Investice do nemovitostního fondu

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod xmilik 8. 12. 2014 17:52

Dobré odpoledne, právě uvažuji o investování volné finanční hotovosti v řádu několika set tisíc na dobu cca 3 let. Jako vhodnou možností se mě momentálně zdá nemovitostní fond Ceské Spořitelny Reico. Požádám o názor místních zkušenějších investoru zda mnou investici považují za vhodnou. Fond Reico považuji za poměrně konzervativní investici i poměrně slušným vynosem.
xmilik
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod radecekh 8. 12. 2014 19:40

Pro Českou spořitelnu to jistě vhodné bude. Zaplatíte ji 1,5 % jako vstupní poplatek a 3x1,75 % jako poplatky roční.
Myslíte, že nemovitosti během dalších třech let zdraží o více než 6,75 %, abyste byl v plusu? Ve skutečnosti mají v nemovitostech 80 %, zbytek v nějakých likvidních věcech s výnosem nula nula nic, takže lepší by se bylo zeptat, jestli nemovitosti vzrostou o více než 8,5 % za ty tři roky.
Graf vývoje je impozantní. Celkem by mě ale zajímalo, na jakém základě oceňují vlastněné nemovitosti, že tak krásně celoročně roste jejich cena.

Když u nás začínaly podílové fondy, existovaly dva druhy ročního poplatku. Jeden byl v % ročně z aktuálního majetku (třeba 2 %) a druhý byl v % ročně z ročního zhodnocení (např. 10 %). Který způsob přežil a proč, je asi zřejmé. A radost bychom z toho mít moc velkou neměli.
radecekh
Diskutér

Odeslat příspěvekod xmilik 8. 12. 2014 19:53

Mám za to, pokud správně chápu, že uváděné roční zhodnocení je uvedené po odečtení ročních poplatků.
xmilik
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod radecekh 8. 12. 2014 20:22

Ano, to je.
Ale na rozdíl od akciového fondu, který se oceňuje celkem snadno a průhledně (vynásobí se počet akcií aktuální cenou na burze), tak nemovitostní fond si ceny vlastněných nemovitostí cucá z prstu. Pokud jste někdy prodával nemovitost nebo alespoň znáte někoho, kdo ji prodával, víte, že stanovení tržní ceny je celkem složitý proces. Takže jak oni vymýšlí tu aktuální cenu je mi záhadou. Z toho, jak to ročně roste to vypadá, že vždy, když dostanou nájemné, tak cena PL vzroste. Proto jsou ty schody tak pravidelné.
radecekh
Diskutér

Odeslat příspěvekod xmilik 8. 12. 2014 20:37

hmm, trochu jste nalomil moje počáteční nadšení . Docela dost těžko se dnes hledá zajímavá investiční příležitost s alespom trosičku slušnějším zhodnocením při přijatelném riziku, děkuji za postřehy.
xmilik
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod radecekh 8. 12. 2014 21:11

Taky nevím, do čeho investovat. Riziko by mi nevadilo, ale muselo by přinášet výrazně vyšší výnos.
Otázkou je, jestli místo intenzivního makání a následného investování vydělaných peněz není lepší začít méně intenzivně makat a užívat si života. Tím nemyslím více utrácet. Utrácet stejně jako dosud, ale mít výrazně více volného času.
radecekh
Diskutér

Odeslat příspěvekod xmilik 8. 12. 2014 21:29

Určitě je potřeba si asi více užívat života ve smyslu, který jste popsal. Také mě nebaví, že peníze které vydělám dokážu odložit a ihned nespotřebovat nejsou schopny pracovat víc můj prospěch. Víceméně plní pouze funkci rezervy.
xmilik
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Fantucci 8. 12. 2014 22:07

Nemovitostní fond Reico není špatnou volbou do finančního portfolia. Jako u všeho platí, že se to s jeho váhou nesmí přehánět, ale jinak proč ne.
Pracuji ve fin. poradenství? No a?
Fantucci
Diskutér

Odeslat příspěvekod Tim1984 9. 12. 2014 11:50

a co zkusit ING investice ?
Mě osobně Reico přijde relativně dobrý, ale raději si nemovitost koupím, pronajímám a spravuji sám, než aby to za mě dělali nějací manažeři :)
Tim1984
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 9. 12. 2014 12:34

radecekh píše:Ano, to je.
Ale na rozdíl od akciového fondu, který se oceňuje celkem snadno a průhledně (vynásobí se počet akcií aktuální cenou na burze), tak nemovitostní fond si ceny vlastněných nemovitostí cucá z prstu. Pokud jste někdy prodával nemovitost nebo alespoň znáte někoho, kdo ji prodával, víte, že stanovení tržní ceny je celkem složitý proces. Takže jak oni vymýšlí tu aktuální cenu je mi záhadou. Z toho, jak to ročně roste to vypadá, že vždy, když dostanou nájemné, tak cena PL vzroste. Proto jsou ty schody tak pravidelné.

Není to náhodou tím, že do toho výnosu počítají i to nájemné? Tedy že cena nemovitostí je pořád stejná, ale výnos fondu zvyšuje vybrané nájemné (mínus náklady na údržbu)?
Na druhou stranu pronajmout dneska nemovitost není úplně jednoduché a u komerčních nemovitostí je situace ještě horší.

Navíc je otázkou, jeslti vůbec hovořit o zisku, stále ještě dorovnává ztrátu 13,76 % z roku 2009
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod radecekh 9. 12. 2014 13:11

PatrikChrz píše:Není to náhodou tím, že do toho výnosu počítají i to nájemné? Tedy že cena nemovitostí je pořád stejná, ale výnos fondu zvyšuje vybrané nájemné (mínus náklady na údržbu)?

Otázkou je, jestli věříte, že je možné pronajmout nemovitosti tak, aby průměrný čistý výnos byl 5,95 % (vykazují 3,36 % zhodnocení za poslední rok a v nemovitostech mají 80 % majetku + roční poplatek je 1,75 % - vypočet je tedy 3,36/0,8+1,75).
Věřil bych, že nájemné může být 6 % ročně, ale nevěřím, že nájemné-náklady jsou 6 % ročně.
radecekh
Diskutér

Odeslat příspěvekod xls 9. 12. 2014 13:51

Asi tak. Pokud by fond dobře fungoval, byl ziskový, tak stejně velký podíl zisku sežerou poplatky. V českém prostředí bych se kromě toho bál účelových manipulací jak s cenami, tak s nemovitostmi, kde je manipulace určitě jednodušší než třeba u měn nebo akcií.
xls
Diskutér

Odeslat příspěvekod omgf 9. 12. 2014 20:26

Dá se pronajmout i za 12% ročně, ale pořád platí čím větší výnos tím větší riziko.
Dokonce máme v portfoliu i 20% výnos ... byt za 160 tisíc, čisté nájemné cca 3 tisíce měsíčně, ale ne každý má na to žaludek...
Standardní výnosy z nájmu zejména v Praze ale jsou pravda hodně bídné....
omgf
Diskutér

Odeslat příspěvekod astrapa 9. 12. 2014 20:38

To je návratnost za 4,5 roku, pěkné.
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod omgf 10. 12. 2014 09:46

Jak jsem psal, vyšší výnos = vyšší riziko.

Tady konkrétně riziko spočívá v tom, že náklady na byt jsou 6000 měsíčně (fond oprav, splátka úvěru na rekonstrukci domu, topení) a když tedy nájemník přestane platit nebo bude prodleva mezi pronajmutím, tak náklady rostou 2x rychleji než byly zisky.

Nicméně 10-12% se dá sehnat s rozumným rizikem jako zpětný leasing nemovitostí - odkupujeme nemovitosti od klientů v dluhové pasti. Vykoupíme od nich nemovitost za 60-70% ceny, oni tam zůstávají v nájmu, po 5ti letech až se dostanou z registrů si odkupují nemovitost na hypotéku zpět. Funguje to hlavně u klientů, kteří už mají úvěry za 20-30% p.a. nebo jim skáčou penále a pro ně je 12% p.a. výhodná konsolidace dluhů.
Pokud nezvládají platit, tak se nemovitost prodá a celé se to vzájemně vypořádá.

Klienti jsou pravda rizikovější, nicméně jsme majitelé nemovitosti, kterou jsme koupili s 30% rezervou, máme maximální kauci (6ti měsíční, což na normálním trhu pronájmů není běžné), nájemník se o nemovitost stará, protože si jí chce odkoupit zpět.
omgf
Diskutér

Odeslat příspěvekod astrapa 10. 12. 2014 10:16

Někdo, kdo byl 5 let v insolvenci dostane vzápětí po jejím skončení hypotéku? A jestli dnes ano, kde máte jistotu, že za 5 let tomu tak bude?
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod omgf 10. 12. 2014 11:34

Nejsou to klienti v insolvenci, v insolvenci nemohou prodávat nemovitost. Jsou to klienti v dluzích nepřekračujících 60% hodnoty nemovitosti. Mají záznamy v registrech nebo exekuce, banky jim nepůjčí.
Na druhou stranu mají příjem (ne vždy dokladovatelný pro banku), protože si ověřujeme, že budou schopni platit nájem.

Jestli dostanou hypotéku za 5 let nikdo neví, často ani oni. Za 5 let (nebo i dříve) se jim jim vyčistí registry, takže to bude záviset na tom, aby za 5 let doložili bance příjem. Nicméně to je jejich riziko, se kterým do toho jdou a je na nich, aby si během 5ti let našli takovou práci, že hypotéku dostanou. Pokud jí nedostanou, tak jsme majitelé nemovitosti, kterou jsme kupovali s 30% rezervou a budeme se nimi domlouvat, zda chtějí platit nájem dál (aktuálně se to přehodnotí, zda je to výhodné pro ně i pro nás) nebo jestli nemovitost prodáme a vypořádáme se.

Ano, je tam riziko poklesu cen nemovitostí o více než 30%, ale tohle riziko má kdokoliv, kdo si kupuje nájemní nemovitost. Jenže na normálním trhu nemá ten 30% polštář ani nájem 12%....
omgf
Diskutér

Odeslat příspěvekod astrapa 10. 12. 2014 12:20

Jako záměr je to dobré (pro vás). Dlužníkům-nájemníkům nezávidím, ale jak píšeš, mají šanci se dostat z dluhů. Kolik takových lidí je? Zadlužených s vlastní nemovitostí a aby dluhy měli do 70 % její hodnoty? Přijde mi, že v dluzích jsou hlavně lidé, kteří opravdu nic nemají (často ani účet v bance..., natož auto nebo byt). A nakolik spolehlivě jste schopní ověřit, že dlužník dluží opravdu jen ty dluhy, které vám deklaruje? Klasické věřitele zjistíte z výpisů z registrů, mám zkušenost, že předlužení lidé bohužel nemají ani přehled komu kolik dluží.
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod omgf 10. 12. 2014 14:06

V ČR je odhadem 3,5 milionu vlastníků nemovitostí, tak i kdyby jich bylo jen 1% tak je jich dost. Např. u nemovitostí v Praze a v Brně, které mají hodnotu snadno přes 3M bude dost lidí zadlužených okolo 1M-2M. Je nutné si uvědomit, že majitelé nemovitosti často nechtějí do insolvence, protože tam přijdou o nemovitost (pouze nezajištěné dluhy. tedy jen ty dluhy, které nemají exekutorské zástavní právo, se splácí na 30%, zajištěné dluhy se uspokojují z prodeje nemovitosti). Tohle je pro ně řešení.

Jasně, že je to výhodné pro nás, ale upřímně, půjčil bys takovým klientům za 5%? Navíc to v některých případech financujeme přes investory a pokud dáváme investorovi 6% na zástavní smlouvu (pro investora jsme dlužníkem my, navíc on už dostává zástávu na čisté nemovitosti), tak moc prostoru jak se dostat pod 10% není.

Je to o distribučních kanálech, jako všechen prodej. Samozřejmě, je to i o konkurenci, nikde není řečeno, že to získáme my a nevyfoukne nám to někdo jiný. Děláme to už 4 roky, takže nějaký přehled máme.

Všechny dluhy nezjistíš spolehlivě nikdy, to v našem právním řádu nejde. Funguje ale statistika, ze 120 případů se nám to podělalo tak 5x (myslím tím, že tam skočila exekuce při převodu), z toho 3x se to povedlo ještě včas stopnout nebo z toho vybruslit.
omgf
Diskutér

Odeslat příspěvekod astrapa 10. 12. 2014 15:51

Takto jak to popisuješ trochu adrenalinové, ale věřím, že zajímavé.
Dáváte pak tomu dlužníkovi i kurzy finanční gramotnosti, aby nespadl do dluhů podruhé? Samozřejmě za kurzovné :-D
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod smajlik2 10. 12. 2014 19:52

Jenže to by se mohli připravit o budoucí klienty :-) Až se zase znova zadluží za dalších několik let.
smajlik2
Diskutér

Odeslat příspěvekod omgf 10. 12. 2014 22:34

Astrapa:
Bez adreanalínu není tak vysoký výnos....
omgf
Diskutér

Odeslat příspěvekod s7RanG 29. 1. 2015 15:41

omgf píše:V ČR je odhadem 3,5 milionu vlastníků nemovitostí, tak i kdyby jich bylo jen 1% tak je jich dost. Např. u nemovitostí v Praze a v Brně, které mají hodnotu snadno přes 3M bude dost lidí zadlužených okolo 1M-2M. Je nutné si uvědomit, že majitelé nemovitosti často nechtějí do insolvence, protože tam přijdou o nemovitost (pouze nezajištěné dluhy. tedy jen ty dluhy, které nemají exekutorské zástavní právo, se splácí na 30%, zajištěné dluhy se uspokojují z prodeje nemovitosti). Tohle je pro ně řešení.

Jasně, že je to výhodné pro nás, ale upřímně, půjčil bys takovým klientům za 5%? Navíc to v některých případech financujeme přes investory a pokud dáváme investorovi 6% na zástavní smlouvu (pro investora jsme dlužníkem my, navíc on už dostává zástávu na čisté nemovitosti), tak moc prostoru jak se dostat pod 10% není.

Je to o distribučních kanálech, jako všechen prodej. Samozřejmě, je to i o konkurenci, nikde není řečeno, že to získáme my a nevyfoukne nám to někdo jiný. Děláme to už 4 roky, takže nějaký přehled máme.

Všechny dluhy nezjistíš spolehlivě nikdy, to v našem právním řádu nejde. Funguje ale statistika, ze 120 případů se nám to podělalo tak 5x (myslím tím, že tam skočila exekuce při převodu), z toho 3x se to povedlo ještě včas stopnout nebo z toho vybruslit.


Velice zajímavé :-)
s7RanG
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod omgf 31. 1. 2015 23:30

jelikož jsem dostal i nějaké dotazy přes SZ, dám sem odkaz na na naše stránky http://www.leasinginvest.cz

Jestli je to proti politice fóra, tak to klidně smažte.
omgf
Diskutér

Odeslat příspěvekod Tomkins 5. 1. 2016 16:10

Navazuji na staré téma o investování do nemovitostí. Máte někdo zkušenost s nemovitostními fondy Aquila Capital? Prý se dají v ČR sehnat pouze přes zprostředkovatele Occam consult, z čehož nemám vůbec radost, ale na druhou stranu ty výnosy vapadají stabilně a třeba zemědelská půda mě docela láká.

Video s rozhovorem:
https://www.youtube.com/watch?v=D5mSpfhsmVo
Tomkins
Diskutér

Odeslat příspěvekod Fantucci 5. 1. 2016 17:44

Jde o investice směnovým rizikem? Vím, že se nedávno "prsili" s výnosem 5% za poslední rok, ale šlo myslím o Německo
Zainvestovat do zemědělské půdy se dá i v ČR, pravda, vstupní investice poněkud vyšší
Pracuji ve fin. poradenství? No a?
Fantucci
Diskutér

Odeslat příspěvekod Tomkins 5. 1. 2016 18:03

Fantucci píše:Jde o investice směnovým rizikem? Vím, že se nedávno "prsili" s výnosem 5% za poslední rok, ale šlo myslím o Německo
Zainvestovat do zemědělské půdy se dá i v ČR, pravda, vstupní investice poněkud vyšší


Je to německý fond a předpokládám, že tam nebude měnové zajištění. Co si tak vybavuju, v ČR žádný otevřený fond investující do zemědělské půdy není. Pouze pro kvalifikované investory.
Tomkins
Diskutér

Odeslat příspěvekod omgf 5. 1. 2016 23:34

Kdyby někdo chtěl investovat do zemědělské půdy, tak máme aktuálně nějaké přebytky a budeme je prodávat.
omgf
Diskutér

Odeslat příspěvekod Tomkins 11. 1. 2016 20:56

Prosím o bližší info do PM.
Tomkins
Diskutér


Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků