Investice do nemovitostního fondu

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod xmilik 8. 12. 2014 16:52

Dobré odpoledne, právě uvažuji o investování volné finanční hotovosti v řádu několika set tisíc na dobu cca 3 let. Jako vhodnou možností se mě momentálně zdá nemovitostní fond Ceské Spořitelny Reico. Požádám o názor místních zkušenějších investoru zda mnou investici považují za vhodnou. Fond Reico považuji za poměrně konzervativní investici i poměrně slušným vynosem.
xmilik
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod radecekh 8. 12. 2014 18:40

Pro Českou spořitelnu to jistě vhodné bude. Zaplatíte ji 1,5 % jako vstupní poplatek a 3x1,75 % jako poplatky roční.
Myslíte, že nemovitosti během dalších třech let zdraží o více než 6,75 %, abyste byl v plusu? Ve skutečnosti mají v nemovitostech 80 %, zbytek v nějakých likvidních věcech s výnosem nula nula nic, takže lepší by se bylo zeptat, jestli nemovitosti vzrostou o více než 8,5 % za ty tři roky.
Graf vývoje je impozantní. Celkem by mě ale zajímalo, na jakém základě oceňují vlastněné nemovitosti, že tak krásně celoročně roste jejich cena.

Když u nás začínaly podílové fondy, existovaly dva druhy ročního poplatku. Jeden byl v % ročně z aktuálního majetku (třeba 2 %) a druhý byl v % ročně z ročního zhodnocení (např. 10 %). Který způsob přežil a proč, je asi zřejmé. A radost bychom z toho mít moc velkou neměli.
radecekh
Diskutér

Odeslat příspěvekod xmilik 8. 12. 2014 18:53

Mám za to, pokud správně chápu, že uváděné roční zhodnocení je uvedené po odečtení ročních poplatků.
xmilik
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod radecekh 8. 12. 2014 19:22

Ano, to je.
Ale na rozdíl od akciového fondu, který se oceňuje celkem snadno a průhledně (vynásobí se počet akcií aktuální cenou na burze), tak nemovitostní fond si ceny vlastněných nemovitostí cucá z prstu. Pokud jste někdy prodával nemovitost nebo alespoň znáte někoho, kdo ji prodával, víte, že stanovení tržní ceny je celkem složitý proces. Takže jak oni vymýšlí tu aktuální cenu je mi záhadou. Z toho, jak to ročně roste to vypadá, že vždy, když dostanou nájemné, tak cena PL vzroste. Proto jsou ty schody tak pravidelné.
radecekh
Diskutér

Odeslat příspěvekod xmilik 8. 12. 2014 19:37

hmm, trochu jste nalomil moje počáteční nadšení . Docela dost těžko se dnes hledá zajímavá investiční příležitost s alespom trosičku slušnějším zhodnocením při přijatelném riziku, děkuji za postřehy.
xmilik
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod radecekh 8. 12. 2014 20:11

Taky nevím, do čeho investovat. Riziko by mi nevadilo, ale muselo by přinášet výrazně vyšší výnos.
Otázkou je, jestli místo intenzivního makání a následného investování vydělaných peněz není lepší začít méně intenzivně makat a užívat si života. Tím nemyslím více utrácet. Utrácet stejně jako dosud, ale mít výrazně více volného času.
radecekh
Diskutér

Odeslat příspěvekod xmilik 8. 12. 2014 20:29

Určitě je potřeba si asi více užívat života ve smyslu, který jste popsal. Také mě nebaví, že peníze které vydělám dokážu odložit a ihned nespotřebovat nejsou schopny pracovat víc můj prospěch. Víceméně plní pouze funkci rezervy.
xmilik
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Fantucci 8. 12. 2014 21:07

Nemovitostní fond Reico není špatnou volbou do finančního portfolia. Jako u všeho platí, že se to s jeho váhou nesmí přehánět, ale jinak proč ne.
Pracuji ve fin. poradenství? No a?
Fantucci
Diskutér

Odeslat příspěvekod Tim1984 9. 12. 2014 10:50

a co zkusit ING investice ?
Mě osobně Reico přijde relativně dobrý, ale raději si nemovitost koupím, pronajímám a spravuji sám, než aby to za mě dělali nějací manažeři :)
Tim1984
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 9. 12. 2014 11:34

radecekh píše:Ano, to je.
Ale na rozdíl od akciového fondu, který se oceňuje celkem snadno a průhledně (vynásobí se počet akcií aktuální cenou na burze), tak nemovitostní fond si ceny vlastněných nemovitostí cucá z prstu. Pokud jste někdy prodával nemovitost nebo alespoň znáte někoho, kdo ji prodával, víte, že stanovení tržní ceny je celkem složitý proces. Takže jak oni vymýšlí tu aktuální cenu je mi záhadou. Z toho, jak to ročně roste to vypadá, že vždy, když dostanou nájemné, tak cena PL vzroste. Proto jsou ty schody tak pravidelné.

Není to náhodou tím, že do toho výnosu počítají i to nájemné? Tedy že cena nemovitostí je pořád stejná, ale výnos fondu zvyšuje vybrané nájemné (mínus náklady na údržbu)?
Na druhou stranu pronajmout dneska nemovitost není úplně jednoduché a u komerčních nemovitostí je situace ještě horší.

Navíc je otázkou, jeslti vůbec hovořit o zisku, stále ještě dorovnává ztrátu 13,76 % z roku 2009
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod radecekh 9. 12. 2014 12:11

PatrikChrz píše:Není to náhodou tím, že do toho výnosu počítají i to nájemné? Tedy že cena nemovitostí je pořád stejná, ale výnos fondu zvyšuje vybrané nájemné (mínus náklady na údržbu)?

Otázkou je, jestli věříte, že je možné pronajmout nemovitosti tak, aby průměrný čistý výnos byl 5,95 % (vykazují 3,36 % zhodnocení za poslední rok a v nemovitostech mají 80 % majetku + roční poplatek je 1,75 % - vypočet je tedy 3,36/0,8+1,75).
Věřil bych, že nájemné může být 6 % ročně, ale nevěřím, že nájemné-náklady jsou 6 % ročně.
radecekh
Diskutér

Odeslat příspěvekod xls 9. 12. 2014 12:51

Asi tak. Pokud by fond dobře fungoval, byl ziskový, tak stejně velký podíl zisku sežerou poplatky. V českém prostředí bych se kromě toho bál účelových manipulací jak s cenami, tak s nemovitostmi, kde je manipulace určitě jednodušší než třeba u měn nebo akcií.
xls
Diskutér

Odeslat příspěvekod omgf 9. 12. 2014 19:26

Dá se pronajmout i za 12% ročně, ale pořád platí čím větší výnos tím větší riziko.
Dokonce máme v portfoliu i 20% výnos ... byt za 160 tisíc, čisté nájemné cca 3 tisíce měsíčně, ale ne každý má na to žaludek...
Standardní výnosy z nájmu zejména v Praze ale jsou pravda hodně bídné....
omgf
Diskutér

Odeslat příspěvekod astrapa 9. 12. 2014 19:38

To je návratnost za 4,5 roku, pěkné.
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod omgf 10. 12. 2014 08:46

Jak jsem psal, vyšší výnos = vyšší riziko.

Tady konkrétně riziko spočívá v tom, že náklady na byt jsou 6000 měsíčně (fond oprav, splátka úvěru na rekonstrukci domu, topení) a když tedy nájemník přestane platit nebo bude prodleva mezi pronajmutím, tak náklady rostou 2x rychleji než byly zisky.

Nicméně 10-12% se dá sehnat s rozumným rizikem jako zpětný leasing nemovitostí - odkupujeme nemovitosti od klientů v dluhové pasti. Vykoupíme od nich nemovitost za 60-70% ceny, oni tam zůstávají v nájmu, po 5ti letech až se dostanou z registrů si odkupují nemovitost na hypotéku zpět. Funguje to hlavně u klientů, kteří už mají úvěry za 20-30% p.a. nebo jim skáčou penále a pro ně je 12% p.a. výhodná konsolidace dluhů.
Pokud nezvládají platit, tak se nemovitost prodá a celé se to vzájemně vypořádá.

Klienti jsou pravda rizikovější, nicméně jsme majitelé nemovitosti, kterou jsme koupili s 30% rezervou, máme maximální kauci (6ti měsíční, což na normálním trhu pronájmů není běžné), nájemník se o nemovitost stará, protože si jí chce odkoupit zpět.
omgf
Diskutér

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků