Laický dotaz - výhodnost koupě vlastního bytu

Stavební spoření, hypoteční, překlenovací a jiné úvěry, normy a předpisy

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod jurass17 1. 1. 2018 19:58

Dobrý den,

jsem laik, jsem z Ostravy, jsem junior, můj příjem činí 38000,- hrubého a chtěl bych si koupit byt, sám pro sebe.

Chtěl bych jednou mít RD a proto uvažuju o bytu tak, že v něm budu 10 let. Chtěl bych co nejlepší byt si jen můžu dovolit, to je asi jasné. Našetřeno mám 300000,-

Udělal jsem takovou kalkulaci a chtěl bych po někom, kdo se v této problematice orientuje, aby mi pomohl.

Koupil bych si byt za 2000000,- Kč. Hypotéku bych si vzal 1800000,- Kč. Splátky bych měl nastavené na 360 měsíců a úrokovou sazbu bych dostal 2.4%.

Vyšlo mi, źe splátku bych měl 7000,- Kč, úrok za 360 měsíců by byl 726600,-.

Kdybych počítal, kolik by to bylo za 120 měsíců, kdy bych přibližně chtěl byt prodat, potom mi vyšlo, že umořím za tuto dobu 463300,- a úrok budu mít 379000,-.

Tento úrok vypadá hrozivý, v plrepočtu to dá v průměru 3100,- kč za měsíc. Pokud bych k tomu přičetl 4% daň státu z těch 2000000 a 3% marži RK, dá mi to dokonce 4320,- za mesic.

JENŽE vypadá to, že je tu takové jendo ale. Pokud od Přeplatků odečtu zhodnocení nemovitosti, vypadá to rázem celé jinak. Pokud budu počítat roční míru zhodnocení bytu 1.8% (míra inflace, nevím kolik to reálně bude, snažím se být v tomto pesimista), tak za 120 mesíců se mi byt zhodnotí o celkem 394100,-. V tom případě mi měsíčcní přeplatek vč. daně a provize RK vyjde jen na 1040,- Kč. Když to srovnám s libovolným nájmem, ve kterém většina lidí bydlí, vyjde mi, že si tento byt jednoznačně můžu se svými přijmy dovolit.

Např. spousta lidí bydlí v Ostravě v nájmu u RPG. U nich stojí v průměru 2+1 50m2 asi 5500,- Kč měsíčně + služby. Řekněme, že z té částky 2000,- by byl fond oprav a nějaké věci okolo bytu a že tedy 3500,- Kč má ze mě RPG zisk. A v tom spousta lidí bydlí. Jenže mě vychází, že i ten byt za 2000000,- mě ještě pořád vyjde znatelně lépe.

Mě jde o to, jestli v tom není ještě nějaký fígl a neměl bych se kvůli toho raději uskromnit.

Mohli byste mi to pomoct rozhodnout? Díky
jurass17
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Tukan158 1. 1. 2018 20:38

LTV 90%, to ten urok bude nejspis vyssi, v tomhle pasmu uz se to pohybuje spis k 3% pa
Hruby prijem nikoho nezajima, jen cisty, navic nepises jestli HPP/OSVC/apt - ale to je jen detail.
Ceny nemovitosti jsou dost nahore, pujdou spis dolu, takze je otazka, jestli zhodnoceni nebude spis zaporne.
Tukan158
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod chnapka_cz 1. 1. 2018 21:01

Pocitas i s rustem platu a moznosti splácet vice?
V soucasne době při spekulaci na zhodnoceni bytu bych byl ještě vetsi pesimista a pocital s "0" pripadne minusem.
chnapka_cz
Diskutér

Odeslat příspěvekod Tomáš Marný 1. 1. 2018 22:11

@ jurass17
Hypotéka na 30 let? Vezmi si, jaký rok je teď, a co bylo před 30 léty. Pak si vezmi, dejme tomu, rok 1977 a 30 let před tím. A pak třeba 1939 a 30 let před tím... Jak chceš, Boha jeho, vědět, jak to bude vypadat za 30 let, zvlášť s přihlédnutím na kobylky, které se teď řítí na Evropu a v těch mnou namátkou jmenovaných obdobích tady nebyly?
SZ přijímám pouze od lidí s IQ vyšším, než mám sám ;-).
Tomáš Marný
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod jurass17 1. 1. 2018 22:37

Ano, pocitam s rustem platu, ted mam mesicni prijmy 28000,- a v prubehu 7 let bych se měl postupne dostat alespoň na prumernou seniorni mzdu v mém oboru, tzn. Cca 43000,- cisteho. To je jeden z duvodu, proc se poohlizim po drazsim a lepsim byte, protože by mi přijmy měly jí nahoru dost a nechci pak zbytecne litovat, ze jsem poridil panelakovy byt.

V planu mam bydlet v byte 10 let a pote ho prodat, jak uz jsem rekl.

-- 1. 1. 2018 22:57 --

Když se podívám na graf, nevypadá to tak zle: https://zpravy.aktualne.cz/graf-csu-vyv ... 590604f2e/

Přece ty byty, ikdyž je teď bublina, nemůžou klesnout zase o tolik.vždyť se sotva dostaly nad hodnotu před krizí v roce 2008. Napr kdybych koupil byt v roce 2003 na spicce cen a prodal v roce 2013 v tom nejvetsim propadu pri krizi, i tak bych měl zhodnoceni cca 3% rocne.
jurass17
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Jack111 2. 1. 2018 15:41

Tomáš Marný: Nějaký problém byt prodat a splatit dřív?
Jack111
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod BOSSHUGO 2. 1. 2018 15:53

No ale kdybys koupil tady v Ově v 2008 a prodával teď, tak budeš rád že jsi na svojem...
BOSSHUGO
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Noxik 2. 1. 2018 16:18

Objektivne se to spocitat neda, nebot je v tom mnoho promennych - cena nemovitosti za 10 let, najmu, tvuj plat, atd.
Osobne bych te spis varoval, ty sis tu sice hezky vykreslil svoji nadhernou ruzovou budoucnost, ale v realu nikdo nevi, co bude za rok. Muze prijit krize, tvuj obor pujde do kytek, Ostrava se stane ghetem, atd. Plus s koupi a prodejem bytu je spojena spousta prace a poplatku. Ma cenu to absolvovat, pokud chces stejne jednou barak? Ono to pak taky muzes casem prehodnotit a v tom byte skoncit. Znam i lidi co sice maji pozemek ale stavet uz asi nikdy nebudou.
Pokud opravdu chces jednou barak, zacni v prve rade resit pozemek. S tema to totiz bude leda horsi a horsi, pokud neprijde nejaka epidemie co vyhladi pulku Evropy. Hlavne ho ale nechtej proto, ze ted je to modni.
Rozmysli si co chces a jdi za tim. Podobna docasna reseni jsou jen spekulace, ktere te oddaluji od tveho cile.
Noxik
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod libol 2. 1. 2018 16:44

jurass17 - spočítal sis, že na úrocích za těch 10 let přeplatíš 3100Kč/měsíc - fakt nejsi v Ostravě sehnat za +-totéž pěkný nájem (energie, fond oprav nepočítám, to budeš muset platit stejně).
Sám píšeš, že u RPG by to bylo 3 500Kč.
OK - zkus se zamyslet, jestli se ti 400Kč měsíčně neoplatí za to, že nemáš závazky, apod. a hlavně - když ti nabídnou místo za 70kkč v Brně, za 100kkč v Krakově ... tak se sbalíš a jdeš. No a za těch 10 let na tom budeš finančně úplně stejně (jen bez starostí co s bytem) a můžeš začít stavět.
BTW: a to vůbec nepočítám s tvým propočtem 4 320Kč za měsíc - to už nedává ekonomicky smysl.
Takže jsou dvě možnosti, proč chceš koupit byt:
- chceš spekulovat na růst jeho ceny - OK můžeš koupit byt, zlato, bitcoiny ... , ale neomlouvej si to "výhodnosti"
- podlehl jsi "reklamní masáži" o tom, že bydlet ve svém je cool, potřebné pro tvé postavení ... ale ekonomický smysl to (ani dle tvých propočtů) nedává
libol
Diskutér

Odeslat příspěvekod audiobullys 2. 1. 2018 22:05

já ti poradím, zůstaň v podnájmu do tý doby než klesnou ceny bytů a domů pak si je můžeš se slevou 20-30 procent za ty našetřený peníze výhodně koupit.
Bohužel co si výhodně nekoupíš, je stavební pozemek.
Cena bytu se ti určitě nezvýhodní během 10 let o 3 procenta ročně v průměru.
to spíš počítej že budeš rád že to za těch +-2,0 M prodáš
Daň ze samostatného myšlení nebyla dosud zavedena jen proto, že by to byl příjem pro stát zcela zanedbatelný.
audiobullys
Diskutér

Odeslat příspěvekod MarekVach 2. 1. 2018 23:15

audiobullys:

Kde bereš tu jistotu, že ty ceny bytů a domů o těch 20-30 % skutečně klesnou? Já na to čekám a zatím to o 40 % stouplo.
MarekVach
Diskutér

Odeslat příspěvekod LaNov 3. 1. 2018 00:23

Jistota to není, ale zkušenost říká, že za posledních 20 let přišla korekce 2x ...
LaNov
Návštěvník

Odeslat příspěvekod MarekVach 3. 1. 2018 13:41

LaNov:

No jo, ale to byla ještě uplně jiná situace. O době před 20 lety bych se vůbec nebavil, ta s tou dnešní už nemá společného vůbec nic. A ta krize v roce 2008 byla sice docela drsná, ale v západní Evropě ceny nemovitostí vyrostly tak, že vzhledem ke kupní síle jsou snad už několik let dražší (i vzhledem ke kupní síle), než byly v tom roce 2008 před drsným propadem. A stále se to nehroutí. Co když zde vzniká nový trend, že bydlení bude daleko hůře dostupná komodita, než kdy dříve v minulosti? A právě se to ustanovuje? Já bych byl taky strašně rád, kdyby to žuchlo a to pořádně, ale při té příležitosti by mě zajímalo, jestli by to s sebou nespláchlo dolů pořádně i akcie? Má realitní trh něco společného s tím akciovým? Respektive může z nich jeden drasticky klesat, zatímco druhý může klidně růst? A v jaké situaci by bylo toto možné?
MarekVach
Diskutér

Odeslat příspěvekod jurass17 3. 1. 2018 15:02

Jinak je zajímavé, že v České republice i člověk s platem větším, než má 80% pracujicich, si nemuze dovolit poridit i v tom nejlevnejsim meste slusnejsi byt, nez je stary stary panelak nebo cinzak na sidlisti. Nepocitam riziko nastehovani ciganu. Myslel jsem si, jak se budu mít, až budu pracovat ve svém oboru, kde jsou slusne prijmy, ale vidim, ze jsem jen mezi slepyma jednooky kral :-|

Já koupím byt a jestli to tu zase žuchne, tak pojedu pracovat do zahraničí.

Kdybych šel pracovat do Prahy, tak bych se dostal na 50000,- hrubého, 36500,- cisteho, a to bych jeste sahl na lehce nadprumernou mzdu v moji specializaci, takze bych sel do lepsi firmy. Za 16000,- zaplatim najem a sluzby v 2+1, 4000,- jídlo, nejake pausalni poplatky a udrzbu, a zbyde mi 10000,- ... takze rocne nasetrim max 120000,- pokud se uskromnim. To bych takto na novy RD setril 40 let. A to jezdim na starsi usporne motorce, auto nemam.

Jak zijou lidi, co maji mzdu pod medianem, to nevim.
Naposledy upravil jurass17 dne 3. 1. 2018 15:39, celkově upraveno 1
jurass17
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod MarekVach 3. 1. 2018 15:39

jurass17:

Mně to říkat nemusíš, já mám ještě daleko větší příjmy, než ty, možná i 10x násobek celorepublikového průměru, přesto je mi líto/je poměrně drastický zásah do financí si pořídit jednu starou komunistickou řadovku v krajském městě, 4 km od centra města. Tu samou řadovku, kterou desítky let okupují důchodci, kteří kdysi dávno v produktivním věku dělali sekretářky atd... No co na to mám říct... Zase na druhou stranu ten růst cen nemovitostí globálně docela chápu, protože bydlení je komodita, kterou do jisté míry potřebuje k životu každý a je jí omezené množství (vzhledem k lokalitě). Ale přesto nejsem přesvědčen i vzhledem k demografii atd, že by ty současné ceny byly udržitelné. Tipl bych si, že po 89' roce vzhledem ke kupní síle, bych si za tu samou kupní sílu ty řadovky koupil minimálně dvě a to by si ještě většina lidí tehdy ťukala na čelo, že to není možný, jak je to bydlení šíleně předražený.
MarekVach
Diskutér

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 2 návštevníků