Daň z pronájmu bytu vs. hypotéka a paušál

Co, kdy, proč a jak správně zdanit. Rady, tipy a návody pro všechny podnikající subjekty v ČR

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Pecuch 27. 11. 2013 10:23

Dobrý den,
od ledna budu pronajímat malý byt v Brně, koupený na hypotéku. Nemám jasno v tom, jak danit příjem z pronájmu. Dám příklad: nájem 6.000 Kč/měsíc vč. fondu oprav, energie do toho nepočítám, splátka hypotéky 5.500 Kč z toho úroky 4.000 Kč a jistina 1.500 Kč, můžu si dát do nákladů tu splátku úroků? Potom by se to vyplatilo víc, než danit 30% paušálem, nebo je to jinak?
Díky Radek
Ford Mondeo, kombi, 1.6 TDCi, Winner, bílá
Yamaha FZ1 Fazer, stříbrná, zlatý vidle
Pecuch
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Pecuch 5. 12. 2013 16:23

Ahoj, fakt nikdo nic neví k danění pronájmu vs. hypotéka, úroky, atd.?
Ford Mondeo, kombi, 1.6 TDCi, Winner, bílá
Yamaha FZ1 Fazer, stříbrná, zlatý vidle
Pecuch
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod alexpraha 6. 12. 2013 10:53

Až si to přečte ROP, tak to vysype z rukávu. Osobně tyto příjmy daním 6000 * 0,3 jsou náklady, ke zdanění 6000 *0,7. Úroky bych neuplatňoval, stejně tak odpisy.
Od dvou daňových poradců jsem slyšel dva výklady (!). Tak to dělám podle svého.
alexpraha
Diskutér

Odeslat příspěvekod Rop 6. 12. 2013 12:22

Odpisy jsou jednoznačně nákladem na dosažení, zajištění a udržení příjmů.

Úroky z hypotéky už nejsou tak jednoznačné a záleží na konkrétním záměru pořízení nemovitosti.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod alexpraha 6. 12. 2013 13:48

Nepadne pak nemovitost do obchodního majetku? Při uplatnění odpisů bych se toho obával. Osobně se mi zdá, že právě termín "obchodní majetek je v některých případech dost nejasný, ale dokud to nebude trápit moji správkyni daně, je mi to jedno :-)
Druhý DP mi říkal, že z plateb, které nájemník platí za služby, se musí vytrhnout "fond oprav" (správně dlouhodobá záloha na opravy a údržbu) a ta je také příjmem majitele a přidat k vybranému nájmu a zdanit. Na moji otázku, jak mám ze Správce nebo SVJ vyrazit roční náklady na opravy a údržbo řekl "musíš to z nich vyrazit, nebo použít 30%".
alexpraha
Diskutér

Odeslat příspěvekod Rop 6. 12. 2013 15:17

§ 9 nemá obchodní majetek. Obchodní majetek je pouze u daňové evidence a u účetnictví. A daňová evidence se vede jen u příjmů dle § 7. Účetnictví je možné vést dobrovolně, ale kdo by to dělal :-)

Fond oprav je u FO výdaj (stejně jako jakákoliv jiná záloha - např. u podnikatelů). Záloha nebo respektive (náklad příštích období) to je pouze u osob vedoucích účetnictví.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Pecuch 6. 12. 2013 15:27

Záměr pořízení nemovitosti je jasný, investice do budoucna s cílem aby hypotéku zaplatil nájemník formou nájemného. K měsíční splátce hypotéky přičtu fond oprav, zaokrouhlím a to bude nájem. Elektřinu, vodu a plyn si bude platit nájemník. Nájem bude cca 6.000 Kč/měsíc, úrok z toho v prvních letech cca 4.500 Kč. Kupuji to jako fyzická osoba, tzn. žádný obchodní majetek. Ptám se, jestli je jiná možnost jak snížit daň, než udělat 30% paušál náklady na těch 6.000 Kč. Např. dát do nákladů úroky z hypotéky, protože splátku jistiny asi ne. Přijde mě to jako náklad na pořízení a udržení. Taky budu byt rekonstruovat, cca 200 tisíc v prosinci a lednu, ale to by mě pořešilo jen jeden rok. Otázka tedy zní, dají se úroky z hypotéky uznat jako náklad a odečíst je ze zisku ke zdanění? Díky R.
Ford Mondeo, kombi, 1.6 TDCi, Winner, bílá
Yamaha FZ1 Fazer, stříbrná, zlatý vidle
Pecuch
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Rop 6. 12. 2013 15:32

Investice do budoucna = nemožnost daňového odpočtu úroků z hypotéky.

Pořízení za účelem pronajímání = možnost daňového odpočtu úroků z hypotéky.

Takže tak :-)
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Pecuch 6. 12. 2013 15:48

Tim padem je muj ucel koupe za ucelem pronajimani. Jestli je to opravdu tak, je to super. :-) Diky
Pecuch
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod BobbyB 5. 1. 2014 22:50

No tedy nevim, jak by se účel prokazoval, pokud neni uveden v uverove smlouve - a pokud je, neni jiz volba (z toho plyne, ze je potreba to resit jiz pred hypo). Ad Rop: dobré by bylo sem hodit i patricny paragraf.

Možnost odpočtu úroků je upravena v zákoně o dani z příjmu v § 15.
Základním předpokladem je, aby hypotéčním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření byla řešena bytová potřeba poplatníka - coz je tak trochu proti Ropově tvrzení. Vždy se odečítají od základu daně pouze zaplacené úroky, nikoliv jistina dluhu. Úroky ti banka spočítá a pošle potvrzení - je pak přílohou daň. přiznání.

Jinak co bych ještě zvážil - zda byt jako celek dat do nakladu, tedy jej odpisovat nebo ne.
BobbyB
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Terka589 6. 1. 2014 00:28

Také jsem tuto situaci řešila. Bylo mi řečeno, že pokud neřeším své bytové potřeby, tak to nelze. Přemýšlela jsem, že bych si do našeho domu dala trvalý pobyt (jeden byt máme prázdný a čeká na rekonstrukci), ale pak jsem to vzdala. Ono snad i v tomto případě by šlo uplatnit jen nějaký procentní podíl. A co se týká odpisu domu, bylo mi to též rozmluveno. Takže letos budu danit paušálem a příští rok asi uplatníme náklady, které tam vzniknou s tou rekonstrukcí jednoho z bytů a výměnou oken. Ale zajímalo by mě, zda lze do nákladů dát i pojištění domu, dělá to cca 10tis. ročně?!
Terka589
Kolemjdoucí
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod qwdan 6. 1. 2014 01:09

To BobbyB and Terka589: ROP odpovídal na dotaz, kdy jsou úroky daňově uznatelným nákladem na dosažení příjmů z pronájmu bytu. To, co vy řešíte, je, kdy si může FO snížit o úroky zaplacené na hypotečním úvěru svůj základ pro daň z příjmu. Například, pokud si někdo koupí nemovitost za účelem rekreace, tak si nemůže odečíst úroky z hypotéky.

To BobbyB: Byt jako celek určitě nejde dát do nákladů (pokud tedy nestál do 40 tisíc) a musí se odpisovat.

Co psal ROP o tom, že uznatelnost se řídí účelem pořízení, mne docela překvapilo, ale ROP odpovídá vždycky v těchto věcech bezvadně, tak to asi tak bude. Ale taky bych uvítal bližší vysvětlení, o co se to opírá.

-- 6. 1. 2014 00:23 --

Terka589 píše:Také jsem tuto situaci řešila. Bylo mi řečeno, že pokud neřeším své bytové potřeby, tak to nelze. Přemýšlela jsem, že bych si do našeho domu dala trvalý pobyt (jeden byt máme prázdný a čeká na rekonstrukci), ale pak jsem to vzdala. Ono snad i v tomto případě by šlo uplatnit jen nějaký procentní podíl. A co se týká odpisu domu, bylo mi to též rozmluveno. Takže letos budu danit paušálem a příští rok asi uplatníme náklady, které tam vzniknou s tou rekonstrukcí jednoho z bytů a výměnou oken. Ale zajímalo by mě, zda lze do nákladů dát i pojištění domu, dělá to cca 10tis. ročně?!


To s tím pojištěním snad zvládnu zodpovědět (ROP případně opraví - já se ani daněmi ani účetnictvím neživím) - pojistné je daňově uznatelný náklad, pokud se celý dům pronajímá. Pokud tam bydlíte nebo bydlí nějaký váš příbuzný (zdarma), tak je nákladem jen poměrná část pojistného.

U té výměny oken a rekonstrukce bych byl opatrný - je možné, že pokud bude dražší než 40 tisíc, tak se bude považovat za technické zhodnocení, které je třeba taky řešit odpisy.
qwdan
Návštěvník

Odeslat příspěvekod zdenekj 6. 1. 2014 09:40

Problém u fondu oprav je, že pokud nedostanu od SVJ přesný vyčet na co jsem použil fond oprav tak nemůžu fond oprav dat do nákladů, co když to SVJ nepoužilo na opravy, ale na technické zhodnocení nebo na chlebíčky při jednaní SVJ.

V praxi to znamená, že pokud neuplatňuji pausal, tak výnosem jsou příjmy včetně příjmu z "prefakturace" fondu oprav.
zdenekj
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Terka589 6. 1. 2014 11:13

Děkuji za odpověď. S tím pojistným jsem si to myslela (celý dům je v pronájmu). A co se týká těch oken, měněna budou pouze v jednom z bytů (cena 37tis.Kč), takže by to též mělo jít.

qwdan píše:To BobbyB and Terka589: ROP odpovídal na dotaz, kdy jsou úroky daňově uznatelným nákladem na dosažení příjmů z pronájmu bytu. To, co vy řešíte, je, kdy si může FO snížit o úroky zaplacené na hypotečním úvěru svůj základ pro daň z příjmu. Například, pokud si někdo koupí nemovitost za účelem rekreace, tak si nemůže odečíst úroky z hypotéky.

To BobbyB: Byt jako celek určitě nejde dát do nákladů (pokud tedy nestál do 40 tisíc) a musí se odpisovat.

Co psal ROP o tom, že uznatelnost se řídí účelem pořízení, mne docela překvapilo, ale ROP odpovídá vždycky v těchto věcech bezvadně, tak to asi tak bude. Ale taky bych uvítal bližší vysvětlení, o co se to opírá.

-- 6. 1. 2014 00:23 --

Terka589 píše:Také jsem tuto situaci řešila. Bylo mi řečeno, že pokud neřeším své bytové potřeby, tak to nelze. Přemýšlela jsem, že bych si do našeho domu dala trvalý pobyt (jeden byt máme prázdný a čeká na rekonstrukci), ale pak jsem to vzdala. Ono snad i v tomto případě by šlo uplatnit jen nějaký procentní podíl. A co se týká odpisu domu, bylo mi to též rozmluveno. Takže letos budu danit paušálem a příští rok asi uplatníme náklady, které tam vzniknou s tou rekonstrukcí jednoho z bytů a výměnou oken. Ale zajímalo by mě, zda lze do nákladů dát i pojištění domu, dělá to cca 10tis. ročně?!


To s tím pojištěním snad zvládnu zodpovědět (ROP případně opraví - já se ani daněmi ani účetnictvím neživím) - pojistné je daňově uznatelný náklad, pokud se celý dům pronajímá. Pokud tam bydlíte nebo bydlí nějaký váš příbuzný (zdarma), tak je nákladem jen poměrná část pojistného.

U té výměny oken a rekonstrukce bych byl opatrný - je možné, že pokud bude dražší než 40 tisíc, tak se bude považovat za technické zhodnocení, které je třeba taky řešit odpisy.
Terka589
Kolemjdoucí
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Pecuch 6. 1. 2014 14:50

Jak to čtu, tak to není žádná sranda. Asi bude nejlepší ten paušál. Šlo mně o to, že když byt koupím na hypotéku a pronajmu ho za cenu té měšíční hypoteční splátky, tak vlastně nemám žádný "zisk" a přesto to jako fyzická osoba musím zdanit. To mně můj selský rozum nebere..
Ford Mondeo, kombi, 1.6 TDCi, Winner, bílá
Yamaha FZ1 Fazer, stříbrná, zlatý vidle
Pecuch
Návštěvník
Uživatelský avatar

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 5 návštevníků