Refinancování SS

[zivan]

Ahoj,
přemýšlím o refinancování SS ve fázi řádného úvěru. Zbývá doplatit cca 450 000Kč, byt v OV a cca 5 let starý dohad na více nez 2 miliony. U Raiffeisen SS mám úrok 3,5%, splácení ještě 3 a 3/4 roku a vychází mi, že ještě přeplatím 36,5 tisíce.

Zkoušel jsem kalkulačku refinancování u FIO, vychází mi úrok 1,98%, splácení i fixace 5 let a ušetření cca 13,5 tisíce. Není to moc, ale lepší než drátem do oka, ne?

A teď dotazy...co čekat od Raifky? Nějaké problémy, poplatky? Nebo naopak "retenční" nabídku?

Jestli jsem správně pochopil podmínky u FIO, tak jim stačí při úvěru pod 70% hodnoty nemovitosti až 6 let starý odhad, tak bych neutrácel za nový. Sjednání, vedení bez poplatku...je tam nějaký háček?

Díky za rady,
Zivan

Edit:
Napadá mě, že FIO bude asi chtít nějaké oficiální potvrzení zbývající částky? Za to si asi Rajfka nechá slušně zaplatit.

[astrapa]

Měli by ti nabídnout standardních 2,25 %. U tak nízké částky (450 tis. Kč) asi nic lepšího nečekej, i když jim pohrozíš odchodem a předčasným splacením.

-- 1. 6. 2015 19:24 --

Jen si dej pozor, aby po tobě znovu nechtěli vstupní poplatek za SS, raději si ověř.

[fremantle]

Starý odhad akceptuje poměrně dost bank (třeba Sberbank CZ uvádí až 7 let starý odhad), ale řady bank ani není třeba, dokážou nemovitost ocenit interně bez nákladů (určitě to jde v ČS, KB, RB a Air Bank).

Kromě poplatku zpracování hypotéky (což je asi u většiny bank při refinancování aktuálně bez poplatku) je třeba hlavně počítat s náklady za vklad do katastru (2 x 1000 Kč - vklad a výmaz zástavního práva), asi tak 3x LV před a po každé této operaci a snad ověření podpisu.

Některé banky budou mít zvýhodněnou úrokovou sazbu jen při sjednání majetkového pojištění ze spřízněné pojišťovny (nevím, jak je to u Fio banky, majetkové pojištění s vinkulací bude ale nejspíě každopádně požadovat).

Jinak třeba RB dává aktuálně při sjednání do konce června přímý hotovostní bonus 4000 Kč, který by mohl pokrýt tyto náklady. Equa tuším nabízela až 5000 Kč, ale nevím, jak je to s odhadem u nich - každopádně tento bonus už zaváží u této částky významněji než desetina procentního bodu - prostě to chce vykalkulovat celkové náklady...

Řádný úvěr ze stavebka lze splatit kdykoliv, z tohoto hlediska bych se problémů nebál. Úrok je fixně daný v souladu se smlouvou o SS, takže od stavební spořitelny bych opravdu nic neočekával...

[zivan]

Takze 2000Kc navic za katastr, 200Kč za potvrzení o dluhu u Rajfky (snad jsem správně našel), k tomu něco za LV a podpisy, tak bych se měl do 3000Kč vejít?

Koukám na AirBank a tam mě zaujala "chytrá rezerva", s tou bych mohl jeste nejakou stovku mesicne usporit.

[fremantle]

Ano, nákladově by se to mohlo vejít snad do těch 3000 Kč.

U té Air Bank nevím, i když podle všeho asi bude mít možnost offsetu, fixaci (zatím) umožňují jen na 3 roky, takže pokud chceš splatit úvěr za 5 let, asi bych rovnou volil i fixaci na 5 let a taky úroková sazba je aktuálně 2,2 % p.a., což si myslím, že by šlo sehnat i úrokovou sazbu kolem 1,8 % p.a., což by u této výše hypotéky pořád udělalo rozdíl (od oka) za 5 let kolem 5000 Kč...

[zivan]

5 let jsem počítal u FIO, jejich kalkulačka méně nenabízí. U Airbank jde v kalkulačce vybrat i méně. Tam bych zvolil 4 roky. Fix je na 3 roky, nevím co bude za úrok poslední rok. Na druhou stranu bude poslední rok zbývat ke splacení "jen" cca 100 tisíc a pokud bych měl tu samou částku na offsetu, tak bude nulový úrok? Mám teď na spořáku u Airbank cca polovinu zbývající hypotéky, ale nejsou to mé peníze, takže je nemohu použít na splacení úvěru. Je možné, že je budu mít už jen rok, ale taky je tam mohu mít celých 5 let. Pak bych 2,2% platil jen z poloviny. To mi trojčlenkou dává úrok cca 1,65% (jedna půlka 2,2%, druhá 1,1% dorovnání úroků, které by byly na spořáku).

FIO má koukám taky offset, ale ten opět podle jejich kalkulačky zvyšuje úrok o 0,4%.

Kde mají 1,8% s fixací na 5 let?

[fremantle]

Na těch 1,8 % p.a. bude nejspíš třeba trochu smlouvat, asi u většiny bank jsou sazby "od" mírně vyšší, takže by bylo třeba zkusit takové ty typicky kamenné banky - ČS, KB, ČSOB, RB atd...

Mě třeba nabídla 1,89 % p.a. KB, i když sazby "od" v úrokovém lístku taky začínají na 1,99 % p.a.

Na druhé straně je ale pravda, že o hypotéku pod půl milionu se zrovna asi nikdo moc nebude chtít prát, takže nevím, jak by byly banky vstřícné. Některé banky mají ostatně taky v sazebníku "příplatky" za podlimitní objemy, tuším Wüstenrot (pod 1,3 milionu), Equa bank taky zvýhodněnou sazbu stanovuje jen u hypoték nad 700 tisíc Kč...

Takže záleží, pokud ti offset vyjde lépe, proč ne.

[zivan]

Konecne info - chvili jsem se jeste rozhoupaval a Airbank mezitim snizila sazbu na 1,89%, takze jsem to prevedel k nim. Smlouvu o SS, odhad, pojistku a dalsi doklady elektronicky do IB a pak jen na pobocku pro podepsani smlouvy o hypotece a zastavu. Takze podle me probehl prevod celkem rychle a bez velkeho behani okolo.

[astrapa]

A jak ses vyvázal ze SS? Spořitelna tě pustila? Chtěla nějakou sankci? Můžeš napsat o jakou SS šlo? Je to zajímává informace. Také se chystám právě na konsolidaci a refinancování mých úvěrů u SS a moc rád bych se dostal někam ke 2 %. Jak se Air bank dívala na to, že refinancuješ SS a nikoli hypotéku, nemají s tím problém? Nevadilo jim, že refinancuješ tak relativně nízkou částku? (450 tis.?)
Budu rád za jakékoli info, díky.

[S474N]

Tak pise, ze je uz v dobe RADNEHO UVERU a nikoliv meziuveru

[fremantle]

Obstrukce u řádného úvěru ze SS moc dělat nemůže, předčasné splacení je umožněno zdarma ze zákona, ale může chtít poplatek za vyčíslení zůstatku, což u úvěru se zástavou může být i několik tisíc Kč a dost blbě se to obchází (u banky, kde se má čerpat nový úvěr).

Předpokládám, že Air Bank má stejně tak v podmínkách využití úvěru na bytové účely, což refinancování úvěru u SS splňuje a řekl bych, že jinak můžou být rádi, že něco půjčí a náklady s refinancováním na jejich straně by neměly být tak velké, aby se jim nevyplatilo poskytnout i částku pod půl milionu Kč.

[zivan]

Byl to radny uver a zadne obstrukce nebyly. Jen telefonat z retencniho a horsi nabidka uroku, nez u Airbank. Tak jsem se ani neptal na podminky (jestli se uzavira nova smlouva a plati novy poplatek za sjednani...).

RSTS chtela poplatek dle ceniku a to je 200Kc. Jen na to maji mesic a prislo to cca za 3,5 tydne od pozadani.

Airbank nizka castka nevadila (kousek pod 400 tisic) nebo mi to alespon nikdo ani nenaznacil SS bylo taky bez problemu, to uz jsem se jich ptal cca pred pul rokem.

-- 7. 12. 2015 13:10 --

A jestli jsem ve smlouve dobre pochopil podminky, tak by se z toho s dostatkem volnych penez (ktere nechci vrazit do rychlejsiho splaceni, protoze je muzu za chvili potrebovat) dala udelat skoro bezurocna pujcka. Napr. hypoteka na 400 tisic, na urtu 0Kc a na chytre rezerve 399 999Kc. Kdyz nejsou penize na splatku na uctu, tak se strhnou z chytre rezervy. Takze se urok plati jen z toho rozdilu, tj. 1Kc? Nehrozila by tam varianta, ze zbyvajici castka hypoteky bude nizsi nez castka na chytre rezerve a tak se hypoteka automaticky splati.

[Tomáš Marný]

Já refinancoval v lednu 2 úvěry z SS hypotékou u Wüstenrotu (Air Bank v té době jen slibovala...), taky těsně pod 400 000,- a Liška poskytla vyčíslení zůstatků zadarmo...

[fremantle]

Tak koukám, že na tom rejžuje hlavně ČS, já jsem refinancoval vloni z Buřinky a za vyčíslení nezajištěného úvěru chtěli 750 Kč (a u zajištěného dokonce 4650 Kč)... Nakonec se mi to povedlo vyřešit, že jsem úvěr nejprve splatil ze svého účtu a na ten jsem pak čerpal i nový úvěr (naštěstí pak stačilo nové SS doložit jen bezplatné potvrzení o doplacení úvěru a výpisy z účtu před a po splacení).

[astrapa]

Pokud tam má SS zástavu, nebo dokonce zákaz zatížení, tak obstrukce dělat může i při řádném úvěru (ne ve smyslu splacení, ale administrativní, jako vyčíslení zůstatku úvěru apod... viz MPSS).

Takže tvoje SS bylo u RSTS, to je jedna z mála slušných SS. Poplatek 200,- je za hubičku. Doba jednoho měsíce je standardní, když jdem refinancoval Zuno, taky jim vyčíslení trvalo asi 3 týdny...

Každopádně moc děkuju za tip a podrobný popis, asi se na RSTS vyprdnu (nabízí pod 3 %) a refinancuju k Air bank. Ušetřím za úrok a na poplatcích za vedení účtu. Konsolidace mi i pomůže vyčistit bankovní registr, kde už mám zbytečně moc úvěrů a dělá to problémy při dalších žádostech.