Spoluvlastnictví zděděného bytu

Stavební spoření, hypoteční, překlenovací a jiné úvěry, normy a předpisy

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod peliculiar 13. 3. 2020 23:40

Ahoj, potřeboval bych se poradit.

Před rokem zemřel můj otec, dědici jsme já a má nevlastní sestra. Jsme v podstatě cizí lidé. Dědické řízení je čerstvě uzavřené a vzhledem k tomu, že nebylo možné se sestrou v průběhu dědického řízení dohodnout na vypořádání bytu, připadla nám každému ideální polovina. Já chci byt prodat a sestra chce setrvat ve spoluvlastnickém vztahu a byt i nadále pronajímat. Byt je dlouhodobě pronajímán ještě z doby, kdy byl můj otec naživu. Komunikace je mezi námi problematická a to je jeden z mnoha důvodů, proč s tím nechci mít jako spoluvlastník do budoucna žádné starosti. Mám tedy v plánu navrhnout mediaci a pokud se nedobereme k dohodě, tak si budu chtít zrušit spoluvlastnictví a dožadovat se vypořádání prostřednictvím soudu. Ideálně tak, že rozhodne že dostanu na starost byt prodat a polovinu utržené částky sestře vyplatím.

V tuto chvíli se snažím se vypořádat ostatní stránky dědictví (finanční aktiva), než dojde na řadu řešení otázka vypořádání bytu. Režijní náklady bytu (inkaso) se platí z běžného účtu po otci, v tuto chvíli na něm však zbývají prostředky pro zaplacení nákladů na jediný měsíc.

Z toho vyplývá, že si musíme se sestrou domluvit schůzku v bance a tuto věc vyřešit. Problém je, že nájemné z bytu inkasuje ona v plné výši v hotovosti a mně později dává polovinu. Nyní mi už dluží cca sedm nájmů.

Údajně má nějaký bankovní účet, ale roky k němu nemá přístup ... To se za necelý rok, co řešíme pozůstalost nezměnilo, alespoň co je mi známo.

Příští měsíc tedy režijní náklady na byt přejdou plně na naše bedra, protože na účtu otce už nebude dost peněz. Já se mezitím za pomocí právníka pokusím zajistit způsob narovnání vztahu s vyplácením mé poloviny nájmu.

Nyní je otázka, jak dobře zařídit, aby mi mou polovinu nájmu platila v nějaké přípustné době a zároveň od nás odcházely režijní náklady na byt, dokud nebudu vypořádán. Asi nepřekvapí, že se mi nechce platit inkaso za byt, když mi chybí nějakých sedm nájmů.

Je to tak složitý, že se nedá řešit jedno bez druhého. Vůbec netuším jak by se to dalo nějak smysluplně nastavit. Zda založit nový účet, tam by chodil nájem (pokud to vůbec bude možné, protože nájemníky jsou Ukrajinci, kteří možná dostávají peníze na ruku). Z toho nového účtu by se strhávaly náklady na byt (inkaso). Následně by se zůstatek dělil na polovinu a odcházel na můj účet, s tím že druhou polovinu by si sestra vybírala v hotovosti nebo si nechala posílat na svůj účet, pokud by se dokopala k tomu nějaký si zprovoznit.

Napadá někoho nějaké jiné / vhodné řešení pro takto složitou situaci?
peliculiar
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod suram 14. 3. 2020 06:29

Můžeš prodat rovnou svoji ideální polovinu, akorát jí nejdříve prokazatelně nabídni za nějakou rozumnou (nižší než tržní) cenu druhému spoluvlastníku, dej mu v nabídce lhůtu na reakci s upozorněním, že když reagovat nebude, nevyužil svého předkupního práva a má smůlu, protože to za tu cenu nabídneš k prodeji. Koupí to nejspíš jedině nějaký investor ze nižší než tržní cenu, který už bude vědět, jak si poradit s druhým spoluvlastníkem. Ale bude to pro tebe jednodušší, rychlejší a možná i výhodnější, než se soudit několik let s nejistým výsledkem a platit prachy advokátům, kterým je ve výsledku jedno, jak spor dopadne, oni svoje peníze dostanou tak jako tak, čím déle spor potrvá, tím více na něm advokát vydělá.
suram
Diskutér

Odeslat příspěvekod peliculiar 14. 3. 2020 14:04

Děkuju za odpověď.

V rámci dědického řízení sestra dostala 1/2 roku, aby sehnala prostředky na odkup mé 1/2 bytu, za 1/2 ceny stanovené notářem v pozůstalosti. Na papíře to naneštěstí nikde není. Tato cena se pohybovala ve spodní hranici tržní ceny (dělal jsem si průzkum).

Prodávat polovinu mi nepřijde šťastné řešení. Že to skupují lidé, kteří pak mají prostředky jak nabít i druhé poloviny, na to jsem sestru už během dědického řízení upozorňoval. Navíc bych za tu polovinu nedostal stejnou cenu, jako při prodeji celého bytu. Ani tato úskalí na názoru sestry pro zatím nic nemění.

Jí vyhovuje mít stálý příjem z nájmu, což chápu ... Za tátova života bylo v bytě i několik nájemníků, kteří neplatili a podle všeho byli až po uši v dluzích. Na někom takovém si člověk nic nevezme. Není samozřejmostí mít spolehlivé nájemníky. Já chci klid a ne starosti při řešení věcí s bytem ve spoluvlastnictví.

Soudní rozhodnutí s nejistým výsledkem? Myslím že není složité vyvodit, že pokud mě sestra nemůže vyplatit, ale ani nechce byt prodávat, tak jediné správné řešení by mělo být byt prodat a rozdělit nabité peníze na půl. Asi nemám dostatečně bujnou představivost, aby mě napadlo jiné řešení. Rád se nechám vyvést z omylu / iluze / poučit.

Pro mě je nyní podstatné jak řešit a vyřešit nájemné a platby inkasa. Teprve po té budu řešit co a jak s mou částí bytu.
peliculiar
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod suram 14. 3. 2020 14:22

No mám takový dojem, že to nepůjde tak, jak to máš vymyšlené. Vím o pár majetkových vypořádání podílů na nemovitostech po rozvodu a vždy to soud prodal v dražbě velice rychle za nižší cenu než tržní, a ne že svěřil prodej nemovitosti jednomu ze spoluvlastníků proti vůli druhého, jak si to představuješ ty.
suram
Diskutér

Odeslat příspěvekod Mrusnok 14. 3. 2020 17:04

Já bych se do nějakého prodeje podílu za cenu, která bude diskontovat to, že jde jen o spoluvlastnický podíl, natlačit nenechal. Usiloval bych o dohodu o společném prodeji celé věci.
Podstatné není dluhy splatit, ale spíš to je být schopen splácet.
Mrusnok
Diskutér

Odeslat příspěvekod Pravý Tomáš Marný 14. 3. 2020 21:56

mrusnok: Problém je v tom, že s blbcem se nedohodneš. Já nabízel exmanželce vyrovnání z nějaké ceny, prý je to málo. Nabídl jsme o 200 tisíc víc, opět málo, prý si zjistila, že byt má cenu o 300 tisíc víc, než jsem nabízel. Naprosto nereálné, poslal jsem ji do Brusele (tenkrát vlastně ještě do pr-ele), takže výsledek soudní znalec, cena o 50 tisíc nižší, než byla první nabídka, akorát 7 tisíc navíc za posudek a půl roku v Bruseli...
Pravý Tomáš Marný
Návštěvník

Odeslat příspěvekod peliculiar 14. 3. 2020 22:04

Pro mě je nyní podstatné jak řešit a vyřešit nájemné a platby inkasa. Teprve po té budu řešit co a jak s mou částí bytu. <= K tomu primárně hledám rady, návrhy řešení. Zatím se dozvídám co může být až potom. :-)

@ Mrusnok: Souhlas, dohoda je preferovaná, ale za ten necelý rok, co to řešíme se sestra nenechala přesvědčit, ale ani mi nenabídla jiné řešení. Mě nikdo nemůže nutit setrvat ve spoluvlastnictví. Z toho důvodu bych před případným řešením u soudu ještě zkusil mediaci, pokud by na ní sestra přistoupila. Pokud by nepřistoupila, nejspíš by to mohlo být o důvod víc, proč by měl soud spíš rozhodnout podle mého přání (v můj prospěch?), resp. dát přednost mému návrhu řešení. Ona (resp. její strana) mi žádné uspokojivé řešení nenavrhuje / nenabízí, jen by chtěla inkasovat nájem ...

@ suram: Jsem si vědom soudních dražeb pod cenou, ale předpokládám, že to je až ta nejzazší (poslední) možnost, nebo se mýlím? Vím o tom, že je možné, aby jeden z vlastníků dostal od soudu nemovitost k prodeji a pak druhého vyplatil. Já apriori nestojím o byt, nehodlám se kvůli tomu zadlužit. Sestra chce byt, ale nechce a nebo se nemůže zadlužit, takže z toho vyvozuju, že jediné férové řešení je byt prodat. Nenapadá mě důvod, proč by měla být preferovaná možnost soudní dražby (pod tržní cenou) ...

Jak píše Pravý Tomáš Marný, naše situace je jiná. My se nepřeme o tržní cenu, ze které by jeden druhého měl vyplatit. Máme v pozůstalosti cenu bytu od notářky, která je spodní hranice tržní ceny. Sestra dostala půl roku, aby získala prostředky, aby mě z této částky vyplatila. Tuto nabídku nevyužila, resp. využít kvůli své situaci nemohla. Reálná tržní cena je nejspíš o víc než půl milionu výše (byt je v Praze), než byla cena uvedená v zápisu dědického řízení. Jde o to férově se vypořádat, což je něco jiného než když se spekuluje o ceně v případě, že chce jeden z ex-manželů toho druhého vyplatit.
peliculiar
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod suram 15. 3. 2020 00:13

Pravděpodobně žádá dražbu zákon, viz § 1147 občanského zákoníku.
suram
Diskutér

Odeslat příspěvekod peliculiar 15. 3. 2020 13:16

Pro mě je nyní podstatné jak řešit a vyřešit nájemné a platby inkasa. Teprve po té budu řešit co a jak s mou částí bytu. <= K tomu primárně hledám rady, návrhy řešení. Zatím se dozvídám co může být až potom. ;-)

suram píše:Pravděpodobně žádá dražbu zákon, viz § 1147 občanského zákoníku.

Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

To ale není naše situace. Sestra byt chce, jen si nemůže dovolit / nechce mě vyplatit. Já jsem v podstatě ve stejné situaci a proto jsem si vyhodnotil, že v takové situaci je nejlepší byt prodat a rozdělit si peníze. Jenže na to nechce přistoupit druhá strana a proto to podle všeho nejspíš směřuje k soudu, pokud se neobjeví nějaké jiné - lepší řešení.

Nepřijde mi logické, aby soud rozhodl, že dojde k soudní dražbě o které všichni vědí, že vede k prodeji pod cenou, tedy v podstatě k finančnímu poškození obou stran.
peliculiar
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod libol 15. 3. 2020 15:12

No řekl bych, že soudu nepřijde logické, že se nejste schopni dohonout a radši to necháte dospět k prodeji pod cenou.
Já nechápu jak to máte,že ségra inkasuje celý nájem (a ty se staráš o SIPO)? Spíš bych se staral ať seágra vratí bezdůvodné obohacení (jestli je pravda jak to podáváš.
libol
Diskutér

Odeslat příspěvekod peliculiar 15. 3. 2020 17:12

Naprostý souhlas. Zkrátka ona (její strana) by chtěla mít byt jako pasivní příjem. To by se líbilo i mně, jenže díky tomu, že jsme oba vlastníky ideální poloviny z toho plynou také povinnosti, které je o mnoho složitější řešit, protože se musíme shodnout. To je jasné nejspíš každému, kdo to tu čte. Za těchto okolností je pro mě přijatelnější byt prodat a dostat peníze, než se otravovat s řešením provozních věcí se sestrou, která ani nemá internet a email.

Nájemníci se dozvěděli o smrti otce a věděli že má dceru, tu zkontaktovali a výběr nájemného v hotovosti přešel na ni. Šel tak nějak mimo dědické řízení. Já mám příjmení po matce, takže o mé existenci ani nevěděli. Jsem pracovně vytížený, sestra údajně nemá roky stabilní zaměstnání ... Je to složitý, a já bych to rád vyřešil jednou pro vždy, namísto kontinuálních starostí a potřeby se dohodnout. V tuto chvíli jsem vydán na milost a nemilost sestry. Zatím jsem dostal šest podílů z nájmu, ale na dalších sedm čekám, až se uráčí mi je předat. Platby za režijní náklady (inkaso / SIPO) odcházely z běžného účtu po otci i během dědického řízení a pokud je mi známo, tak k němu neměl nikdo přístup. Nyní po konci dědického řízení je na účtu dost prostředků pro zaplacení nákladů na jeden měsíc. Tím pádem to musí nějak přejít na nás.

Několikrát jsem tu opakoval, že primárně mi jde o narovnání situace, tj. vyplácení mého podílu z nájmu bez několikaměsíčních prodlení. Také je potřeba nést náklady, které dosud odcházely z tátova účtu. Nejsem si úplně jist jak postupovat, abych docílil nějakého přijatelného kompromisu. Proto to zkouším zde, zda by měl někdo nějaký vhodný návrh / nápad.

PS: Teď se mi povedlo najít ...
Právní předpisy vymezují tři způsoby vypořádání spoluvlastnictví (v následujícím pořadí), a to:

1) rozdělení společné věci
2) přikázání společné věci za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům
3) prodej společné věci ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky
peliculiar
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod suram 15. 3. 2020 20:38

Si ale konečně uvědom, že na tebe zbývá jen ta dražba, když byt nejde rozdělit a ani jeden nemůže toho druhého vyplatit. Přikázání věci jednomu za náhradu je prostě vyplacení jednoho tím druhým spoluvlastníkem.
suram
Diskutér

Odeslat příspěvekod Ninaa 15. 3. 2020 21:55

Tak já znám jiný případ: staří manželé brzy po sobě zemřeli a v bytě 58m2 zůstal bydlet jejich syn, byl svobodný, cca kolem 50let, přišel o práci, a do nové už nikdy nenastoupil. Měl zřejmě i nějaký psychický problém, ale byl mírný, nikdy nebyl agresivní. Ten byt zdědil on a nevlastní bratr z prvního manželství paní.
Pán bez práce a pak i bez rodičů s důchodem, zůstal v bytě bydlet sám. Nic neplatil, protože na to neměl - zřejmě bral pouze základní sociální dávky-pokud si je tedy vůbec vyřídil a chodil dokládat papíry....
Do bytu začal tahat harampádí z popelnic, postupně mu ustřihli telefon, plyn a elektřinu. Celý ten byt komplet zarovnal vším, co venku našel, v bytě byla jen jedna uzounká ulička a smetiště. Náklady za byt (voda, popelnice-i když pravda, on do ní nic nedával, pouze vybíral :-), pojištění byt.domu atd.) musel cálovat ten druhý sourozenec, který v bytě nebydlel, ale měl práci a normálně fungoval.
Takto to fungovalo možná 8 let. Ten druhý cáloval, protože nechtěl dopustit zatížení bytu exekucí za neplacení a protože byt byl na zajímavé pražské lokalitě. Určitě se snažil ho z bytu dostat, ale podrobnosti neznám, soudy se vlečou, obzvlášť když žalovaná strana je totálně nekontaktní. A když vám tam v bytě na smetišti někdo bydlí s trvalým bydlištěm a je zapsaný jako spoluvlastník, tak to určitě je komplikované i s tím rozsudkem v ruce, pokud nechcete byt prodat jako smetiště i s nevlastním sourozencem za hubičku.
Skončilo to až úmrtím toho popelnicového sběrače, co v bytě bydlel - jednou byl cítit na chodbě divný pach, takže sousedi zavolali policii a po otevření ho našli mrtvého, zřejmě zemřel na neléčené diabetes. Takže se to rozřešilo až smrtí, samozřejmě vyklízení, desinfekce a vymalování bytu taky něco stálo. Teprve pak to mohl ten zbývající vlastník prodat. To ty máš přece jen lepší výchozí pozici.
Ninaa
Diskutér

Odeslat příspěvekod audiobullys 16. 3. 2020 02:49

Spoluvlastnictví můžeš zrušit u soudu, stačí poslat nevl. sestře doporučený dopis s didejkou že prodáváš za tolik a tolik. Pošli to tak 3x a dej to k soudu, je tam způsob znalec od soudu určí cenu obvyklou. A za tu prikaze na tvůj návrh odkoupení od sestry.
Pokud se zvolí prodej v dražbě za 2/3 tak holt sestra ostrouha ale prostě kdo chce kam, pomozme mu tam.

Rozhodně bych neplatil sipo, fond oprav a energie, když vybírá nájem ať si to platí že svého. Navíc pokud někdo vypne ele, plyn, mozna i vodu tak nájemníci rychle odejdou a sestra bude mít kulový.


Začal bych být tvrdý v tom prodeji a zmínil že třeba se dojdeš zeptat na FÚ jestli ten příjem z pronájmu uvádí v daňovým přiznání. Podle toho jak ji popisuješ tak asi ne, rozumnej člověk to přizná a nedělá kraviny s neoprávněným obohacení- pulka je tvoje, tady by stačil dopis k vydání tě částky a normálně to po 8 dnech poslat na soud Epr.

Mám několik nemovitosti v podílu a vždycky mě fascinuje jednání lidi, vždycky chtěj moc a nakonec vostrouhaj a berou prostě moji navrženou částku. Ale taky jsem byl na skoleni ve vyjednávání. Bez toho bych byl pěkně mekej a bral při prodeji jedinému kupci jeho navrženou částku.
audiobullys
Diskutér

Odeslat příspěvekod CZ4R 21. 3. 2020 10:58

Nakládání se společnou věcí

Obecně je situace taková, že pokud každý máte podíl 1/2, tak s věcí nemůžete podle vlastní vůle, pokud se oba nedohodnete (nikdo z vás nemá většinu). Ne nadarmo se říká, že vlastnictví 50%-50% je ten nejhorší způsob (spolu)vlastnictví. Zároveň platí, že vlastnictví zavazuje (v rozsahu vašeho spoluvlastnictví).

k odvodům a nákladům

veškeré příjmy a výdaje mají být rozděleny rovným dílem mezi vás - tzn. pokud sestra vybírá celý nájem, bezdůvodně se obohacuje o Váš podíl.

K setrvání ve spoluvlastnictví

Nikdo nemůže být nucen k setrvání ve spoluvlastnictví. Můžete se domáhat vypořádání - soud bude zkoumat, zda může někdo z Vás byt nabýt do výlučného vlastnictví (pokud bude mít zájem/peníze), pokud to nebude možné nebo nikdo z vás nebude mít zájem, vypořádá společnou věc tak, že nařídí dražbu a výtěžek dražby (po odečtení nákladů) rozdělí mezi vás rovným dílem.
CZ4R
Návštěvník
Uživatelský avatar

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků