Hypo na 30 let: fixace vs. měsíční splátka

Spotřebitelské úvěry, kreditní karty, leasing

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Lexx 27. 10. 2017 08:18

Jakou byste zvolili variantu u hypotéky na 30 let?

1) fixace 6 let - úrok 1,9 % p.a. - splátka 8750 Kč
2) fixace 10 let - úrok 2,15 % p.a. - splátka 9050 Kč

Splacení nějaké větší částky po 6 letech se konat nebude (beztak se případně dá umořovat průběžně).
Osobně jsem pro druhou variantu, neboť předpokládám, že sazby půjdou nahoru.
Lexx
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod radecekh 27. 10. 2017 09:32

Škoda tří stovek měsíčně. Co bude za 6 let, nemůžete tušit, ale těch ušetřených 20 tisíc vám už nikdo nevezme.
Ono je klidně možné, že za 6 let bude sice úrok třeba 3 %, ale taky je možné, že za těch 10 let bude 6 %, takže ani po 6 letech nedokážete odhadnout, která varianta byla výhodnější.
radecekh
Diskutér

Odeslat příspěvekod fremantle 27. 10. 2017 10:03

Za 6 let se toho může změnit neskutečně příliš i v osobním životě, tohle nelze vůbec předvídat... Za sebe bych volil kratší fixaci a současně nižší úrokovou míru, ale každý jsme z jiného těsta a rozhodnutí nakonec zůstane stejně na tobě.
fremantle
Diskutér

Odeslat příspěvekod Lexx 27. 10. 2017 10:21

Já si to uvědomuju, je to věštění z křišťálové koule, proto jsem rád za jakýkoliv názor :-))
Lexx
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Noxik 27. 10. 2017 10:29

Obavam se, ze tohle je opravdu vesteni budoucnosti. Ja bych zvolil 6 let kvuli nizsim urokum a snazil se to co nejdriv splatit, abych nezil 30 let ve srac... dluzich. Coz ty vylucujes. 10 let ma tu vyhodu, ze o 4 roky dele nebudes nic resit.
Noxik
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod drozden 30. 10. 2017 19:49

(1.0215^10/1.019^6)^(1/4)=1.0252

Jinými slovy pokud vezmeš variantu 2, sázíš na to, že za šest let nebudeš schopen zafixovat na 4 roky za 2.52 % a méně. Což se mi nezdá vůbec nerealistické.
drozden
Diskutér

Odeslat příspěvekod saabik 31. 10. 2017 17:01

Tak jednoduché to nebude - co třeba náklady ušlé příležitosti, časová hodnota peněz?
saabik
Diskutér

Odeslat příspěvekod astrapa 4. 11. 2017 14:32

Já bych hledal banku, která mi dá 10 let pod 2 % :-) Ale já beru úvěry na pronájmy, ne na bydlení a koukám na věc jinak. Potřebuju znát v co nejdelším výhledu svoje náklady.
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod morgun 23. 12. 2017 03:29

@Astrapa: je jednoduchsie dostat peniaze na pronajem?
Ake su urokove miery na pronajem vs na byvanie?
morgun
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod jednadva 27. 3. 2018 18:48

drozden píše:(1.0215^10/1.019^6)^(1/4)=1.0252

Jak to, že to sedí? Při splácení hypotéky neplatíme úroky z úroků. Tzn. kdybych platil jenom úroky a neumořoval, tak nezaplatím za 10 let 1,0215^10-1, ale 0,0215*10. Poněkud asi blbnu + hlava nefunguje. :)
Naposledy upravil jednadva dne 27. 3. 2018 22:48, celkově upraveno 1
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod radecekh 27. 3. 2018 19:57

jednadva:
Proč by se u hypoték neplatil úrok z úroků?
radecekh
Diskutér

Odeslat příspěvekod fc70 27. 3. 2018 21:01

radecekh, protože úrok se vždycky splatí věřiteli a nenarůstá o něj jistina (narozdíl od toho, jak se úrok na spořicím účtu připisuje k vkladu a příští měsíc se úročí obojí).

Taky nevidím, proč by to drozdenovi mělo fungovat.

Pokud úplně ignorujeme časovou hodnotu peněz („kolik přeplatím“), extrémně hrubý výpočet pro break-even je (2,15*10-1,9*6)/4=2,525% (vs. 2,52615… pro ten vzorec drozden; to vychází tak strašně podobně, i když logika je úplně jiná, protože ln(1+x)/x je skoro 1).

Ignorovat časovou hodnotu peněz bychom teda neměli, ale pak tu bude nekonečná debata o diskontní míře… Postup je každopádně vypočítat splátky, pak splátky brát jako anuity, a vyjádřit present value anuity na 10 let https://en.wikipedia.org/wiki/Annuity#Annuity-immediate , present value anuity na 6 let, a z toho vyjde present value pro ty zbývající 4 roky. Matně si vzpomínám, že je tam nějaká hezká ekvivalence, ale fakt si nemůžu vzpomenout. Ale to, že diskontní míra v tom drozdenově vzorečku není, je samo o sobě myslím argument pro to, proč není správně.
fc70
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 27. 3. 2018 22:40

fc70,

Já jsem tak trošku podezíral, že to bude aproximace. Třeba při 20 % p. a., resp. 10 % p. a. už vychází rozdíl ročních sazeb na víc než 1 procento:

(1,2^10/1,1^6)^(1/4)=1,3673

1+(0,2*10-0,1*6)/4=1,35

fc70 píše:protože ln(1+x)/x je skoro 1

To nechápu. To x je sazba?
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod fc70 27. 3. 2018 23:05

To je asi dost vedlejší debata (jak to drozden myslel, může říct jen on, a pokud ignorujeme časovou hodnotu, je myslím můj vzorec přesný, takže jeho je aproximace mého, a je složitější, takže skoro určitě náhodou), ale pro úplnost

ln je přirozený logaritmus, x je velmi malé číslo. ln(1+x) ~= x je vidět třeba z:
- lim_{x -> 0}(ln(1+x)/x)=1
- Taylorova rozvoje ln(1+x) [= x - x^2/2 + …
- graficky na http://www.wolframalpha.com/input/?i=ln(1%2Bx)%2Fx+for+x%3D0+to+0.05 .

A jak souvisí ln(1+x)/x s našimi vzorečky? (Nebudu to tu komplikovat zaváděním proměnných.)

drozden:
(1.0215^10 / 1.019^6) ^ (1/4) = 1.0252
ln [(1.0215^10 / 1.019^6) ^ (1/4)] = ln 1.0252
ln [(1.0215^10 / 1.019^6)] * (1/4) = ln 1.0252
[10*ln(1.0215) - 6 * ln(1.019)] / 4 = ln 1.0252
což při aproximaci ln(1+x)~=x je přibližně
[10*0.0215 - 6 * 0.019] / 4 ~= 0.0252
100 * [10*0.0215 - 6 * 0.019] / 4 ~= 100* 0.0252
[10*2.15 - 6 * 1.9] / 4 ~= 2.52

a skončili jsme u mého.
fc70
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 27. 3. 2018 23:26

fc70,

Nerozumím. Jaká vedlejší debata? To se neúročí složeně, ale jednoduše. On to jednoduché "aproximoval" složeným.

Mám sazbu, zúročím za část roku, zaplatím úrok, popř. zároveň umořím část úvěru. A tak pořád dál. Žádné exponenciální úročení tam není.
fc70 píše:ln je přirozený logaritmus

:)
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod fc70 27. 3. 2018 23:31

No já se asi půjdu zahrabat a nechám toho, protože ten můj „přesný“ vzoreček neignoruje jen časovou hodnotu peněz (což by se možná sneslo a spousta lidí na to nemyslí), ale ignoruje i splácení a tedy to, že jistina klesá a s ní i ty zaplacené úroky.
fc70
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 27. 3. 2018 23:48

fc70,

Naopak, nenechávejte toho a opravte si to. Rád se na to podívám. Já jsem uvažoval situaci, kdy se nesplácí jistina, ale celý narostlý úrok. Za toho předpokladu se úročí jednoduše. Proč by se mělo začít úročit složeně jen proto, že se snižuje jistina?

(Právě proto jsem psal, že je mi divné, jak to že to sedí. Při úvěru 1 milion mi vyšel po 10 letech rozdíl v jistinách 3 Kč: 735 189,80 a 735 186,69. To je nějaký jednoduchý aproximační vzorec, který reflektuje snižování jistiny? Ale jak, když tam není ani slovo o úvěrovém období 30 let? Ta jistina se bude snižovat jinak rychle, když se to období změní.)
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod xls 28. 3. 2018 08:37

Jen technická poznámka. Spíš než vzorečky se mi osvědčilo dávat podobě věci do Excelu, do sloupečků si dát hodnoty, které potřebuji, dolů vytvořit časové řady s nějakým jednoduchým vzoreckem na základě předchozího řádku. Logicky se to jednodušeji kontroluje a pak se v takovém modelu jednoduše počítají varianty, důsledky změny fixace, úroků, mimořádné splátky...
xls
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 6. 4. 2018 16:34

xls,

Tady šlo o to, že ten vzoreček je jednoduchý, dokonce dává přesný výsledek právě když se porovná s výsledkem, který dostanete třeba v excelu, ale nedává mi smysl, protože ta hypotéka se složeně neúročí. Je to tedy problém právě toho vzorce.
jednadva
Diskutér


Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 1 návštěvník