Jak založit stavební spoření bez poplatku?

[bigboban]

Chystám se v řádu X let koupit další byt, nemusí to být hned když to bude třeba za 6 let bude to OK. Mám možnost měsíčně spořit na stavební spoření celkem vysokou částku, řekněme klidně 10 tisíc a víc. Chtěl bych si dát cílovku 2M a za těch 6 let naspořit 40% c.č. a dostat přidělení řádného úvěru a za těch 6 let koupit byt za 2M. Vím že to nemusí být jistota ale počítám se státní podporou a navíc počítám s tím že mi smlouva "fixne" už dnes úrok z úvěru třeba na 2,99% (možná jsou i nižší nabídky). Ještě proč to celé - hypošky mám dvě a tak s přiznáním hypo vidím trošku problém, SS vidím jako spolehlivější řešení. Tak potud teorie a teď potřebuju praktickou radu:

1. Má to celé smysl? Prosím konstruktivní kritiku. Nějaká zásadní nevýhoda?
2. Kde sehnat sjednání SS bez šíleného poplatku 1% tedy v mém případě možná 20 tisíc??
3. Kde sehnat SS s dobrým úrokem z řádného úvěru? Vím o rajfce s 2,99%. Je někde lepší nabídka?
4. Nějaké praktické zkušenosti s přiznáváním řádného úvěru ze SS? Budou někde dělat výrazně větší problémy?
5. Může se něco zvrtnout? Mě přijde že nejhorší varianta je že za 6 let svoje peníze prostě vyberu když se nějak budou šprajcovat s úěvrem. Ale pokud nebudu měnit parametry smlouvy tak by měl ve smlouvě daný úrok platit ne?
6. Nějaké další připomínky?

Dík

[xls]

Moje zkušenost je taková, že je SS jako úvěr nepoužitelný. I při relativně nízké částce úvěru strašné požadavky, hrozné papírování, vysoký úrok. Ve srovnání s tím byla hypotéka na řádově vyšší částku procházka růžovým sadem. Kromě toho si stačí přečíst diskuse, jak si SS ohýbají podmínky různým nepřijatelným způsobem, takže není jasné, jestli si za dalších 6 let něco nevymyslí.

[fremantle]

Zkusím to vzít popořadě:

1. Peníze, které budeš dávat ve spořicí fázi bys dokázal určitě lépe zhodnotit než na úvěrovém tarifu s úrokovou sazbou 0,10 % p.a. a je dost možné, že výnos v prvních 3 letech nepokryje ani poplatky, takže ještě i samotnou existenci stavebka budeš "dotovat" ze státní podpory. Z takových 12 tisíc Kč (u úvěrového tarifu RSTS byla doporučená měsíční úložka pro přidělení cílové částky do 6 let 0,6 % CČ, tedy aspoň u staršího tarifu, u těch nových nevím, tam může růst hodnotící číslo ještě více pomalu, ale počítám tedy s touto hodnotou) už může být ztráta z úrokového zisku nebo investic celkem značná a tyto "náklady" je pak IMHO žádoucí zhodnotit v celkové ceně úvěru.
Já jsem ještě měl celkem štěstí a úvěrový tarif (u RSTS) uzavřel za dost výhodných podmínek, kdy stavební spořitelny měly paradoxně nižší úrokový diferenciál (spořicí fáze 1 % p.a., úvěr za 3,5 % p.a.) a trochu lituji, že jsem nezvolil vyšší cílovou částku než 1 milion.

2. Možností na úvěrový tarif je velmi málo, občas se objeví nějaká nabídka na sjednání s 50 % slevou (možná jsou schopni nabídnout někteří poradci, úplně neoficiálně pak i bez poplatku, ale to je už "podpultovka"). Mně se podařilo stavebko uzavřít aspoň s 50 % slevou.

3. Wüstenrot ProÚvěr OU-Y, úroková sazba 1,99 % p.a. - ale má několik "ale" - CČ je na 50 %, úroková sazba z vkladů je 0,10 % p.a. (ale to má RSTS u té 2,99 % p.a. taky), nelze si k němu sjednat překlenovací úvěr a hodnotící číslo, a tedy i nárok na přidělení cílovky roste hoodně pomalu (konkrétní modelaci jsem neprováděl, abych viděl, kolik peněz je dobré vkládat pro dosažení nároku do 6 let - IMHO to ale bude rozhodně více než u RSTS).

Ještě by šlo přemýšlet nad tarifem Garant od ČMSS, kde je úroková sazba z vkladů 1 % a z úvěru 2,95 % p.a.

4. Tak nárok na úvěr je prakticky dán ze zákona, stavební spořitelna ho musí poskytnout. Jak je to reálně s vyhodnocením bonity ale netuším... Ale například vloni jsem si sjednával překlenovací úvěr a stavební spořitelnu prakticky vůbec asi nezajímaly kreditní karty.

5. Při splnění smluvních podmínek (tedy aspoň minimálního vkladu dle VOP) tam nevidím moc velký prostor na to, jak by se mohla SS ze závazku vykroutit...

[astrapa]

Jestli se rozhodneš pro RSTS, tak je asi výhodnější současný tarif U143 než bude U153, takže smlouvu uzavřít do konce března, od dubna klesnou sazby na vkladovém účtu.

S141 1,5% 4,5% vs. S151 1% 4%
U142 1% 3,9% vs. U152 0,5% 3,5%
U143 0,5% 2,99% vs. U153 0,1% 2,99%

OU-Y umí sice úrok 1,99%, ale jak píše fremantle, je takový trochu neflexibilní, RSTS/U143 se mi jeví výhodnější i díky krátké čekací době a RPSN jen cca 3%. Ideální je, pokud máš volnou hotovost, vložit na začátku co největší sumu, klidně už těch 35% cč, pak si významně zkrátíš čekací dobu - viz tabulka na stavebky.cz

Jinak doporučuji si prohrát s porovnávačem na stavebky.cz

Ještě taková zajímavost: tady je detail tarifu U143, když vložíš na začátku 35% cč (čekací doba přes 4 roky) a tady, když nevložíš nic, ale každý měsíc spoříš minimum (čekací doba se může natáhnout na 14 let), když spoříš 10000 Kč měs. bude čekací doba 6 let a při mimořádných vkladech se ještě zkrátí.


.

[bigboban]

XLS: Zatím se leta ohýbá ale v naprosté většině jen kvůli lidem co jen spoří a nechtějí úvěr (smlouvy na vysoké úroky z vkladů) a pak se ohýbají možnosti kolem překlenováků především jejich přečasné ukončení. Neregistruji nějaké zásadní "sviňárny" kolem úvěrových tarifů a řádných úvěrů. Vysoký úrok - to je právě otázka, dnes fixnutý úrok 2,99 může být za 6 let úžasný až budou hypošky zpátky na 6%. Je to prostě FIX a určitá jistota. Já to beru jako zásadní výhodu.

FREMANTLE: Nízký zisk beru jako daň za výhody jaké úvěr ze SS má a není jich málo. Když ze 2M našetřím do 6 let někde bokem 800 tisíc tak je mi to k prdu protože mi ze dne na den nikdo řádný úvěr ze SS nedá.

Obecně - teď by se mi asi nejvíc hodila rada kde sehnat sjednání za půlku nebo dokonce zadara.

[astrapa]

Mimochodem, musím RSTS pochválit za jejich internetbanking.

Nevím, jestli to umí i jiná SS, ale v IB od RSTS si můžeš modelovat veškeré možné situace, mají tam na to nástroj, kam zadáš cílovou částku, můžeš napsat data mimořádných vkladů a modelovat, kolik celkem přeplatíš, přesné datum, kdy dosáhneš na řádný úvěr atd. Doporučuji si sjednat online na zkoušku smlouvu třeba na cč 50000 Kč, dostaneš přístup do internetbankingu a v něm můžeš modelovat, co potřebuješ, je to opravdu užitečná pomůcka. Pak klidně odstoupíš od smlouvy, nic tím neriskuješ, vstupní vklad na smlouvu neposílej.

Jsem ti cvičně namodeloval, jak se choval tarif U143 při cč 2000000 Kč - když na začátku nic nevložíš, každý měsíc budeš spořit 9000 Kč a jednou ročně 1. června vložíš mimořádný vklad 50000 Kč. Samozřejmé v té modelaci si s tím jde různě hrát.

[fremantle]

To IB RSTS je značně nadprůměrné - v jiných SS budeš rád, když dostaneš aspoň přehled úhrad (MojeLiška, Buřinka - Servis 24 - s těmi mám přímo zkušenost a simulace teda nemají) a někde ani to ne (MPSS)...

-- 11. 3. 2015 11:23 --

FREMANTLE: Nízký zisk beru jako daň za výhody jaké úvěr ze SS má a není jich málo. Když ze 2M našetřím do 6 let někde bokem 800 tisíc tak je mi to k prdu protože mi ze dne na den nikdo řádný úvěr ze SS nedá.

To každopádně souhlas, tak k tomu přistupuji i já. Nyní je ještě poměrně služný ten tarif U 143 jak zmiňuje astrapa, který má ve spořicí fázi 0,5 % p.a., já už počítal s tou horší variantou od dubna. Za těchto okolností bych bral asi tento...

[PatrikChrz]

Každý obchodní zástupce může dát poplatek za novou smlouvu SS jakýkoliv. př.: smlouva na SS s CČ 2mil by měl být 20tis., on ale může dát i poplatek 6tis. nebo 4tis. nebo 2tis.Kč (samozřejmě o to nižší bude jeho provize, v podstatě dává mu slevu na úkor své provize). Kdybys nikoho rozumného nenašel, napiš mi přes SZ, zkusil bych někoho sehnat. Z jakého jsi města?

-- 11. 3. 2015 11:42 --

Osobně ale také bych asi nevolil variantu cílové částky obřích rozměrů. Stavebko je výhodnější pro případy, kdy není možné využít hypotéku (družstevní byt), ale jinak spíše vychází lépe i hypotéka, zejména s ohledem na možnosti různých změn, předčasného splacení, atd.

[bigboban]

Druhý odstavec - nesouhlas. Zaprvé jsem uváděl důvody proč asi (další) hypo nemusím dostat. Dále fixní úrok dneska zajištěný na 6 a více let dopředu. No a se závěrem už nelze vůbec souhlasit. SS je přeci v ohledu předčasného splacení lepší než snad úplně všechny hypošky nabízené v ČR. Prostě splácím kolik chci, kdy chci (samozřejmě rovno nebo víc než stanovená splátka) a když si usmyslím tak ze dne na den splatím bez koruny pokuty. Hypotékáři musím zvolat - kdo z vás to má?

A v neposlední řadě obecně u SS je šance půjčit si bez zástavy i když v mém konkrétním případě to tak nebude ale obecně u SS to je další výhoda proti hypošce.

-- 11. 3. 2015 12:27 --

Mimochodem zjišťuji další nepříjemný fígl. Např. Garant od ČMSS vypadá celkem ok (úvěr 2,9%, úložky 1%). JENŽE! Maximální splatnost 7 let a min. splátka 0,8% cč tedy v mém příkladu splátka 16 tisíc.

[fremantle]

S tím, že každý poradce dokáže nabídnout taky není úplně pravda - alespoň ne ve všech spořitelnách, u ČMSS se mi nepovedlo domluvit, i když jsem se nejprve dost kroutil, že se mi poplatek za uzavření 1 % moc nelíbí, tak nejlepší, k čemu jsem se pak akorát mohl dostat bylo (neoficiálně na ruku) pětikilo z jeho provize a i to spíš na základě sympatií (ale nakonec jsem nevzal - s prací jsem byl spokojen, takže jeho odměna byla dostatečně odůvodněná).

A jinak souhlas s bigboban, možnost předčasného splacení je významný benefit, taky mít možnost půjčeno několik set tisíc za úrokovou sazbu pod 5 % p.a.

Jediné přímé negativum co tam ve srovnání s hypotékou vidím je asi jen nemožnost libovolně řádný úvěr "roztáhnout" na x let, protože úvěr má předepsanou nějakou minimální částku na splacení odvíjející se od nějakého poměru k cílové částce (cca. od 0,5 % - 0,8 %), takže u vyšších úvěrů může významněji zatížit rozpočet, ale není to žádná tragedie.

[lopatickaCZ]

Chlapi, vy mě nahlodáváte. Zatím jsem o stavebku vždycky přemýšlel jen jako o spořicím produktu. Nikoliv úvěrovém. Tak si teď říkám, zda nemám dojít zrušit výpověď u ČMSS. Sice bych tam už peníze moc neposílal, protože teď budu spořit u RSTS s 1,5 %. Ale je pravda, že tam mám cílovku už zaplacenou 500 000 Kč, z toho naspořeno necelých 300 000.

Je pravda, že kdo ví, jaké budou úroky třeba za 5 let, tedy v době, kdy já cca budu řešit vlastní bydlení. A na smlouvě je teď 0,8 % spoření a cca 3,8 % úvěr (nevím přesně)

Vím, že to teď pletu do vlákna s jiným řešením. Pokud byste mi ale někdo mohl polopatě vysvětlit princip úvěru ze SS, budu rád. Jde mi hlavně o to, že když mám třeba u ČMSS cílovku 500 000, z toho třeba 300 000 naspořeno, tak bych mohl do budoucna mít úvěr ze SS kolik? Rozdíl mezi CČ a zůstatkem?

Trochu jste mi otevřeli oči. O úvěry ze SS jsem se nikdy nezajímal. Budu tak vděčný za osvětu.

-- 11. 3. 2015 12:46 --

Už čtu stavebky.cz "Úvěr ze stavebního spoření je poskytován po přidělení cílové částky, ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. ". Tak to mě u ČMSS 200 000 nezachrání. Ale zkusím pokouknout ještě po nějakém tom úvěrovém tarifu.

[bigboban]

lopatičko: Cílová částka je částka za kterou si něco koupíš. Tedy s cč 500 tisíc půjdeš a koupíš garáž za 500 tisíc. Splácet budeš 500-300=200 tisíc.

Proto třeba já řeším jak založit smlouvu rovnou na cč 2M protože není dobrý smlouvu pak měnit kvůli změně cč. Většinou s tím ss propašuje do smlouvy nějakou novou sviňárnu.

[fremantle]

lopatickaCZ: Pokud přemýšlíš o úvěru ze stavebka, tak bych si opravdu sjednával IMHO asi opravdu radši úvěrový tarif, než to poté předělávat (na což ani nemusí stavební spořitelna přistoupit, jelikož jde o změnu smlouvy - a hlavně by ti umožnili změnu tarifu asi jen na ty v té době nabízené, což by asi nebyla žádná bomba).

Úvěr máš, samozřejmě, z rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou (včetně připsaných státních prémií, úroků, případně bonusů), měsiční splátka je ale podle velikosti cílové částky.

Obecně dle tarifu je nutno mít naspořeno 35 - 50 % CČ, minimální délku spoření (2 roky) a dosáhnout dostatečného hodnotícího čísla (což je tak trochu alchymie a toto trvá nejdéle). Jak už tady astrapa postoval odkaz na stavebky.cz (služný zdroj informací), tak tam je infografika na dobu přidělení, jaká je "čekací lhůta", pokud bys vložil minimální CČ hned na začátku. U RSTS byly jinak tarify nastavené tak, aby k přidělení cílové částky došlo do 6 let při spoření částky rovnající se budoucí splátce úvěru (tedy pokud bys spořil víc než je minimální částka) - nevím, ale jestli tohle platilo u všech tarifů.

Pokud bys třeba to hodnotící číslo nesplnil, mělo by smysl uvažovat třeba i nad překlenovacím úvěrem, pokud by se naskytla vhodná příležitost ke koupi, ale spíš jen za předpokladu, že v nějaké rozumné lhůtě by se ten úvěr překlopil na řádný (asi na delší dobu než 3 roky bych do toho nešel a záleželo by také na tom, jaké podmínky by u toho překlenováku SS nabídla)...

[bigboban]

Tak jen závěr rychlého zkoumání:

ČMSS - splátka min 0,8% cč
Wustenrot - splátka min 0,7% cč
RSTS - splátka 0,55% cč

Tedy s cč 2M z toho horko-těžko vychází jedině RSTS.To splácení je bohužel až moc rychlý.

[fremantle]

To je fakt, je to rychlé...asi nic lepšího než ta RSTS ani není - i u Buřinky jsem měl kdysi 0,73 % CČ a nyní u ČMSS 0,8 % CČ (ten tarif Garant)...