Stránka 3 z 4

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 14. 6. 2020 13:00
od vpe
Ok, tak aspon ze jsi to vysvetlil :-)

K tomu zkracenemu od CSAS by ses mohl nakonec dostat i dle GDPR, me napadlo :-)) Asi i podle toho ti ho dali. Mas pravo vedet, co na tebe eviduji.


A myslim ze zrovna Fio banka ma cosi v podminkach, ze kdyz si udelaji na tvuj naklad vypis z katastru, tak ti ho nedaji, nebo nejaka takova zverstva, ve smlouve pak, ze ti mohou zvysit urok (to je tady vyse ve vlaknu), kdy se jim zamane, a take u nich funguje to, ze kdyz mas prijem z najmu, bez ohledu na jinou zastavu, co jim poskytnes, hned ti napali o 1,5% horsi urok jakoze “komercni hypoteka” apod.

Takze sice papirove maji dobre podminky, ve vysledku ale jen pro nekoho...

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 14. 6. 2020 13:13
od pepisis
To zvýšení úroku jsem na základě toho, co tady bylo napsáno zkoumal. A došel jsem k závěru, že to tak není, že ho mohou zvýšit kdykoli. Už se mi to nechce dohledávat, ale je tam myslím něco ve smyslu, že ti ho mohou zvednout, pokud se zhorší tvoje finanční situace oproti tomu, když si žádal o hypo a nejsi tak schopen plnit závazky. Nic hrozného. Příjem z nájmu jsem nezkoumal protože ho nemám, ale vzhledem k tomu, že mám hlavní účet jinde, nemají možnost jak se to dovědět. Nejsem právník, ale celkově mi ty podmínky přijdou ok. Navíc mi dali možnost to připomínkovat (což jsem nevyužil) s tím, že některá ustanovení se změnit dají.
Celkově vzhledem k tomu, že budu využívat offset na 100 %, je mi i jedno, kdyby mi úrok zvýšili, což se ale myslím nestane.

Btw, úrok mám 1,98 s 3 letým fixem. A kamarádka, co nyní taky refinancuje, má nabídku od Monety myslím na 1,78 na 5 letý fix. A to si myslím, že úroky půjdou ještě dolů.

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 14. 6. 2020 13:15
od vpe
Jo to je logika, kdyz prijdes o praci, ze ti zvednou urok, abys spadnul do dluhove pasti rychleji, pekny svinstvo :-) má tuhle tu ojebalvku ještě někdo ve smlouvě?

Ve tvým případě je určitě vyhodná nabídka. Každopádně jak je důvod, když máš 100% u nich na účtu, brát si hypotéku? Jakože kontokorent pro strýčka příhodu?

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 14. 6. 2020 13:37
od pepisis
Jo, tak nějak. Menší část jsou moje peníze, které bych měl jinak uložené na spořícím účtu pro případ okamžité potřeby. A větší část mám půjčenou od našich, kteří by to měli na nějakém mizerně úročeném spořícím účtu, takže i když jim to budu úročit 1 %, tak se to vyplatí jak mně, tak i jim.

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 14. 6. 2020 15:37
od vpe
Pokud jsi jim zatajil moznost SPD s vynosem +0,5% nad inflaci, tak to pak je vsetranne vyhodne. Sva rizika (xekuce, ztrata prace) presneses z banky na rodice. Asi i pro banku je to vyhodne. Fio banka ma ty pujcky, kdy se plati urok jen, kdyz se realne cerpa. Offset je defakto to same. Takze to Fio banku nijak neposkozuje.

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 14. 6. 2020 16:25
od pepisis
Nic jsem jim nezatajil. Peníze do dluhopisů dávat nechtějí, raději pomůžou mně. A ještě dostanou něco navíc i když nechtějí. Rizika která zmiňuješ jsou minimální. Kdyby něco hrozilo, peníze jim před tím pošlu zpět. A ani netvrdím, že to nějak poškuzuje banku. De facto je mi to ale jedno, jen využívám produkt, který nabízejí.

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 14. 6. 2020 19:29
od vpe
No tak ja odhaduju inflaci na 3,5 (pokud ovsem ji nejaka dotovana ropa zase nesnizi jako tenhle mesic) takze na dluhopisech by meli 4% a od tebe dostanou 1%. Pokud takhle vyhodi 3% do luftu, prosim :-)

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 14. 6. 2020 20:15
od pepisis
Tak meziměsíční inflace klesá a klesat v nejbližší době bude, 3 % dosahovat určitě nebude, o tom si nechej zdát. Ale to poznáš až za rok, což je evidentně mimo tvůj dosah, zatím se klidně raduj ze 3 % :-)
Ale je mi to fuk, tomu se říká rodičovská láska a pomoc v rámci rodiny. Což asi neznáš. Tvůj problém ;-)

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 14. 6. 2020 22:07
od vpe
Klesa diky rope. Tak uvidime, jaka bude. Podle cen, co vidim v obchodech a jestli budou helicopter money, tak si nejak neumim predstavit, jak by inflace klesala, jasne ze CNB ciluje na 2% dlouhodobe, takze pod 2% inflace dozajista nebude :-))

Zbytek nekomentuju, jsme na financni diskusi.

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 14. 6. 2020 22:50
od tmx643
vpe píše: pod 2% inflace dozajista nebude :-))

No když myslíš. Dle mého nejpozději v lednu jsme pod 2 a to výrazně. Energie a ropa jsou výrazně níž, mzdy rozhodně neporostou, potraviny by mohly mít dobrý rok, když konečně prší, nájmy už klesly a to dost výrazně, holiči ani řemeslníci zdražovat taky nebudou, protože nebudou lidi, co by jim to zaplatili...

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 16. 6. 2020 18:33
od vpe
Ja tipuju 3% (+/- 1,2%)

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 5. 7. 2020 11:55
od xxiro
Můžu se podělit o svou zkušenost. Vybíral jsem offsetovou hypotéku mezi 3 bankami - FIO, Moneta a Airbank. FIO jsem hned na začátku vyloučil vzhledem k podmínkám ve smlouvě jak píšete výše a reálně se rozhodoval mezi MMB a AB.

Nakonec padla volba na Airbank, jednak jsem už byl jejich klient, takže jsem tušil, co od nich můžu očekávat, dále pak byl u nich možný offset se zápočtem až 99% z jistiny a pružnější práce s hypotékou. Úrok byl u obou podobný, resp Moneta byla ochotná lehce podstřelit konkurenci o 0,02% i když byly na začátku o 0,15% výš. V Airbank mi řekli, že se sazbou necuknou ani o setinu a ani jsem se nedopátral toho, že by to někdy v minulosti udělali, ale s tím jsem počítal.

Moje hypo byla, hodně specifická a bylo poznat, že s financováním koupi obecního bytu, ve kterém bydlí nájemník se smlouvou na dobu neurčitou, nemají mnoho zkušeností (možná žádné). Oficiální žádost o hypotéku jsem podával v prosinci těsně před Vánoci, čerpání proběhlo tento týden (2.7.).

Veškerá komunikace probíhala elektronicky (mail, internetbanking) a po telefonu. Nemůžu říct, že by Airbank reagovala pomalu, jejich reakce na posouzení podkladů, které jsem jim posílal byla většinou do 2 dnů. Hlavním důvodem prostojů bylo jednání s obcí, kdy veškeré smlouvy a muselo schvalovat zastupitelstvo obce, které se koná obvykle jednou za 2 měsíce a březnové zasedání zastupitelstva se muselo, kvůli Covidu přesunout až na konec dubna, tam se nakonec schvalovaly finální smlouvy. Starosta si na sebe nechtěl vzít podpis kupní smlouvy a zástavní smlouvy, i když prodej byl schválen už v prosinci, kdy jsem vysoutěžil byt nejvyšší nabídkou a kde jsem uvedl, že ho budu financovat z hypotéky a že budu potřebovat před čerpáním hypotéky vložit na byt zástavu ze strany banky. Během té doby, jsem byl navíc 2x po jednom týdnu služebně v zahraničí.

Protože v Airbank asi ještě nefinancovali koupi městských a obecních bytů, dali si za podmínku zveřejnit kupní a zástavní smlouvu do veřejného registru smluv. Tohle se nakonec ze smlouvy dodatkem vypustilo, protože na to obec nemá zákonnou povinnost a odmítli to udělat. S původním nájemníkem jsem musel dohodnout, že souhlasí s tím, že jeho nájemní smlouva přejde na dobu určitou a vyběhat to na obci. U pojistky měli výhrady, k tomu že v ní není krytí vodovodních škod, i když tuto podmínku neměli specifikovanou a musel jsem to ještě dopojistit před samotným čerpáním.

Nakonec to ale proběhlo do zdárného konce a zpětně si uvědomuji, že tu bylo pár věcí, na kterých to mohlo ztroskotat, ale všechny strany, se kterýma jsem jednal, mi nakonec dokázali vyjít vstříc (banka, obec i nájemník).

Offsetová hypotéka od Airbank je dle mého podle svých parametrů asi nejlepší na trhu, ale pro můj případ by vše ulehčilo, kdyby u Airbank uměli i předhypotéky, to by celou věc hodně ulehčilo. Kdybych věděl, co mě čeká a kde jsou slabá místa celého procesu, možná bych při volbě banky vybíral jinak a nakonec ani nešel do offsetu.

Kdybych kupoval dům nebo byt přes realitku, asi by se to dalo čerpání zvládnout za 5-6 týdnů od podání žádosti.

Jinak hypotéku jde velmi snadno upravovat v internetovém bankovnictví. To, že bude až tak pružná, jsem nečekal. Mimořádné splátky jdou dávat od prvního dne hypotéky, stejně tak jde měnit výšku splátky, den splátky, pravidelné nebo jednorázové posílání peněz do chytré rezervy, stačí pár kliknutí v internetovém bankovnictví a potvrdit kódem v SMS. Aby bylo možné počítat s offsetem, je potřeba mít peníze v jejich tzv. chytré rezervě. Na chytrou rezervu se nevztahuje pojištění vkladů a v momentě, kdy peníze v ní dosáhnou výše nesplacené jistiny, hypotéka se automaticky splatí, takže na to pozor. Za normálních okolností je možné si vybírat z chytré rezervy dle libosti, pokud se člověk nedostane s problémy se splácením, není na něj uvalena exekuce nebo nějak jinak neporuší smluvní podmínky. Chytrou rezervu je proto možné používat jako takový lépe placený spořící účet, vzhledem k tomu jak jsou v posledních letech úročeny vklady na spořících účtech, Airbank má aktuálně 0,6%.

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 6. 7. 2020 11:20
od vpe
Slaba mista procesu jsou, ze nemas cash ani jinou zastavu a zrejme jsi to delal poprvy, takze ani zkusenosti.

Smlouva na dobu neurcitou diskvalifikuje zastavu a ne financovanou nemovitost. Kolik mas finalni urok (RPSN)?

To by me zajimalo, jak jsi docilil zmeny smlouvy na dobu urcitou (typicky na rok) :-) Bez te by banka takovou zastavu nejspis neakceptovala anebo by uznala velmi male LTV (treba 30%).

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 6. 7. 2020 15:47
od xxiro
Na konci minulého roku mi nájemník řekl, že má v plánu se během tohoto roku z bytu odstěhovat, že dostane byt od své matky, která je v pořadníku na místo v domově s pečovatelskou službou. Proto nebyl až takový problém se s ním domluvit, aby podepsal s obcí dodatek k nájemní smlouvě, kterým přešla na dobu určitou. Se zástavou údajně problém nebyl. Jen prý v rámci interních pravidel nefinancují nemovitosti, na které se vážou dlouhodobé nájemní smlouvy, ale to mi sdělili až někdy v únoru, že je to poslední podmínka která, brání schválení úvěru. Přičemž o tom, že tam bydlí nájemník věděli, protože jsem jim v lednu posílal kopii nájemní smlouvy. LTV k odhadní ceně nemovitosti bylo 55%.

Na konci roku jsem váhal jestli odprodat cca 70% svých investic a použít je na koupi bytu nebo jít do hypotéky, ta možnost, že to koupím za hotové tu byla, nakonec jsem se rozhodl pro hypotéku. Je mi 30, takže zatím jsem neměl tolik příležitostí nashromáždit nemovitý majetek, který bych použil jako zástavu. Mohl jsem využít zástavy nemovitostí svých rodičů (byt, dům, stavební parcela), aby se to urychlilo, ale v rámci dobrých rodinných vztahů, jsem se do toho nechtěl moc pouštět. Jen kdyby nebylo opravdu zbytí. To bych musel asi financovat u jiné banky. Nejsem si jistý, ale matně si vybavuji, že Airbank požaduje zástavu na nemovitost, která je předmětem koupě. Se zástavou jiné nemovitosti bych u nich tuším nepochodil.

Jak z mé, tak i ze strany obce nebyla urgence provést prodej v co nejkratší době. Pokud by tu byl tlak na rychlý prodej, Airbank bych si určitě nevybral.

Na konci roku měla Airbank sazbu 2,49%, RPSN vychází na 2,59%, ale není v tom započítaná pojistka, s ní by to bylo ještě asi o desetinku vyšší. Dnes mají sazby o 0,2% níž, ale tehdy nemohl nikdo tušit, jak nás ovlivní Covid. Aktuálně jsem si poslal do chytré rezervy 150 000 Kč, takže efektivní úroková sazba bude nižší. Docela mi nahrává fakt, že se s největší pravděpodobností zruší daň z nabytí nemovitosti a ušetřím 4%, ale kdo ví, jestli MF nestáhne návrh zákona, protože se letos schyluje v obrovské sekeře ve veřejných financí.

Byt jsem kupoval za 80,2% odhadní ceny z roku 2018. Takže myslím, že tu mám jistý "margin of safety". Za odhadní cenu z roku 2020, bych do toho nešel. Mám plánu hypo předčasně splatit, abych jí mohl případně využít na financování jiné nemovitosti (zástava, prodej), to byl taky jeden z důvodů, proč jsem se nakonec přiklonil k Airbank.

Je poznat, že Airbank je na trhu s plnohodnotnými hypotékami krátce (cca 2 roky), předtím dělali pár let pouze refinancování a já jsem pro ně nepředstavoval typický případ, na který primárně cílí. Na druhou stranu byla u nich vůle případné problémy řešit. Jen si to pravděpodobně museli nechat schválit z hora, protože takových případů asi ještě moc neměli a nesedělo jim to do šablony, podle které standardně operují.

Re: Offsetová hypotéka

Odeslat příspěvekNapsal: 6. 7. 2020 17:26
od vpe
A prokalkuloval sis do tve transakce zbytecne naklady KN (zapis a nasledny vymaz): 4000,- a asi i poplatek za LV
Oceneni: 2-4000 Kc (kolik jsi platil)

Celkem cca 8200,-

Zejmena kdyz pises o predcasnem splaceni? To je dnes mozne nejpozdeji do 4 let (kazdy rok minimalne 25%) uz uplne vsude bez poplatku...

Rychly postup mimo vyjednani lepsi ceny (neni tvuj pripad s obci-to jsi nepotreboval) dovoluje i tohle:

1. Koupis nemovitost v roce X za y Y cash na hned ;-) Vetsinou tak ziskas slevu od prodavajiciho.
2. Vezmes si na to HU v roce X+3 (+5) na Y+30% (tedy HU s vyhodnym urokem na 130% skutecne zaplacene ceny!) - pokud mezitim stoupla hodnota nemovitosti aspon o 50%, aby vyslo LTV (anebo mas na to jinou zastavu). Pricemz o 30% navic nez jsi zaplatil a za stejnych podminek uroku jako na HU, na souvisejici naklady bez dokladani ucelu by ti umela asi dat kazda vetsi banka.

Zajimavy je, ze jsi kupoval s najemcem na neurcito, to se zohlednilo v snizene prodejni cene? A ten najemce pak se te vyhody dobrovolne zbavil.