Kupní smlouva a předávací protokol (nemovitost)...

[nody.nody]

Plánuji koupit starší rodinný dům, bez hypotéky. Jak se nejčastěji postupuje při tvorbě kupní smlouvy a předávacího protokolu? (U právníka už jsem byl ale něco jsem nepochopil a že jsem to plně nepochopil jsem zjistil až doma +to celkově vysvětloval celkem nesrozumitelně).Chci co nejdříve podepsat kupní smlouvu u vyhlédnutého domu, a chci se taktéž co nejdříve stěhovat. Rovněž ale taky pochopitelně chci mít svoje peníze co nejdéle u sebe (aby u úschovy (asi notářské)) byly vázány co nejkratší dobu- ten měsíc co tak potrvá převod vlastnictví v katastru nemovitostí... Majitel bohužel nemůže ještě cca 2 měsíce dům vyklidit, předání domu je tedy možné nejdříve za 2 měsíce. A já bych chtěl hned za ty 2 měsíce bydlet... A při převzetí si nechat vystavit předávací protokol (majitel bude dům vystěhovávat, může něco omylem třeba poničit atd.)... Jak to tedy "vyřešit", sepsat tak aby mi smlouvu majitel podepsal?

Napadá mě snad jenom to- Co nejdříve podepsat kupní smlouvu. Po 1. měsíci po podpisu složit kupní cenu na notářský účet a zahájit proces přepisu nemovitosti na katastru. To bude trvat tak měsíc. Na konci 2 měsíce tedy budu zapsán jako majitel nemovitosti. S tímto papírem (novým výpisem z katastru) pujdu k notaři at uvolní POLOVINU penez (předchozímu) majiteli domu. Za pár dní potom proběhne samotné předání nemovitosti kdy bude podepsaný předávací protokol v domě (že se nic za ty 2 měsíce co se proces řešil nic nezměnilo a majitel omylem třeba nic neponičil, že v domě ponechal vybavení na kterém jsme se domluvily v kupní smlouvě atd.). S tímto podepsaným předávacím protokolem potom (původní) majitel pujde za notářkou a ta mu uvolní druhou půlku peněz.

Probíhá to standardně takto? Protože byt/dům se předává reálně až za nějakou dobu (měsíc, dva...) po podpisu kupní smlouvy a já se nějak musím chránit že majitel byt v tomto mezidobí neponičí...(?)

[avathar]

No tak hlavně si dej do smlouvy konkrétní sankce za to poničení / odstranění vybavení, které ti mělo zůstat. Problém může nastat s katastrem, mě se několikrát stalo, že mi zamítli návrhy na vklad, které připravovali "právníci" z bank...

[nody.nody]

Ale já jsem nic o "právnících" z bank nepsal... Smlouvu mi bude sepisovat normální advokát z advokátní kanceláže, a úschovu využiju u notáře...

Ptal jsem se především na to jaký je standardní postup, protože od doby podepsání kupní smlouvy a nakonec i od doby zápisu na katastr a samotné předání nemovitosti vždy uplyně nějaká doba a většinou se váže (co vím) vydání penez na to že jste zapsán jako vlastník na katastru... pak vám ale majitel můžeš (s nadsázkou) předat poničený byt- vy už jste vlastník a on už má svoje peníze... To se mi nelíbí, musí být přece nějaký standardní postup jak se chránit že byt v době předání bude v takovém stavu v jakém jste ho kupovali (a ne jen do smlouby to dát nestačí, když byt bude poničený tak co m izbývá- začít se zdlouhavě soudit?). Podle mě se to musí dělat často tak, že zapsáním do katastru vás jako majitele se vyplácí JEN část peněz (nebo vubec žádné, ale na to asi nepřistoupí prodávající) a druhá část peněz (nebo celou část ideálně) notářská úschova vyplatí AŽ po předání bytu, poté co notářské úschově přineseme podepsaný předávací protokol... Dělá se to takto nebo jak??

[Tomáš Marný]

já se nějak musím chránit že majitel byt v tomto mezidobí neponičí...(?)

Nemusí to ani poničit, prostě to vymění... Když jsem kupoval před 14 roky byt, tak mne bohužel nenapadlo, že někdo může být takový primitivní vypatlanec a bude mu stát za to vyměnit vodovodní baterie, zásuvky, vykopat tůje na zahradě ... .

[nody.nody]

Tomáš marný:
No tak právě proto, poničit, vyměnit, zaměnit, odvézt to je fuk... Právě proto se chci chránit.

Tak mě napadlo to dát do kupní smlouvy tak že 75% peněz se vyplatí z úschovy po mém zápisu jako majitele nemovitosti na list vlastnictví. A 25% (nebo 20%) po samotném předání nemovitosti- tedy po předložení podepsaného předávacího protokolu notáři ("úschově"), která pak těch zbylých 25% (20%). Majitel tam totiž bude ještě bydlet nějakou dobu po podpisu smlouvy a i po mém vkladu do listu vlasnictví, tedy když už budu majitelem (tak tam stále bude bydlet pár týdnů asi). Tedy může tam něco poničit (třeba omylem při vystěhovávání) atd. i když už dům patří mě... Tak ho chci nějak motivovat at mi dům fakt předá v domluveném stavu, proto tedy 20% vyplacených až po předání nemovitosti. To mi přijde fér a podle mě jako běžná praxe?

[nody.nody]

A ještě mě tak napadá, jaký je rozdíl mezi Kupní smlouvou ve formě notářského zápisu a regulérní kupní smlouvou co mi napíše advokát?

Chtěl bych notářskou uschovu a to je pak levnější si u nich nechat i napsat kupní smlouvu, ale zase jsem četl že to nejsou právníci, tak to tak dobře třeba neumí, neumí se vypořádat s různými dodatečnými požadavky co do smlouvy chceme atd...

Jaký je teda rozdíl když kupní smlouvu na nemovitost vypracuje notář a když právník?

[osobne2]

Smlouvu si můžeš sepsat sám, notář nebo právník, je to jedno, oba můžou být v oboru zkušení stejně tak jako nezkušení, stejně mají pouze vzory, podle kterých smlouvy tvoří.
Já osobně bych se bál spíše toho, že se původní vlastník z domu nevystěhuje, než toho, že si s sebou vezme něco navíc. Jedna z tvých informací se mi zdá podezřelá:

... Majitel bohužel nemůže ještě cca 2 měsíce dům vyklidit, předání domu je tedy možné nejdříve za 2 měsíce. ...

[nody.nody]

Já myslím že vystěhuje, dostavuje nový domek v jiné vesnici, proto. Navíc jakmile je dům můj nemyslím si že by byl problém kohokoliv z něj vystěhovat a stejně tohle problém myslím fakt nebude.

Spíš mě zajímá fakt jak se ochránit při převzetí nemovitosti:

1.1.2016 návrh vkladu do katastru
25.1. jsem zapsán jako vlastník
26.1 jsou vyplaceny 100% peněz prodávacímu (protože jsem již zapsán v katastru jako vlastník)
28.1 třeba je dům předáván, má se podepsat předávací protokol. Já zjistim že majitel odvezl něco co neměl (třeba plyn kotel a bojler a omylem rozbil při stěhování okno) a i když to mám smluvně ošetřeno, tak na to kašle..

a co ted... Tedka se mi zbývá jen soudit...??

NEbo tohle je fakt standardní postup a vyplacení části kupní ceny AŽ po převzetí domu (a ne tedy 100% sumy jen když jsem zapsán v katastru) se normálně nedělá?

[07Petr]

Udělej to tak, že jeden den podepíšeš předávací protokol, nejlépe v daném rodinném domě s prodejcem, kde od něho přebereš klíče (pak raději hned si vyměníš vložku do zámku ) a pak ten samý den půjdete oba k notáři, kde podepíšte již připravenou a notářem předem posouzenou smlouvu. Vyhneš se pak řadě komplikací.

[nody.nody]

Jenže tady je problém že já potřebuju hned bydlet... A když to udělám tak jak píše příspěvek nademnou, tak budu muset min. měsíc čekat asi, než se stanu majitelem nemovitosti (než budu zapsán do katastru)...

Ten postup jak jsem ho popsal je jinak stanardní jo? Fakt jsou lidi (kupující) natolik blbí že na to přistupují a pokud se jim nemovitost při předání nelíbí (a předpokládám že ve většině případů se nemovitost přebírá AŽ po podpisu kupní smlouvy a navíc AŽ po zapsání kupujícího jako majitele bytu) tak jediná věc co jim zbývá je se soudit? To se fakt tak standardně dělá?

Mě právník u kterého jsem byl na poradě říkal at si to dám do smlouvy tak že 50% ceny se vyplatí po zápisu do katastru nemovitostí a 50% AŽ po samotném předání bytu/domu... To mi říkal právník... To říkal jako blbost nebo co?

Podle mě kdybych to dal tak aby na to prodávající přistoupil (např. 80% ceny při vkladu mě do katastru) a 20% po předání nemovitosti (předložení podepsaného předávacího protokolu notáři), tak by mi na to prodávající měl kývnout a podle mě se to tak taky dělá, alespon občas?

[07Petr]

Jako prodávající bych na tvoje podmínky nikdy nepřistoupil, pak můžeš dělat obstrukce ty a nemovitost formálně nikdy nepřevzít.

[nody.nody]

No a standardní postup je tedy fakt ten že celá suma vyplatí už jen při zápisu do katastru nemovitostí mě jako vlastníka a samotné předání bytu/domu (které snad prakticky vždycky následuje až po mém zápisu do Listu vlastnictví?) není vázáno jinak než jen smluvně, takže když mi byt nebo dům odevzdá nějak lehce poničený nebo v něm nenechá něco na čem jsme se dohodli tak jediný co mi zbývá (protože už má celou částku) je se s ním zdlouhavě soudit... To se fakt takto standardně (a hloupě dělá)?

[osobne2]

Ja si myslim, ze standardni je predani domu pri podpisu smlouvy, zadny predavaci protokol pak neni potreba. Ja osobne bych jako kupujici nepodepsal kupni smlouvu v okamziku, kdy by puvodni majitel nebyl jeste odstehovan a dum mi fyzicky nepredal. Pokud by tam chtel jeste dva mesice bydlet, tak proste podepisi smlouvu az po tech dvou mesicich a zaroven dam penize do uschovy a prevezmu dum. Prevod na katastru nemovitosti je pak uz jen formalita.

[eL Ká]

Já bych to udělal asi tak, že prostě a jednoduše teď koupíš barák (smlouva, úschova, katastr, předání) a starý majitel u tebe bude 2 měsíce v nájmu (na dobu určitou).

[osobne2]

Ani do toho bych nesel, najemni smlouvou ziska uzivaci pravo k domu a doba urcita je pak relevantni, muze se mezitim dostat do existencnich problemu, prijit o penize a z domu ho dostane az po nekolikaletem soudu a nekolikamesicni exekuci.