Pronájem bytu, který je zatížen hypotékou

Co, kdy, proč a jak správně zdanit. Rady, tipy a návody pro všechny podnikající subjekty v ČR

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod kjub 17. 5. 2018 06:56

Dobrý den,

nedávno jsem koupil byt na hypotéku a rozhodl jsme se, že bych ho začal pronajímat. Bohužel mi dělají problém daně a nemůžu si to pořádně vypočítat, jestli by se mi to vůbec vyplatilo(zaplatila hypotéka). Tady dávám modelový příklad a byl bych velice rád, kdyby mi někdo pomohl :-)

Hypotéka na byt je 11500kc + FO3500 + el a plyn 1500kc = 16500kc
Při použití 30% paušálu na dani 16500*12=198000kc 198000-59400(30%)=138600kc 138600kc= 20790kc(15%)

Tady na foru jsem se dočetl, že úroky z hypotéky lze přidat do nákladů a taky, že nelze. Tak bych velice rád zjistil, jak to doopravdy je? Abych nemusel platit tolik na dani. Nejde mi o to vydělat ale aby mi to aspoň zaplatilo výdaje. Ještě jednou moc děkuji za odpověď.
kjub
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod DeLuky 17. 5. 2018 10:51

Nejsem tedy zadny danar ale vyhodnejsi mozna bude uplatit odpisy, budes tedy misto pausalnich vydaju danit vydaji skutecnymi

K tem odpisum je mozne pricist i ty uroky z hypo pokud vim
DeLuky
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod kjub 17. 5. 2018 16:37

Dobře, taky si myslím, že bude lepší to danit skutečnými náklady. Jen mě zajímají jestli se dají dát hlavně ty úroky do nákladů? To je celkem velká cifra?
kjub
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod brouter 17. 5. 2018 17:18

asi bude lepsi, kdyz se do pronajmu ani poustet nebudes...asi by pak byl problem i s vyuctovanim sluzeb najemnikum...ale k tvemu dotazu dan neplatis z toho kolik utratis, ale z toho co obdrzis...tedy treba budes mit prijem z pronajmu 10.000 kc + zalohy na sluzby 3000 kc (voda, vytah, elektrika v dome, uklid atd). Zalohy dle sluzeb jednou rocne zuctujes. Tedy vynos mas 10.000 kc mesicne a z toho po odpoctu nakladu platis dan. Bud jedes procentem tedy 30% tedy naklad 3000 kc a tedy platis dan 12x7000 kc =84.000kc a z toho 15% je dan nebo to vedes dle skutecnych nakladu...jen pozor dle meho si pletes pojmy ...zaprve hypoteka - beres castku co platis jenze ona se sklada z uroku a jistiny- pri odectu skutecnych nakladu si davas do nakladu jen uroky z hypoteky, fond oprav 3500 kc beres dle meho to co platis spravci SVJx druzstvu ale Predpis 3500 je slozen ze sluzeb viz vyse + fond oprav(dlouhodoba zaloha ) coz neni naklad najemnika, ale tvuj naklad a je lepsi ho do skutecnych nakladu nedavat( muzes si davat dle podilu pouze naklad, ktery skutecne ten rok se utratilo za dum coz vetsinou do konce brezna nezjistis).
brouter
Návštěvník

Odeslat příspěvekod eeet 17. 5. 2018 17:50

Normalne se to dela tak, ze do bytu nastehujes tolik posteli, kolik se tam vejde, nejlepe palandy, pronajmes je rumunum, ukrajincum, moldavcum, ..., jsou zvykli spat po trech, ctyrech na pokoji, obyvak nepotrebuji, kuchyn staci spolecna, WC a koupelna take, 5000 Kc na osobu a mesic bez smlouvy, elektriku, plyn a vodu platis sam a nejake dane neresis, kdyztak jsou u tebe na navsteve. Jen si musis pohlidat jejich vyplatni termin, protoze co jim ze mzdy zbyde, prochlastaj.
eeet
Návštěvník

Odeslat příspěvekod audiobullys 17. 5. 2018 18:38

Daně z pronájmu jsou téměř nulove, od toho existují danari. Kolik stál ten byt ? Abys viděl konkrétně jaky budes mít odpisy.
audiobullys
Diskutér

Odeslat příspěvekod kjub 17. 5. 2018 19:20

Ja jsem si nebyl jisty jestli mohu do dani dat uroky, ktere mesicne zaplatim na hypotece :-) Nemate nahodou nakou dobrou dan. poradkyni z Prahy? :-)
kjub
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod audiobullys 19. 5. 2018 02:35

Úroky bych neřešil, ty jsou použitelný u bytového domu , rodinného domu kde člověk bydli. Odpisy na 3 mil nemovitost jsou první rok rovných 100 000 další rok 193 000. Do příjmu se píše jen čistý nájem bez elektřiny , služeb, vody, tepla a fondu oprav.
Takže pokud to pronajímas od března 10 měsíců za 10 000 tak příjem bude 100 000 a výdaje taky 100 000. Ke zdanění nula.
Znám 2 danare co máj sidlo v Praze, ten co tam i bydlí má firmu. Akorát to bude prodávat, páč mu nevyhovuje makat furt i když z toho má xyy yyy Kč měsíčně. Von když vidí že já mám obchod s nemovitostí se ziskem 100 000 za 2 hodiny hotovej a z toho je hodina třičtvrtě jízda autem tam a zpátky, tak se taky začal zajímat jak investovat do různých typů nemovitostí. Už prej i zainvestoval a má roční výnos 12% .a po roce má exit, že dostane peníze zpátky.
Druhýho danare mi doporučila známá investorka, akorát toho má víc a všechno stíhá k 30.6. Jemu podklady posílám všechny naskenovaný mejlem. Ten má bohatý zkušenosti a dělal daně pro PPF.
audiobullys
Diskutér

Odeslat příspěvekod Rop 20. 5. 2018 18:27

O úroky lze samozřejmě snížit základ daně z pronájmu.
Zrychlené odepisování je u pronájmu zhovadilost. Především když tam první rok sypu ještě ty úroky.
Když nevíš co s tím, tak to zaúčtuj na základní stádo.
Rop
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod audiobullys 21. 5. 2018 11:25

tak některý finančáky rovnou úroky vyhazujou. takže zrychlené odpisy se vyplatí i první rok - byl i přeplatek na pronájmu 2 bytů.
Daň ze samostatného myšlení nebyla dosud zavedena jen proto, že by to byl příjem pro stát zcela zanedbatelný.
audiobullys
Diskutér

Odeslat příspěvekod astrapa 23. 5. 2018 23:43

brouter to popsal správně.

audiobullys - neplateš si odpočet úroků na 1. straně? Tam si samozřejmě úroky z hypotéky na pronájem dávat nemůžeš, ale jak píše Rop, úroky do výdajů § 9 v Příloze 2 normálně zahrneš.

Musím všechny potenciální zájemce o investování do nemovitostí upozornit na blížící se legislativní změny:

1. Babiš dlouhodobě chystá zvýšení sazby daně z 15 % na 19 %, což se nedotkne zaměstnanců, ale významně se dotkne právě pronajímatelů

2. Mají se výhledově sloučit kategorie plátců § 7 a § 9 (v rámci "zjednodušování" daňového systému)

3. Jedna poslankyně za KSČM chystá poslanecký návrh, že pronajímání se má stát živností, tedy příjmy z pronájmu podlehnou SP a ZP. Nyní sbírá podporu mezi dalšími poslanci. Údajně jde o reakci na pronajímatele, kteří skupují byty ve vyloučených lokalitách, bohužel problém se tím nevyřeší a na "reformu" doplatí i standardní pronajímatelé.

4. Pokud se tohle zavede, asi se vyplatí převést pronajímané byty na s.r.o. - bohužel pokud jsou byty zatíženy hypotékou na fyzickou osobu, banky nedovolí převést nemovitost a samotný úvěr na s.r.o., čili je to neřešitelná situace, jedině hypotéky předčasně splatit, pokud na to je kapitál.

5. Svaz bytových družstev, což je významná a mocná lobbistická organizace, tlačí na novelu NOZ, podle které nebudou moci v bytových domech pod správou společenství vlastníků jednotek vlastnit byty právnické osoby kromě družstev. Pokud by se tak stalo, nebylo by možné, aby s.r.o./a.s. v bytových domech kupovaly a pronajímaly jednotlivé byty.

6. Svaz bytových družstev tlačí na novelu NOZ, podle které by společenství vlastníků jednotek získala pravomoc rozhodovat, zda lze v domě pronajímat byty. SVJ by měla možnost se rozhodnout, zda "podnikání s byty" v domě dovolí či nikoli. Něco podobného platí v USA v kondomíniích, která se dělí na kondomínia pro bydlení a pro investice. Podobné schéma by asi platilo i u nás. Pokud by shromáždění vlastníků prohlásilo SVJ za "bydlící", zapisovalo by se do prohlášení vlastníka a tedy i zanášelo do katastru. Pak by v takovém domě vůbec nebylo možné koupit byt za účelem pronájmu, což by bylo i závazné omezení pro banky apod.

7. Obávám se, že důsledkem daňových "reforem" a zvyšování úroků po konci fixace spousta investorů, co koupila byt na hypotéku v době drahých bytů a nízkých úrokových sazeb, jejíž splátku nepokrývá výnos z nájemného, začne padat do exekucí. Znám jednu investorku, co takto nakoupila překotně 70 bytů, neohlídala si lustraci nájemníků a nyní je v exekuci a těžko se z toho dostává, navíc některé byty má zhuntované a jsou neprodejné. Paradoxní je, že i banky, které poskytovaly hypotéky účelově na pronájem si do úvěrovách smluv dávají zákaz zcizení a zatížení, což znamená zákaz pronájmu.

8. Utahují se šrouby. V rámci nátlaku ze strany ČNB na "odpovědné úvěrování" mohou banky financovat maximálně 60 % LTV, některé banky dovolují dokonce jen 50 % a navyšují úroky na takové hypotéky (současné sazby realitných hypoték se pohybují okolo 3 %). Navíc mnoho bank přestalo uznávat příjem z budoucího pronájmu, což může být významným omezením, málokdo má příjem 500.000 Kč čistého měsíčně, dřív bylo možné, že když jste měli standardní příjem (např. 60.000-80.000 Kč čistého měsíčně), ale už jste nějaké hypotéky měli a z toho důvodu jste bonitně neprocházeli, tak vám banka uznala jako příjem obvykle 50 % z budoucího nájemného a díky tomu jste bonitně prošli, teď už to u většiny bank není možné.

9. V rámci nátlaku ze strany ČNB na "odpovědné úvěrování" zrušily některé banky hypotéky na pronájem - např. Unicreditbank přestala hypotéky na pronájem poskytovat na podzim 2017. Sberbank uměla financovat takřka "neomezeně" bytů, ale na jaře 2018 změnila metodiku a dovoluje na jedno rodné číslo koupit maximálně 3 byty. Sám se s těmito omezeními osobně potýkám a mám obrovský problém najít financování. Teď vyjednávám hypotéku u České spořitelny a modlím se, aby to vyšlo, protože mám podepsanou rezervačku, Česká spořitelna je asi jedna z posledních bank, která hypotéky na pronájem ještě dělá. Já mám navíc "nepříjemný problém", že moje příjmy z pronájmu jsou vyšší, než příjmy z SVČ, což je pro některé banky problém a v takovém případě paradoxně bonitně neprocházím, protože podle některých bank je příjem z pronájmu "nestálý" zdroj příjmů. To jest kecy různých Kiyosaků o pasivním příjmu banky nezajímají. Jsou banky, které příjem z pronájmu vůbec neuznávají (např. Equa bank a Air bank).

Dobře už bylo.
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 28. 5. 2018 22:25

No ve tvem pripade bych byl pro aby pronajimatele rekneme nad 10 nemovitosti spadali pod paragraf 7, protoze to uz je skoro full time job , kazdopadne by me zajimal zdroj nekterych informaci, kde jsi k tomu prisel? Jak jse jmenuje ta komunistka a ty sbd? Snad to neni tajny :) zakaz beznych pronajmu to neprojde, mozna zatrhnou kratkodobe pronajmy airbnb, to smysl dava, ale nemuzes snad omezit nakladani s majetkem to je proti ustave ;-).


S odpisy a koupenym bytem v krajskem meste beztak zadnou dan nezaplatis, to musis kupovat v levnych krajich.

A ze si hloupejsi pronajimatele nabijou hubu, dobre jim tak, byli chamtivi a doplati na to a ty budes mit moznost koupit jejich byty v drazbe :)
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod astrapa 29. 5. 2018 09:01

vpe: vysvětli mi proboha, jak budeš autorizovat "nad 10 nemovitostí". Můžeš vlastnit byty pro rodinu (dnes je stále častější, že vlastníš a užíváš dva byty ve dvou městech, např. ve městě, kde pracuješ, apartmán v podhůří, pak třeba chalupu a někde pole či louku nebo les, to je taky nemovitost), já vlastním byty rodičů a bratra a koupil jsem byt neteři, ale samozřejmě v bytech bydlí bezplatně. Budu-li spadat pod § 7, naběhne na mě OSSZ abych doložil, že z těch nemovitostí nemám příjem. Co když máš polovinu bytů neobsazených, budou se také zahrnovat do limitu "10"? Rozdělení na majetkovou daň a příjem z SVČ je správné. Kdo chce dobrovolně spadat pod režim § 7, ať si nemovitosti zařadí do obchodního majetku, to ale má snad smysl jen u zemědělců...

Komunistka se jmenuje Aulicová, četl jsem s ní rozhovor, navrhovatelů je víc, ale ostatní jména si nepamatuju. Myslím, že má podporu i u jiných stran, snad říkala o ANO a SPD. Družstevní asociace se jmenuje Svaz českých bytových družstev.

V dražbě nic nekoupím, už nemám prachy a banky mi nechtějí půjčovat. Uvidím, jak se situace vyvine za 2 roky, nelze vyloučit, že banky kvůli nedostatku úvěrovaných klientů do nějaké míry zase svoje metodiky rozvolní.

12. června zveřejní ČNB ve věstníku nová doporučení pro omezení hypoték. Jsem zvědavý. Očekává se další zpřísnění. Banky budou muset doporučení aplikovat okamžitě na nové žádosti.
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 29. 5. 2018 23:46

Autorizovat jednoduse tak, ze z nich v ucetnim roce mas prijem v paragrafu 9, co je na tom tezkeho? Psal jsem o pronajimatelich nad 10(pronajimanych) nemovitosti, ne vlastnenzch. Do par let bude vzp cssz i fu jedna ruka a vse propojene, nebo ne? :) je to hypoteticka uvaha, podle me nepravdepodobna (vime oba jak to funguje dnes), ale tys to nadhodil, presun najmu pod par.7.
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod audiobullys 30. 5. 2018 01:40

a v tý bance který je jedno kolik máš hypoték si byl ? ta jediná půjčuje na další nemo na 90 procent LTV za dobrou sazbu 2,85 , takhle mi to řekli dva poradci co dělaj hypo pro investory, plus mi to potvrdila investorka co má 13 bytů.
Daň ze samostatného myšlení nebyla dosud zavedena jen proto, že by to byl příjem pro stát zcela zanedbatelný.
audiobullys
Diskutér

Další stránka

  • Podobná témata
    Odpovědi
    Zobrazení
    Autor

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 5 návštevníků