Investiční byt - diverzifikace

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod lidoop 29. 10. 2017 23:21

Dobrý den všem,
hledám byt který bych koupil na pronájem, ideálně mimo Prahu a Brno, kde je poměr cena/nájem ještě poměrně dobrý. Základem je pochopitelně rozhodnutí, kde takový byt koupit. Z toho plyne riziko, že tam třeba skončí velký zaměstnavatel s devastujícím dopadem na výnos z pronájmu. A právě toto riziko bych rád diverzifikoval.

Moje primitivní představa je klub 10ti investorů, kteří koupí 10 bytů v různých lokalitách a každý bude vlastnit 10% daného bytu a 10% výnosu.

Nevíte, jestli podobný mechanismus někdo nenabízí?
lidoop
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Fantucci 30. 10. 2017 09:54

Jak se o těch 10 bytů budete starat? Jak se budete v 10ti lidech rozhodovat o tom, který byt koupit, či nikoliv? Jak budete řešit daň z nemovitosti?
Pracuji ve fin. poradenství? No a?
Fantucci
Diskutér

Odeslat příspěvekod audiobullys 30. 10. 2017 10:09

Kup si být v Lounech dokud jsou ještě levný, další města si hledej sám ve svým okolí beztak je to limitováno tvoji ochotou hodinu dojíždět do místa pronajimane nemovitosti.
audiobullys
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 30. 10. 2017 10:20

Ohře Louny? :)

Radši bych si koupil nějaký fond + zbytek nechal na spořáku/stavebku.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod avathar 30. 10. 2017 15:22

Koukal jsem za kolik se co v Lounech prodává a tam snad litaj Pečený Holuby podle těch cen.
avathar
Diskutér

Odeslat příspěvekod audiobullys 30. 10. 2017 16:18

no příští rok můžem porovnávat ceny, Žatec a Louny, druhá polovina roku 2018 Nexen Tire otvírá, koukám dodávaj už na Skoda Karoq
Daň ze samostatného myšlení nebyla dosud zavedena jen proto, že by to byl příjem pro stát zcela zanedbatelný.
audiobullys
Diskutér

Odeslat příspěvekod cziy 30. 10. 2017 16:28

To se vyplati spis koupit ubytovnu pro zahranicni delniky.
cziy
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod avathar 31. 10. 2017 17:25

audiobullys píše:no příští rok můžem porovnávat ceny, Žatec a Louny, druhá polovina roku 2018 Nexen Tire otvírá, koukám dodávaj už na Skoda Karoq

Proč ne Chomutov? Stejna vzdálenost jako z Loun, lepší silnice, poloviční ceny bytů.
avathar
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 1. 11. 2017 11:53

Poněvadž to nemá oporu v literatuře. Ohře Louny ano. Samozřejmě nekupovat České Budějovice, i když by tam chtěl žít každý.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod avathar 1. 11. 2017 12:46

jednadva píše:Poněvadž to nemá oporu v literatuře. Ohře Louny ano.

Šlo by to přeložit?
avathar
Diskutér

Odeslat příspěvekod audiobullys 1. 11. 2017 13:33

Tak Chomutov Most Teplice za 300 s výnosem přes 10 procent má jednu chybu - nepravidelný platby a nejistý nájemníky.kdo dneska nemá na spotrebak 300k či lišku.
audiobullys
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 1. 11. 2017 16:48

avathar píše:
jednadva píše:Poněvadž to nemá oporu v literatuře. Ohře Louny ano.

Šlo by to přeložit?

To je jenom legrace. Ohře Louny - stav vody na českých tocích. Jsou to citáty z Cimrmana.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod avathar 1. 11. 2017 18:35

Jo díky.
avathar
Diskutér

Odeslat příspěvekod Tomkins 4. 11. 2017 13:35

jednadva píše:Poněvadž to nemá oporu v literatuře. Ohře Louny ano. Samozřejmě nekupovat České Budějovice, i když by tam chtěl žít každý.


Co Louny, ale jmelí!!!
Tomkins
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod astrapa 4. 11. 2017 14:06

Já bych podobné nápady po určité zkušenosti rozmlouval, 10 bytů už je moc (nebudu řešit 10 lidí, já si jedu ve svém byznysu sám, nedokážu si představit, že bych měl brát ohled na 9 dalších lidí, když já sám jsem velmi často nerozhodný a na 1 věc mám 5 názorů :-)

Jak psal Fantucci, úskalí tohoto byznysu spočívá v otázce, kdo se o byty bude starat. Snad si nemyslíš, že najdeš v lokalitě "spolehlivou" realitku, která najde byt, koupí ho, najde nájemníka, bude inkasovat nájmy, zařizovat opravy, chodit za tebe na shromáždění vlastníků, vymáhat dluhy, honit nájemníky, aby pouštěli do bytu řemeslníky (při opravách společných částí) nebo odečítací komisaře. Tohle všechno si člověk neuvědomí, když pronajímáš několik bytů, tak to jde, ale začne se to lámat při 5 bytech, to už se nedá a pronájem je prací na plný úvazek.

Výnos 10 % je co?

Nechápu, jak k takovým výpočtům někdo dochází.

Po část roku budou byty neobsazené, při 10 bytech počítej 2 neplatiče nebo v lepším případě 2-3 lidi, co platí s velkým zpožděním. Ty musíš platit poplatky SVJ pak ze své kapsy. Pokud byty koupíš za svoje peníze, tak to ještě jde, ale když koupíš na úvěr, můžeš se brzo sám dostat do problémů. Kdo zaplatí opravy? Drobné opravy si zaplatí nájemník. Možná, spíš ale s tím nepočítej, lidi si často nejsou schopní ani vymalovat a vyměnit vodovodní baterii a když se odstěhuje, musíš byt uklidit a lehce zrekonstruovat, jinak do špinavého bytu nenajdeš normálního nájemníka.

A jak píše audiobullys, koupit byt v severních Čechách za 300 tis. kč vypadá strašně lákavě, ale tak nízké ceny mají asi nějakou příčinu. Ty lidi jsou tam na tom tak mizerně, že nejsou schopní ani našetřit 300 tis. Kč nebo vzít překlenovací úvěr, který dneska spořitelny vnucují každému, kdo jde kolem pobočky. Tento typ lidí, když se ti nastěhuje do bytu, si půjčí peníze na kauci a první nájem a z další výplaty koupí televizi a na druhý nájem už nemají, protože zapomněli, že musí 15. zaplatit nájem a oni si minulý týden koupili televizi.............. Pokud Ústecký kraj, je třeba se tady několik dní procházet po sídlištích, pobavit se s pejskařema, několik hodin zevlovat před Úřadem práce a pokecat s budoucími najemníky a trochu proniknout do jejich způsobu myšlení. Zjistíš, že pokud už jsou schopni platit "nájem" 7000 Kč (nájemné 4500 Kč, služby vč. elektřiny a plynu 2500 Kč), tak ale na kauci nemají, a ty přemýšlíš, jestli to riskneš, protože paní vypadá spolehlivě a dáš jí byt bez kauce, nebo budeš na kauci trvat a víš, že si musí na kauci půjčit u rodiny a ona ti pak nezaplatí příští nájem, protože musela vrátit bráchovi peníze.

Jinak vás sežerou za živa. A skončíte v exekuci s nima.

Sleduju poslední rok Chomutov a Most (sám tu nic nemám), zkoukám katastr nemovitostí a přehled soudních jednání a vidím, že několik pronajímatelů z Prahy, kteří tu nakoupili desítky bytů a teď jsou sami v exekucích, nebo v lepším případě zatím jen na ně SVJ podávají žaloby o zaplacení. Několik rozsudků jsem si vyžádal a je to poučné čtení.

-- 4. 11. 2017 14:55 --

Doporučuji ke studiu: http://www.ceskatelevize.cz/ct24/region ... um-sousedu (je tu fotka se seznamem dlužníků, z nichž většina jsou právě pronajímatelé z Prahy - Moni, král, Finvest)

http://www.ceskatelevize.cz/ivysilani/1 ... s-chudobou

http://www.ceskatelevize.cz/ivysilani/1 ... ace-s-byty

http://www.rozhlas.cz/sever/informaceze ... y--1596901

https://www.novinky.cz/domaci/420940-sp ... notek.html

Reportáže jsou lehce hysterické, demagogické a manipulativní, ale umožní po kritickém rozboru učinit si o problému obrázek.

Pokud někdo chce opřít svůj byznys o lidi na dávkách, je třeba vědět, že družstevní organizace lobbují za to, aby se sociální dávky posílaly rovnou do fondů oprav - pronajímatel tedy peníze ze sociálky vůbec nedostane. Zatím nechápu, jak se to bude řešit daňově (nájemné je třeba 10000 Kč, Úřad práce pošle do fondu oprav 2000 Kč, nájemník by tedy měl zaplatit 8000 Kč, předpokládám, že pronajímatel musí zdanit celou částku, jenže nemá pod kontrolou, jestli SVJ opravdu ty 2000 Kč obdrželo a jestli tedy vlastně není dlužníkem). Bude to pěkný chaos, proto se osobně snažím nájemníkům na dávkách vyhýbat a mám jen jednu slečnu na mateřské, jinak sociální případy odmítám.


Informace o dlužnících
Pan Choutka informoval přítomné o řešení dluhů vlastníka Josefa Krále, Lucií Moni a Aleše Kopeckého. Pan Josef Král dluží k 30. 4. 2014 za byty 5118/2, 5118/5 a 5118/9 částku 121 761,- Kč. Byla s ním sepsána splátková dohoda, kterou nedodržel. SVJ řeší tento dluh s JUDr. Juppovou, bylo podáno trestní oznámení, žaloba a v bytech byla odpojena teplá voda pro neplacení měsíčních záloh na služby.
S paní Lucií Moni, která vlastní byty 5118/4, 5118/6 a 5118/11, bylo domluveno, že dluh ve výši 12 1456,- Kč uhradí během května 2014. Na Aleše Kopeckého, vlastníka bytu 5119/23, byla dne 17. 12. 2013 podána žaloba pro neplacení. K 30. 4. 2014 dluží částku 28 884,- Kč.
Zdroj: http://www.svjkamennacv.estranky.cz/cla ... -2014.html
Král, Moni, Kopecký jsou pronajímatelé, kteří mají v domě více bytů.

Takže pokud chcete, aby o vás Česká televize, Nova a Prima vysílala podobné hysterické reportáže, kupujte byty v severních Čechách :-)

I když budete mít štěstí a vaši nájemníci nebudou nic dlužit, nemáte jistotu, že nebudete doplácet za ostatní. V Sokolově a Litvínově několik SVJ kvůli dluhům skončilo v konkurzu. A věřitelé se začínají obracet na spoluvlastníky, kteří jsou nejvíce bonitní, aby uhradili dluhy SVJ (vlastník odpovídá celým svým majetkem do výše svého spoluvlastnického podílu). A nejvíce bonitními jsou přece právě investoři :-)
astrapa
Přeborník

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků