Investice do nemovitostního fondu

[xmilik]

Dobré odpoledne, právě uvažuji o investování volné finanční hotovosti v řádu několika set tisíc na dobu cca 3 let. Jako vhodnou možností se mě momentálně zdá nemovitostní fond Ceské Spořitelny Reico. Požádám o názor místních zkušenějších investoru zda mnou investici považují za vhodnou. Fond Reico považuji za poměrně konzervativní investici i poměrně slušným vynosem.

[radecekh]

Pro Českou spořitelnu to jistě vhodné bude. Zaplatíte ji 1,5 % jako vstupní poplatek a 3x1,75 % jako poplatky roční.
Myslíte, že nemovitosti během dalších třech let zdraží o více než 6,75 %, abyste byl v plusu? Ve skutečnosti mají v nemovitostech 80 %, zbytek v nějakých likvidních věcech s výnosem nula nula nic, takže lepší by se bylo zeptat, jestli nemovitosti vzrostou o více než 8,5 % za ty tři roky.
Graf vývoje je impozantní. Celkem by mě ale zajímalo, na jakém základě oceňují vlastněné nemovitosti, že tak krásně celoročně roste jejich cena.

Když u nás začínaly podílové fondy, existovaly dva druhy ročního poplatku. Jeden byl v % ročně z aktuálního majetku (třeba 2 %) a druhý byl v % ročně z ročního zhodnocení (např. 10 %). Který způsob přežil a proč, je asi zřejmé. A radost bychom z toho mít moc velkou neměli.

[xmilik]

Mám za to, pokud správně chápu, že uváděné roční zhodnocení je uvedené po odečtení ročních poplatků.

[radecekh]

Ano, to je.
Ale na rozdíl od akciového fondu, který se oceňuje celkem snadno a průhledně (vynásobí se počet akcií aktuální cenou na burze), tak nemovitostní fond si ceny vlastněných nemovitostí cucá z prstu. Pokud jste někdy prodával nemovitost nebo alespoň znáte někoho, kdo ji prodával, víte, že stanovení tržní ceny je celkem složitý proces. Takže jak oni vymýšlí tu aktuální cenu je mi záhadou. Z toho, jak to ročně roste to vypadá, že vždy, když dostanou nájemné, tak cena PL vzroste. Proto jsou ty schody tak pravidelné.

[xmilik]

hmm, trochu jste nalomil moje počáteční nadšení . Docela dost těžko se dnes hledá zajímavá investiční příležitost s alespom trosičku slušnějším zhodnocením při přijatelném riziku, děkuji za postřehy.

[radecekh]

Taky nevím, do čeho investovat. Riziko by mi nevadilo, ale muselo by přinášet výrazně vyšší výnos.
Otázkou je, jestli místo intenzivního makání a následného investování vydělaných peněz není lepší začít méně intenzivně makat a užívat si života. Tím nemyslím více utrácet. Utrácet stejně jako dosud, ale mít výrazně více volného času.

[xmilik]

Určitě je potřeba si asi více užívat života ve smyslu, který jste popsal. Také mě nebaví, že peníze které vydělám dokážu odložit a ihned nespotřebovat nejsou schopny pracovat víc můj prospěch. Víceméně plní pouze funkci rezervy.

[Fantucci]

Nemovitostní fond Reico není špatnou volbou do finančního portfolia. Jako u všeho platí, že se to s jeho váhou nesmí přehánět, ale jinak proč ne.

[Tim1984]

a co zkusit ING investice ?
Mě osobně Reico přijde relativně dobrý, ale raději si nemovitost koupím, pronajímám a spravuji sám, než aby to za mě dělali nějací manažeři

[PatrikChrz]

Ano, to je.
Ale na rozdíl od akciového fondu, který se oceňuje celkem snadno a průhledně (vynásobí se počet akcií aktuální cenou na burze), tak nemovitostní fond si ceny vlastněných nemovitostí cucá z prstu. Pokud jste někdy prodával nemovitost nebo alespoň znáte někoho, kdo ji prodával, víte, že stanovení tržní ceny je celkem složitý proces. Takže jak oni vymýšlí tu aktuální cenu je mi záhadou. Z toho, jak to ročně roste to vypadá, že vždy, když dostanou nájemné, tak cena PL vzroste. Proto jsou ty schody tak pravidelné.

Není to náhodou tím, že do toho výnosu počítají i to nájemné? Tedy že cena nemovitostí je pořád stejná, ale výnos fondu zvyšuje vybrané nájemné (mínus náklady na údržbu)?
Na druhou stranu pronajmout dneska nemovitost není úplně jednoduché a u komerčních nemovitostí je situace ještě horší.

Navíc je otázkou, jeslti vůbec hovořit o zisku, stále ještě dorovnává ztrátu 13,76 % z roku 2009

[radecekh]

Není to náhodou tím, že do toho výnosu počítají i to nájemné? Tedy že cena nemovitostí je pořád stejná, ale výnos fondu zvyšuje vybrané nájemné (mínus náklady na údržbu)?

Otázkou je, jestli věříte, že je možné pronajmout nemovitosti tak, aby průměrný čistý výnos byl 5,95 % (vykazují 3,36 % zhodnocení za poslední rok a v nemovitostech mají 80 % majetku + roční poplatek je 1,75 % - vypočet je tedy 3,36/0,8+1,75).
Věřil bych, že nájemné může být 6 % ročně, ale nevěřím, že nájemné-náklady jsou 6 % ročně.

[xls]

Asi tak. Pokud by fond dobře fungoval, byl ziskový, tak stejně velký podíl zisku sežerou poplatky. V českém prostředí bych se kromě toho bál účelových manipulací jak s cenami, tak s nemovitostmi, kde je manipulace určitě jednodušší než třeba u měn nebo akcií.

[omgf]

Dá se pronajmout i za 12% ročně, ale pořád platí čím větší výnos tím větší riziko.
Dokonce máme v portfoliu i 20% výnos ... byt za 160 tisíc, čisté nájemné cca 3 tisíce měsíčně, ale ne každý má na to žaludek...
Standardní výnosy z nájmu zejména v Praze ale jsou pravda hodně bídné....

[astrapa]

To je návratnost za 4,5 roku, pěkné.

[omgf]

Jak jsem psal, vyšší výnos = vyšší riziko.

Tady konkrétně riziko spočívá v tom, že náklady na byt jsou 6000 měsíčně (fond oprav, splátka úvěru na rekonstrukci domu, topení) a když tedy nájemník přestane platit nebo bude prodleva mezi pronajmutím, tak náklady rostou 2x rychleji než byly zisky.

Nicméně 10-12% se dá sehnat s rozumným rizikem jako zpětný leasing nemovitostí - odkupujeme nemovitosti od klientů v dluhové pasti. Vykoupíme od nich nemovitost za 60-70% ceny, oni tam zůstávají v nájmu, po 5ti letech až se dostanou z registrů si odkupují nemovitost na hypotéku zpět. Funguje to hlavně u klientů, kteří už mají úvěry za 20-30% p.a. nebo jim skáčou penále a pro ně je 12% p.a. výhodná konsolidace dluhů.
Pokud nezvládají platit, tak se nemovitost prodá a celé se to vzájemně vypořádá.

Klienti jsou pravda rizikovější, nicméně jsme majitelé nemovitosti, kterou jsme koupili s 30% rezervou, máme maximální kauci (6ti měsíční, což na normálním trhu pronájmů není běžné), nájemník se o nemovitost stará, protože si jí chce odkoupit zpět.