další hypo nebo dividendy?

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod origenes 15. 7. 2013 10:46

Dobrý den. Nevím úplně co dál a jak dál, a proto hledám informace a názory jiných a hlavně znalých.

V současné době bydlím ve vlastním (díkybohu) a navíc pronajímám jeden byt (díkybohu), což beru jako svoji důchodovou reformu. V současné době tedy přemýšlím, zda nekoupit ještě jeden malý brněnský "studentský" byt, který by byl částečně koupen za pomoci banky a hypo nebo zda jít do postupného nákupu akcií za účelem dividendového přísunu peněz, jde tedy o konzervativní dividendovou strategii.

Splátky hypo by byly pokryty z nájmů z obou bytů a ještě něco málo by zůstalo. Do dividendových akcií bych mohl investovat cca 10-15 T za měsíc. Nejde mi o ukrutný zisk založený na vysokém riziku, ale o konzervativní menší potůčky vedoucí k poklidnému důchodu a případnému zabezpečení rodiny.

Nemáte náhodou někdo podobnou zkušenost, co dál? Děkuji a s pozdravem O.
origenes
Návštěvník

Odeslat příspěvekod H.G. 15. 7. 2013 16:01

Vydelek z akcii muze byt zajimavy, nehovorim vsak o dividendach, nebot ty muzete i nedostat. S ohledem na to, ze jsem trader a kdysi jsem mel moznost pracovat s akciemi a vim co muze obnaset akciovy trh pro cloveka s mensimi znalostmi, bych na Vasem miste urcite zvolil druhe hypo,ale pouze pokud ho muzete utahnout pouze ze sveho zakladniho prijmu, bez doplnkovych prijmu z pronajmu. Dalsi nakup nemovitosti, Vam totiz dela "caru pres rozpocet" v radku "diverzifikace investicniho rizika", Vaseho na prvni pohled zajimaveho planu. Dobre bych take popremyslel o moznem budoucim vyvoji ceny nemovistosti v lokalite v jake uvazujete o koupi, zejmena pokud ji chcete splacet a take bych se presne poinformoval o moznem budoucim vyvoji poctu studentu ve vasim meste na dobu splaceni. Vim, ze v jedne dobe bylo studentu tak malo, ze se nektere skoly prislo zavrit, nebo ruzne slucovat. Porodnost v Cechach, totiz v nekterych dobach rapidne klesala, tak aby Vas to ted nevyhodilo do outu. Vsechno opravdu dobre promyslete a dejte si na papir i plan "B", tj. plan co budete delat v pripade, ze to pujde ne tak.

Pokud opravdu nevite co s penezi a opravdu Vas to tahne je nekam ulozit, tak si radeji nejdrive malo prisetrete a zkuste to udelat bez hypo, pokud behem sveho setreni zjistite, ze Vam "ujizdi vlak", tak s vetsi nasporenou castkou do toho pujdete mnohem lehceji, bud budete mene splacet, nebo budete mit nekolikamesicni rezervu na horsi casy. Mozna ta nemovitost i upadne na cene (o vyhledu cen se poinformujte u nekolika profesionalu a udelejte si obrazek o situaci ). Preji Vam hodne stesti, pri rozhodnuti!
H.G.
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod saabik 15. 7. 2013 20:25

Proti další hypo hovoří malá diverzifikace majetku, s velkou expozicí v nemovitostech. Proti akciím hovoří malá zkušenost a znalost. Ta se ale dá odstranit:)
saabik
Diskutér

Odeslat příspěvekod origenes 16. 7. 2013 09:27

V prvé řadě děkuji za názory.

Dlouhodobě bydlím v Brně, takže jde také o byt v Brně, v lokalitě poblíž centra, zejména poblíž místních vysokých škol. Z toho důvodu si umím představit, že s poptávkou po menším bytě by nemusel být problém. Vše je ale vykoupeno vyšší cenou za byt (cca 1,6M) než jaké jsou ceny v okresních městech. Splátky hypo pokryji ze současného platu, s tím není problém.

Důvodem, proč se nechci hnát do nákupu akcií a jejich spekulace na růst, je skutečnost, že tomu nerozumím a nemám tolik času se věnovat výběru správných akcií správných podniků správného oboru. Nechci spekulovat a zařadit se po bok (jak jsem četl) těch "nových investorů, kteří poznají staré pravdy". Myslím, že znalosti lze vyčíst, ale zkušenosti jenom získat na trhu. Je to stejné jako s pronájmem bytů. Taky lze o tom číst, ale pronájmem se získá zkušenost.

Ještě dovětek na závěr, plánuji dlouhodobě, takže to není tak, že do toho praštím hned teď, ale jde spíš o plánování v řádech měsíců. (Sbírám informace.)
O.
origenes
Návštěvník

Odeslat příspěvekod alexpraha 16. 7. 2013 15:41

Rozhodnout musíš sám. Rozhodni se, zda chceš být podnikatelem na realitním trhu, nebo zda se jedná o diverzifikaci úspor a Tvou profesí bude něco úplně jiného.
Zkus si rok či dva psát, kolik hodin musíš věnovat tomu, aby jsi se o nemovitosti staral - schůze, opravy, údržba, platby, shánění nájemníků plus náklady a výnosy. Pak dostaneš lepší ukazatel výnosnosti.
Brno je v současné době významné město - jen o tom my pražáci moc nevíme :-) - ale poroste stávajícím tempem? Bude poptávka po ubytování? V Praze klesá, co mohu sledovat. Brno je myslím na konci silného růstu, nyní přijde konsolidace.
Pokud chceš podnikat na realitním trhu, jdi uvážlivě do nové nemovitosti + hypotéky. Ale spočítej si nejhorší scénář, co se stane, když všichni nájemníci odejdou a budeš povinen více jak rok udržovat nemovitosti bez příjmu - zálohy, platby, splátky hypotéky, atd.
Nechceš-li být podnikatelem v realitách, diverzifikuj. A správným krokem je nyní kapitálový trh - akcie, fondy, dluhopisy.
U akcií je možných mnoho taktik, ale neprofesionálům (k ním se řadím i sám) doporučuji taktiku Warrena Buffeta - nakupujeme na furt. Nebo do důchodu či jiného významného cíle.
Nemá smysl si říkat, že budu tradovat - denně nakupovat a denně prodávat.
Pokud mám dvě koruny - jednu dám do banky, za druhou koupím akcie nebo akciové fondy. A tento poměr udržuji dlouhodobě - jak akcie moc vyrostou, něco prodám, abych to měl půl na půl. Když akcie klesnou, přikoupím a vyrovnám. Postačí 1x až 4x do roka. Poměr je jen pro ilustraci, půl na půl je dobrý pro začátek, až bude hodnota portfolia přes milión (či spíše přes 3 letou průměrnou mzdu), tak je možné zvýšit hodnotu na straně akcií.
Je dobré nakoupit přímo akcie na trzích, kterým trochu rozumím - čili v ČR, někdo sleduje i okolní státy, USA, Evropy. Osobně mám akcie KB, ČEZ, Erste, Fortuny, Unipetrol a pár cizích. Asi bych doplnil VIG, Pegas. Nevím zda PM, již dvacet let si říkám, že cigarety půjdou ke dnu, ale za tu dobu bych měl na dividendách mnohonásobek vstupní ceny. Ostatní z pražské burzy spíše nekupovat.
A pak to doplníš fondy. Na fondech se moc nezbohatne, ale jde o vyzkoušenou cestu jak uchovat hodnotu majetku. Ty použiješ na to, kde tomu nerozumíš, nemáš čas číst, sledovat - něco přes Evropu, USA, Asii. Pokud dobře rozumíš nějakému sektoru, vyber fond dle toho sektoru.
A hlavně neztrácej nervy! Až budou v novinách psát že akcie nevynáší, že vše kleslo - jdi nakupovat. Až se bude psát o skvělých výnosech - proveď ono vyrovnání poměru.
Pod pojmem banka není jen spořící účet apod., mohou tam být i fondy peněžního trhu. Osobně nemám moc rád dluhopisové fondy, aby něco přinesly, musím je držet přes 5 let a více (nad durací fondu, ale ani to není záruka).
Není to nic složitého, začni pomalu, po nějaké době se tomu naučíš jako dnes rozumíš nemovitostem.
A až budeš mít v těchto investicích tolik co v nemovitostech, položíš si otázku znova. Neboj se, že to rostlo do nebe, jak se oženíš, budeš mít jiné starosti :-)
Ostatně, najdi si odborníka - moje konzultace stojí 1000 Kč + cestovné a náklady :-)
alexpraha
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod lopousek 17. 7. 2013 11:55

Lidi, nevoďte ho do akcií, když tomu viditelně nerozumí...

To já jsem spíše pro verzi hypo. Třeba 35 % bezpečné spořící a termínované účty, 30 % zajištěné dluhopisy a směnky velkých firem s výnosem i okolo 6-7 % p.a. (ale opravdu pečlivě vybírat, ať to není jak s NWR dluhopisy :) ) a 35 % nemovitosti. V tomto ohledu je dobré sledovat dražby a kupovat nemovitosti s cenou pod jejich "vnitřní hodnotou". Dražeb je dost, takže nebrat vše, ale jen co se zdá opravdu výhodné. Navíc si stanovit pevný strop, nad který nejít, protože i dražby jdou často nad cenu, která by se zdála ok. Můžete sledovat např http://www.eurodrazby.cz/drazby-nemovit ... brno-mesto
lopousek
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod xmart 17. 7. 2013 21:17

Podle mého je zásadní věcí před tím než začnete investovat zjistit, jak opravdu funguje finanční systém a hlavně to, jak vznikají peníze.

Tyto informace Vám otevřou oči k daleko zajímavějším typům investic.

Podívejte se na výborné video od pana Michaela Maloneyho (jednoho z poradců pana Kiyosakiho)
dozvíte se mnoho o investování a také o tom jak funguje finanční systém. Zapněte si titulky.

Akcie bych ted moc nekupoval když jsou na vrcholu, protože to je dáno hlavně díku tisku peněz než výkonností firem. A mnohé firmy i výsledky upravují, aby vypadaly lépe. Myslím, že to nebude jen česká specialita.

Ráb bych se také podělil o zajímavý pohled na na trh volně obchodovaných akcií
xmart
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod Ladislav 1. 18. 7. 2013 02:41

Historické Maximum u indexu DAX nebo Dow Jones nic neznamená.
Akcie jsou totiž dvakrát levnější dnes než v lednu 2000, co se týká P/E, v indexu DAX i Dow Jones. A kdyby do hodnoty DAXu nebyly počítány dividendy, neměl by dnes 8.000 bodů ale jen 5.000 bodů. Jestli by byl DAX nebo Dow Jones na vrcholu jak před minulym krachem, očekával by krach jen člověk nezkušený nebo člověk mající v hlavě jen technickou analýzu.
Upozornění administrátora: Odstraněn podpis odporující pravidlům fóra.
Ladislav 1.
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod origenes 18. 7. 2013 10:21

Opět vám děkuji za názory a příspěvky k tématu.

Je pravda, že v současné době akcií a finančním trhům nerozumím, ale já nemám problém si to přiznat a začít se učit, zkoušet, věnovat s tomu. Jak se říká, žádný učený z nebe nespadl, takže to, že mě diskutéři ženou i do akcií, bych jako negativum neviděl. Hledám různé cesty a navíc to je o tématu.

Ale ze zkušenosti, ani ty dražby nejsou takové jak to vypadá. Řada jich je nedobrovolných, na řadě jsou technické problémy a ty, co jsou relativně v pohodě, ani do dražby nechodí. Ty si rozeberou realitky a jiní místní supové. To je pak časově a finančně dost náročné danou nemovitost "vyčistit" k pronajímání.

V případě akcií jsem přemýšlel defenzivně a do budoucnosti, abych měl v důchodu nějaké peníze na elektriku, léky nebo dovču. Žádné finanční převraty, žádný day-to-day trader, ale jak bylo řečeno, warren buffet strategy - držet až do důchodu. Z toho výčtu akcií se mi líbí KB (možná Erste), VIG a PM. Cigaretám věřím, sázkám ne, páč jed o sektor, který se internetem výrazně mění (viz. letošní odchod F ze sponzorství fotbalových týmů). Nad Pegasem jsem také přemýšlel, ale neznám jejich tržní odvětví, i když sídlí za rohem Brna. Moje vize byla nakoupit několik titulů, které dlouhodobě vyplácí dividendy a jejich výroba nepodléhá technologickým změnám a inovacím.

Co se týk rozvoje Brna, tak pesimisticky bych to neviděl a naopak předpokládám, že ještě půjde nahoru. Z OP VaVpI jsou zde miliardové investice do VaV center a VŠ také neočekávám, že by radikálně snížili počet studentů. V tomto případě jde o lokalitu a pak o lokalitu a lokalitu vyhlédnuté nemovitosti. Novostavba by byla fajn, ale je mnohdy dražší než byty v centru u škol a jejich lokalita je v řadě případů tristní.

Zajištěné dluhopisy velkých firem a směnky jsou pro mě úplná španělská vesnice.
Co se týká auditu a úprav účetnictví, tak Enron s Andersenem by mohli vyprávět. Ze zkušeností z českých luhů a hájů znám případy, kdy finanční ředitel nadiktuje auditorům, jak má zpráva vypadat, co tam být a do kdy to bude.

Děkuji všem za odkazy.
origenes
Návštěvník

Odeslat příspěvekod stormborec 18. 7. 2013 14:06

Která lokalita v Brně "není v centru" nebo "u škol" ? Rozumíte nemovitostem - co si myslíte o panelácích - spadnou (fyzicky) než budem v důchodu? Zatím ceny rostou ...
LG 32LH5000 (2009) 120Hz, IPS EEFL
Samsung 40NU7192 (2018) 60Hz, VA LED
stormborec
Mírně pokročilý
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod origenes 19. 7. 2013 10:06

Líšeň, Bystrc, Vinohrady, ... ale tím se odpoutáváme od tématu "hypo nebo divi" k tématu "jakou nemo" ...
origenes
Návštěvník

Odeslat příspěvekod S474N 19. 7. 2013 11:36

Proc by mel panelak padat?
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod xmart 21. 7. 2013 03:28

alexpraha: Díky za kvalitní praktické rady které většinou platily, ale tentokrát to v obblasti akcií a dluhopisů bude s velkou pravděpodobností jinak.

Ladislav 1. píše:Historické Maximum u indexu DAX nebo Dow Jones nic neznamená.
Akcie jsou totiž dvakrát levnější dnes než v lednu 2000, co se týká P/E, v indexu DAX i Dow Jones. A kdyby do hodnoty DAXu nebyly počítány dividendy, neměl by dnes 8.000 bodů ale jen 5.000 bodů. Jestli by byl DAX nebo Dow Jones na vrcholu jak před minulym krachem, očekával by krach jen člověk nezkušený nebo člověk mající v hlavě jen technickou analýzu.


Právě proto, že sázím hlavně na fundamentální analýzu, investuji teď, pobně jako pan Maloney, do drahých kovů, abych pak po restartu systému měl více kapitálu na investice do nemovitostí a vlastní firmy.

Když se dnes podíváme na ekonomickou situaci, je každému kdo alespoň trochu rozumí ekonomice jasné, že banky jsou insolventní (to vychází již z toho, že pracují v módu částečných rezerv). Všechno, co se teď v ekonomice děje, je zaměřeno na jednu věc:
Záchranu bank a potažmo finančného systému Můžeme začít TARPem, pokračovat přes QE, LTRO, záchranu Španělských bank pomocí peněz z penzijního systému, potlačování ceny drahých kovů, bailout Řecka a dalších států a Kyprem zatím konče.

Stačí si dát vše do souvislostí. Po prozkoumání toho, jak opravdu funguje finanční systém, jsem zjistil zajímavou věc: Dnešní finanční systém bude fungovat do té doby, dokud se bude více půjčovat než splácet. A toto zjištění má zásadní důsledky, hlavně v oblasti investování.
Po prozkoumání, jak funguje složené úročení, máme dokonce matematický důkaz, že se systém musí změnit. Dnes jsou státy, firmy, města i obyvatelé předlužení a banky mají stále větší problém nalézt solventní subjekty, které si chtějí půjčit a je u nich vysoká šance, že to splatí.

A pak tu ještě máme finanční deriváty, které pan Buffet správně nazývá zbraně hromadného finačního ničení. Jejich celková hodnota se odhaduje na 700 až 1400 bilionů dolarů. Asi 70% z nich jsou swapy úrokových sazeb (IRS).

Zjednodušeně jde u úrokových swapů o následující:
Podniky se snaží zajistit proti nenadálému růstu úrokových sazeb a tím růstu ceny jejich úvěrů.
Dokud je úroková sazba nad danou hodnotou platí zajišťovatel (většinou banka) firmě a když je sazba pod platí firma bance.

Drtivá většina lidí ani netuší, na jak velké peníze si banky přišli při známém skandálu s manipulací LIBOR sazby. Bohužel to vypadá, že velké banky dnes již vydělávají jen na podvodech

Když se k tomu přidá, že většina těchto tzv. "Too big to fail bank" je napákovaná v poměru 1:50 a více, např. RBS a Deutsche Bank asi 1:64. Máme tu pěkně výbušný koktejl, který jen čeká na své zažehnutí. Pak uvidíme domino. A protože dnes je bankovní systém tak provázaný, povede pád jedné z těchto bank k pádu celého finančního systému. Pak bude mít to, co je na papíru maximálně hodnotu toho papíru. Aneb cena peněz se navrací k hodnotě toho, z čeho jsou vyrobeny. Mimochodem všechny papírové měny skončily krachem - bez vyjímky

Stačí mirný růst úrokových sazeb, nad rozhodnou sazbu úrokových swapech v a celý bankovní systém se položí.

Bohužel dělící čára mezi pesimismem a pravdou je dnes nejméně tak tenká, jako dělící čára mezi optimismem a lží aneb jak říká bávalý guvernér Světové banky Jean-Claude Juncker "Když jde do tuhého, musíme lhát."

Proto se tyto informace nedozvíte v souvislostech v běžných médiích, úkolem politiků a ekonomů finančních instutucí je totiž systém udržet a ne hledat řešení. Více k tomu v článku nazvaném "Co vím"
Proto je teď tolik dezinformací v oblasti investic do drahých kovů.
Avšak jsou lidé, kteří říkají bez obalu oč v téhle hře jde, např. bývalý náměstek ministerstva financí USA Paul Craig Roberts
Poznejte, jak fungují peníze a udělejte ty správné kroky k jejich ochraně.

Vyměňte své papírové peníze za OPRAVDOVÉ HODNOTY, nejlépe za AKTUÁLNĚ NEJVÍCE PODHODNOCENÉ hmotné aktivum - INVESTIČNÍ STŘÍBRO.
xmart
Mírně pokročilý

Odeslat příspěvekod S474N 21. 7. 2013 09:20

Ty si opravdu myslis, ze cim vic to tady budes omilat, ze tim spis nazenes nejakeho hejla do sveho "zlateho" byznysu? Ja ti to reknu otevrene, delas si spis medvedi sluzbu.
citát dne: "Kde jde o vteřiny, je Policie na místě během několika minut."

"Neozbrojený člověk může před zlem pouze utéct, a zlo není přemoženo tím, že se před ním utíká."
S474N
Inventář
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 21. 7. 2013 09:24

On nejspíše spoléhá na (bohužel fungující) pravidlo, že 100 x opakovaná lež se stává pravdou.
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků