Akcie na stálo pro dividendy = důchod = 2. pilíř

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Pan.Stepan 21. 3. 2019 23:32

Inev píše:Správné využití hypotéky rozšiřuje možnosti investování. Urychlí vyplácení renty. Samozřejmě nemovitosti nejsou akcie a nedají se (ta správná) koupit na "každém rohu".

Souhlasím. Koupit byt na hypotéku, který uvažuji jako investici, mi přijde rozumné :-) je to v zásadě "na páku" za velmi dobrých podmínek... kde jinde dostanu margin za 3 % ročně? Pokud má člověk dostatečný kapitál, tak určitě to není špatná volba (s vědomím horší likvidity, rizikem spojeným s nájmem a/nebo možnou budoucí regulací).
vpe píše:1) Ale ladislav nereinvestuje nezdanene divi, ze zdanenych si dokupuje nove akcie, dava to logiku?

2) Jake naklady jsou v tech 90000 Kc zapocitany? To je veskera marze brookeru i dane?
Mame nejake priklady na vykonne reinvesticni etf? Jak se dozvim, ze jsou prehrate a k prodeji? To budu muset nekolikrat denne sledovat! ;-(

1) Ano, reinvestuje zdaněné peníze a ochuzuje se o část zisku (ve srovnání s reinvestičním fondem). Na druhou stranu má možnost se rozhodnout, jestli obdržené peníze vybere a koupí si třeba dovolenou nebo investuje... a pokud investuje, tak do jakého instrumentu. Při reinvestici skrz aktivní/pasivní fond automaticky investujete do toho samého instrumentu. Pokud bych si například vybral reinvestiční ETF na index S&P 500 (viz iShares S&P 500 - ACC), tak se mi dividendy automaticky reinvestují, což znamená, že se o výši dividendy úměrně zvýší cena daného "podílového listu". Pro další příklady stačí zadat do vyhledávače název indexu a ACC/ACCUMULATING.

2) 590 tis.: Počítal jsem 15 % zdanění příjmu u dividend. Takže když chci mít 500 tis. v čistém, musím mít 590 tis. v hrubém (i při zamezení dvojího zdanění někde může být daň vyšší, ale pro názornost jsem to zjednodušil). Marže: Závisí na konkrétním brokerovi - u ETF je správcovský poplatek kolem 0,07-0,50 %/ročně dle typu indexu + nákup/prodej (jednotky dolarů nebo eur) + kurzové rozdíly.
vpe píše:Strategie 1 a 2 se uplne rozchazeji, ta prvni mi prijde jako dobre sporeni pri normalni praci... imho

Ty strategie jsou odlišné. Ta první spočívá v tom, že musíte podle nějakého klíče vybrat vhodné akcie, u kterých věříte, že budou nést udržitelný výnos dlouhodobě. To zabere dost času a většině portfólio manažerů, co to mají jako full-time job, se to nedaří.

Druhou možností je, že půjdete s trhem a koupíte celý index (resp. ETF na index). Tím akceptujete jak růst, tak ztráty trhu... někoho by mohlo napadnout nastavit stoplost, ale to už se snažíte časovat trh a nevíte, kdy se trend obrátí. Jsou také situace, kdy před pádem nezachrání ani stoplost, protože k pádu dojde mimo obchodní hodiny v pre-market/after-market fázi (zde funguje zajištění přes opce, ale to už jsme zase někde jinde).
Pan.Stepan
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Jack111 21. 3. 2019 23:54

jednadva píše:500 000/(1,05/1,02)=17M


To je samozřejmě špatně. Výsledek je 485 714 a ne 17 000 000.
Musíš odečíst v děliteli ve výsledku jedničku a nebo použít nějakou pišvejcovu konstantu.
Jack111
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod jednadva 21. 3. 2019 23:55

Před 2 minutami opraveno. :) Ale díky za kontrolu. :)
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod fc70 22. 3. 2019 01:16

jednadva, na zvážení: https://www.bloomberg.com/opinion/artic ... ock-market
(ale platit za článek teď nebudu, a je trochu divné, že se najednou objeví takové číslo.)

-- 22. 3. 2019 01:21 --

vpe píše:Co se tyka vety “10 let ti vynáší na dobré jídlo, 10 let na luxusní život, a 10 let na její rekonstrukci pro nové potřeby doplácíš tolik, kolik předtím vydělala.”, tak je dobre umet pracovat s 308/2015 a vedet, ze to ma platit uzivatel nemovitosti ve vysi 100 Kc/m2 a z cisteho vynosu take odecist fond oprav, ktery kryje i uvery i uspory.
Tak jsem to nemyslel; snadno se může stát, že byt najednou nebude mít novou zásadně potřebnou funkci (třeba infrastukturu pro nějakého robota) a najednou bude nekonkurenceschopný; stávající nájemník odejde jinam, kde to je, žádný jiný už za původní cenu nepřijde, a doplnit to dodatečně bez totální rekonstrukce taky nemusí jít. Viz dříve (teplá) voda a záchod uvnitř bytu místo pumpy na dvorku.

Docela by me zajimalo, jestli muze nekdo, kdo nakoupil spravne nemovitosti ve spravny cas, prodelat v nasledujicich 20 letech, dle nazoru zkuseneho investora?

Pokud vim tak bublina byla v okolo 2008 a ted 2017-19, takze kdyz jsi nakupoval mimo tato obdobi, tak si jsem skoro jisty, ze prodelat nejde. Lze i ted v bubline nakoupit vyhodne, prvni rok vynos pres 9% netto.
Tenhle přístup vůbec nemá smysl, když každý úspěch je zpětně hodnocen jako „skoro jistý“ a každý neúspěch jako „přece byla bublina, to se nepočítá“.

-- 22. 3. 2019 01:28 --

Inev píše:Ale nespornou výhodou (pokud se to umí :-) ) je, že já můžu ovlivnit nákupní cenu, cenu pronájmu i cenu prodejní. Stejně tak jsem schopen nemovitost zhodnotit. Vše je prakticky na mých znalostech, možnostech a zkušenostech.

Kde je nějaká investice do pozemku, který rozparceluješ, zasíťuješ a nebo dokonce necháš postavit hrubou stavbu nebo celý dům.
Jinými slovy je to spíš podnikání a ne investice.

To je v pořádku, ale je to fakt velký rozdíl. Každému člověku s pár miliony a patřičnou tolerancí k riziku můžu poradit, ať koupí široce diverzifikované levné ETF, za odpoledne je to hotovo. Podnikat v nemovitostech tak, jak to popisuješ ty, je, odhadem, …aspoň půlúvazek? Po měsících studií, a možná pár statisících ztracených na trapných začátečnických chybách?

Jo, pokud někdo už beztak má ty znalosti, nebo nesnese delegovat podnikání na někoho jiného a držet akcie, může podnikat v nemovitostech. Ale velká část tím získaných peněz je z práce a stráveného času (a až ten čas nepůjde strávit takhle, třeba kvůli zdraví, tak zmizí), ne z investovaného kapitálu.

-- 22. 3. 2019 01:33 --

Pan.Stepan píše:kde jinde dostanu margin za 3 % ročně?
Interactive Brokers? https://www.interactivebrokers.co.uk/en ... hp?f=39726 No dobře, je to (kromě EUR) trochu víc než 3%, ale zase s daleko lepší likviditou a diverzifikací.

(Tohle není doporučení IB, nepoužívám je a nevím nic o tom, jestli jsou solventní a spolehliví. Jen tím chci říct, že typický margin retail brokerů kolem 8% zdaleka není nejmenší možná sazba.)
fc70
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 22. 3. 2019 01:50

fc70,

Zajímavý článek. V podstatě potvrzuje ty informace od Swedroa. Podle mě ale budou ta data o cenách nemovitostí dost nespolehlivá. Ale kdo ví.

fc70 píše:To je v pořádku, ale je to fakt velký rozdíl. Každému člověku s pár miliony a patřičnou tolerancí k riziku můžu poradit, ať koupí široce diverzifikované levné ETF, za odpoledne je to hotovo.

Tak nějak. A toho ušetřeného času a starostí s nájemníky, řemeslníky atd. atd. Pokud můžu koupit instrument, o který se nemusím absolutně starat a který si nechá zaplatit 1 200 Kč ročně za správu 1M, tak myslím není co řešit. Nehledě na to, že v něm už mám taky nějakou expozici realitám. V kombinaci s vlastním bydlením je to "nehnuteľností" až až. :)
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod fremantle 22. 3. 2019 07:32

fc70 píše:
Pan.Stepan píše:kde jinde dostanu margin za 3 % ročně?
Interactive Brokers? https://www.interactivebrokers.co.uk/en ... hp?f=39726 No dobře, je to (kromě EUR) trochu víc než 3%, ale zase s daleko lepší likviditou a diverzifikací.

(Tohle není doporučení IB, nepoužívám je a nevím nic o tom, jestli jsou solventní a spolehliví. Jen tím chci říct, že typický margin retail brokerů kolem 8% zdaleka není nejmenší možná sazba.)

U Degiro je margin i za 1,25 % p.a. (lépe řečeno sazba EONIA (nejméně 0) + 1,25 p.b.)... Nehledě na to, že ty 3 % p.a. si lze půjčit třeba i bez zajištění od stavební spořitelny (klienti si nejspíš sice nesjednávají úvěry ze stavebního spoření, aby je využívali jako páku... ale zase proč ne, když to technicky zjevně jde). :lol:
fremantle
Inventář

Odeslat příspěvekod Inev 22. 3. 2019 09:13

to jednadva, fc70 : asi jsem se špatně vyjádřil nebo to z mých příspěvku není tak čitelné.

Chci pobírat roční rentu 500 tis. Kč. K tomu potřebuji, jak tady zaznělo, cca 17 mil.

1. úloha je, jak získat 17 mil.
2. úloha je , kam dát těch 17 mil, aby měl tu "nekonečnou" rentu. (tady s vámi souhlasím, dal bych to na papírová aktiva se správou a neřešil)

Ad 1) Vy radíte neustále ETF. Za jak dlouho a s jakou částkou jsem schopný díky ETF mít těch 17 mil?

Já ukazuji tyto dvě možnosti.

1. Vzít si hypo, koupit nemovitost, pronajímat a mít rentu defacto" hned".
2. Investovat nejen do ETF, akcií a jiných papírových aktiv, ale i do nemovitostí a zrychlit tím dobu získání 17 mil. V podstatě obdoba je, když držím akcie s dividendou a pokud nějaká vyletí "nečekaně" nahoru, tak ji prodám a koupím jinou, ale už za více peněz. Snažím se jen zrychlit objem peněz a využít při tom hypo. Takže margin u IB či FIO je mi k ničemu.

Zhodnocení nemovitosti:

1. Kup, drž, prodej.
2. Kup, pronajímej.
3. Kup, zhodnoť, prodej.

Ad 1 a 2 nejsou nijak extra náročné na čas, ani nějaké extra znalosti. Nebo že by jsi musel mít stavební vzdělání či strávil stovky hodin studiem.

Ad 3 je samozřejmě jiný level. Je otázka jak moc se v tom chceš angažovat. Někdy stačí koupit pozemek, naparcelovat a poslat dál. Ale ani při zhodnocení samotnou stavbou to není žádný půl úvazek. Já to tady ukázal jen jako možnost. Rozhodně to není investování pro každého. Ale tak stejně nejsou ani např. akcie. Nicméně je to skvělý urychlovač.

A ještě to delegování práce na jiné. To je u nemovitostí právě velká výhoda. Jak u pronájmu tak zejména u toho zhodnocení. Ale to už je zase jiná diskuze :-)

-- 22. 3. 2019 09:31 --

fremantle píše: Nehledě na to, že ty 3 % p.a. si lze půjčit třeba i bez zajištění od stavební spořitelny :lol:


Myslíš jako běžný úvěr ze SS? Ony se nějak změnily podmínky, že 3% dostanu hned po uzavření SS? A bez zajištění se asi bavíme do částky cca 500-700 tis.? A když budu chtí třeba 7 mil, 10 mil, 12 mil tak to bude vypadat jak? :-)
Inev
Nadšenec

Odeslat příspěvekod Pan.Stepan 22. 3. 2019 10:05

fremantle píše:
fc70 píše:
Pan.Stepan píše:kde jinde dostanu margin za 3 % ročně?
Interactive Brokers? https://www.interactivebrokers.co.uk/en ... hp?f=39726 No dobře, je to (kromě EUR) trochu víc než 3%, ale zase s daleko lepší likviditou a diverzifikací.

(Tohle není doporučení IB, nepoužívám je a nevím nic o tom, jestli jsou solventní a spolehliví. Jen tím chci říct, že typický margin retail brokerů kolem 8% zdaleka není nejmenší možná sazba.)

U Degiro je margin i za 1,25 % p.a. (lépe řečeno sazba EONIA (nejméně 0) + 1,25 p.b.)...

Je potřeba na to koukat v kontextu 3 milionové investice. Musím brát v potaz dvě věci:
1) Výši úroků - ty se mění v čase v závislosti na sazbách US LIBOR ($) a EONIA (€), aktuálně se díky tomu dostanu v $ 3,64 % Degiro a 3,91 % IB; v € 1,25 % Degiro, 1,5 % IB. Ovšem neexistuje žádná doba fixace, jako u hypotéky a za rok ty sazby můžou být jinde. U hypotéky mohu fixovat ~3,5 % na 5 let.
2) Výši zajištění - aby vám někdo půjčil na margin 3 miliony, tak musíte mít poměrně slušné zajištění... když to bude kolem 75 % hodnoty aktiv, tak se bavíme o účtu 4 miliony (viz Příručka rizik investičního porfolia). Tady jednoznačně vyhrává hypotéka, protože na 3 miliony mi stačí 600 tisíc.

Tohle bylo myšleno tou "pákou" :-)
Pan.Stepan
Návštěvník

Odeslat příspěvekod vpe 22. 3. 2019 10:09

Me tady stale prijde, ze

A/ 17 mil na 0,5 mil rentu rocne je male zhodnoceni a jake je zajisteni ETF ? nevim nevim, jaka je sance, ze v horizontu 20 let mi to nekrachne, broker nevytuneluje, burza nepadne, mena nepadne...

V nemovitostech s tim udelas prijem 1,5 nil rocne z najmu

B/ nejoprimalnejsi je imho 1+2: kup, pronajimej, drz, kdyz vystoupa cena, prodej...

Kup zhodnot, tak to uz vyzaduje dost prace navic, kupovat pozemek a parcelovat ho, tam nez pak prodas vsechny parcely muze trvat 15 let a jake s tim mohou nastat komplikace... to je jsi takhle udelal jeden dva pripady uspesne neznamena, ze bez komplikaci budou vsechny dalsi... z inzerce vidim ze one man realitaci takhle prodavaji pozemky 10 let...


Ps: http://skejwin.cz/koupit-byt-nebo-jit-do-najmu/
Zatím tedy závěr: investice do akcií místo koupě bytu (doplnuji: na jeho vlastni bydleni) je sice neobvyklé a odvážné rozhodnutí, ale zároveň poměrně racionální.

Tak experti, ukazte statistiky aspon za 3-5 let, ze to je fakt tak easy... ja mam problem hlavne s tim, ze kdyz necham papirky, ktere neovlivnim, zit vlastnim zivotem, tak se to proste na tom dlouhem horizontu muze snadno znehodnotit a budu v tom sam... kdezto u nemovitosti, tam je desitky dalsich vlastniku a spadnout to nenechaji...
vpe
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod paty07 22. 3. 2019 10:47

vpe:
ETF spravuje nějaká společnsot pro správu ne broker. Brokerovi je putna, jestli je trh nahoře nebo dole, zajímá ho objem a počet obchodů (podle struktury poplatků), z toho žije. V případě uzavření burzy sice skončí její index, ale zalistované společnosti ne, resp. nemusí. Měna tě nezajímá, to je jenom jednotka, můžeš mít oceněny akcie v USD, CZK, EUR. Přepočet uděláš snadno podle forexu.

Jasně tyhle věci budou mít nějakou vazbu na ekonomiku a s tím bude klesat i cena aktiv, ale to postihne i tvoje nemovitosti, resp. může, těžko se odhaduje, jaká aktiva budou krizí postihnuta. U ETF můžeš investovat i do indexů, co nevybírají tituly jenom z jedné burzy, čímž se ti diverzifikuje riziko, že nastane v jednom státu / na kontinentě nějaký průser.

Nemovistost má také svá rizika: může vyhořet, vybydlí byt nájemníci, neplatí nájemné nebo přijde vykuk, co skoupí ostaní bytové jednotky, nastěhuje nepřizpůsobivé, címž atrativitu tvé jednotky totálně zničí.
paty07
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 22. 3. 2019 10:58

Vzdycky jsou odepsany papirky v bance (1953 menova reforma, venezuela aj.) tak proc ne akcie a realne hodnoty jako chleba, cihla, casto i vejplata si hodnotu uchovaji, takze i nemovitost (leda by lidi chteli bydlet ve stanech)...

Nejhorsi scenar: Praskne meteorit do severni ameriky a co pak se vsemi etf a akciemi?

Takze spravce akcii nebo etf je nekdo, kdo nemuze zkrachovat, zdrhnout, vyparit se?

Vyhoret? Od toho je pojisteni. Kontrolovat nutno i pojisteni a vubec rizeni stran SVJ. Coz malokdo dela. A pri koupi se kupec vubec nezajima o stav uctu SVJ, zda ma miliony uspor nebo uveru :-) Vybydlet? Nerealne kdyz mas opatreni. Vykuk? Jo to bylo v chomutove moste a tak, protoze byly byty od mesta moc levne byty... to je riziko, co ovlivnis volbou lokality a tlakem na obec, aby vyloucila lokalitu z DOPLATKU na bydleni, aby se tam nestehovala nepracujici spodina. Normalnimu cloveku staci Prispevek na bydleni.
Naposledy upravil vpe dne 22. 3. 2019 11:01, celkově upraveno 1
vpe
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Inev 22. 3. 2019 11:01

VPE : ty reálně něco pronajímáš? Co a kde? Rád si poslechnu praktické zkušenosti.

-- 22. 3. 2019 11:07 --

vpe píše: 17 mil na 0,5 mil rentu rocne je male zhodnoceni .

V nemovitostech s tim udelas prijem 1,5 nil rocne z najmu


To mě zajímá. Můžeš bý konkrétní a nejlépe s čísly?

-- 22. 3. 2019 11:22 --

to all : :-) vypíchnu něco z vašich příspěvků....

"""...............snadno se může stát, že byt najednou nebude mít novou zásadně potřebnou funkci (třeba infrastukturu pro nějakého robota) a najednou bude nekonkurenceschopný; stávající nájemník odejde jinam, kde to je, žádný jiný už za původní cenu nepřijde, a doplnit to dodatečně bez totální rekonstrukce taky nemusí jít..... Po měsících studií, a možná pár statisících ztracených na trapných začátečnických chybách?......A toho ušetřeného času a starostí s nájemníky, řemeslníky atd. atd...….jake je zajisteni ETF ? nevim nevim, jaka je sance, ze v horizontu 20 let mi to nekrachne, broker nevytuneluje, burza nepadne, mena nepadne...….Kup zhodnot, tak to uz vyzaduje dost prace navic, kupovat pozemek a parcelovat ho, tam nez pak prodas vsechny parcely muze trvat 15 let a jake s tim mohou nastat komplikace.....Nemovistost má také svá rizika: může vyhořet, vybydlí byt nájemníci, neplatí nájemné nebo přijde vykuk, co skoupí ostaní bytové jednotky, nastěhuje nepřizpůsobivé, címž atrativitu tvé jednotky totálně zničí....a na závěr bomba :-) Praskne meteorit do severni ameriky a co pak se vsemi etf a akciemi? :D :D :D …………"""

Mám pocit, že to ženete více a více do extrému. Hájíte to své a na jiných možnostech hledáte jen negativa. Je přeci totální blbost napsat, že byt vyhoří. A co tvůj vlastní byt? Ten nemůže vyhořet? Stejně tak je blbost napsat, že to můžu prodávat 15 let. To samé můžu přeci říci já o tobě, že než najdeš nájemce to bude trvat x měsíců...atd ..atd...

To je přeci ta podstata toho investování. Umět tato rizika pojmenovat, vyhodnotit a nastavit věci tak, aby k tomu nedošlo nebo umět eliminovat ztráty. Ne? Nebo mi něco uniká? Všem je asi jasné, že čím většího zhodnocení chci dosáhnout, tím větší riziko na sebe beru.
Naposledy upravil Inev dne 22. 3. 2019 11:59, celkově upraveno 1
Inev
Nadšenec

Odeslat příspěvekod vpe 22. 3. 2019 11:31

Ty jsi nakopiroval prispevky vice autoru do sebe a vznikl z toho nekonzistentni gulas...

Ja jsem nepsal, ze je riziko, ze byt vyhori nebo ze nepujde pripojit robota, to psal fc70, musis cist v kontextu... naopak jsem tvrdil, ze nemovitosti, ale jen kdyz uz mas know how, mohou mit vyrazne vetsi vynos (prumerne pres 10%), nez papiry ktere neovlivnis.

Ad absurdum kdyz do AMERIKY spadne meteorit, je po papirech! Kapisto?
Naposledy upravil vpe dne 22. 3. 2019 11:35, celkově upraveno 1
vpe
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Inev 22. 3. 2019 11:33

VPE : vašich jsme myslel všech, ne jen tvých....:-):-) Jen jsem chtěl ukázat na ty až katastrofické scénáře. Nic víc. Myslím, že v tom celkovém kontextu toho mého příspěvku to jasně vyplívá. :-)
Naposledy upravil Inev dne 22. 3. 2019 12:00, celkově upraveno 2
Inev
Nadšenec

Odeslat příspěvekod vpe 22. 3. 2019 11:37

Edit. Ja jsem nepsal, ze je riziko, ze byt vyhori, protoze na toto riziko existuje zajisteni. A neni riziko, ze najemnik neplati nebo byt neobsadis, protoze to pro me nikdy riziko nebylo (vyjma prvniho pripadu a prijmuti opatreni a pouceni z krizoveho vyvoje :-)
vpe
Inventář
Uživatelský avatar

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků