Výpočet rentability investice do nemovitosti

Stavební spoření, hypoteční, překlenovací a jiné úvěry, normy a předpisy

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod xcmaniax 3. 1. 2021 14:16

Dobrý den, budu mít možná trochu naivní dotaz. Co vše je potřeba vzít v potaz do přemýšlení o tom, zda je rozumné investovat do nemovitosti? Po pročtení několika diskuzí mám pocit, že se zde často porovnává jen poměr splátky hypo a další pravidelné náklady s výší výnosu nájemného. Který je třeba v Praze záporný. Nenarazil jsem ale na skutečnost, že po 20 letech vlastníme celý byt, kde jeho hodnotu můžu započíst jako jednorázový výnos. Tj ilustrativně vstupní investice třeba 1 mil, hypo 5 mil, úroky z hypo po 20 letech cca 1 mil, výnosy z nájemného na 20 let cca 3 mil a na konci prodej zase 6 mil. Nikde nepočítám inflaci a počítejme, že vše poroste cca stejně (nájemné, hodnota nemovitosti...). Takže celkem zaplatím 1 + 1 + 5 a dostanu 6+ 3, teda kladný rozdíl 2 mil ( ten musí pokrýt další náklady na opravy, fond oprav a další nepřenositelné na nájemníky). Když pominu spekulace jak se bude kladně nebo záporně měnit hodnota nemovitosti a výše nájemného v čase, tak chybí tam něco podstatného? Na konci pak samozřejmě rozhodnutí zda prodat, dál pronajímat nebo darovat dětem.
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod saabik 3. 1. 2021 15:32

Chybí toho tam spousta. Namátkou daň z příjmu (nájem), rezerva absence nájemníka (někdo proto počítá jen 10 nájmů ročně), náklady na právní servis, náklady na dopravu do místa nájmu za nájemníkem, a také, v neposlední řadě, vlastní čas strávený administrativou a staráním se o pronajímanou nemovitost.
saabik
Diskutér

Odeslat příspěvekod xcmaniax 3. 1. 2021 15:53

Pocital jsem to s 10 najmy rocne a 15 tis mesic, to je asi realisticko konzervativni pristup. Ty ostatni veci ano, ale uz nejsou tak vysoke a taky se daji trochu eliminovat. Dva byty uz pronajimame, ale jeden neni zatizeny hypotekou a druhy je apartman na horach a to je uplne jiny model. Ted kvuli Covidu bida, ale zase utociste mimo Prahu pro rodinu, takze super. Tak aspon trochu predstavu mam. Spis me zaujalo, ze se tu vetsinou nemluvi o hodnote po splaceni uveru a pak vychazi investice v Praze jako nesmysl.
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod tmx643 3. 1. 2021 16:09

Ano, v plusu zůstaneš, ale ty do toho dáš milion na začátku a následně v průměru zhruba 20000 měsíčně na úmoru, celkem 6 milionů. A za 20 let získáš 1,5 milionu (kvůli fondu oprav, pojištění, rekonstrukci...), i kdyby 2 miliony. Pokud bys to dával do akcií s 5% výnosem, máš za 20 let cca 12 milionů, čili zisk 6 milionů. Takže ono to nevypadá úplně lákavě v porovnání s jinými způsoby uložení peněz, které jsou navíc výrazně méně náročné na správu.

Plus teda hypotéka na pronájem se dává obvykle tak LTV 60, takže bys musel mít 2,4 milionů vlastních.
tmx643
Nadšenec

Odeslat příspěvekod Rendy00 3. 1. 2021 16:21

xcmaniax asi vidí to, že těch 20 000,- měsíčně se mu "splácí" z nájmu a tedy investoval jen ten první 1M o potom už "to nejde z jeho peněz" a následně přeplatí 1M na úrocích.

Takže když hodím do kalkulačky složeného úročení na začátek 1M (a poté už nic) s ročním úročením 6%, tak za 20 let budu mít 3,3M, tedy výnos 2,3M.

Takže i v takové variantě se akcie ukázaly být výnosnější.

Ale není to tak jednoduché, celkem výrazně do toho vstupuje inflace, růst/pokles ceny nemovitosti, budoucí daně na druhou a další nemovitost, neplacení nájemného...
Rendy00
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod saabik 3. 1. 2021 16:48

Navíc ta nemovitost potřebuje udržovat. Cca každých 10 let výměna spotřebičů, kotle, bojleru, občas nějaká závada. Do toho exteriérové náklady, podle typu nemovitosti. Pokud je to starší nemovitost a za 10 let potřebuje třeba střechu (rodinný dům), tak to s návratností dost zamává. Problém téměř všech investorů do nemovitostí je ten, že vůbec nedokážou spočítat reálný výnos třeba po 20 letech. Což třeba v případě akcií nehrozí :).
saabik
Diskutér

Odeslat příspěvekod xcmaniax 3. 1. 2021 16:54

Diky za smysluplne odpovedi. Problem je ze nepotrebuji investovat par tisic mesicne, ale nejak se ted “zbavit” cca 1,5 mil s moznosti usporit kazdy rok cca 0,5 mil. Na to se nemovitost jevi idealne. Bud jeste neco dokoupim na horach, tam se zda potencial slusny a nebo rezignuji na navratnosti a zabezpecim deti. Ono je taky hodne konzervativni cekat ze nemovitost v Praze “neporazi” inflaci. Ale smyslu akcii rozumim, ponorim se trochu do toho.
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod yowie 3. 1. 2021 17:25

xcmaniax: Nacpat to do bytu v Praze teď? Včera jsem zrovna viděl nějaké tabulky a grafy a hrubý roční výnos v Praze jen okolo 3% a to bylo před koronavirem....

Takže když se nestane průser, budeš mít pořád obsazeno, všichni budou platit, žádné opravy atp., tak za 33 a něco let se ti to zaplatí. Proč si myslíš, že nikdo z těch, kdo mají desítky bytů skoro z ničeho, je mají všude jinde jen ne v Praze?

Rvát někam prachy jen proto, že potřebuješ někam rvát prachy není rozumné.

Víš co se teď děje v Praze btw?

Pronajímatelé se doslova perou o nájemníky, i tam, kde bylo ještě loni touhle dobou obsazeno za pár dní, to teď trvá pár týdnů. Viděl jsem garsonky i pod 9k měsíčně. Za stejné ceny se pronajímají třeba i v Ústí nad Orlicí, jenže tam ta garsonka stojí lehce přes milion, ne jako Praze přes 3 miliony. Jestli jsou někde dneska výnosy z pronájmů, tak v regionech...

Ještě před 10 lety Praha dávala smysl, teď už vůbec ne a můj názor je, že ceny půjdou během roku až dvou dolů....

Máme bohužel, obzvlášť v Praze, západní ceny nemovitostí, ale bohužel stále východní platy. I dnes rakouský úmývač nádobí strčí s přehledem do kapsy většinu českého středního managementu...

V Praze rostly poslední 4 roky dramaticky ceny nemovitostí a možná ještě chvilku porostou, díky všem těm stimulacím, ale nájmy? Spousta lidí dnes platí skoro stejný nájem, jako před 10 lety. Jinými slovy ten, kdo chce dnes pronajímat, platí stále více a více za něco, co mu přinese nájem jako před 10 lety....
yowie
Nadšenec

Odeslat příspěvekod xcmaniax 3. 1. 2021 17:34

To je presne ono - byt se
“zaplati”, ale budu mit ten byt co ma hodnotu ne? (Tedy pokud nebudou dalsi svetove valky a cokolilv nepredvidatelneho) Situaci v Praze znam. Taky nas byt pronajimame a bydlime v podstatne vetsim a luxusnejsim za docela dobrou cenu v najmu;) jde o to, ze se na byt nekoukam ciste jako na investici ale nekde na pomezi, deti budou muset nekde bydlet. Ale s tim ze byty v Praze klesnou nesouhlasim, to se nestane, maximalne to zpomali nebo se na chvili zastavi. Ale i to je vesteni, stejne jako u akcii nebo cehokoliv jineho. Kazdopadne budu rad za dalsi investicni rady:) Napadly me i byty treba v Chomutove (aspon cestou na misto kam casto jezdime), ale tam si umim predstavit ze je vetsi problem s najemniky.
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod yowie 3. 1. 2021 18:00

xcmaniax: Já bych v Praze kupoval teď jen kdybych v Praze nutně potřeboval bydlet a kupoval bych pro sebe. Jinak ne.

Ano, nemovitosti dlouhodobě jdou a půjdou nahoru. Ale vem si příklad krize 2008. Panelák v Praze tehdy stál 3 miliony. Pak to spadlo a na tu cenu se dostal znovu až v roce 2016, tedy po osmi letech.

Praha je nejdražší město postkomunistické části Evropy, jiné metropole, které jsou cenově na cca polovině nebo 2/3 ceny za m2 oproti Praze, už často klesají.

ČNB tvrdí, že Praha je nadhodnocená až o 25%, kdyby to padlo, tak dáš 6 míčů za byt, který pak padne třeba na 4,5 mil, tedy odmaže komplet tvůj vstupní kapitál. Pak je to jako u akcií, bitcoinu, zlata atp., jsi zabetonován v pozici a musíš držet, čekat a doufat.

Ale pokud jsi ochoten držet dlouhodobě a možný několikaletý propad ceny tě nevzrušuje a jsi připraven někomu dlouhodobě dotovat nájem, tak asi jo no....
yowie
Nadšenec

Odeslat příspěvekod xcmaniax 3. 1. 2021 19:03

Souhlas, Praha je ted slozita a spis na vlastni bydleni nebo ulozeni penez bez hypo. Koukal jsem na Chomutov a Ceskou Lipu (oboji jsem schopny nejak mistne vyridit osobne) a 2kk cca 50m2 okolo 1,5 mil podle stavu a najmy 8-10. To vypada zajimave, ale furt si rikam, ze riziko neplaticu a potencialnich problemu neni nizke.
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod hannys85 3. 1. 2021 22:29

A i když to může přijít někomu úsměvné, ale musíš počítat i s tím, že ti z okolí, kde máš byt udělají ghetto a najednou byt nebude mít žádnou hodnotu (v některých lokalitách severních čech neprodáš byt pomalu ani za 100 tisíc). Kdo ví, co se stane, až se k moci dostanou piráti. Do každé neobsazené nemovitosti ubytují migranta a vlastníci nemovitosti mají po srandě. Dále nikdo nevíme, jak dlouhou dobu ty domy reálně vydží.. Za 30 let někdo rozhodne o demolici domu a člověk odejde s holou....
hannys85
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod OnderCZ 3. 1. 2021 22:54

Té moci médií a protlačování Pirátů jako alternativy Babiše se také bojím. Babiše rád nemám, ale jestli média hodlají spáchat v podzimních volbách něco ve stylu Babiš vs. Bartoš, tak to bude peklíčko.
OnderCZ
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod tmx643 3. 1. 2021 23:16

Nebojte, pokud si necháte naočkovat 5G čip, migranta vám do nemovitosti nedají!!!!!
tmx643
Nadšenec

Odeslat příspěvekod hgfdsa 4. 1. 2021 05:10

Snad se spokojí jen s legalizací marihuany.
hgfdsa
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod saabik 4. 1. 2021 08:39

Stručně, i reality mají systematické i nesystematické riziko, se kterým je potřeba počítat.
saabik
Diskutér

Odeslat příspěvekod xcmaniax 4. 1. 2021 08:42

hannys85 píše:A i když to může přijít někomu úsměvné, ale musíš počítat i s tím, že ti z okolí, kde máš byt udělají ghetto a najednou byt nebude mít žádnou hodnotu (v některých lokalitách severních čech neprodáš byt pomalu ani za 100 tisíc). Kdo ví, co se stane, až se k moci dostanou piráti. Do každé neobsazené nemovitosti ubytují migranta a vlastníci nemovitosti mají po srandě. Dále nikdo nevíme, jak dlouhou dobu ty domy reálně vydží.. Za 30 let někdo rozhodne o demolici domu a člověk odejde s holou....


To je pravda. V Praze tohle dokážu ohodnotit celkem dobře, v jiných městech je to těžké. Ale zase tak černě bych to s ghetty neviděl, možná naopak jsou okresní města celkem stabilní trh s bydlením, protože tam historicky nebylo skoro žádné Airbnb apod. a potřebují tam bydlet lidi, kteří tam pracují a vychovávají děti. Výhodu koupě třeba v té ČL a Chomutově vidím v platbě bez nutnosti úvěru, nevýhoda samozřejmě správa bytu, kde je to z ruky.
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Tremas 15. 1. 2021 12:57

Máte pravdu, že se těžko hledá nějaký reálný investiční příklad. Je to ale právě způsobeno tím, že u investice do nemovitostí je strašně moc proměnných (lokalita, stav, cena, podmínky hypo, opravy, nájemníci) a už jen dlouhodobé časové hledisko v rámci desítek let v podstatě znemožňuje nějakou přesnější reálnou predikci, a proto se vždy tyto příklady zjednodušují. Můžete totiž na začátku získat hypotéku za skvělých podmínek, ale plácnu třeba za 10 let budete refinancovat a ty podmínky budou mnohem horší (ať už kvůli vaší situaci nebo trhu). Nebo půjde lokalita do háje apod...

Už jsem to tady tuším posílal někomu jinému, ale můžete se pro orientaci podívat na jeden z článků ze série "Koupě bytu: bydlení a investice" (odkaz: https://www.mambyt.cz/top-clanky/jak-na-to/). Vyberte si ten díl, který odpovídá vaší situaci. Je to sice opět v něčem zjednodušené, ale třeba vám to pomůže udělat si lepší představu.
Tremas
Kolemjdoucí


Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků