od astrapa 23. 5. 2018 22:43
brouter to popsal správně.
audiobullys - neplateš si odpočet úroků na 1. straně? Tam si samozřejmě úroky z hypotéky na pronájem dávat nemůžeš, ale jak píše Rop, úroky do výdajů § 9 v Příloze 2 normálně zahrneš.
Musím všechny potenciální zájemce o investování do nemovitostí upozornit na blížící se legislativní změny:
1. Babiš dlouhodobě chystá zvýšení sazby daně z 15 % na 19 %, což se nedotkne zaměstnanců, ale významně se dotkne právě pronajímatelů
2. Mají se výhledově sloučit kategorie plátců § 7 a § 9 (v rámci "zjednodušování" daňového systému)
3. Jedna poslankyně za KSČM chystá poslanecký návrh, že pronajímání se má stát živností, tedy příjmy z pronájmu podlehnou SP a ZP. Nyní sbírá podporu mezi dalšími poslanci. Údajně jde o reakci na pronajímatele, kteří skupují byty ve vyloučených lokalitách, bohužel problém se tím nevyřeší a na "reformu" doplatí i standardní pronajímatelé.
4. Pokud se tohle zavede, asi se vyplatí převést pronajímané byty na s.r.o. - bohužel pokud jsou byty zatíženy hypotékou na fyzickou osobu, banky nedovolí převést nemovitost a samotný úvěr na s.r.o., čili je to neřešitelná situace, jedině hypotéky předčasně splatit, pokud na to je kapitál.
5. Svaz bytových družstev, což je významná a mocná lobbistická organizace, tlačí na novelu NOZ, podle které nebudou moci v bytových domech pod správou společenství vlastníků jednotek vlastnit byty právnické osoby kromě družstev. Pokud by se tak stalo, nebylo by možné, aby s.r.o./a.s. v bytových domech kupovaly a pronajímaly jednotlivé byty.
6. Svaz bytových družstev tlačí na novelu NOZ, podle které by společenství vlastníků jednotek získala pravomoc rozhodovat, zda lze v domě pronajímat byty. SVJ by měla možnost se rozhodnout, zda "podnikání s byty" v domě dovolí či nikoli. Něco podobného platí v USA v kondomíniích, která se dělí na kondomínia pro bydlení a pro investice. Podobné schéma by asi platilo i u nás. Pokud by shromáždění vlastníků prohlásilo SVJ za "bydlící", zapisovalo by se do prohlášení vlastníka a tedy i zanášelo do katastru. Pak by v takovém domě vůbec nebylo možné koupit byt za účelem pronájmu, což by bylo i závazné omezení pro banky apod.
7. Obávám se, že důsledkem daňových "reforem" a zvyšování úroků po konci fixace spousta investorů, co koupila byt na hypotéku v době drahých bytů a nízkých úrokových sazeb, jejíž splátku nepokrývá výnos z nájemného, začne padat do exekucí. Znám jednu investorku, co takto nakoupila překotně 70 bytů, neohlídala si lustraci nájemníků a nyní je v exekuci a těžko se z toho dostává, navíc některé byty má zhuntované a jsou neprodejné. Paradoxní je, že i banky, které poskytovaly hypotéky účelově na pronájem si do úvěrovách smluv dávají zákaz zcizení a zatížení, což znamená zákaz pronájmu.
8. Utahují se šrouby. V rámci nátlaku ze strany ČNB na "odpovědné úvěrování" mohou banky financovat maximálně 60 % LTV, některé banky dovolují dokonce jen 50 % a navyšují úroky na takové hypotéky (současné sazby realitných hypoték se pohybují okolo 3 %). Navíc mnoho bank přestalo uznávat příjem z budoucího pronájmu, což může být významným omezením, málokdo má příjem 500.000 Kč čistého měsíčně, dřív bylo možné, že když jste měli standardní příjem (např. 60.000-80.000 Kč čistého měsíčně), ale už jste nějaké hypotéky měli a z toho důvodu jste bonitně neprocházeli, tak vám banka uznala jako příjem obvykle 50 % z budoucího nájemného a díky tomu jste bonitně prošli, teď už to u většiny bank není možné.
9. V rámci nátlaku ze strany ČNB na "odpovědné úvěrování" zrušily některé banky hypotéky na pronájem - např. Unicreditbank přestala hypotéky na pronájem poskytovat na podzim 2017. Sberbank uměla financovat takřka "neomezeně" bytů, ale na jaře 2018 změnila metodiku a dovoluje na jedno rodné číslo koupit maximálně 3 byty. Sám se s těmito omezeními osobně potýkám a mám obrovský problém najít financování. Teď vyjednávám hypotéku u České spořitelny a modlím se, aby to vyšlo, protože mám podepsanou rezervačku, Česká spořitelna je asi jedna z posledních bank, která hypotéky na pronájem ještě dělá. Já mám navíc "nepříjemný problém", že moje příjmy z pronájmu jsou vyšší, než příjmy z SVČ, což je pro některé banky problém a v takovém případě paradoxně bonitně neprocházím, protože podle některých bank je příjem z pronájmu "nestálý" zdroj příjmů. To jest kecy různých Kiyosaků o pasivním příjmu banky nezajímají. Jsou banky, které příjem z pronájmu vůbec neuznávají (např. Equa bank a Air bank).
Dobře už bylo.