Vykonnost realitniho fondu

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod cica18 21. 6. 2018 09:15

Zdravim

Mam dotaz. Muj synovec dela financniho poradce a prisel na me s realitnim fondem Conseq a ze pry maji 4 procenta cisteho za rok. Tak sem trochu zjistoval a vidim ze za poslednich 5 let maji prumernou rocni vykonnost 2 %. Tak mu volam a on ze ano ze myslel trochu jiny fond a tak sem zbystril a pocitam dal. A ted jestli pocitam dobre. Vlozim 300 000,-. Z toho si vezmou 3,5% vstupni poplatek coz je 10 500,-. Pocitam dal. Rocni poplatek 1,5% coz je 4500,-. Za pet let 22 500,-. Prvni rok castka na ktere fakticky zacinam je tedy 285 000,- a budu pocitat na 5 let vykonnost konstatni 2%. To me dela na konci prvniho roku na uctu 290 070,-. Druhy rok odectu poplatek 4500,- (mozna trochu mene kdyz se bude brat castka z konce roku) jsem na 285 570,- a prictu 2% - 291 281,- atd. Na konci petiletky zjistuji ze jsem prisel o cca 2000,-. Nebo pocitam neco spatne? Nejsou ty 2 procenta vykonnosti uz po odectu vsech poplatku? Nikde sem toto nezjistil. Mohl by mi nekdo dat modelovy priklad pri vstupu treba s temi 300 000,- kdyz je manazersky poplatek 1,5% ročně z objemu investice a vstupni poplatek 3,5%. Diky moc
cica18
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod mlsal 21. 6. 2018 14:19

Na začátku zaplatíte vstupní poplatek. Podle ceníku Conseq jsou to 4%. Vámi předpokládaný roční výnos 2% je po odečtení nákladů. Dva roky tedy budete vydělávat jen na zaplacení vstupního poplatku. Výnosy za další roky budou vaše.

Nákladovost fondu zjistíte z dokumentu Klíčové informace pro investory - KIID. Pokud se jedná o fond Conseq Realitní, pak nákladovost je 1,74%. Tyto náklady jsou odečítány denně z vašeho majetku, takže je jakoby nevidíte.

Výnosy investic se moc nedají předpovídat. U realitních fondů může pomoct následující úvaha:
Výnos realitních fondů se skládá ze dvou částí viz Výroční zpráva. 1) Zisk za účetní období - příjmy z nájmů a ostatní příjmy minus náklady a 2) Oceňovací rozdíly vzniklé růstem cen nemovitostí. První část (zisk) se díky velkým nákladům realitních fondů pohybuje kolem nuly, často i pod ní. Výnos fondu je tedy dán jen růstem (poklesem) cen nemovitostí v portfoliu.
mlsal
Diskutér

Odeslat příspěvekod paty07 21. 6. 2018 15:54

Cože? Co to je za podnikatelský záměr pronajímat nemovitosti za náklady? Nebo jsem něco špatně pochopil.
paty07
Diskutér

Odeslat příspěvekod mlsal 21. 6. 2018 17:12

Na str. 33 Výroční správy je tabulka pasiv fondu.
Zisk za účetní období 2017 je 508 tis. Kč, což je vzhledem k majetku fondu zanedbatelné.

Na str. 35 jsou podrobně rozepsané zisky a ztráty. Zisk z nájmů jsou Ostatní provozní výnosy (17424 tis.).

Takže máte pravdu v tom, že nemovitosti pronajímáte za náklady. Jediný, kdo na tom vydělá je správce fondu. Správní náklady jsou za rok 2017 18412 tis. Kč.

Když to porovnáte např. s fondem REICO, tak ten má Zisky trvale záporné a výnos fondu dělá jen růst ceny nemovitostí. Ten ale není nekonečný.
Naposledy upravil mlsal dne 21. 6. 2018 17:26, celkově upraveno 1
mlsal
Diskutér

Odeslat příspěvekod ivo_2 21. 6. 2018 17:22

Někde sem četl ,že ten fond má minimální vklad 100 000 kč .

Pro jistotu si také zjistěte kdo a kde ho do toho dostal .
Mám pocit ,že se stal "obětí" nějakého "náboráře" z nějaké MLM firmy .
Možná se pletu .
ivo_2
Diskutér

Odeslat příspěvekod fc70 21. 6. 2018 17:44

mlsal píše:Když to porovnáte např. s fondem REICO, tak ten má Zisky trvale záporné a výnos fondu dělá jen růst ceny nemovitostí. Ten ale není nekonečný.
Ve výročních zprávách je jen nekonsolidovaná výsledovka (ve výnosech vůbec není nájem), takže přecenění nemovitosti i nájem účetně vypadá úplně stejně; pro faktické rozlišení nájmu a přecenění by bylo potřeba se podívat do obchodního rejstříku na jednotlivé nemovitostní společnosti.

(Tato netransparence je primární důvod, proč jsem REICO zavrhl.)

-- 21. 6. 2018 17:53 --

(Conseq)
mlsal píše:Na str. 35 jsou podrobně rozepsané zisky a ztráty. Zisk z nájmů jsou Ostatní provozní výnosy (17424 tis.).
Z poznámky je vidět, že to je nájemné jen nemovitostí držených přímo fondem, ne přes nemovitostní společnosti, kde je to netransparentní podobně jako v REICO.

-- 21. 6. 2018 17:59 --

Obecně, já bych u nemovitostního fondu chtěl vidět:
  • Výnos z nájemného
  • Náklady na provoz a údržbu
  • Investice do vylepšování nemovitostí
  • Změnu ocenení nemovitostí
  • Zadluženost (objem a sazba)
  • Poplatek za správu fondu
U REICO jsem jeden rok zaznamenal, že psali výnos z nájemného přes 6%, správcovský poplatek fondu něco přes 2%, výnos fondu investorům něco přes 2%, a kolem 2% se někde ztratilo – dost možná v legitimních nákladech na provoz a údržbu, ale bylo to absolutně nemožné zjistit.
fc70
Diskutér

Odeslat příspěvekod mlsal 21. 6. 2018 18:51

Děkuji za vysvětlení. Je v tom ještě větší chaos, než jsem si myslel.

Reico jsem také zavrhl, ale kvůli nízkým výnosům a vysokým nákladům.
mlsal
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 23. 6. 2018 19:15

K čemu je ten realitní fond dobrý? Zvlášť při nákladovosti skoro 2 %?
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod mlsal 23. 6. 2018 20:03

Někdo nemůže mít 100% v akciích buď proto, že je rizikově averzní, nebo má kratší horizont.

V době, kdy mají dluhopisy a spořící účty výnos 0%, by měl jít použít nemovitostní fond, pokud by měl výnos kolem 4%. To je ale spíš zbožné přání.
mlsal
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 23. 6. 2018 20:51

Takže jsme se opět po nějaké době zřejmě vrátili k hledání svatého grálu v podobě vysoce výnosné a zároveň nerizikové investice. :)
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod mlsal 23. 6. 2018 21:15

To je úděl lidí.

Ovšem jak už řekl největší český myslitel Jára Cimrman: "Tudy cesta nevede". :-)
mlsal
Diskutér

Odeslat příspěvekod ivo_2 24. 6. 2018 19:17

Našel sem ještě přes Google další fondy .
Ale vzhledem k výnosu mám pocit ,že mají vysoké náklady nebo poplatky .

U fondu Realita .
Jeho web nefunguje .
Nebo mám někde chybu ve spojení .
Jestli ten fond už někdo našel a podíval se na něj.
Našel sem na něj asi dva články s jeho doporučením .
ivo_2
Diskutér


  • Podobná témata
    Odpovědi
    Zobrazení
    Autor

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: lubos222, radecekh, tomsln a 2 návštevníků