Daň z pronájmu bytu vs. hypotéka a paušál

Co, kdy, proč a jak správně zdanit. Rady, tipy a návody pro všechny podnikající subjekty v ČR

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod elinor 24. 4. 2017 05:34

to vpe: k bodu 2) - přemýšlela jsem obdobně jen s tím rozdílem, že bych nejdřív převedla družstevní podíl na otce a ten by mi byt prodal už převedený do OV. Ale mohl by umřít, než transakce proběhne. Takže raději už další teorie nevymýšlet, nebo si naběhnu.
elinor
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod Rop 24. 4. 2017 20:56

Jo a zaplatíte z toho daň z příjmů a daň z nabytí nemovitých věcí. To není úplně dobrý nápad.

vpe: viz článek úplně dole, jsou tam rozsudky
Jinak v prohlášení vlastníka jsem neviděl, že by dveře a okna byly součástí bytu. Navíc na to máme vyhlášku :-)

Porada nebyla, zkusím to pořešit zítra :-)
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod elinor 25. 4. 2017 05:37

Ty daně z příjmu a nabytí se mi nelíbí, proto to byla jen úvaha. Podobně jsem se zděsila, když jsem zvažovala směnu garsonky za garsonku, abych si byt zvětšila na 4+1. Protože jsou obě garsonky v OV, platila by se daň s nabytí, i když by nikdo nic navíc nenabyl.

Tak ty okna a dveře mne dostaly - dobře nejsou součástí bytové jednotky. Pokud provedu u oken opravu a u dveří technické zhodnocení, tak jsou to pro pronájem náklady daňově uznatelné (přímé - u oken, u dveří formou odpisů)? Už jsem z toho jelen.

No, když to tak vidím, zlatá nevědomost. Čím víc se o problematiku zajímám, tím víc zjišťuji, že toho nevím.
elinor
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod vpe 25. 4. 2017 11:41

Dan z prijmu - klidek, to je dan ze zisku, muzes si snad zahrnout vsechny naklady (i z minulych let), a prodas za cenu, ktera cini souhrn nakladu, anebo ne? :-) pokud ne, nejsem ucetni, jsou jen dve moznosti
- kasles na to, domerit ti to mohou jen 3 roky zpetne (pokud nevykazes ztratu)
- pockas 5 let

Myslim, ze jednorazova dan z nabyti 1x 4% versus usetrenych 30 odpisu x 3,33 % (zjednodusene) je jasna volba, co se vyplati :)

Spise je treba resit, zda mas realnou hotovost na tuto transakci, protoze kdyz realne penize neprobehnou bankou, tak to ti bude k nicemu, neboli simulovany pravni ukon :-)

--
Dvere do bytu a okna bytu jsou IMHO bud soucasti jednotky neboli ve vylucnem vlastnictvi vlastnika BJ anebo jsou spolecnou casti domu, kazdy dum to ma jinak. Pokud nejsou uvedeny v PV jako soucast jednotky, pak jsou pravdepodobne spolecnou casti domu a v takovem pripade se jejich opravy hradi z FO :-)

Jakou vyhlasku mas na mysli rope?
vpe
Poslední varování
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Rop 25. 4. 2017 22:02

Nařízení vlády 366/2013 Sb. - https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-366

Oprava oken a dveří - daňově uznatelná je pouze část ve výši podílu na společných částech. A možná i to by mi berňák rozporoval, protože to nebylo vykonáno se souhlasem ostatních vlastníků (a navíc by to ostatním vlastníkům chtěl zdanit jako dar).

Jinak okna jsou v 99 % společné a dveře - no tam je třeba se podívat do prohlášení vlastníka - já zatím co jsem prošel všechna SVJ tak byly též společné. Ale nevylučuji, že vy to v prohlášení můžete mít jinak.

elinor: taky bych někdy chtěl být kopáčem opřeným o lopatu :lol:
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod elinor 26. 4. 2017 06:13

No, u nás se odsouhlasilo, že výměnu oken si provádí každý sám. Taky dodnes některá okna nejsou vyměněna. O prohlášení vlastníka jsem požádala. U garsonky jde vlastně o výměnu oken lodžie, je to tento typ baráku http://static.panoramio.com/photos/large/75349335.jpg - garsonka má tu lodžii, co je na fotce (jsou to 2 garsonky, resp. tento konkrétní barák znám, a tam je to 1+1 s dvěma lodžiemi, u nás jsou to 2 garsonky)
dle 366/2013 §5f) nevím jestli to dobře chápu, tak dveře takové lodžie jsou ve výlučném užívání vlastníka a co to okno. To ne? Takže na faktuře musí být výměna dveří lodžie a bude to ok jako daňově uznatelné?

Jsem už z toho jelenice. Stejně s rekonstrukcí koupelny, úroky a odpisy budu první rok ve ztrátě, tak na to můžu kašlat, ale spíš mě to zajímá čím dál víc. Je to skoro jako krimoška a já pořád neznám vraha.
elinor
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod vpe 26. 4. 2017 12:50

Precti si prohlaseni vlastnika (je na katastru) a podej pisemny dotaz na SVJ, kdo je vlastnikem oken ve tvem byte.

Polud budes v danove ztrate, muze ti Fu cokoliv domerit po dalsich 10 let, to bych si velmi rozmyslel, stejne jako delat rekonstrukciro budouciho najemnika :-))
vpe
Poslední varování
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod elinor 27. 4. 2017 12:16

Help, help.
V návrhu kupní smlouvy je i spoluvlastnický podíl na jednotce - jiný nebytový prostor (pravděpodobně se jedná o kožešnictví v přízemí). Cena je za celek (bytová jednotka - nemovitost).
Prodávající prohlašuje, že má ve svém vlastnictví jednotku vymezenou podle zákona o vlastnictví bytů č.
72/1994 Sb., byt, č. 0000/62, ve stavbě v obci aaaa, části obce bbb, budova s č.p. 0000 – bytový dům,
na pozemku parc. č. 8888/99 – zastavěná plocha a nádvoří, kdy k uvedené jednotce náleží podíl na společných
částech domu a pozemku o velikosti 2691/376390, to vše v obci aaaa, část obce bbb, k.ú. cc,
kdy vlastnictví jednotky č. 0000/62 je zapsáno na LV č. 555 a vlastnictví pozemku parc. č. 8888/99 se stavbou
č.p. 0000 je zapsáno na LV č. 2222, to vše pro k.ú. cc, u Katastrálního úřadu pro ---
kraj, Katastrální pracoviště ____. Prodávající dále prohlašuje, že má ve svém vlastnictví spoluvlastnický podíl
o velikosti 2691/372826 na jednotce vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., jiný nebytový prostor, č.
0000/73, ve stavbě v obci aaaa, části obce bbb, budova s č.p. 0000 – bytový dům, na pozemku parc. č.
8888/99 – zastavěná plocha a nádvoří, kdy k uvedené jednotce náleží podíl na společných částech domu a
pozemku o velikosti 3564/376390, to vše v obci aaaa, část obce bbb, k.ú. cc, kdy vlastnictví
jednotky č. 0000/73 je zapsáno na LV č. 4444 pro k.ú. cc, u Katastrálního úřadu pro
--- kraj, Katastrální pracoviště ____. Dále je vše výše uvedené pro účely této Smlouvy
označováno společně jako „Nemovitost“.


A odpisy mám udělat jak, když tam jen jedna cena za nemovitost (ani mi nechtějí oddělit provizi - pro daň z nabytí)? Je běžné oddělit cenu bytové jednotky od podílu na nebytovém prostoru, aby byla jasná vstupní cena pro výpočet odpisů?
Rope help.
elinor
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod Rop 27. 4. 2017 20:48

Až se dospím budu odpovídat. Btw smlouvu o převodu podílu v družstvu máš? Kolik je tvůj základní členský vklad (respektive připadající na tebe)?
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod elinor 28. 4. 2017 05:59

Rope, napíšu SZ.
elinor
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod vpe 29. 4. 2017 13:42

Jaka provize? :) jsi psala bezuplatny prevod ne?
vpe
Poslední varování
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod elinor 29. 4. 2017 15:25

Kupuji garsonku a tu chci, než ji budu potřebovat, pronajímat - proto zmínka o provizi. Družstevní byt mám již splacený, bydlím v něm a chtěla jsem ošéfovat to, aby při případném pronájmu (po převodu do osob. vl.) byla možnost použít odpisů. Takže řeším dvě věci.
To modré je výtažek z návrhu kupní smlouvy na garsonku a kvůli tomu, že potřebuji stanovit vstupní cenu pro výpočet odpisů, navrhla jsem změnu znění kupní smlouvy, aby šlo ocenit zvlášť bytovou jednotku a zvlášť spoluvlastnické podíly - bylo toho trochu víc, proto jsem to s Ropem řešila přes SZ.
elinor
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod vpe 1. 5. 2017 21:34

to mi prozrad jak zmenis kupni smlouvu, aby provizi platil kupujici a tys z toho neplatila dan z nabyti (o to ti asi jde, usetrit litr) a mela jistotu ze te nevysoupnou nebo nekdo nepredbehne (jako jsem ja predbehl realitku i kdyz mela vyinkasovanou rezervacni zalohu).

A jake spoluvlastnicke podily? Jakoze to kupujes s jinym napul?
vpe
Poslední varování
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod elinor 2. 5. 2017 05:18

Myslím, že daň z nabytí nemovitosti se platí jen z částky za nemovitost. Pokud bude v kupní smlouvě specifikováno, že určitá částka je provize realitce, tak z toho přece tu daň platit nebudu. Ale v mém konkrétním případě to realitka nechce, protože údajně je provize minimální a zdaleka nedosahuje ani poloviny rezervační zálohy. Myslím, že realitka nemá zájem na tom, aby bylo černé na bílém, kolik z toho má, protože by to musela danit jako příjem.

Spoluvlatnické podíly - jednak na společných částech a pozemku a jednak na nebytovém prostoru, který je pronajímán komerčně. Je to výše v tom modrém textu.
elinor
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod vpe 2. 5. 2017 13:18

a vis o tom, ze pro ucely odpisu BJ se z kupni ceny do vstupni ceny pocita castka, ktera je uvedena na smlouve, vcetne pozemku? Ze by se vylucovalo cosi ze spolecnych casti domu, tak o tom jsem dosud neslysel, to mas odkud, od metodika FU? A kdo ti to bude ocenovat? Zase vymysl abys usetrila 2000,- za pripadny znalecky posudek?

Ze ty o ten kup jeste prijdes, ty mas aspon v rezervacni smlouve ujednani, ze ti nalezi rezervacni poplatek v pripade, kdy obchod nedopadne v tvuj prospech? :-) standardne to realitky takhle nepisi a ze jsi zaplatila rezervaci neznamena, ze nemovitost musis ziskat :-) viz muj predchozi prispevek. Realitky prakticky za nic neodpovidaji a mnohdy je problem z nich vyrazit ten rezervacni poplatek, kdyz jim jejich smluvni strana - prodavajici - odstoupi od smlouvy.
vpe
Poslední varování
Uživatelský avatar

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků