Co s 15 miliony

[jednadva]

MarekVach,

Ano, potřebujete kolaterál. Ale to je v tomhle případě jedno, protože tady vás případný nedostatek peněz do zástavy nesvazuje. Tady prodej nakrátko probíhat z principu nemůže. Nemůžete udělat kolečko "půjčit, prodat, koupit, vrátit".

Pokud by prodej nakrátko možný byl a bylo nutné složit velký kolaterál (nad prodejní cenu), tak by to mohlo mít podobný efekt jako zákaz prodeje nakrátko, protože vzniká bariéra pro potenciálního investora a ceny se mohou dostat výš, než by odpovídalo fundamentu, ale já osobně tomuto mechanismu nevěřím a existují studie, které ho vyvrací.

Už je mi každopádně jasné, proč jsem psal o tom, že není nutné mít kapitál, aniž bych pociťoval nutnost psát o marginech: vy jste řekl, že k prodeji nakrátko se nějak využívá cizí kapitál (páka). Nebylo mi jasné, jak jste to myslel.


audiobullys,

Dřív byl výnos běžný bez problémů kolem 10 procent, já mám 13 procent 2-3 roky zpátky koupě.

Krátkodobé výnosy z nemovitosti jsou vysoce volatilní. To je vidět třeba v Praze: v některých lokalitách jsou meziroční nárůsty cen obrovské. Totéž se může stát opačným směrem. To, co uvádíte, téměř jistě nejsou očekávané, ale neočekávané výnosy.

[neosobně]

Z historické zkušenosti mé familie silně nedoporučuji nějaké akcie. Pokud tedy nepočítáte jen s částečnou návratností a k tomu až vašim dětem či vnukům, kdy se jeden jediný titul (ze stovky různých vámi vlastněných titulů) může prodávat za 10-ti násobky dnešní ceny.
Můj strýček jako světoznámý výrobce farmak prodělal na nakupovaných akciích téměř celý majetek za 1. republiky.

[MarekVach]

jednadva:

"vy jste řekl, že k prodeji nakrátko se nějak využívá cizí kapitál (páka). Nebylo mi jasné, jak jste to myslel."

Na forexu by se bez využití pákového efektu (leverage) ani vydělat nedalo, protože pohyby na jednotlivých měnách jsou tak nepatrné, že by to nikdo nedělal. A ani by nebyl důvod, protože by to bylo jako si zajít do směnárny (kdyby neměly tak velké marže), koupit USD, počkat 2 roky a pak jej prodat a realizovat zisk.

S nemovitostma by to bylo stejné, pokud by někdo chtěl vydělat na růst/pokles cen nemovitostí, tak bez páky by to vyloženě jako spekulace taky nebylo moc zajímavé. Jako způsob uložení peněz by to zajímavé být mohlo a i by to smysl dávalo.

neosobně:

"Z historické zkušenosti mé familie silně nedoporučuji nějaké akcie."

Když ona historie nemá moc společného se současností. Ale možná právě proto vznikají ty fámy typu: "nemovitost je nejbezpečnější a nejjistější investice, která poroste furt", protože tu historicky doopravdy jenom rostla (což vůbec neznamená, že bude v budoucnu), kdežto akciový trh si zde prošel těžkou krizí. Ono to v budoucnu může být ale přesně obrácené...

[jednadva]

MarekVach,

Třeba poslední růsty v Praze znamenaly velké výnosy i bez páky. Kdybyste měl LTV 90 % (páka 10:1), tak byste byl sice místo 30 % vydělal 300 % minus úrokové náklady, ale i 30 % je dost.

[MarekVach]

"Třeba poslední růsty v Praze znamenaly velké výnosy i bez páky."

Ale to byla náhoda nebo souhra všech okolností. Normální/přirozený růst takový zdaleka není, roste spíše průměrně + - s inflací.

[jednadva]

MarekVach,

Ano. Cena nemovitostí by měla růst s inflací. Současně platí, že cena každé stavby tenduje k nule.

Kdyby cena nemovitosti pořád rostla právě o inflaci, reálný výnos byl 1 % ročně a pronajímatel dokázal výnosy reinvestovat s reálným výnosem 1 % ročně, tak by na novou nemovitost našetřil cca za 69 let:

r=ln(R)/t

tedy

t=ln(R)/r

kde:

R...kumulovaný výnos (total return) za t let
t...počet let reinvestování zisků
r...roční reálná výnosová míra

t=ln(2)/0,01=69

[MarekVach]

"Ano. Cena nemovitostí by měla růst s inflací."

Když já nevím, jestli tahle teze platí právě pro nemovitosti. Mělo by to platit pro drtivou část aktiv už z principu, že jich je omezené množství X, kdežto růst měnové zásoby v čáse roste (zhruba tím tempem inflace). Ale u nemovitostí tam si nejsem jist, jestli růst/pokles by neměl tendovat spíše s reálným růstem HDP, protože už hezkou řádku let platí, že čím více rostou mzdy, tím více rostou nemovitosti. Mohlo by to platit i obráceně, že až pokud budou mzdy klesat, mohly by nemovitosti zažít obrovský pád.

"Kdyby cena nemovitosti pořád rostla právě o inflaci, reálný výnos byl 1 % ročně a pronajímatel dokázal výnosy reinvestovat za reálné 1 %, tak by na novou nemovitost našetřil cca za 69 let:"

To mi vyšlo stejně, prostě 1,01^69 (protože reinvestice) = + - 2,00. Ale prostě pořád nejsem přesvědčen, že ze samotného pronájmu je výnos reálné 1 % ročně, já kalkuluji spíše s 3-4 % ročně, respektive nominálními 6-7 % (kde 2 % sežere inflace a 1 % náklady na opravy). No a pak to žere samozřejmě čas.

[jednadva]

MarekVach,

Míra inflace je toková veličina. Ceny jsou stavová veličina. Dnešní ceny aktiv jsou ovlivněny mj. dnešními inflačními očekáváními. Cena nemovitosti je dána známou trojčlenkou: location, location, location. ČR je velmi bezpečná (spolková) země ve střední Evropě, odkud je všude blízko. Praha je velmi oblíbená turistická destinace. Atd. atd.

Ale prostě pořád nejsem přesvědčen, že ze samotného pronájmu je výnos reálné 1 % ročně, já kalkuluji spíše s 3-4 % ročně, respektive nominálními 6-7 % (kde 2 % sežere inflace a 1 % náklady na opravy). No a pak to žere samozřejmě čas.

Bohužel to tak asi nebude. V rozvinutých zemích se čekají reálné výnosy z akcií na úrovni 3 až 4 procenta ročně, protože je indikuje vysoké CAPE.

Jak jste viděl z grafu pražských cen bytů po roce 2008, tak propad byl do 20 %. Na akciových trzích byl ve stejnou dobu propad do 60 %. Pokud bych se opřel o tenhle "casual empiricism" jako o faktum, tak propad cen bytů bývá 1/3 propadu cen akcií.

Kdybych vzal v roce 2008 očekávaný roční výnos akcií i nemovitostí jako 0%, tak CAPM beta výnosu nemovitostí by byla: (-0,2)*(-0,6)/(-0,6)^2=1/3. Samozřejmě je to naprosto nepřesný výpočet, který bere volatilitu akciového trhu jako volatilitu celého trhu, extrapoluje z jednoho jediného případu atd. atd. Ale pokud se nemovitosti takhle chovají systematicky, tak není důvod, aby byly stejně výnosné jako akcie.

[Jack111]

Pro začátek ale je třeba ukázat bance příjem - ze zaměstnání, z podnikání, či pronájmu , případně koupit si první za 2 svy miliony, další byt, ne na 90 ale jen 70 procent ltv půjčí banka v tom roce, tedy ze svýho vydá člověk 600 000 za 1 byt. otázka kolik takových peněz ze svýho je ochoten clovek vydat. Po roce pak podat daňová přiznání s příjmy s 2 a více pronajimaných bytu a pak dle příjmů ti již půjčí na 90 procent ltv se sazbou 2,68 na 30 let
Takže potom při cashflow +2000 Kč za byt 1+1 i 2+1 se ten příjem počtem bytů násobí. Takže pak vám bude úplně jedno že cena nemovitosti klesne o 30 40 procent. Pokud 1 byt z 10 držených člověk prodá se ziskem a úmoří tím nějakou cast hypoték tím líp. A ceny novostaveb nejsou vůbec dráhý, stačí vědět kdy nakoupit. Většina totiž kouká na ceny kdy už je 50 procent prodáno a byty už jsou postaveny.pak už jsou ceny daleko větší.
To stejný byty, taky nebudu jako investor kupovat byt jako většina, když se dozvím od zkušenějších investorů kde a od koho seženu byty za levnější cenu.

Ještě sehnat nájemníka do těch nepostavených novostaveb.

To jsou rady

[audiobullys]

nájemník není někdy ani potřeba, stačí za dva roky najít kupce, mezitím co jsem to koupil , pak se to postaví a můžu prodávat.
do roku 2022 minimálně garantováno u Prahy a Brna, jelikož nejsou a asi ani nebudou včas nové územní plány. stačí se podívat na jednoho úředníka co má 18 fcí, tak je Vám jasný, že ten na tomdle odboru a výboru nebude nikdy mít čas. Proto už dnes se ví, že posunutý termín z 2020 na 2022 se opět pravděpodobně nestihne.

co se týče výnosů kolem 10 procent - většina investorů po republice to tak má co jsem se s nima bavil. je to dáno tím, že šikovný investor určitě nekupuje za cenu v inzerátu , to je tak 1/3 trhu.

[Jack111]

Jak není potřeba? Píšeš, že mi banka půjčí po roce podle příjmů z daňového přiznání s příjmy z pronajímaných bytů.

[jednadva]

audiobullys,

Pletete si (i) očekávané a (ii) realizované výnosy. Nikdo tu netvrdí, že v posledních letech nemovitosti raketovým tempem nerostly. Ale očekávaný reálný ani nominální výnos z pronájmu rezidenčních realit není v ČR průměrně 10 % ročně. I kdybyste vzal ČR jako "emerging market", tak očekávaný reálný výnos zdejších akcií bude tak 5 - 6 % ročně. Pokud to tak na "emerging markets" je - a autority říkají, že ano - tak proč by měly být očekávané výnosy z rezidenčních realit tak vysoké, jak říkáte, když ceny nemovitostí v krizích nepadají zdaleka tolik co akcie? Pochybuju, že kvůli malé likviditě bude výnos z rezidenční nemovitosti o 5 % ročně vyšší než u akcií, přestože reality padají v krizi jen 1/3 propadu hodnoty firem.

[MarekVach]

jednadva: To se mi nějak nezdá, že by reality padaly v krizi jen o 1/3 propadu hodnoty akcií. Tahle hypotéza vychází z čeho?

[jednadva]

Z grafu pražských bytů asi o stránku dvě zpátky. Pokud padají víc, tak budou výnosnější. Pokud míň, jako třeba nové byty v Praze, tak budou ještě míň výnosné. Pro jednoduchost modeluju výnosy podle jednodobého CAPM (na hony vzdáleno realitě; pouze pro ilustraci). A zjednodušuju ještě víc, protože se dívám na propady cen, jako by se jednalo o propady výnosů, ale to nemusí být úplně přesné, protože nevíme, co se mezitím stalo s dividendami a nájemným (ale žádná sláva to asi v krizi nebude).

[MarekVach]

Já nevím, u nás v krajském městě padaly byty 3+1 70 m2 ve slušném stavu 2008 do 2010 někde z 2,2-2,3 M na 1,7 M, ty v průměrném stavu na 1,5 M. To mám teda z doslechu od strýce, tehdy mě to ještě tolik nezajímalo. To je spíš tak -30 % dolů. U akcií to bylo víc a u některých o hodně víc, ale zase nelze uvažovat, že v každé krizi to bude tak. Při Brexitu na Patrii strašili, že to bude krvavá lázeň -50 % dolů pro všechny akcie a nakonec to bylo sotva -10 % a tak na 2 dny a pak už se to zase začalo navracet do normálu Teď ty ve slušném stavu stojí tak 2,5 M, to by v případě, že by ta bublina měla prasknout teďka, od poslední bubliny nebyl růst ani s tou inflací. Takže se to nafukovat může asi ještě dlouho...?!