Hypotéka splacená z pronájmu - reálné nebo ne?

[outlier]

Už dlouhou dobu slýchám od několika známých, že mají byt koupený na hypotéku a pronajímají ho a splátka hypotéky se jim v podstatě splácí z příjmu z pronájmu tohoto bytu. Máte s tím někdo zkušenost? Je to opravdu reálné?

Jako modelový příklad bych uvedl koupit bytu v Praze s 85% LTV na 25 let. Je reálné, že vám většinu splátky pokryje jeho pronájem a za 25 let bude prostě váš? Nějak mi to moc nesedí, protože ještě je třeba platit do fondu oprav, příjmy z pronájmu se daní atd.

[dropino]

Je to reálné (nevím jak v Praze). Hypo, fond, pojistky atd. a pár stovek ještě zbyde.

[SocPredator]

Počítal jsem to pro Prahu asi před rokem na slušnou cenu nájmu a ceny bytů byly moc vysoko. Bylo to ztrátové, ale nijak extrémně - takže by se to dalo, problém ale je v tom "pronajímat 25 let". To není jen tak, před 25lety sem kupoval rohlík za 30 halířů

[vrtadlo1]

V zásadě to tak funguje jen po dosypu z vlastního.

Příklad: zánovní 2+KK stojí 3 mil kč. Při LTV do 85% si plůjčím 2,5 mil, půl milionu doypu z vlastního. Úrok např 3,24%, poplatky neuvažujeme. Splátka na 30 let vychází 10866. Za takovou cenu + poplatky to je pronajmutelné
Musíte to askovat hypotékou na vlastní bydlení, jinak hypotéka na pronájem mají o něco vyšší úroky, ale započítají Vám ibudoucí příjmy z pronájmu. Z vrácené dani z příjmu můžete započívat ten půkl meloun na začátku.
Po 30 letech je byt splacen a začne vydělávat, ale bude potřebovat opravy

[vladimir.svorba]

Reálné může být všechno.
Ale zkuste si to spočítat, dejte se proti výsledkům všechna rizika a starosti a pak se rozhodněte podle svého nejlepšího svědomí, jestli do toho půjdete.

[yowie]

outlier: A Vy bydlíte v Praze, nebo někde jinde? Ptám se především kvůli možnosti kontroly a rychlé dostupnosti, kdyby se něco stalo.

Je třeba to zvážit a důkladně promyslet. Také je s tím dost práce a je třeba počítat s tím, že za těch 25 let nebudete mít vždy štěstí na slušné lidi. Kámošce se třeba stalo, že pronajala byt nějaké Američance, ta si udělala prodlouženou dovolenou v Praze a pak jí zkrátka hodila klíče do schránky a nazdar, přestože ve smlouvě bylo něco úplně jiného. S tím zkrátka nic neuděláte...

Aktuálně jsem viděl na fcbk jiné kamarádky, že žádala o pomoc při hledání jejího bývalého nájemníka. Několik měsíců bydlel v jejím bytě a platil. Pak najednou přestal platit a nekomunikoval, tak se tam jela podívat a všechno, co se dalo odvézt, bylo pryč, včetně linky, ledničky, pračky...

Dále především mladí lidé a především muži jsou neskuteční jantaři. Mě třeba volal můj nájemník a ptal se, jak si má zatopit. Tak jsem mu odpověděl, že na radiátoru je regulační kolečko a tím se to reguluje (nenapadlo mě, že někdo dospělý netuší, jak si v bytě zatopit). A on, jelikož na regulátoru měl pověšené vyprané trenky, tak odšrouboval odvzdušňovák...

Evergreenem mladých mužů je, že si dají něco vařit a "na chvilku si odskočí". Spálených hrnců jsem viděl (a někdy i cítil) opravdu nepočítaně a do nájemního bytu bych po těchto zkušenostech instaloval jedině nějakou varnou desku. Hlavně žádný plyn. Pořád je lepší zapečený hrnec, než vyhořelý byt.

Opravdu nevím, jak to máte, ale možná bych nejdříve řešil svoje bydlení a pak až tohle a já osobně bych to chtěl mít blízko a pod kontrolou. Vím, že spousta zkušených pronajímatelů si ani nenechává platit na účet, ale osobně se jednou měsíčně zastaví na návštěvu vybrat nájem cash a hlavně zkontrolovat, jak to tam vypadá.

[PetrAsch]

Jeste zapocitejte menší než 100% obsazenost. O kolik, záleží na vás

[outlier]

Tak ze s tim je prace, to je mi jasne. Spis mi ted jde ale o tu financni stranku. Sazby hypotek jsou ted totiz opravdu lakave, naopak budoucnost uspor v ceske mene nevidim moc ruzove. Mel jsem v hlave neco jako byt za cca 3.5 mil. a uver cca 3 mil, aby to vyslo na tech 85%. Splatka hypoteky vychazi se soucasnymi nizkymi uroky na 14000 na 25 let. Porovnal jsem najmy u podobnych bytu na Srealitach a odhaduji najem tak minimalne na 13000 plus energie, tedy naklady 500 tis. na zacatku a 1000 mesicne, aby mel clovek po 25 letech svuj byt. To by pak clovek za byt v hodnote 3.5 mil zaplatil jen 800 tis. Udelal jsem nekde ve vypoctu chybu nebo je neco takoveho realne nebo delam nekde chybu ve vypoctu?

Samozrejme ze do bytu bude treba neco investovat, ale to se musi i do vlastniho. Porad to vypada dost vyhodne.

[vrtadlo1]

v zásadě počítáte správně, splátka vychází lehce přes 14000 @25let splanost.
Celé to má jeden háček. Když jdete do banky pro takovou hypotéku, musíte mít dostatečný příjem, aby Vám takovou hypo dali. 6 se do toho počítají i jiné výdaje snad nemusím zdůrazňovat.

Ještě je nutné pamatovat na jednu věc: berňák
Banka vyství potvrzení, že jste zaplatil XX Kč na úrocích, které si odečtete ze základu daně. Ale JEN na vlastní bydlení. Berňák chce kopii hypoteční smlouvy, kde je výslovně uvedeno, na jaký byt Vám půjčili. Pokud pronajímáte, měl by jste platit daně. Daňové zatížení z pronájmu je asi 5500 Kč ročně v tomto případě. Nevím, jestli chce Berňák dokladovat, který byt pronajímáte. Ale nesmí se dozvědět, že odpis úroků a přiznání příjmu z pronájhmu je na tentýž byt.

[vladimir.svorba]

Tak ze s tim je prace, to je mi jasne. Spis mi ted jde ale o tu financni stranku. Sazby hypotek jsou ted totiz opravdu lakave, naopak budoucnost uspor v ceske mene nevidim moc ruzove. Mel jsem v hlave neco jako byt za cca 3.5 mil. a uver cca 3 mil, aby to vyslo na tech 85%. Splatka hypoteky vychazi se soucasnymi nizkymi uroky na 14000 na 25 let. Porovnal jsem najmy u podobnych bytu na Srealitach a odhaduji najem tak minimalne na 13000 plus energie, tedy naklady 500 tis. na zacatku a 1000 mesicne, aby mel clovek po 25 letech svuj byt. To by pak clovek za byt v hodnote 3.5 mil zaplatil jen 800 tis. Udelal jsem nekde ve vypoctu chybu nebo je neco takoveho realne nebo delam nekde chybu ve vypoctu?

Samozrejme ze do bytu bude treba neco investovat, ale to se musi i do vlastniho. Porad to vypada dost vyhodne.

Počítáte špatně. Vycházíte ze špatných předpokladů. Počítejte to s průměrnou úrokovou sazbou cca 4% p.a. Nebo jste takový optimista, že věříte v nízké úrokové sazby dalších 25 let?
A dále věříte v to, že po celou dobu to budete mít pronajaté? Buďte realista.
Dále si zjistěte informace o počtu volných nemovitostí v regionu .
A zahrňte si do těch výpočtů veškerá možná rizika, která se vás budou týkat.
Hodně štěstí.

[Mariacek]

Ahoj, sám takhle pronajímám dva byty a aby se to nějak rozumně vyplatilo, zapomeňte na Prahu, tady se to nevyplatí.
Konkrétně, koupil jsem v jednom menším městě byt 2+1 za 800tis., nájem včetně všech poplatků se tam pohybuje kolem cca 8000 kč. Splátka hypotéky na 20 let je 5tis., poplatky cca 3800 Kč. Ze svého doplácím cca 800 Kč ale za 20 let bude byt můj. V budoucnu jej třeba prodám a půjdu do domku, nebo to budu mít jako přilepšení k důchodu (je mi 29). V součtu mám byty v reálné hodnotě 2750 000 a každý měsíc po dobu 20 let budu doplácet k hypo 3500 Kč - záleží na úrocích.
Když si koupíte byt v Praze, budete mít z nájmu o 50% více než mám já v menším městě (asi tak 12tis. za vše). Byt 2+1 ale v Praze koupíte třeba o 200% dráž než v menším městě.

Vyplatí se Vám kupovat byt o 200% dráž, abyste měli jen o 50% více z nájmu? Na takovou investici ale musíte mít dobrý příjem. Mi se třeba stalo, že mě poslal nájemnák do pr... a přestal platit nájem. Teď je jeho vystěhování jednodušší, ale podle starého OZ jste museli minimálně počítat s tím, že 6 měsíců budete táhnout hypo ze svého.
Z mé zkušenosti, nejjistější je pronajímaní bytu studentům, mít byt v centru města nebo v žádané lokalitě a hlavně ve VELMI dobrém stavu (čistý, nové zděné jádro). Mě studenti vždy vyprávějí, jak odporné byty lidé pronajímají a často draze. Mi se ještě nestalo, aby někdo z prohlídky byt odmítl - to vám ušetří hodně času a starostí...

Člověk si ale musí hlavně ujasnit, co chce a tak... Pokud byt chcete pro sebe, klidně jej jde koupit v Praze, zatím jej pronajímat a bydlet u přítelkyně, rodičů apod. a až bude potřeba větší byt, přestěhovat se. Jako investici bych ale byt v Praze určitě nekupoval. Za stejné peníze můžete vydělat jinde mnohem víc.

[outlier]

Ještě je nutné pamatovat na jednu věc: berňák
Banka vyství potvrzení, že jste zaplatil XX Kč na úrocích, které si odečtete ze základu daně. Ale JEN na vlastní bydlení. Berňák chce kopii hypoteční smlouvy, kde je výslovně uvedeno, na jaký byt Vám půjčili. Pokud pronajímáte, měl by jste platit daně. Daňové zatížení z pronájmu je asi 5500 Kč ročně v tomto případě. Nevím, jestli chce Berňák dokladovat, který byt pronajímáte. Ale nesmí se dozvědět, že odpis úroků a přiznání příjmu z pronájhmu je na tentýž byt.

Další věc je, že u hypotéky je rozdíl, jestli si půjčujete na vlastní bydlení nebo na pronájem. U pronájmu asi bude vyšší úroková sazba, ale zase si budoucí příjem z pronájmu můžete započítat do bonity. Ale hádám, že většina lidí si stejně do takto koupeného bytu přepisuje trvalé bydliště.

[Mariacek]

Počítáte špatně. Vycházíte ze špatných předpokladů. Počítejte to s průměrnou úrokovou sazbou cca 4% p.a. Nebo jste takový optimista, že věříte v nízké úrokové sazby dalších 25 let?
A dále věříte v to, že po celou dobu to budete mít pronajaté? Buďte realista.
Dále si zjistěte informace o počtu volných nemovitostí v regionu .
A zahrňte si do těch výpočtů veškerá možná rizika, která se vás budou týkat.
Hodně štěstí.

I ta 4% sazba je velmi optimistická. Hypo na pronájem bývá běžně o 1% vyšší, je třeba počítat, že budete platit třeba 5 let hypo se sazbou 6,5%. Současná doba je nebezpečná, lidé si neuvědomují, že za 3 nebo pět let jim může vystoupat splátka úvěru o několik tisíc měsíčně. Já refinancoval loni z 5,86% na 2,99% což znamenalo 4000 měsíčně méně. Stejně tak to může být za pět let zase zpět. Takže u hypo kolem 3 mil. je třeba počítat, že splátka bude klidně o 5 tisíc vyšší.
Když jsem to minulý týden řekl známému co kupuje byt v Praze, argumentovak slovy, že když mu nabídne banka tak vysoký úrok (6%), půjde jinam a v klidu refinancuje. Nenechal si vysvětlit, že jinde mu nabídnou třeba 5,7% a ne 3%...

-- 13. 4. 2014 10:14 --

Nevím, jestli je tady povolena reklama, ale já začal s pronájmy před 7 lety díky www.jakkupovatapronajimatbyty.cz nebo tak nějak...

[Tim1984]

outlier:
Pokud v tom umíš chodit dá se to takto dělat. Známej to tak dělá v Brně, kde má díky studentům 100% obsazenost.

Doporučuju si k tématu přečíst tuto velkou sérii článků:
http://www.penize.cz/reality-show

[BOSSHUGO]

U pronajímání studentům, musí být ale byt vybaven a to jsou další náklady mimo koupi bytu a taky pravděpodobně tam nebydlí celoročně, prázdniny třeba u VŠ jsou i 4 měsíce... Takže stím vším se taky musí nějak počítat.