Investice do nemovitostí (byt)

[astrapa]

Musím se přidat k Inevovi. Na jaře jsem koupil dva 2+kk a dva 1+1 a garsonku. Ty malé byty jsou stabilně obsazeny kvalitními nájemníky (=zatím platí), jeden 2+kk mám pořád volný a ve druhém bydlí matka s dítětem, která po měsíci přestala platit, resp. platí jen asi půlku toho, co má a ještě nahodile.

[avathar]

Jak vidíte pronájem garáže? U mě se ceny pohybují okolo 100 - 120 tisíc a pronájem 500 měsíčně. Přijde mi to ne ekonomické. A hypotéky na garáže asi nebudou se stejnou sazbou jako byty...

[astrapa]

Na garáž banky dávají hypotéku? Už jsem o garážích také přemýšlel, ta cena okolo 100.000 Kč by odpovídala, ale bohužel v mém okolí žádné nejsou a vlastnit garáže daleko, nebo na okraji města, se mi nechce - z důvodu mé lenosti, přece jen je nutný to občas jít zkontrolovat, něco pořešit atd.

A co třeba sklepy? Mám dva sklepy (sklepní kóje), které nevyužívám, přemýšlel jsem, že bych je pronajal, ale nevím za kolik, možná 1500 Kč ročně by někdo dal, kdo sklep potřebuje.

-- 4. 10. 2014 12:19 --

Jak vidíte pronájem garáže? U mě se ceny pohybují okolo 100 - 120 tisíc a pronájem 500 měsíčně.

Hm, návratnost 16-20 let, žádné terno.

[avathar]

Je to nemovitost....

[Inev]

Hypotéky jsou od 200-300 tis. Nižší se nedávají. Nebo o tom nevím. Takže hypo na to asi ne. Nejlepší úvěr ze stavebka apod. Zda je to ekonomické nebo ne záleží na tom, co od toho čekáš. Někomu stačí 5%, někdo chce 8% někdo 10% a více. A taky záleží za kolik to koupíš a pronajmeš. Nic méně kdo chce začít s pronájmy, je toto ideální na sbírání zkušeností.

Vzdálenost u garáže není takový problém jako u bytu. Jednak tam není co opravovat, nic se neodečítá, nedělají revize atd.. a taky se tam nájemníci min.střídají. Jen pohlídat tu spotřebu elekro a mít to ošetřeno ve smlouvě.

[Ladislav 1.]

Byt koupit za spravedlivou cenu s P/E 15

Že prý když se pronajímá byt (nepočítaje výdaje za topení) za 5.000 korun měsíčně, měl by se takový byt koupit za spravedlivou cenu 900.000 korun, to je studené nájemné za 15 let a P/E 15. V oblíbených městech však se prodávají byty 2,5x předražené, tedy s P/E 37 a při studeném nájemném 5.000 korun by mohla být 2,5x přehnaná cena bytu 2.250.000 korun. Je to tak?

[S474N]

"Mel by se"? A to stanovil kdo?

A co neoblibena mesta?

[Mrusnok]

V neoblíbených městech lze mít klidně P/E i pod 10 a ještě stačí, když Vám zaplatí 6 nájmů za rok.

[radecekh]

Ladislav 1:
Vy jste tak zblblý z těch dividend, že nechcete vidět, že mimo nájemného je příjem ještě ze zhodnocení bytu, tedy, že ceny bytů rostou rychleji, než klesá jejich cena v důsledku opotřebení.
Když to porovnáte s těmi dividendami, tak tam taky P/E počítáte z celého zisku a ne jen ze zisku vyplaceného na dividendách.

[Gwenlier]

In place of investing in buying real estate, I would prefer investing in real estate stocks for the long run. Also with Warren Buffett coming in power, the Real estate market is set to BOOM.

[Mrusnok]

Jo jenže pak je, ale problém, že podléháte krátkodobým výkyvům trhu způsobenými daty z makroekonomiky anebo politickými událostmi. Já jsem uvažoval o nějakém realitním fondu, jehož akcie nejsou veřejně obchodovatelné, takže hodnota investice závisí na tom, jak fond hospodaří s nemovitostmi, které má ve svém portfoliu - např. Reico.

[fc70]

Hodnota Reico není v žádném smyslu dlouhodobě stabilní, snad jednou nebo dvakrát do roka přijde znalec a nemovitosti ohodnotí na aktuální tržní hodnotu; hodnota fondu by tedy měla podléhat stejným výkyvům jako přímá investice do jednotlivých nemovitostí ve stejných podílech.

[Mrusnok]

No ano, ale jakej je rozdíl ve volatilitě nějaké konkrétní nemovitosti a třeba např. akcií ČEZ?

[fc70]

Netvrdím, že reality jsou stejně volatilní jako akcie; jen rozporuji, že realitní fondy jsou nějak „férověji“ nebo „víc fundamentálně“ oceněné než jednotlivé reality.

(A mimochodem konkrétně Reico účtuje o běžném provozu dost podivně, místo skutečného provozního výsledku den ode dne každý měsíc mění svůj „odhad“ hodnoty každé jednotlivé společnosti, která operuje jednotlivé nemovitosti; proto má hodnota fondu pravidelné měsíční zuby. Kdo si nedá pozor na datum nákupu/odkupu, úplně zbytečně prodělá.)