjednaném termínu nezaplatil smluvní cenu. Hodně bude záležet, jestli realitky budou ochotny akceptovat možnost odstoupit od smlouvy pro případ, že nedopadne odhad. Zatím je situace na trhu taková, že prodávající toto akceptovat nemusí, protože zájemců o nemovitosti je dostatek.

Čili spousta lidí se dostane do této trapné situace, že nebudou mít peníze, ještě budou muset zaplatit smluvní pokutu a na dlouhou dobu přijdou o možnost koupit svůj byt (než si našetří vlastní prostředky).

Současně by ale tento tlak mohl působit na prodávající a realitky, aby souhlasili se smluvní možností pro kupujícího od smlouvy odstoupit, když odhad nevyjde na kupní cenu. Já mám zatím zkušenost, že realitky na toto ochotny přistoupit nejsou a podepisují smlouvy přednostně s těmi, kdo to neřeší, nebo má hotovost.

Je ale možné, že tento tlak by mohl v horizontu jednoho roku ceny nemovitostí trochu zkorigovat např. o 5 - 10 %.

Nicméně jde jen o moje spekulace.
astrapa
Přeborník

Odeslat příspěvekod Bond2 4. 9. 2016 19:47

Na konci 2017 si takový příběh někde přečteme: Přišli o rezervační poplatek a ještě musí zaplatit smluvní pokutu, ale žádný byt nakonec nemají...
Bond2
Nadšenec
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod 07Petr 4. 9. 2016 21:22

Nyní když platí 4 % daň z převodu prodávající, tak by naopak měly po 1.11.2016 ceny nemovitostí o 4 % klesnout, když ji nově bude platit kupující. Nyní si prodávající už sám do ceny kalkuluje ta 4% daně, ne?
07Petr
Nadšenec
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Jack111 4. 9. 2016 21:35

Běžný prodávající nahodí cenu, za kterou je to prodejný (nebo si to myslí) a všechny poplatky od té ceny odečítá. A ne naopak, že by vybral cenu a k ní přičítal náklady spojené s prodejem. Podle mého o celá 4% neklesnou a vsadil bych se, že nabídkové ceny neklesnou vůbec.
Jack111
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod nody.nody 6. 9. 2016 10:27

Jack111: No to já si nemyslím... podle mě většina lidí (co o tom alespon ví) přičítá tyto poplatky k ceně.

astrapa: Díky, to je zajímavá a rozumná analýza, vypadá to že by tomu fakt tak mohl být v budoucnu.
Co myslíte BTW tou změnou spotřebitelských úvěrů v té "trojzměně" ty 2 změny o tom vím (CNB 80% a dan platí kupuijící) ale tu změnu spotřebitelských úvěrů to nevím čeho se týká?

Kdybyste BTW měl chvilku a mohl sepsat pár příhod "veselého realitního makléře" rád bych si to nejen já přečetl, jako takovou "komedii-horor" :-).
nody.nody
Návštěvník

Odeslat příspěvekod astrapa 6. 9. 2016 12:38

Bohužel ze svých setkání s realitními makléři žádnou veselou příhodou nedisponuji a asi to ani není téma vlákna, nicméně názorů na RK je tento portál bohatý. Jako příklad smutných setkání mohu uvést, že část RK nezaznamenala ani po 3 letech účinnost NOZ a kupní smlouvy mají stále dle staré legislativy, občas nechápu, jak jim to může katastrem procházet (i když ta část, která katastr zajímá, bývá přizpůsobena).

Novela zákona o spotřebitelském úvěru asi přímý dopad na ceny nemovitostí mít nebude, ale nepřímý by mít mohla, protože pravděpodobně přispěje k horší dostupnosti úvěrů - banky by měly ještě přísněji posuzovat bonitu než dříve, je tedy možné, že na úvěr dosáhne o trochu méně lidí a tedy drobně klesne počet kupujících. Navíc se předpokládá, že kvůli novele bankám stoupnou náklady, což by banky mohly promítnout do úrokové sazby, ale to se teprve uvidí, je docela možné, že díky konkurenci se v blízké době nic nestane.
astrapa
Přeborník

Odeslat příspěvekod astrapa 4. 10. 2016 08:37

Tady je kompletní znění doporučení ČNB nezkreslené novináři https://www.cnb.cz/miranda2/export/site ... 616180.pdf
astrapa
Přeborník


Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků