Nejvyhodnejsi hypoteka - je vhodne resit nejlepsi urok?

Stavební spoření, hypoteční, překlenovací a jiné úvěry, normy a předpisy

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod S474N 19. 10. 2011 15:24

Prubezne tu sleduji temata zabyvajici se hypotekami a stavebnimi sporeni. A zejmena sleduji to, jak se tu nekdo doslova "prsi" s tim, jakou si vyjednal super eňo ňůňo sazbicku - tu pod 4 procenta, tu usmlouval jednu desetinku a tamhleten se dostal na 3,4%, heč!

Tohle vsechno mi nedalo a rekl jsem si, proc si nezkusit nechat neco namodelovat a potom to porovnat. Nic nemluvi tak konkretne, jako cisla a matematika.

Oslovil jsem par ustavu, nechal si udelat nekolik nabidek se stejnym zadanim a svete div se. Kde jeden nabidnul super urokovou sazbu, tam to naprosto zabila nakladovost produktu (tu clovek zaplati 150 Kc za vedeni uveroveho uctu, potom nutnost konta a jeste tohleto a tamhleto). Ve finale jsem zjistil, ze klidne muze byt rozdil v uroku o 0,6%, ale clovek zaplati mesicne mene v pripade te drazsi varianty.

Jinak dospel jsem jeste k jednomu zajimavemu zjisteni a to, ze jsou pomerne rozdily u poctu let pri splaceni. Co je vyhodne v horizontu 30 let, muze byt v horizontu 15 nebo 20 let naprosto nevyhodne atd.

Docela by me zajimalo, kolik lidi z tech, co si tu hypoteku realne vzali, si toto vubec spocitali. A pripadne kolik obesli sami ustavu? Jak se tak divam na sve zname, tak jsou to vetsinou strelci typu "kamos mi rekl, ze je nejlepsi XYZ, tak jsem tam zasel a vzal to". Jake jsou zkusenosti ostatnich?
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Tomáš Marný 19. 10. 2011 20:56

Zkušenosti? To je to, co mi kámoši řeknou v putyce? V nějakém vedlejším vlákně je dotaz, jak refinancovat meziúvěr ze stavebního spoření hypotékou... Tak jsem to hodil do modelovacího programu a Excelu a zjistil, že pro mne je to třeba šul nul...

Pro dotyčného tazatele to vyjde nejspíš jinak, protože má jinou výši meziúvěru, jinou dobu, do kdy ho splatí... Právě proto jsou takovéto dotazy na tomto fóru naprosto k hovnu, co se může vyplatit jednomu, pro druhého to může být těžce nevýhodné.
SZ přijímám pouze od lidí s IQ vyšším, než mám sám ;-).
Tomáš Marný
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod krásná sereminazáda 19. 10. 2011 21:26

Zkušenosti? Lidi jsou pohodlní a líní se zabývat něčím, co je neoslovuje, takže chtějí jednoduchý srovnávací parametr. A tím je právě úroková sazba. U pojištění je to zas cena. Na vícenáklady nebo obchodní a pojistné podmínky nikdo nehledí.

"...A pripadne kolik obesli sami ustavu..." A ty jsi je obešel všechny, víš vůbec, kolik jich je a že ne všechny mají pobočky v dané oblasti?

S hypotékou je to zpravidla tak, že se nejprve řeší, kde na ni zájemce vůbec dosáhne. Pak se teprve může mluvit o nějaké výhodnosti.
krásná sereminazáda
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod S474N 19. 10. 2011 22:56

krásná sereminazáda: nikoliv, jak jsem zminil, obesel jsem jich par, nicmene planuji obejit dalsi - docela me to zajima.

Srovnavaci parametr ovsem v realu neni urok, ale urok+nakladovost, proste totalni cena, co dotycny zaplati.
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod kamey 20. 10. 2011 08:20

Tomáš Marný píše:Zkušenosti? To je to, co mi kámoši řeknou v putyce? V nějakém vedlejším vlákně je dotaz, jak refinancovat meziúvěr ze stavebního spoření hypotékou... Tak jsem to hodil do modelovacího programu a Excelu a zjistil, že pro mne je to třeba šul nul...

Pro dotyčného tazatele to vyjde nejspíš jinak, protože má jinou výši meziúvěru, jinou dobu, do kdy ho splatí... Právě proto jsou takovéto dotazy na tomto fóru naprosto k hovnu, co se může vyplatit jednomu, pro druhého to může být těžce nevýhodné.


Díky, Tomáši, tohle se tu snažím tvrdit už docela dlouho.

Srovnávací cena: zase je pro každého důležitý jiný parametr. Jak píše KS, většinou je prvním parametrem zjistit, zda vůbec a kde má dotyčný Hypo šanci získat. A většinu vůbec nezajímá jaká je celková cena úvěru (která se navíc díky fixaci může změnit), ani úroková sazba, ale měsíční splátka. A úplně nejlepší jsou ti, co berou desítku, v registru mají nějakou pohledávku a myslí si, že dostanou hypo na 2 mega a budou platit 5.tisíc.
kamey
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod myšpulín 20. 10. 2011 08:28

Já měl výběr hypotéky v roce 2003 jednoduchý. V některých bankách se mi po sdělení příjmů domácnosti slušně sdělili, že mi nemohou nic nabídnout, přitom jsme s manželkou dohromady vydělali 20 000 Kč čistého a živili jen jedno nezletilé dítě. :D
Hypotéku jsem vzal u ČMHB (dnes HB) a to ještě díky otci který tam měl známou.
myšpulín
Diskutér

Odeslat příspěvekod bigboban 20. 10. 2011 18:46

Mě přijde zásadní nebrat dlouhou fixaci. Banky jsou s prominutím ku*vy a chce to mít zadní vrátka od nich co nejdřív zdrhnout. Já bych doporučil fixaci max. 2 roky nebo variabilní (bez fixace).

Potom bych primárně řešil to jak co nejdřív a nejjednodušeji hypo dostat. Přežít rok dva třeba s o fous horším úrokem a pak tradáá refinanc. U toho už banky hlídají všecko o hodně méně.

To je moje rada.

P.S. Mimochodem já mám mbank hypo variabilní nyní za 2,06%. 8-)
bigboban
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod S474N 20. 10. 2011 19:36

Procenta me neohromuji, me zajima nakladovost produktu a z ni vypocitana realna splatka.
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod bigboban 21. 10. 2011 07:24

Tak to samozřejmě. Akorát já nemusím nic počítat, protože v mbance se neplatí jediný poplatek. :D
bigboban
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod S474N 21. 10. 2011 13:14

Opravdu? Ani za odhad si nic neplatil?
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod bigboban 21. 10. 2011 18:04

1) Jednorázový poplatek fakt neřeším. V těch statisících se to fakt ztratí rozhodně víc než 150 měsíčně za nic.

2) Odhad jsem neplatil bance ale odhadci.
bigboban
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod audiobullys 21. 10. 2011 23:10

to ja si tenkrat vybiral podle toho kolik zaplatim celkem a pak jeste podle toho kdo mi prispeje este na odhad.
porovnaval jsem si KB s nizsi sazbou a rokem vedeni uctu zdarma a vysla me lip hypotecni banka s uctem zadarmo u postovky a asi o 0,3 vyssim urokem.
takovy drobnosti kolik cerpani mam zdarma a kolik zaplatim za ctvrty a paty jsem uz nekoukal, dobry bylo ze prubeznej odhad byl zdarma - nahral jsem fotky a nak uz se to ocenilo samo, az ted ke konci stavby si stejne clovek musi pozvat odhadce za litr, protoze ve vyplnovani odhadu jsou ty kolonky furt stejny, a nepocitaj s vnitrnim vybavenim ,diky kterymu postupne roste hodnota.
no jsem zvedavej jak pristi rok s urokama zahybe trochu vyssi inflace.
Daň ze samostatného myšlení nebyla dosud zavedena jen proto, že by to byl příjem pro stát zcela zanedbatelný.
audiobullys
Diskutér

Odeslat příspěvekod S474N 24. 10. 2011 09:17

bigboban: dle meho nazoru je uplne jedno, kdo co komu plati, protoze pocitam tzv. TCO. A navic jak pise pisatel nade mnou, da se i domluvit na tom, ze poplatek jde k tizi banky, takze je urcite nutne ho tam zohlednit.

Jinak aktualne mam k dispozici realna data z 10ti ustavu (respektive vysledku je vice, diky tomu, ze treba RB dava dost vahu na cisty plat a potom jsem taky nechal rovnou nastrelit i ty s float sazbou).
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod bigboban 24. 10. 2011 09:36

No vzhledem k tomu, že dneska mám úrok 2% tak se mi ty cca 3 tisíce za odhad sakra rychle vrátily. :D

Jednorázových pár tisíc za odhad se opravdu v TCO za ty roky a v těch milionech opravdu totálně ztratí. :-D

Jinak odbočím - přestože marže na floatech jsou dnes už o dost větší - i 2,5% - stále myslím že je to nejlepší volba. Je totiž úplně fuk, jestli základní sazby půjdou nahoru nebo dolu. Fixy budou vždy výše než floaty, protože pro banku je fix nejistota a tak vždy potřebuje "polštář" navíc!
bigboban
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod S474N 24. 10. 2011 09:52

Ne kazdy si kupuje nemovitosti za miliony a navic i "halire delaji talire".

Samozrejme, ze FIX bude vyssi a hlavne, i FIX kopiruje PRIBOR - tzn. jedinou jistotu, kterou clovek ma, je jistota fixace, kde ma urok stanoven. Ovsem pokud mezitim vyskoci PRIBOR, tak se to samozrejme odrazi i na hodnote uroku po skoncenem fixu.
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod 4honza 24. 10. 2011 10:43

bigboban píše:Mě přijde zásadní nebrat dlouhou fixaci.

Svět se mění, jenom problémy pořád zůstávají. Lidem v Maďarsku a v Polsku taky přišlo jako skvělý nápad si brát hypotéky ve francích, protože měli poloviční úroky proti těm ve forintech a zlotém. No a teď mají na krku hypotéky vyšší než na začátku, ač ji mezitím řádně spláceli.

Pokrytí rizika vždy něco stojí, to není nikdy zadarmo. Fix zahrnuje pokrytí rizika po nějakou dobu proti zvýšení úroků. Doteď to krásně fungovalo, krátké fixy dávaly nižší úroky, pokud jste si je sázeli za sebou (roční, dvouleté). No a někteří na základě předchozí zkušenosti usuzují, že to tak bude fungovat i v budoucnu, možná donekonečna. Někteří si toho možná ani nevšimli, ale finanční svět se výrazně změnil od začátku krize v r.2008.

PRIBOR se může skokově změnit ze dne na den, pokud někdo namítne, že má možnost přejít na fix (jenže na fix zahrnující zvýšený PRIBOR). Zkuste třeba zabrouzdat v historii na stránkách ČNB za rok 1997.
4honza
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod S474N 24. 10. 2011 11:09

4honza: ono to zalezi prave. Nikdo nemuze 100% rict, jaka je jedina spravna cesta. Nekdo ma radeji vic rizika na ukor usetreni, jiny zase zvoli "jistotu" fixace. Faktem ovsem je, ze po skonceni fixace ho PRIBOR stejne dostihne, at tak, ci tak.
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod 4honza 24. 10. 2011 11:25

Ano, ani jeden způsob není ten správný, obojí má svoje pro a proti. Dával sem to sem hlavně jako protinázor, protože přesně to uvažování ve starých kolejích vede k tomu, že se někteří řítí nevědomky do průseru.

Příklad hypotéky na dvacet pět let, kde na začátku je 85-90% splátky dluhu jen úrok a zbytek jistina. Najednou ti za měsíc jakoby "zničehonic" skočí PRIBOR3M o 300 bodů, což může být třeba zdvojnásobení úroku. A splátka místo 15 tisíc je najednou 22 tisíc. Zatím se to nestalo...

Pokud víš, že se ti splátka zvýší nejdříve až za dva roky, máš šanci najít třeba zdroj dalších příjmů, něco našetřit, něco prodat. Tím fixem jsi si koupil alespoň ten čas. A těch s variabilní hypo, co budou v takové nenadálé situaci může být víc, a tím hůře bude pro ně situace řešitelná.
4honza
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod S474N 24. 10. 2011 11:54

4honza: rozumim a chapu. Ja ted aktualne zpracovavam ty veci a zkusim sem potom hodit vysledky nakladovosti. Nicmene i tohle resit (zdali fix nebo float) je docela zajimava problematika. Jak bys to ty sam videl u cloveka, bezdetneho samozivitele, zamestnance (na dobu neurcitou), ktery chce hypo 800k na 15 let? Co mu doporucit?
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod 4honza 24. 10. 2011 23:05

Tohle nejsou jediné faktory, podle kterých by se dotyčný měl rozhodovat. Především u variabilní hypotéky se sjednává marže, která bude pravděpodobně neměnná a v současné době je dost vysoká. O maržích okolo procenta si dneska můžeme jenom zdát. Druhá věc je, že pro variabilní úrokovou sazbu by dotyčný měl mít větší peněžní rezervy pro případné vyšší splátky než je u fixní sazby - tedy dokáže splácet s dostatečnou rezervou, případně má nemovitost či portfolio, které dokáže zpeněžit.

Nikdo neumí předvídat trh na roky dopředu, ale pokud jsou peníze velmi drahé (vysoké úroky), tak je větší pravděpodobnost, že úroky budou klesat a vyplatí se sjednávat kratší fix a variabilní sazbu. Pokud jsou peníze levné, tak obvykle pak mohou být jen dražší a riziko růstu směrem vzhůru je větší(takže více fixovat). A pokud se sazby pravděpodobně nebudou měnit, pak bude také výhodnější kratší fix nebo vazba na PRIBOR.

V současnosti je velmi těžké něco odhadovat. Sazby ČNB víceméně kopírují sazby ECB. Ta je teď pod velkým tlakem snižovat už tak nízké sazby, ale co bude dál nikdo netuší. Krize v eurozóně se může vyvinout oběma směry, takže ECB nebude vědět kam dřív skočit. Ale sázím spíš na to, že bude nucena držet sazby nízko tak dlouho, jak to jen bude možné, což mluví pro krátký fix/variabilní sazbu. Na druhou stranu právě nejisté časy spíš nahrávají si to riziko pojistit. A pokud je to menší hypotéka, kde rozdíl několika desetin procent není tak závratný, to ani nemusí tolik bolet.

A jen pro info - banky většinou na fixu nevydělávají více, pouze se do ceny variabilní hypotéky nepromítne úrokový swap, kterým banka úrokovou sazbu zajišťuje. Riziko a případný zisk nese pak obvykle ten, kdo s ní právě ten úrokový swap zobchoduje. Naopak bych řekl, že v případě fixu tím, že hypotéka je méně riziková pro klienta, je i její hypotéční portfolio méně rizikové pro banku.
4honza
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod S474N 25. 10. 2011 08:28

4honza: co tu mam ty kalkulace, tak ta marze vychazi v rozpeti 1,95-2,05%. A tohle de facto + PRIBOR 1M (ten je aktualne 0,95).

Pravdou je, ze v porovnani s fix sazbou to az tak rapidne vyhodne neni - zvlast pri tak nizke castce. Nicmene co jsem si rychle pocital nakladovost, tak by tam clovek ve finale usetril 70 tisic (samozrejme pocitat to mohu pouze tak, ze by PRIBOR vydrzel na stejne castce, coz taky v horizontu 15 let neni realne). Na stranu druhou, ta castka hypo je tak nizka, ze i kdyby vyletel PRIBOR nekam nesmyslne nahoru, tak by nemusel az tak moc preplatit. A ted babo rad :mrgreen:
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod 4honza 25. 10. 2011 15:39

A fixace, s kterou to porovnáváš, je na 15 let? Pokud je to tak, tak bych řekl, že je to dobrá nabídka.

Za tu dobu může být třeba pět let PRIBOR dvouciferný a dotyčný v pohodě přeplatí na úrocích statisíce. Je to i o tom, jakou má dotyčný averzi k riziku a zda se chystá i něco předčasně splácet (protože to většinou jde bez poplatku jen v době fixu). Já za sebe bych volil buď variabilní nebo nějaký krátký fix na rok a potom bych se rozhodoval dál, pravděpodobně pro nějakou delší dobu fixace. Bohužel některé banky ale při přechodu variabilní->fix účtují několikatisícový poplatek za změnu smlouvy :oops:
4honza
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod S474N 25. 10. 2011 16:12

4honza: jde obecne o to, ze v tomto pripade pocitam nesmysly. FIX hypo muzu pocitat pouze na dobu FIXu (po nem se samozrejme procenta "nekam" hnout) a u FLOAT je to kompletne vesteni z kristalove koule (co mam pristup k datum analytiku jednoho pomerne velkeho ustavu, tak predpoklad je, ze uz v roce 2013 bude PRIBOR 3M na hodnote 2 a na zacatku roku 2014 dokonce na hodnote 3). Takze to pocitam proste tak, ze se procenta nebudou hybat po celou dobu (ale zaroven jsem si samozrejme vedom vyse psaneho). Nicmene jinak to porovnat proste nejde.

Co jsem se bavil, tak to spis vidi na fix 5 let s tim, ze v te dobe vyroci je realne doplaceni. Na FIX 1 rok nevidim zadnou vyhodu. Jinak rozdil mezi FIX a FLOAT je pri soucasnych hodnotach rozdil v mesicni splatce cca 200-300 Kc.
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Tomáš Marný 26. 10. 2011 09:54

Analytici už předpověděli takových věcí, že v tomhle případě bych spíš věřil těm věštcům.
SZ přijímám pouze od lidí s IQ vyšším, než mám sám ;-).
Tomáš Marný
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod S474N 26. 10. 2011 10:35

Tomáš Marný: a cemu nerozumis v te vete na "je to kompletne vesteni z kristalove koule"?
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod 4honza 5. 11. 2011 20:39

Tak ECB minulý týden něčekaně snížila sazby o 25bodů a další snížení je docela pravděpodobné. Pokud nebude koruna nijak posilovat, což zatím nevypadá, tak ČNB by mohla znovu snižovat sazby někdy v r.2012. V PRIBORu se to zatím moc neprojevuje, takže variabilní sazba by teď mohla být ještě víc zajímavá.
4honza
Diskutér
Uživatelský avatar


Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků