Nejvyhodnejsi hypoteka - je vhodne resit nejlepsi urok?

Stavební spoření, hypoteční, překlenovací a jiné úvěry, normy a předpisy

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod 4honza 24. 10. 2011 10:43

bigboban píše:Mě přijde zásadní nebrat dlouhou fixaci.

Svět se mění, jenom problémy pořád zůstávají. Lidem v Maďarsku a v Polsku taky přišlo jako skvělý nápad si brát hypotéky ve francích, protože měli poloviční úroky proti těm ve forintech a zlotém. No a teď mají na krku hypotéky vyšší než na začátku, ač ji mezitím řádně spláceli.

Pokrytí rizika vždy něco stojí, to není nikdy zadarmo. Fix zahrnuje pokrytí rizika po nějakou dobu proti zvýšení úroků. Doteď to krásně fungovalo, krátké fixy dávaly nižší úroky, pokud jste si je sázeli za sebou (roční, dvouleté). No a někteří na základě předchozí zkušenosti usuzují, že to tak bude fungovat i v budoucnu, možná donekonečna. Někteří si toho možná ani nevšimli, ale finanční svět se výrazně změnil od začátku krize v r.2008.

PRIBOR se může skokově změnit ze dne na den, pokud někdo namítne, že má možnost přejít na fix (jenže na fix zahrnující zvýšený PRIBOR). Zkuste třeba zabrouzdat v historii na stránkách ČNB za rok 1997.
4honza
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod S474N 24. 10. 2011 11:09

4honza: ono to zalezi prave. Nikdo nemuze 100% rict, jaka je jedina spravna cesta. Nekdo ma radeji vic rizika na ukor usetreni, jiny zase zvoli "jistotu" fixace. Faktem ovsem je, ze po skonceni fixace ho PRIBOR stejne dostihne, at tak, ci tak.
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod 4honza 24. 10. 2011 11:25

Ano, ani jeden způsob není ten správný, obojí má svoje pro a proti. Dával sem to sem hlavně jako protinázor, protože přesně to uvažování ve starých kolejích vede k tomu, že se někteří řítí nevědomky do průseru.

Příklad hypotéky na dvacet pět let, kde na začátku je 85-90% splátky dluhu jen úrok a zbytek jistina. Najednou ti za měsíc jakoby "zničehonic" skočí PRIBOR3M o 300 bodů, což může být třeba zdvojnásobení úroku. A splátka místo 15 tisíc je najednou 22 tisíc. Zatím se to nestalo...

Pokud víš, že se ti splátka zvýší nejdříve až za dva roky, máš šanci najít třeba zdroj dalších příjmů, něco našetřit, něco prodat. Tím fixem jsi si koupil alespoň ten čas. A těch s variabilní hypo, co budou v takové nenadálé situaci může být víc, a tím hůře bude pro ně situace řešitelná.
4honza
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod S474N 24. 10. 2011 11:54

4honza: rozumim a chapu. Ja ted aktualne zpracovavam ty veci a zkusim sem potom hodit vysledky nakladovosti. Nicmene i tohle resit (zdali fix nebo float) je docela zajimava problematika. Jak bys to ty sam videl u cloveka, bezdetneho samozivitele, zamestnance (na dobu neurcitou), ktery chce hypo 800k na 15 let? Co mu doporucit?
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod 4honza 24. 10. 2011 23:05

Tohle nejsou jediné faktory, podle kterých by se dotyčný měl rozhodovat. Především u variabilní hypotéky se sjednává marže, která bude pravděpodobně neměnná a v současné době je dost vysoká. O maržích okolo procenta si dneska můžeme jenom zdát. Druhá věc je, že pro variabilní úrokovou sazbu by dotyčný měl mít větší peněžní rezervy pro případné vyšší splátky než je u fixní sazby - tedy dokáže splácet s dostatečnou rezervou, případně má nemovitost či portfolio, které dokáže zpeněžit.

Nikdo neumí předvídat trh na roky dopředu, ale pokud jsou peníze velmi drahé (vysoké úroky), tak je větší pravděpodobnost, že úroky budou klesat a vyplatí se sjednávat kratší fix a variabilní sazbu. Pokud jsou peníze levné, tak obvykle pak mohou být jen dražší a riziko růstu směrem vzhůru je větší(takže více fixovat). A pokud se sazby pravděpodobně nebudou měnit, pak bude také výhodnější kratší fix nebo vazba na PRIBOR.

V současnosti je velmi těžké něco odhadovat. Sazby ČNB víceméně kopírují sazby ECB. Ta je teď pod velkým tlakem snižovat už tak nízké sazby, ale co bude dál nikdo netuší. Krize v eurozóně se může vyvinout oběma směry, takže ECB nebude vědět kam dřív skočit. Ale sázím spíš na to, že bude nucena držet sazby nízko tak dlouho, jak to jen bude možné, což mluví pro krátký fix/variabilní sazbu. Na druhou stranu právě nejisté časy spíš nahrávají si to riziko pojistit. A pokud je to menší hypotéka, kde rozdíl několika desetin procent není tak závratný, to ani nemusí tolik bolet.

A jen pro info - banky většinou na fixu nevydělávají více, pouze se do ceny variabilní hypotéky nepromítne úrokový swap, kterým banka úrokovou sazbu zajišťuje. Riziko a případný zisk nese pak obvykle ten, kdo s ní právě ten úrokový swap zobchoduje. Naopak bych řekl, že v případě fixu tím, že hypotéka je méně riziková pro klienta, je i její hypotéční portfolio méně rizikové pro banku.
4honza
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod S474N 25. 10. 2011 08:28

4honza: co tu mam ty kalkulace, tak ta marze vychazi v rozpeti 1,95-2,05%. A tohle de facto + PRIBOR 1M (ten je aktualne 0,95).

Pravdou je, ze v porovnani s fix sazbou to az tak rapidne vyhodne neni - zvlast pri tak nizke castce. Nicmene co jsem si rychle pocital nakladovost, tak by tam clovek ve finale usetril 70 tisic (samozrejme pocitat to mohu pouze tak, ze by PRIBOR vydrzel na stejne castce, coz taky v horizontu 15 let neni realne). Na stranu druhou, ta castka hypo je tak nizka, ze i kdyby vyletel PRIBOR nekam nesmyslne nahoru, tak by nemusel az tak moc preplatit. A ted babo rad :mrgreen:
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod 4honza 25. 10. 2011 15:39

A fixace, s kterou to porovnáváš, je na 15 let? Pokud je to tak, tak bych řekl, že je to dobrá nabídka.

Za tu dobu může být třeba pět let PRIBOR dvouciferný a dotyčný v pohodě přeplatí na úrocích statisíce. Je to i o tom, jakou má dotyčný averzi k riziku a zda se chystá i něco předčasně splácet (protože to většinou jde bez poplatku jen v době fixu). Já za sebe bych volil buď variabilní nebo nějaký krátký fix na rok a potom bych se rozhodoval dál, pravděpodobně pro nějakou delší dobu fixace. Bohužel některé banky ale při přechodu variabilní->fix účtují několikatisícový poplatek za změnu smlouvy :oops:
4honza
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod S474N 25. 10. 2011 16:12

4honza: jde obecne o to, ze v tomto pripade pocitam nesmysly. FIX hypo muzu pocitat pouze na dobu FIXu (po nem se samozrejme procenta "nekam" hnout) a u FLOAT je to kompletne vesteni z kristalove koule (co mam pristup k datum analytiku jednoho pomerne velkeho ustavu, tak predpoklad je, ze uz v roce 2013 bude PRIBOR 3M na hodnote 2 a na zacatku roku 2014 dokonce na hodnote 3). Takze to pocitam proste tak, ze se procenta nebudou hybat po celou dobu (ale zaroven jsem si samozrejme vedom vyse psaneho). Nicmene jinak to porovnat proste nejde.

Co jsem se bavil, tak to spis vidi na fix 5 let s tim, ze v te dobe vyroci je realne doplaceni. Na FIX 1 rok nevidim zadnou vyhodu. Jinak rozdil mezi FIX a FLOAT je pri soucasnych hodnotach rozdil v mesicni splatce cca 200-300 Kc.
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Tomáš Marný 26. 10. 2011 09:54

Analytici už předpověděli takových věcí, že v tomhle případě bych spíš věřil těm věštcům.
SZ přijímám pouze od lidí s IQ vyšším, než mám sám ;-).
Tomáš Marný
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod S474N 26. 10. 2011 10:35

Tomáš Marný: a cemu nerozumis v te vete na "je to kompletne vesteni z kristalove koule"?
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod 4honza 5. 11. 2011 20:39

Tak ECB minulý týden něčekaně snížila sazby o 25bodů a další snížení je docela pravděpodobné. Pokud nebude koruna nijak posilovat, což zatím nevypadá, tak ČNB by mohla znovu snižovat sazby někdy v r.2012. V PRIBORu se to zatím moc neprojevuje, takže variabilní sazba by teď mohla být ještě víc zajímavá.
4honza
Diskutér
Uživatelský avatar

Předchozí stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků