Offsetová hypotéka

Stavební spoření, hypoteční, překlenovací a jiné úvěry, normy a předpisy

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod CZ4R 21. 2. 2016 11:51

Chci si brát offsetovou hypotéku, zatím jsem narazil, že ji nabízí jen RB, FIO a GE. Máte někdo s tímto produktem zkušenost? Nedělají banky problémy, když máte na offsetovém účtu 100% čerpané hypotéky a neplatíte tedy z hypo žádný úrok? Vzhledem k limitaci zápočtu u GE ve výši 30% se prakticky rozhoduji mezi RB a FIO. Díky za postřehy!
CZ4R
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod killerGBU 22. 2. 2016 16:52

Ahoj,

využiji toto téma, třeba se trochu rozhýbe :)

Co nevidět mi skončí další fixační období. Po diskusi s bankou jsem se dostal na 2 možnosti

- Standardní hypotéku se sazbou 1,99%
- Offstetovou se sazbou 2,39%

Aktuálně řeším, zda se mi offset vyplatí, kdy jsem schopen naspořit cca 120 tisíc ročně, plus bych si mohl půjčit v rámci rodiny 100 až 300 tis, které by tam mohly „ležet“.

Současně s tím jsem chtěl zkrátit dobu splatnosti. Kdy nevím, zda se mi více vyplatí malá splátka se spořením do offsetu, nebo naopak zkrácení doby splatnosti na poloviny (na dvojnásobek se zvedne i splátka)? Osobně si myslím, že v první variantě bude lepší poměr jistina/úrok

Děkuji za názory
killerGBU
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod treborit 22. 2. 2016 17:18

AirBank - tam je offset soucasti reseni, jde o nejflexibilnejsi hypo na trhu, zatim pouze refinanc, takze muzete mit offset s urokem 1,89
treborit
Diskutér

Odeslat příspěvekod Thom 22. 2. 2016 18:33

Nutno dodat, že fix jen a pouze na 3 roky. Ale taky jsem ji vzal.
Thom
Diskutér

Odeslat příspěvekod CZ4R 23. 2. 2016 01:15

killerGBU - tu sazbu 2,39% máš u RB?
CZ4R
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod killerGBU 23. 2. 2016 09:22

ano RB
killerGBU
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod ab84 5. 8. 2019 09:19

Nemáte někdo aktuální zkušenost se současnou nabídkou offset hypoték? Chtěl bych tak financovat koupi bytu na sebe jako fyzická osoba. Nějaký tip na banku/bankéře, který se tím zabývá?
ab84
Diskutér

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 5. 8. 2019 12:38

Kamarád ji má u AirBank.
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod mulisano 8. 8. 2019 14:04

RfB nabízí také offset
mulisano
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod mar_ 13. 8. 2019 00:07

Mám u RB. Poptával jsem Fio a RB. U Fia mám běžný účet, takže spíše jsem čekal, že skončím u nich, ale neodpověděli i přes urgence na mailové dotazy a i na pobočce nebyli vstřícní, tak jsem šel jinam. U běžného účtu zdarma komunikující banku moc nepotřebuji, ale zrovna u hypo platím i za komunikaci. Když nejsou schopni reagovat při zájmu, tak jak by asi reagovali v případě jakýchkoli problémů? Naopak RB musím po téhle stránce vyseknout poklonu. Samozřejmě nevýhoda offsetové hypotéky je ve vyšších sazbách, takže je potřeba si spočítat jestli se to vyplatí.
Já si ji bral hypo na koupi pozemku se starým domem, který se bude bourat a stavět nový. Nechtěl jsem hypo na výstavbu, abych neměl starosti s papírováním při dokládání výstavby atd. Takže jsem chtěl jen na koupi a na offset dočasně uložit peníze určené na výstavbu. Banka již na začátku souhlasila s odstraněním stavby. Následně, až byl projekt, jsem ještě musel žádat o souhlas se stavbou a dodat druhý posudek. Ale vše fungovalo přes email, nikam jsem už potom nemusel chodit, jen na začátku na podpis smluv.
Mám historickou zkušenost s mBilans od mBank, tam bylo ještě navíc automatické přesouvání peněz mezi běžným a offsetovým (bilančním) účtem, to RB neumí, je potřeba to dělat ručně. Ale zase tak velká komplikace tohle není. U RB je možné mít běžný účet zdarma, takže ani v tomto to není špatné.
mar_
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod m_p_ 13. 8. 2019 08:24

Já mám skvělou zkušenost s Airbank. Peníze si posíláš sem a tam v bankovnictví podle potřeby, mají to přehledný, prostě super. Jediný, co je potřeba pohlídat, aby na Chytré rezervě nebylo víc peněz než je výše dluhu, protože pak se to automaticky započte a je konec hypotéky, což není můj cíl. Ale to je ohlídatelné.
Varoval bych před Fio. Tehdy jsem zkoumal jejich obchodní podmínky a mají tam krásnou větu, že pokud zjistí, že se změnila tvoje finanční situace, mohou jednostranně zvýšit úrok i během fixace. Takže podle výpisu z účtu zjistí, že jsi najednou třeba nezaměstnaný (klidně na jeden měsíc) a lup, máš o procento vyšší úrok a ani nemrkneš. Nevím, jak to prakticky využívají v reálu, ale takovouto větu jsem neakceptoval.
m_p_
Návštěvník

Odeslat příspěvekod pepisis 19. 4. 2020 10:03

Ahoj,

uvažuju u refinancování hypotéky od Spořitelny na nějakou s offsetem. Co jsem hledal, tak ji poskytuje airbank, fio a rb. Počítám s tím, že na offsetovém účtu budu mít pokud ne 100 % hypotéky, tak částku tomuto se blížící a brzy právě 100 %. Proto se mi nelíbí úplně airbank, jelikož to splatit nechci (nebudou to moje peníze) a ani riskovat, že na to někdy zapomenu a náhodou tam budu mít 100 % a více. Po letmém průzkumu se mi nejvíce zamlouvá Fio. Mají nižší sazby (i když to je s ohledem na offset nedůležité), ale přijde mi, že tam nejsou nějaké další zbytečné poplatky apod. a podle popisu na netu by nemělo vadit, kdybych tam měl na offsetu 100 % částky. Máte s hypotékou u FIO někdo zkušenost, ať už s offsetem nebo bez něj?

A pak bych se chtěl ještě zeptat, ohledně sankce nebo poplatku u Spořitelny, pokud bych refinancoval před fixem. Posílal jsem jim dotaz, zatím neodpověděli. Ale co jsem googlil, tak u Spořitelny by měl být fixní poplatek pouze 700 Kč u hypoték uzavřených od prosince 2016 a později, což je můj případ. Máte s tím někdo zkušenost?

Děkuji
pepisis
Diskutér

Odeslat příspěvekod tmx643 19. 4. 2020 11:05

Ano, poplatek ČS je 700 Kč a zahrne se do celkového vyčísleného dluhu k datu refinancování, takže ho přímo ani neplatíš.
tmx643
Diskutér

Odeslat příspěvekod zivan 19. 4. 2020 18:37

U Airbank to jde řešit tak, že máš na offsetovém účtu třeba o 2 tisíce méně a na klasickém účtu nic. Splátka se pak automaticky strhává z offsetového účtu (strhává se z klasického, když je tam málo, tak z offsetu) a stabilně tam máš o ty 2 tisíce méně. Jen tedy pořád chodí email, že to budeš mít příští měsíc splacené.
zivan
Diskutér

Odeslat příspěvekod pepisis 19. 4. 2020 19:01

Takže když je hypotéka na 4 mil, nechám na offsetu 3 998 000, na běžném účtu nula a nikdy nedojde ke splacení hypotéky, protože tam bude pořád chybět 2 tis. do celkové splacení, chápu to správně?
pepisis
Diskutér

Odeslat příspěvekod zivan 19. 4. 2020 21:47

Podle mě ano, i když já tam měl výrazně méně.
zivan
Diskutér

Odeslat příspěvekod pepisis 20. 4. 2020 14:30

A obecně máte někdo osobní zkušenost s hypo u Fio? Většinou jsem dohledal samé negativní.
pepisis
Diskutér

Odeslat příspěvekod treborit 20. 4. 2020 14:31

ano , je to tak .. min je dokonce 1000 , vice nez rok jsem takto drzel penize na offsetu v AirBank a "pujcoval si z toho" :) Na co dejte pozor, at to nepoklesne pod litr .. pak muzou zesplatnit a strhnout si zbytek z bezneho uctu ..
treborit
Diskutér

Odeslat příspěvekod Suky. 20. 4. 2020 18:33

pepisis píše:A obecně máte někdo osobní zkušenost s hypo u Fio? Většinou jsem dohledal samé negativní.

Mám zkušenost s hypo u FIO. Ale zase jen u nich a nemohu porovnat s jinou.

Tehdy měli nejnižší úrok, jako jedni z mála bez poplatků a offset.
A z těch posledních devíti bank co mi zbyly je používám dlouhé roky jako hlavní účet.

Skoro vše jsem vyřídil korespondenčně, offset fakt funguje, takže na úrocích platím minimum (a mohl jsem si držet disponibilní peníze na rekonstrukci), předčasné splacení poté co jsem prodal byt bez poplatku také, stačilo poslat jeden email, vyplnit formulář, vybrat si změnu splátky nebo doby splácení a poslat ho zpět.

Splátky se neinkasují z hypospořícího konta, ale z běžného účtu, takže 14. si z hypospořícího konta pošlu příslušný obnos a 15. večer si to strhnou.

Trochu mne prudili s pojistkou bo kupovaný barák byl kdysi pod vodou, ale nakonec jsme se domluvili na kompromisu.

Za mne tedy bez problémů, ale klidně se ptej...
Suky.
Diskutér

Odeslat příspěvekod pepisis 20. 4. 2020 19:55

Ok, díky. Mám tedy pár dotazů.

1) Na které pobočce si ji vyřizoval?
2) Jak to bylo s odhadem, mají (měli) nějakou pevně danou částku za odhad? A používají jen svoje odhadce?
3) S tím offsetovým účtem to je tedy tak, že tam klidně můžeš mít 100 % částky a ještě k tomu nějaké peníze na běžném účtu a hypotéku ti nesplatí, tak jako u airbank?
4) Když bych neměl peníze na běžném účtu, ale jen na tom offsetovém, strhnou si peníze z něj nebo si opravdu musím každý měsíc myslet na to, abych peníze mezi oběma účty převedl?
5) U toho pojištění nemovitosti, stačila jim nějaká základní pojistka, nebo automaticky chtěli třeba navíc povodeň, záplavu apod. (vím, žes psal, že u tebe asi ano)?
6) Jak dlouho trvalo vyřízení hypotéky (já budu provádět refinanc, takže by to snad mohlo být i kratší než u nové)?
pepisis
Diskutér

Odeslat příspěvekod Suky. 21. 4. 2020 09:52

1) Hypotéku jsem vyřizoval po emailu a telefonu se specialistkou z Olomouce. Na místní pobočku okresního města jsem jen zašel podepsat smlouvu.
2) Mají seznam odhadců, vybral jsem si známého a ten mi naúčtoval svou cenu, do toho banka nemluví.
3) Já tam neměl 100%, jen asi 90%. Myslím i když tam budeš mít 100% strhnou si k určitému datu z běžného účtu splátku, ale očištěnou od úroků. Jinými slovy - měl jsem první splátku +- 10000 Kč + 4000 úroků. Pak jsem si poslal na hypospořící konto nějaké peníze a druhá splátka byla 10000 + 2000 úroků. No a po chvíli jsem tam poslal další peníze a splátka je 10000 + 200 úroků. U těch 100% nevím, ale nepředpokládám, že by si ji sami splatili. Já musel o předčasné splacení požádat zvlášt. Zjisti si na nejbližší pobočce číslo na specialistu a zeptej se ho. Já se předem zeptal jak to funguje i jsem přiznal, že budu mít na hypospořícím skoro celou půjčku a neodradilo je to :-)
4) Nechce se mi znovu studovat podmínky, ale na 99% musíš mít peníze na běžném účtu den před splatností. Já to tedy jinak nezkoušel :-) Mám v mobilu upozornění, z mobilu to obratem převedu...
5)
FIO píše:Do 30 dnů od načerpání hypotečního úvěru je nutné doložit pojistnou smlouvu, která kryje riziko znehodnocení nemovitosti minimálně ve výši XXX Kč a obsahuje pojištění proti povodním / záplavám a zajistit vinkulaci pojistného pro Fio banku. Formulář vinkulace obdržíte po doložení pojistné smlouvy.
Přičemž částka byla vyšší asi o 20% než odhadní cena. Povodeň požadovali, protože mám zahradu v nějakém stoletém či jakém záplavovém pásmu. Já pojistil záplavy na 1MKč a to byl problém, chtěli více. Nakonec to nechali být, ukecal jsem je.
6) V dubnu jsem je oslovil, ale pak jsem čekal 3 týdny na návrh smlouvy od prodávajícího, pak do druhého dne jsem měl vyjádření banky ke smlouvě, do týdne návrh smlouvy od FIO, za dva týdny jsme podepsali prodej a za další jsem čerpal.
Suky.
Diskutér

Odeslat příspěvekod pepisis 21. 4. 2020 14:02

Super, děkuji.
pepisis
Diskutér

Odeslat příspěvekod pepisis 24. 5. 2020 10:56

Tak dávám feedback. Oslovil jsem cca před měsícem FIO s žádostí o refinancování (v Praze 9) a vše zatím probíhá dobře. Komunikace bez problémů, už jsem podal i žádost o vyčíslení u současné hypotéky (u ČS). Příští týden by mělo dojít k podpisu hypotéční smlouvy. Neměl jsem žádná specifika, tak možná i proto to šlo vše jak po drátkách. Uznali mi i původní odhad, takže jediné náklady budou poplatky za katastr (dohromady 4 tis) a poplatek 800 Kč ČS. Vše se mi vrátí díky offsetovému účtu už 1. měsíc. Zvolil jsem 3 letý fix s úrokem 1,98 %.
pepisis
Diskutér

Odeslat příspěvekod tmx643 24. 5. 2020 14:16

Dobré vědět.
Jen tedy ale že to trvá měsíc mi nepřijde nějak extra skvělé. Nová hypotéka mi kdysi trvala 4 týdny a to v tom byly dva květnové prodloužené víkendy. A refinancování měsíc, ale byly v tom vánoce a silvestr, takže reálně necelé 3 týdny. Takže celá operace na 4-5 týdnů je dle mého tak standard.
tmx643
Diskutér

Odeslat příspěvekod evlo 24. 5. 2020 15:47

A co na tom trva tak dlouho?!
evlo
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod pepisis 24. 5. 2020 17:19

Dovedl bych si představit, že to půjde rychleji. Ale zase jsou v tom 2 státní svátky a koronavirus. Chtěli postupně doložit pár věcí, které než jsem sehnal, zabrali taky pár dnů. Celkově mi to přijde ok. Od prvotního mailového kontaktu s obecnými dotazy, přes zaslání všech podkladů, osobní schůzku, posouzení bonity až k návrhu smlouvy mi měsíc přijde jako akceptovatelný.
pepisis
Diskutér

Odeslat příspěvekod evlo 24. 5. 2020 20:12

Jake veci?

Ja teda doted zil v tom, ze vyrizeni hypoteky musi trvat, kdyz dlouho, tak tyden, proste co konkretne te zdrzelo?
evlo
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod pepisis 24. 5. 2020 20:28

Krom jiného např. potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, vyžádával jsem si odhad od ČS (nejprve jsem myslel, že mi ho nedají, nakonec na 2x dali), nějaké potvrzení od partnerky, byť jsem žádal jen já, ale ona je spoluvlastník, Fio mělo dotaz ohledně přístupové cesty, musel jsem tedy kontaktovat developera, a pak různé další věci, které jsem ale poslal v podstatě obratem (fotografie nemovitosti, kupní smlouvu, výpisy z účtu, původní hypotéční smlouvu atd.).
pepisis
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 14. 6. 2020 11:37

Oni ti z CS dali odhad pri odchodu? Jak to maji osetrene ve VOP a ceniku?
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod pepisis 14. 6. 2020 12:52

Jak to mají ošetřené ve VOP a ceníku jsem nezkoumal.

U mě byla situace taková, že jsem podepisoval hypotéku u Spožitelny 2 roky před tím, než mi postavili novostavbu. V té době udělala odhad Spořitelna na svoje náklady. Před půl rokem, když jsem začal čerpat hypotéku chtěli update odhadu a to už jsem si platil sám (cca 2 tis. myslím).

Myslel jsem, že mi to Spořitelna nedá, to říkala i poradkyně, přes kterou jsem hypotéku u Spořitelny zřizoval. Ale zkusil jsem to s tím, že jsem si ji zaplatil, tak ať mi ten odhad dají. Což dali, ale jen ten druhý, který jsem si zaplatil. To ale Fio nestačilo, chtěli i ten původní. Tak jsem se znovu obrátil na Spořitelnu, ať mi dají i ten původní a to říkali, že vzhledem k tomu, že to platili oni, můžou mi dát jen nějakou zkrácenou verzi na 1 A4. Tak jsem vzal aspoň to a Fio to nakonec stačilo. Ve výsledku jsem teda ušetřil nějakých 5 tis. za odhad.
pepisis
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 14. 6. 2020 13:00

Ok, tak aspon ze jsi to vysvetlil :-)

K tomu zkracenemu od CSAS by ses mohl nakonec dostat i dle GDPR, me napadlo :-)) Asi i podle toho ti ho dali. Mas pravo vedet, co na tebe eviduji.


A myslim ze zrovna Fio banka ma cosi v podminkach, ze kdyz si udelaji na tvuj naklad vypis z katastru, tak ti ho nedaji, nebo nejaka takova zverstva, ve smlouve pak, ze ti mohou zvysit urok (to je tady vyse ve vlaknu), kdy se jim zamane, a take u nich funguje to, ze kdyz mas prijem z najmu, bez ohledu na jinou zastavu, co jim poskytnes, hned ti napali o 1,5% horsi urok jakoze “komercni hypoteka” apod.

Takze sice papirove maji dobre podminky, ve vysledku ale jen pro nekoho...
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod pepisis 14. 6. 2020 13:13

To zvýšení úroku jsem na základě toho, co tady bylo napsáno zkoumal. A došel jsem k závěru, že to tak není, že ho mohou zvýšit kdykoli. Už se mi to nechce dohledávat, ale je tam myslím něco ve smyslu, že ti ho mohou zvednout, pokud se zhorší tvoje finanční situace oproti tomu, když si žádal o hypo a nejsi tak schopen plnit závazky. Nic hrozného. Příjem z nájmu jsem nezkoumal protože ho nemám, ale vzhledem k tomu, že mám hlavní účet jinde, nemají možnost jak se to dovědět. Nejsem právník, ale celkově mi ty podmínky přijdou ok. Navíc mi dali možnost to připomínkovat (což jsem nevyužil) s tím, že některá ustanovení se změnit dají.
Celkově vzhledem k tomu, že budu využívat offset na 100 %, je mi i jedno, kdyby mi úrok zvýšili, což se ale myslím nestane.

Btw, úrok mám 1,98 s 3 letým fixem. A kamarádka, co nyní taky refinancuje, má nabídku od Monety myslím na 1,78 na 5 letý fix. A to si myslím, že úroky půjdou ještě dolů.
Naposledy upravil pepisis dne 14. 6. 2020 13:16, celkově upraveno 1
pepisis
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 14. 6. 2020 13:15

Jo to je logika, kdyz prijdes o praci, ze ti zvednou urok, abys spadnul do dluhove pasti rychleji, pekny svinstvo :-) má tuhle tu ojebalvku ještě někdo ve smlouvě?

Ve tvým případě je určitě vyhodná nabídka. Každopádně jak je důvod, když máš 100% u nich na účtu, brát si hypotéku? Jakože kontokorent pro strýčka příhodu?
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod pepisis 14. 6. 2020 13:37

Jo, tak nějak. Menší část jsou moje peníze, které bych měl jinak uložené na spořícím účtu pro případ okamžité potřeby. A větší část mám půjčenou od našich, kteří by to měli na nějakém mizerně úročeném spořícím účtu, takže i když jim to budu úročit 1 %, tak se to vyplatí jak mně, tak i jim.
pepisis
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 14. 6. 2020 15:37

Pokud jsi jim zatajil moznost SPD s vynosem +0,5% nad inflaci, tak to pak je vsetranne vyhodne. Sva rizika (xekuce, ztrata prace) presneses z banky na rodice. Asi i pro banku je to vyhodne. Fio banka ma ty pujcky, kdy se plati urok jen, kdyz se realne cerpa. Offset je defakto to same. Takze to Fio banku nijak neposkozuje.
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod pepisis 14. 6. 2020 16:25

Nic jsem jim nezatajil. Peníze do dluhopisů dávat nechtějí, raději pomůžou mně. A ještě dostanou něco navíc i když nechtějí. Rizika která zmiňuješ jsou minimální. Kdyby něco hrozilo, peníze jim před tím pošlu zpět. A ani netvrdím, že to nějak poškuzuje banku. De facto je mi to ale jedno, jen využívám produkt, který nabízejí.
pepisis
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 14. 6. 2020 19:29

No tak ja odhaduju inflaci na 3,5 (pokud ovsem ji nejaka dotovana ropa zase nesnizi jako tenhle mesic) takze na dluhopisech by meli 4% a od tebe dostanou 1%. Pokud takhle vyhodi 3% do luftu, prosim :-)
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod pepisis 14. 6. 2020 20:15

Tak meziměsíční inflace klesá a klesat v nejbližší době bude, 3 % dosahovat určitě nebude, o tom si nechej zdát. Ale to poznáš až za rok, což je evidentně mimo tvůj dosah, zatím se klidně raduj ze 3 % :-)
Ale je mi to fuk, tomu se říká rodičovská láska a pomoc v rámci rodiny. Což asi neznáš. Tvůj problém ;-)
pepisis
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 14. 6. 2020 22:07

Klesa diky rope. Tak uvidime, jaka bude. Podle cen, co vidim v obchodech a jestli budou helicopter money, tak si nejak neumim predstavit, jak by inflace klesala, jasne ze CNB ciluje na 2% dlouhodobe, takze pod 2% inflace dozajista nebude :-))

Zbytek nekomentuju, jsme na financni diskusi.
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod tmx643 14. 6. 2020 22:50

vpe píše: pod 2% inflace dozajista nebude :-))

No když myslíš. Dle mého nejpozději v lednu jsme pod 2 a to výrazně. Energie a ropa jsou výrazně níž, mzdy rozhodně neporostou, potraviny by mohly mít dobrý rok, když konečně prší, nájmy už klesly a to dost výrazně, holiči ani řemeslníci zdražovat taky nebudou, protože nebudou lidi, co by jim to zaplatili...
tmx643
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 16. 6. 2020 18:33

Ja tipuju 3% (+/- 1,2%)
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod xxiro 5. 7. 2020 11:55

Můžu se podělit o svou zkušenost. Vybíral jsem offsetovou hypotéku mezi 3 bankami - FIO, Moneta a Airbank. FIO jsem hned na začátku vyloučil vzhledem k podmínkám ve smlouvě jak píšete výše a reálně se rozhodoval mezi MMB a AB.

Nakonec padla volba na Airbank, jednak jsem už byl jejich klient, takže jsem tušil, co od nich můžu očekávat, dále pak byl u nich možný offset se zápočtem až 99% z jistiny a pružnější práce s hypotékou. Úrok byl u obou podobný, resp Moneta byla ochotná lehce podstřelit konkurenci o 0,02% i když byly na začátku o 0,15% výš. V Airbank mi řekli, že se sazbou necuknou ani o setinu a ani jsem se nedopátral toho, že by to někdy v minulosti udělali, ale s tím jsem počítal.

Moje hypo byla, hodně specifická a bylo poznat, že s financováním koupi obecního bytu, ve kterém bydlí nájemník se smlouvou na dobu neurčitou, nemají mnoho zkušeností (možná žádné). Oficiální žádost o hypotéku jsem podával v prosinci těsně před Vánoci, čerpání proběhlo tento týden (2.7.).

Veškerá komunikace probíhala elektronicky (mail, internetbanking) a po telefonu. Nemůžu říct, že by Airbank reagovala pomalu, jejich reakce na posouzení podkladů, které jsem jim posílal byla většinou do 2 dnů. Hlavním důvodem prostojů bylo jednání s obcí, kdy veškeré smlouvy a muselo schvalovat zastupitelstvo obce, které se koná obvykle jednou za 2 měsíce a březnové zasedání zastupitelstva se muselo, kvůli Covidu přesunout až na konec dubna, tam se nakonec schvalovaly finální smlouvy. Starosta si na sebe nechtěl vzít podpis kupní smlouvy a zástavní smlouvy, i když prodej byl schválen už v prosinci, kdy jsem vysoutěžil byt nejvyšší nabídkou a kde jsem uvedl, že ho budu financovat z hypotéky a že budu potřebovat před čerpáním hypotéky vložit na byt zástavu ze strany banky. Během té doby, jsem byl navíc 2x po jednom týdnu služebně v zahraničí.

Protože v Airbank asi ještě nefinancovali koupi městských a obecních bytů, dali si za podmínku zveřejnit kupní a zástavní smlouvu do veřejného registru smluv. Tohle se nakonec ze smlouvy dodatkem vypustilo, protože na to obec nemá zákonnou povinnost a odmítli to udělat. S původním nájemníkem jsem musel dohodnout, že souhlasí s tím, že jeho nájemní smlouva přejde na dobu určitou a vyběhat to na obci. U pojistky měli výhrady, k tomu že v ní není krytí vodovodních škod, i když tuto podmínku neměli specifikovanou a musel jsem to ještě dopojistit před samotným čerpáním.

Nakonec to ale proběhlo do zdárného konce a zpětně si uvědomuji, že tu bylo pár věcí, na kterých to mohlo ztroskotat, ale všechny strany, se kterýma jsem jednal, mi nakonec dokázali vyjít vstříc (banka, obec i nájemník).

Offsetová hypotéka od Airbank je dle mého podle svých parametrů asi nejlepší na trhu, ale pro můj případ by vše ulehčilo, kdyby u Airbank uměli i předhypotéky, to by celou věc hodně ulehčilo. Kdybych věděl, co mě čeká a kde jsou slabá místa celého procesu, možná bych při volbě banky vybíral jinak a nakonec ani nešel do offsetu.

Kdybych kupoval dům nebo byt přes realitku, asi by se to dalo čerpání zvládnout za 5-6 týdnů od podání žádosti.

Jinak hypotéku jde velmi snadno upravovat v internetovém bankovnictví. To, že bude až tak pružná, jsem nečekal. Mimořádné splátky jdou dávat od prvního dne hypotéky, stejně tak jde měnit výšku splátky, den splátky, pravidelné nebo jednorázové posílání peněz do chytré rezervy, stačí pár kliknutí v internetovém bankovnictví a potvrdit kódem v SMS. Aby bylo možné počítat s offsetem, je potřeba mít peníze v jejich tzv. chytré rezervě. Na chytrou rezervu se nevztahuje pojištění vkladů a v momentě, kdy peníze v ní dosáhnou výše nesplacené jistiny, hypotéka se automaticky splatí, takže na to pozor. Za normálních okolností je možné si vybírat z chytré rezervy dle libosti, pokud se člověk nedostane s problémy se splácením, není na něj uvalena exekuce nebo nějak jinak neporuší smluvní podmínky. Chytrou rezervu je proto možné používat jako takový lépe placený spořící účet, vzhledem k tomu jak jsou v posledních letech úročeny vklady na spořících účtech, Airbank má aktuálně 0,6%.
xxiro
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod vpe 6. 7. 2020 11:20

Slaba mista procesu jsou, ze nemas cash ani jinou zastavu a zrejme jsi to delal poprvy, takze ani zkusenosti.

Smlouva na dobu neurcitou diskvalifikuje zastavu a ne financovanou nemovitost. Kolik mas finalni urok (RPSN)?

To by me zajimalo, jak jsi docilil zmeny smlouvy na dobu urcitou (typicky na rok) :-) Bez te by banka takovou zastavu nejspis neakceptovala anebo by uznala velmi male LTV (treba 30%).
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod xxiro 6. 7. 2020 15:47

Na konci minulého roku mi nájemník řekl, že má v plánu se během tohoto roku z bytu odstěhovat, že dostane byt od své matky, která je v pořadníku na místo v domově s pečovatelskou službou. Proto nebyl až takový problém se s ním domluvit, aby podepsal s obcí dodatek k nájemní smlouvě, kterým přešla na dobu určitou. Se zástavou údajně problém nebyl. Jen prý v rámci interních pravidel nefinancují nemovitosti, na které se vážou dlouhodobé nájemní smlouvy, ale to mi sdělili až někdy v únoru, že je to poslední podmínka která, brání schválení úvěru. Přičemž o tom, že tam bydlí nájemník věděli, protože jsem jim v lednu posílal kopii nájemní smlouvy. LTV k odhadní ceně nemovitosti bylo 55%.

Na konci roku jsem váhal jestli odprodat cca 70% svých investic a použít je na koupi bytu nebo jít do hypotéky, ta možnost, že to koupím za hotové tu byla, nakonec jsem se rozhodl pro hypotéku. Je mi 30, takže zatím jsem neměl tolik příležitostí nashromáždit nemovitý majetek, který bych použil jako zástavu. Mohl jsem využít zástavy nemovitostí svých rodičů (byt, dům, stavební parcela), aby se to urychlilo, ale v rámci dobrých rodinných vztahů, jsem se do toho nechtěl moc pouštět. Jen kdyby nebylo opravdu zbytí. To bych musel asi financovat u jiné banky. Nejsem si jistý, ale matně si vybavuji, že Airbank požaduje zástavu na nemovitost, která je předmětem koupě. Se zástavou jiné nemovitosti bych u nich tuším nepochodil.

Jak z mé, tak i ze strany obce nebyla urgence provést prodej v co nejkratší době. Pokud by tu byl tlak na rychlý prodej, Airbank bych si určitě nevybral.

Na konci roku měla Airbank sazbu 2,49%, RPSN vychází na 2,59%, ale není v tom započítaná pojistka, s ní by to bylo ještě asi o desetinku vyšší. Dnes mají sazby o 0,2% níž, ale tehdy nemohl nikdo tušit, jak nás ovlivní Covid. Aktuálně jsem si poslal do chytré rezervy 150 000 Kč, takže efektivní úroková sazba bude nižší. Docela mi nahrává fakt, že se s největší pravděpodobností zruší daň z nabytí nemovitosti a ušetřím 4%, ale kdo ví, jestli MF nestáhne návrh zákona, protože se letos schyluje v obrovské sekeře ve veřejných financí.

Byt jsem kupoval za 80,2% odhadní ceny z roku 2018. Takže myslím, že tu mám jistý "margin of safety". Za odhadní cenu z roku 2020, bych do toho nešel. Mám plánu hypo předčasně splatit, abych jí mohl případně využít na financování jiné nemovitosti (zástava, prodej), to byl taky jeden z důvodů, proč jsem se nakonec přiklonil k Airbank.

Je poznat, že Airbank je na trhu s plnohodnotnými hypotékami krátce (cca 2 roky), předtím dělali pár let pouze refinancování a já jsem pro ně nepředstavoval typický případ, na který primárně cílí. Na druhou stranu byla u nich vůle případné problémy řešit. Jen si to pravděpodobně museli nechat schválit z hora, protože takových případů asi ještě moc neměli a nesedělo jim to do šablony, podle které standardně operují.
xxiro
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod vpe 6. 7. 2020 17:26

A prokalkuloval sis do tve transakce zbytecne naklady KN (zapis a nasledny vymaz): 4000,- a asi i poplatek za LV
Oceneni: 2-4000 Kc (kolik jsi platil)

Celkem cca 8200,-

Zejmena kdyz pises o predcasnem splaceni? To je dnes mozne nejpozdeji do 4 let (kazdy rok minimalne 25%) uz uplne vsude bez poplatku...

Rychly postup mimo vyjednani lepsi ceny (neni tvuj pripad s obci-to jsi nepotreboval) dovoluje i tohle:

1. Koupis nemovitost v roce X za y Y cash na hned ;-) Vetsinou tak ziskas slevu od prodavajiciho.
2. Vezmes si na to HU v roce X+3 (+5) na Y+30% (tedy HU s vyhodnym urokem na 130% skutecne zaplacene ceny!) - pokud mezitim stoupla hodnota nemovitosti aspon o 50%, aby vyslo LTV (anebo mas na to jinou zastavu). Pricemz o 30% navic nez jsi zaplatil a za stejnych podminek uroku jako na HU, na souvisejici naklady bez dokladani ucelu by ti umela asi dat kazda vetsi banka.

Zajimavy je, ze jsi kupoval s najemcem na neurcito, to se zohlednilo v snizene prodejni cene? A ten najemce pak se te vyhody dobrovolne zbavil.
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod xxiro 6. 7. 2020 18:51

vpe píše:A prokalkuloval sis do tve transakce zbytecne naklady KN (zapis a nasledny vymaz): 4000,- a asi i poplatek za LV
Oceneni: 2-4000 Kc (kolik jsi platil)


S tímhle jsem počítal.

vpe píše:Zejmena kdyz pises o predcasnem splaceni? To je dnes mozne nejpozdeji do 4 let (kazdy rok minimalne 25%) uz uplne vsude bez poplatku...


Záleží jak kde, některé banky počítají 25% ročně z nesplacené jistiny (tady to vychází o kousek víc jak 4 roky, protože výše maximální mimořádné splátky se snižuje), jiné zase 25% z čerpaného úvěru. Moneta umožňuje po 6 měsících od poslední minořádné splátky a teoreticky je možné ji splatit po 2,5 letech.

U Airbank plánuji využívat chytrou rezervu a vkládat tam volné prostředky. Poté podle situace buď splatím hypotéku, nebo vytáhnu peníze z chytré rezervy a použiji jako základ pro koupi jiné nemovitosti. Záležet bude na okolnostech, co bude vycházet líp.

vpe píše:Zajimavy je, ze jsi kupoval s najemcem na neurcito, to se zohlednilo v snizene prodejni cene? A ten najemce pak se te vyhody dobrovolne zbavil.


S tím jsem musel počítat a zohlednil jsem to v nabídnuté ceně. Před tím, než jsem podal nabídku jsem se s nájemníkem sešel, zeptal se ho, proč se vzdal předkupního práva na byt a jak to vidí dál. Pokud bych z jeho strany už v této chvíli vycítil možné problémy, pravděpodobně bych do toho nešel.

Když moji nabídku zastupitelstvo schválilo, informoval jsem nájemce a domluvili se jak by to mohlo být dál. Na této schůzce mi řekl, že se bude možná stěhovat v už průběhu léta. Proto byl pak ochotný akceptovat smlouvu na dobu určitou, která končí až v prosinci. Záměr obce prodat byt ho donutil k tomu, aby řešil svou bytovou situaci. Já na něj nechtěl tlačit, protože by se to pak mohlo obrátit proti mě a snažil se s ním jednat korektně. Jen jsem mu vysvětlil svou situaci ohledně nájemní smlouvy a dokázali jsme spolu najít řešení akceptovatelné pro obě strany. A on si taky uvědomoval, že by tento byt mohl koupit místo mě někdo jiný, kdo by vůči němu uplatňoval o poznání tvrdší postup a bude se ho snažit vypakovat z bytu co nejdřív. Řekl mi, že je rád, že kupcem jsem právě já.

Obci jsem už jen oznámil, že se mi s ním podařilo domluvit a následně se podepsal dodatek k nájemní smlouvě.
xxiro
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Mimonik 6. 7. 2020 19:26

Neni to 25% z nesplacene jistiny, ale z puvodni vyse uveru, dle noveho zakona o spotrebitelskem uveru.
Mimonik
Diskutér

Odeslat příspěvekod xxiro 6. 7. 2020 20:32

Schválně jsem se na to v několika bankách ptal, a někde si zákon vykládají tak, jinde zas onak. Opravdu to nemají všude stejně.
xxiro
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Mimonik 6. 7. 2020 23:27

Sorry, ale na tomhle se neda nic vylozit nejednoznacne. A banka, ktera by to nechtela dodrzet by se u CNB se zlou potazala. Celkova vyse je jasny termin.
(3) Věřitel nesmí požadovat náhradu nákladů za předčasné splacení podle odstavce 2, pokud předčasné splacení bylo provedeno
f) u spotřebitelského úvěru na bydlení do 25 % celkové výše spotřebitelského úvěru během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení.
Mimonik
Diskutér


Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků