Akcie na stálo pro dividendy = důchod = 2. pilíř

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod vpe 20. 3. 2019 11:57

Jedna dva: tady mas tabulku hodnoty nemovitosti, https://www.czso.cz/documents/10180/616 ... 8q401.xlsx od 2005

Indexy najmu a prodeju / m2 najdes na reality mix ale jen asi 2 roky zpetne.

Spis mi porad co s tim PP od Axa zda se to vyplati prevest na to aktualni Doplňkové penzijní spoření
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod jednadva 20. 3. 2019 15:13

vpe,

Jasně, to jsou ty kratší řady, ty jsem viděl. Na těch jsem ilustroval, že nemovitosti nejsou bez rizika (kde riziko = odchylka výnosu).

A pozor, dobrá zpráva: Case-Shiller Home Price Index neobsahuje náklady na údržbu, pojištění, ale ani imputované nájemné. (Je to cenový index.)

Bez započtení imputovaného nájemného byl reálný anualizovaný výnos za cca 100 let asi 0,6 %. Se započtením imputovaného nájemného (jen od 50. let do roku 2005) někde kolem 6,9 % (!).

https://onlinelibrary.wiley.com/doi/abs ... 09.00233.x
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod Inev 20. 3. 2019 16:04

jednadva : ale pořád nechápu k čemu ti to bude takový index, tabulka, graf. Jak s tím budeš pracovat?
Inev
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 20. 3. 2019 16:20

Máš (lepší) představu o rozdělení výnosu jako náhodné proměnné. Neznáš přesně budoucí cenu a tím ani výnos, ale z historických údajů si můžeš udělat jakýs takýs obrázek o tom, co čekat.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 20. 3. 2019 20:45

Muzes mi objasnit, pri strategii Ladislav1 (tedy koupit a drzet a neprodat) a cistemu vynosu 5-10% (tzn. za 10 max 20 let je investice zaplacena) z najmu (tzn neresim rust hodnoty nemovitosti), proc je potreba resit takove akademicke teoreticke ulohy?

Jaka je sance, ze se v budoucnu zlevni byty anebo zlevni najmy?

Titulky hlasaji: Ceny pražských bytů se od roku 1998 ztrojnásobily. Rostou i nadále
24. dubna 2018 16:07 Zdroj: https://www.idnes.cz/ekonomika/domaci/b ... omika_tanc

V Americe stejne jako v Cesku, tak se placene najemne pravidelne navysuje o 2-5% kazdo rocne - kopiruje inflaci.

Takze zkus vyjmenovat (selskym rozumem) realna rizika v cesku. Pro nekoho kdo koupil a neresi cenu nemovitosti, jen rocni cisty vynos z najmu.

Par rizik jsem vyjmenoval, mohu pridat dalsi - dan z nemovitosti ala amerika, kde se odvadi dan z trzni ceny nemovitosti, kazdych 5-10 let se dela novy odhad (je to pry 2-3% rocne - coz by pomerne zamichalo kartami). Podobne jako komunisticky vymysl: pronajem vice nez 2 nemovitosti v dome ma byt koncesovanou zivnosti.
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod jednadva 20. 3. 2019 21:45

vpe,

Nějak přece musíš zjistit, kolik by ti ta investice mohla vynést, než se pro ni rozhodneš. Minulé výnosy jsou vždycky nějaké vodítko.

Pokud ti opravdu nezáleží na ceně tvých nemovitostí, ale jen na nájemném, tak mi ty nemovitosti dej darem a uzavřeme smlouvu, že ti budu odvádět veškeré inkasované nájemné snížené o náklady. :) Co ty na to? :)

Jaka je sance, ze se v budoucnu zlevni byty anebo zlevni najmy?

Tady jsem spočítal roční logaritmické kapitálové výnosy z té tabulky, na kterou jsi odkázal (realizované ceny; namátkou ČR bez Prahy; klidně můžeme zpracovat libovolný sloupec):

8,993313446
28,22114232
16,14535025
-14,03799257
-5,354076693
0,498754151
-1,503787736
-1,015237146
0,711746777

Průměr = cca 3,6 %
Směrodatná odchylka = cca 12,5 %.

A teď si vem, co by se stalo, kdyby tyhle výnosy byly víceméně reprezentativní výběr ze skutečného rozdělení a byly rozdělené normálně. To rozdělení by mělo střed na 3,6 % a s pravděpodobností 95 % (2 SD doleva i doprava) by se každý meziroční výnos realizoval na intervalu (3,6-2*12,5;3,6+2*12,5)=(-21,4%;28,6%). A to nejspíš mluvíme o nominálních výnosech. Pokud ano, tak reálné výnosy by měly střed malinko nad nulou, tzn. pravděpodobnost záporného meziročního reálného výnosu je skoro 50 %.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod skejwin 21. 3. 2019 00:12

Spočítal jsem historické reálné výnosy z amerických akcií od roku 1870 do současnosti a napsal o tom tenhle článek. Odpovídám si na otázky např.

  • Jak dlouho se musely statisticky akcie držet, aby ani ten největší smolař s nejhorším časováním neutrpěl ztrátu?
  • Jaké jsou rozumně očekávatelné zisky z akciových investic?
  • Jak je to s časováním trhu?
  • Jak se vyvíjí výnos a volatilita investice s daným investičním horizontem?

Do úvahy beru inflaci i výplatu dividend. Výpočty jsem udělal nezávisle na vlastní pěst, protože si sám sestavuju dlouhodobý investiční plán a chtěl jsem si ověřit to, co bez velkých důkazů předkládají analytici všude možně. Tak budu rád, když to pomůže i někomu jinému. Investicím zdar! ;-)
Na svém webu skejwin.cz píšu o investování do akcií, ETF, P2P, dluhopisů a budování portfolia obecně. Pravidelně také zveřejňuju výkonnost a podrobné složení mého portfolia.
skejwin
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod vpe 21. 3. 2019 03:51

Skejwn jednadva: jakepak vynosy, vy pocitate primarne rust hodnoty papiru a jejich prodej, ale kdyz to aktivum nechcete nikdy prodat...?

Anebo proc je nejvetsim soukromym vlastnikem pudy cirkev a hodla dokupovat, proc miliardari jako Vitek, Babis, Tykac (v tomto poradi) vlastni a dale dokupuji, misto aby kupovali “akcie”, aha?
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod jednadva 21. 3. 2019 04:15

vpe,

Tak jestli ti nezáleží na ceně toho aktiva, tak mi ho dej. Budeš mít nula, ale to je přece jedno. Nájemné ti budu posílat na účet, takže o výnosy nepřijdeš.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod fc70 21. 3. 2019 04:41

vpe píše:Skejwn jednadva: jakepak vynosy, vy pocitate primarne rust hodnoty papiru a jejich prodej, ale kdyz to aktivum nechcete nikdy prodat...?
Na tom koneckonců vůbec nezáleží.

I pokud to nechceš nikdy prodat, a zajímá je jen výnos, je podstatné vědět, jak se ten výnos mění v čase (a jak se nejlepší dostupný odhad jeho budoucího vývoje mění v čase). Aby se ti třeba nestalo, že držíš tisíc let nemovitost, a 10 let ti vynáší na dobré jídlo, 10 let na luxusní život, a 10 let na její rekonstrukci pro nové potřeby doplácíš tolik, kolik předtím vydělala.

No a tohle je u aktivně obchodovaných aktiv (nebo aspoň aktiv s obchodovaným reprezentativním vzorkem, jako rezidenční nemovitosti) docela dobře vidět na ceně.

Krom toho výnosy z aktiva drženého donekonečna a následného prodeje jsou z definice rovné výnosům bez následného prodeje, protože prodej v nekonečnu má nulovou současnou hodnotu ;-) Takže obojí je pro tebe úplně stejně relevantní.

Anebo proc je nejvetsim soukromym vlastnikem pudy cirkev a hodla dokupovat
Těžko pochopitelná historická ustrnost z dob feudalismu a církevních tradic, kdy úrodná půda byla opravdu zásadní vstup do velké části ekonomiky, ne jako dnes, kdy celé zemědělství je marginálních 2,5% českého HDP. „Staletí nám to fungovalo, tak to přece bude fungovat zase!“

Nebo snad docela pochopitelná volba investice do něčeho, co se nedá tak snadno strašně zkazit jako nákup firem, firemních dluhopisů, nebo dokonce start-upů, a asi oprávněná sázka na to, že v případě nějaké další konfiskace půjde půda znovu restituovat snáz než průmysl a duševní vlastnictví.

proc miliardari jako Vitek, Babis, Tykac (v tomto poradi) vlastni a dale dokupuji, misto aby kupovali “akcie”, aha?
Takoví lidé taky vlastní podniků (včetně hotelů a zemědělských provozů), a všelijakých finančních nástrojů spoustu, samotná půda není ani zdaleka majoritní. Viz třeba J&T Wealth Report.

Navíc ti opravdu nejbohatší se chrání vůči úplně jiným rizikům (politika, zpronevěra, osobní bezpečnost) a mají úplně jiné cíle (majetek pro několik dalších generací, politické ambice, dobročinnost, výzkum pro léčení nemocí, které je osobně ohrožují), tak moc nevím, proč by se podle nich měl řídit kdokoli z nás, co tu počítá, kolik může utratit v důchodu, a jak to udělat, aby ideálně v momentě smrti z investic zůstalo přesně nula (nebo nějaké předem určené dědictví).

-- 21. 3. 2019 03:52 --

vpe píše:Jaka je sance, ze se v budoucnu zlevni byty anebo zlevni najmy?
Jaká je šance, že populace klesne rychleji, než se současné domy a byty stanou bez totální rekonstrukce naprosto neobyvatelné?

ČSÚ odhaduje do 2050 pokles obyvatelstva zhruba o 8% vůči 2020 (18% v pesimistické variantě), s rychlostí poklesu rostoucí v čase.

A to vůbec nemluvíme o tom, jak se změní struktura poptávky (a nemůžeme, protože to zásadně záleží na budoucích způsobech péče o staré lidi – budou sestěhovaní do nějakých nově postavených domů s (částečně automatizovanou) obsluhou, nebo bude mít každý ve svém tradičním rodinném domě svého robota? Nebo roboti nebudou a spousta lidí umře na snadno léčitelné problémy, protože nebude dost mladších pracovat v zdravotnictví?
fc70
Diskutér

Odeslat příspěvekod aw10 21. 3. 2019 10:46

Tady je porovnání dlouhodobých výnosů atd. různých aktiv včetně nemovitostí pro různé státy od 1870 do 2015. https://www.frbsf.org/economic-research ... 017-25.pdf. Ještě jsem to moc nestudoval, ale nemovitosti zdatně drží krok s akciema a v některých státech je předčí. Pokud někdo vnímá volatilitu jako risk, tak nemovitosti mají jasně vyšší share ratio. Dá se tam najít i kolik procent tvoří nájem a samotné zhodnocení nemovitosti.
Uvažujete o založení účtu u Lynx? Nabízím $50 bonus na poplatky za obchody. Piště do zpráv.
aw10
Návštěvník

Odeslat příspěvekod vpe 21. 3. 2019 15:09

@fc Ano, když nevíme, kolik miliardari jako Vitek, Babis, Tykac (v tomto poradi) maji v nemovitostech vs cizich jimi neovladanyvh akciich, tak nelze cinit zavery... vi to nekdo? Je jasne ze oni uz nevedi kam ty prachy narvat, aby netratili na bankovnich uctech.

pochopitelná volba investice do něčeho, co se nedá tak snadno strašně zkazit jako nákup firem, firemních dluhopisů, nebo dokonce start-upů - tadys zapoměl na PAPÍRY, to se dá zkazit... a v IT době, může pár insiderů zbořit trh i měnu (viz Soros BoE), a hlídat půl života, co se děje na druhém konci světa, se mi nechce, proto ta skepse v akcie a papíry, dále je tam nabaleno tolik prostředníků, kteří z toho berou včetně států a daní...

Kolik lidí tady ve fóru dosahuje čistého zhodnocení v nějakém zajímavém objemu v nějaké zajímavé době, třeba 10 let?

Ubyvani lidi? A proc se asi importuji imigranti, je potreba doplnit konzumenty a take se 2,5x rychleji mnozi, rikala Angela :-)

Co se tyka vety “10 let ti vynáší na dobré jídlo, 10 let na luxusní život, a 10 let na její rekonstrukci pro nové potřeby doplácíš tolik, kolik předtím vydělala.”, tak je dobre umet pracovat s 308/2015 a vedet, ze to ma platit uzivatel nemovitosti ve vysi 100 Kc/m2 a z cisteho vynosu take odecist fond oprav, ktery kryje i uvery i uspory.

Klicove je spise nez cokoliv jineho, asi jako vsude, i u akcii, koupit ve spravny cas za spravnu cenu spravne mnozstvi a vedet, jak maximalizovat vynosy (coz u dividend vubec nemas v ruce a jen te vsichni obiraji a vy vsichni pak prezentujete hrube vynosy).

@Aw10: a zohlednuje se tam, ze pudy ubyva a tzn. zdrazuje, ze lidi pribyva a bohatnou a ze chteji vsechno hned a ted?

Docela by me zajimalo, jestli muze nekdo, kdo nakoupil spravne nemovitosti ve spravny cas, prodelat v nasledujicich 20 letech, dle nazoru zkuseneho investora?

Pokud vim tak bublina byla v okolo 2008 a ted 2017-19, takze kdyz jsi nakupoval mimo tato obdobi, tak si jsem skoro jisty, ze prodelat nejde. Lze i ted v bubline nakoupit vyhodne, prvni rok vynos pres 9% netto.

Coz o akciich si tak jisty nejsem, jakakoliv neg. informace muze shodit cenu i dividendu nebo zpusobit krach a ja to nijak neovlivnim a NIC s tim neudelam.

Neboli, kdo z vas je schopen spocitat v cistem zhodnoceni z papiru? Myslim si, spise hadam, ze to jde pomerne hure.
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod jednadva 21. 3. 2019 15:25

vpe,

Ještě před chvilkou jsi říkal, že na ceně ti nezáleží, tak proč argumentuješ tím, že akcie jsou fuj, protože jejich cena může klesnout? Máš v tom pěkný zmatek.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 21. 3. 2019 15:49

Jenze kdyz ti klesne cena akcii, tak ti prece klesne i divi, nebo ne? Naopak u nemovitosti je skoro jedno, jestli stala 0,5 nebo 4M, najem z metru ctverecneho u malych nemovitosti nebude 8x rozdilny ani 4x rozdilny neboli bude skoro stejny...

Stale trvam na tom, ze kdyz nekoupis na bubline, tak ztrata nemovitosti v beznych podminkach nenastane. Jsem naivni? Naopak akcie musis kupovat pri propadu a doufat, ze brzo zacnou stoupat...


Priklady jak profici zhodnocuji papiry:

https://www.fio.cz/zpravodajstvi/modelo ... ia/portfio
Za 16 let +78 %, to odpovida +4,875 % p.a. minus inflace takze realny vynos 2,38 % p.a. coz neni ztrata ale ani nejaka vyhra...

https://www.fio.cz/zpravodajstvi/modelo ... a/tradefio
Za 7,5 let -59 %, to odpovida -7,867 % p.a. minus inflace takze realna ztrata -10,367 % p.a. asi jeste kratka doba a za dvojnasobnou dobu (16 let) budou nekde lehce nad nulou...? :-)

Pravda, mozna maji neco na hotovosti, nevime... ale byt jimi, tak to smazu, bo bud to nechapu anebo je to antireklama na obchodovani s akciemi? Tohle ma nekoho nalakat? Kdyz to neumi banda profiku na full time vydelat aspon 5% nad inflaci, jak to muze umet laik?

Mate nejake dalsi objektivni zhodnoceni portfolia?


Ukazte svoje portfolio, delsi jak 10 let > 7% p.a. (Cil skejvina, 5% nad inflaci), kdo ma odvahu
Naposledy upravil vpe dne 21. 3. 2019 16:00, celkově upraveno 1
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Inev 21. 3. 2019 15:59

Jsem praktik a dovolím si, pro vás možná až moc kacířskou, úvahu selským rozumem a střízlivým pohledem na věc někoho, kdo to v praxi dělá.

Máme papírová aktiva (akcie, ETF, fondy, komodity atd) a nemovitosti. Ukazujete tady krásné grafy, indexy atd. Takže pokud budu brát v úvahu nějaké papírové aktivum (např, Akcii Coca Coly), tak s jistotou můžu říci o její historii prakticky vše. A přesně. Její hodnotu apod.. v roce 1936, 1956, 1986, 2006 atd. V daný moment je její hodnota dána burzou. V daný moment ji nikdo jiný nekoupí jinde za jinou cenu. Stejně tak ji v daný moment prodám pouze za danou cenu. V průběhu držení její cenu neovlivním (lépe řečeno více nezhodnotím), stejně tak jako od koho ji koupí či prodá. Tvorba indexů, grafů je pro papírová aktiva pouze statistickou úlohou a jsou to přesná a nezpochybnitelná data.

Nemovitosti. Pozemky, domy, byty, garáže, plochy atd. Vstupní data pro cenu prodeje se zřejmě čerpají z bank (hypotéky na nemovitosti), realitních kanceláří, developerů, projekčních kanceláří.....u pronájmu z dat realitních kanceláří, průzkumu....nevím zda finančák může poskytovat nějaká data. Ale nespornou výhodou (pokud se to umí :-) ) je, že já můžu ovlivnit nákupní cenu, cenu pronájmu i cenu prodejní. Stejně tak jsem schopen nemovitost zhodnotit. Vše je prakticky na mých znalostech, možnostech a zkušenostech. Každá nemovitost je svým způsobem něčím výjimečná a jedinečná. Naproti tomu akcie Coca Coly jsou prostě úplně všechny stejné. Takže pokud se podívám na tvorbu indexů a grafů u nemovitostí, tak je to taková ta statistika " Já jsem snědl celé kuře, ty nic, ale v průměru jsme měli oba půl". Nechci to hanit, ale pro takové investory jako jsem já (neplánuji kupovat ČEZ Arénu ani v Praze Karlín) jsou tyto data prakticky bezcenná. Mě zajímají úplně jiné statistiky. Nemovitosti jsou o lokalitě, lokalitě, lokalitě a zase lokalitě. Vše na ní můžete změnit, ale lokalitu ne. Takže z mého pohledu je vcelku jedno, kolik stojí m2 bytu, domu, pozemku v Londýně, Paříži, Praze apod. V mém městě seženu 2+1 od 429 tis do 1250 tis. Kč. :-) A teď pojďme debatovat z jaké hodnoty vytvoříme pro daný čas směrodatnou cenu do indexu. Nájem se pohybuje taky od do. Navíc ty nejlepší obchody většinou jdou mimo realitní kancelář a banku. A to jsme u bytů, případně domů. Kde je nějaká investice do pozemku, který rozparceluješ, zasíťuješ a nebo dokonce necháš postavit hrubou stavbu nebo celý dům. To umí který index? U prodeje nemovitosti rozhodují zdánlivé maličkosti. Když jsem prodával garsonku, tak zájemce byl ten den na 6 jiných prohlídkách. Moje nebyla nejlepší a nejhezčí (i když byla vybavená), ale byla jednoznačně nejdražší :-) :-) O cca 35% oproti nejlevnější. A můžete hádat, kterou si koupil. A rozhodnul detail, na který jsem vůbec nepomyslel. Moje zkušenost pravý, že prakticky každá nemovitost má svého kupce i za danou cenu (pokud to není úlet), jen je třeba se najít :-) Tak by se dalo o nemovitostech psát stránky. Dalším bodem je možnost využití hypotéky a prakticky okamžitého "pasivního příjmu". Jenže to chce opět zkušenosti. Investice do nemovitostí mají oproti jiným investicím neskutečné možnosti.


Já výše uvedená data o nemovitostech nehaním, jen prostě nevím jak je využít pro své investice.
Inev
Diskutér

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků