Investice do nemovitostního fondu

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod astrapa 10. 12. 2014 10:16

Někdo, kdo byl 5 let v insolvenci dostane vzápětí po jejím skončení hypotéku? A jestli dnes ano, kde máte jistotu, že za 5 let tomu tak bude?
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod omgf 10. 12. 2014 11:34

Nejsou to klienti v insolvenci, v insolvenci nemohou prodávat nemovitost. Jsou to klienti v dluzích nepřekračujících 60% hodnoty nemovitosti. Mají záznamy v registrech nebo exekuce, banky jim nepůjčí.
Na druhou stranu mají příjem (ne vždy dokladovatelný pro banku), protože si ověřujeme, že budou schopni platit nájem.

Jestli dostanou hypotéku za 5 let nikdo neví, často ani oni. Za 5 let (nebo i dříve) se jim jim vyčistí registry, takže to bude záviset na tom, aby za 5 let doložili bance příjem. Nicméně to je jejich riziko, se kterým do toho jdou a je na nich, aby si během 5ti let našli takovou práci, že hypotéku dostanou. Pokud jí nedostanou, tak jsme majitelé nemovitosti, kterou jsme kupovali s 30% rezervou a budeme se nimi domlouvat, zda chtějí platit nájem dál (aktuálně se to přehodnotí, zda je to výhodné pro ně i pro nás) nebo jestli nemovitost prodáme a vypořádáme se.

Ano, je tam riziko poklesu cen nemovitostí o více než 30%, ale tohle riziko má kdokoliv, kdo si kupuje nájemní nemovitost. Jenže na normálním trhu nemá ten 30% polštář ani nájem 12%....
omgf
Diskutér

Odeslat příspěvekod astrapa 10. 12. 2014 12:20

Jako záměr je to dobré (pro vás). Dlužníkům-nájemníkům nezávidím, ale jak píšeš, mají šanci se dostat z dluhů. Kolik takových lidí je? Zadlužených s vlastní nemovitostí a aby dluhy měli do 70 % její hodnoty? Přijde mi, že v dluzích jsou hlavně lidé, kteří opravdu nic nemají (často ani účet v bance..., natož auto nebo byt). A nakolik spolehlivě jste schopní ověřit, že dlužník dluží opravdu jen ty dluhy, které vám deklaruje? Klasické věřitele zjistíte z výpisů z registrů, mám zkušenost, že předlužení lidé bohužel nemají ani přehled komu kolik dluží.
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod omgf 10. 12. 2014 14:06

V ČR je odhadem 3,5 milionu vlastníků nemovitostí, tak i kdyby jich bylo jen 1% tak je jich dost. Např. u nemovitostí v Praze a v Brně, které mají hodnotu snadno přes 3M bude dost lidí zadlužených okolo 1M-2M. Je nutné si uvědomit, že majitelé nemovitosti často nechtějí do insolvence, protože tam přijdou o nemovitost (pouze nezajištěné dluhy. tedy jen ty dluhy, které nemají exekutorské zástavní právo, se splácí na 30%, zajištěné dluhy se uspokojují z prodeje nemovitosti). Tohle je pro ně řešení.

Jasně, že je to výhodné pro nás, ale upřímně, půjčil bys takovým klientům za 5%? Navíc to v některých případech financujeme přes investory a pokud dáváme investorovi 6% na zástavní smlouvu (pro investora jsme dlužníkem my, navíc on už dostává zástávu na čisté nemovitosti), tak moc prostoru jak se dostat pod 10% není.

Je to o distribučních kanálech, jako všechen prodej. Samozřejmě, je to i o konkurenci, nikde není řečeno, že to získáme my a nevyfoukne nám to někdo jiný. Děláme to už 4 roky, takže nějaký přehled máme.

Všechny dluhy nezjistíš spolehlivě nikdy, to v našem právním řádu nejde. Funguje ale statistika, ze 120 případů se nám to podělalo tak 5x (myslím tím, že tam skočila exekuce při převodu), z toho 3x se to povedlo ještě včas stopnout nebo z toho vybruslit.
omgf
Diskutér

Odeslat příspěvekod astrapa 10. 12. 2014 15:51

Takto jak to popisuješ trochu adrenalinové, ale věřím, že zajímavé.
Dáváte pak tomu dlužníkovi i kurzy finanční gramotnosti, aby nespadl do dluhů podruhé? Samozřejmě za kurzovné :-D
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod smajlik2 10. 12. 2014 19:52

Jenže to by se mohli připravit o budoucí klienty :-) Až se zase znova zadluží za dalších několik let.
smajlik2
Diskutér

Odeslat příspěvekod omgf 10. 12. 2014 22:34

Astrapa:
Bez adreanalínu není tak vysoký výnos....
omgf
Diskutér

Odeslat příspěvekod s7RanG 29. 1. 2015 15:41

omgf píše:V ČR je odhadem 3,5 milionu vlastníků nemovitostí, tak i kdyby jich bylo jen 1% tak je jich dost. Např. u nemovitostí v Praze a v Brně, které mají hodnotu snadno přes 3M bude dost lidí zadlužených okolo 1M-2M. Je nutné si uvědomit, že majitelé nemovitosti často nechtějí do insolvence, protože tam přijdou o nemovitost (pouze nezajištěné dluhy. tedy jen ty dluhy, které nemají exekutorské zástavní právo, se splácí na 30%, zajištěné dluhy se uspokojují z prodeje nemovitosti). Tohle je pro ně řešení.

Jasně, že je to výhodné pro nás, ale upřímně, půjčil bys takovým klientům za 5%? Navíc to v některých případech financujeme přes investory a pokud dáváme investorovi 6% na zástavní smlouvu (pro investora jsme dlužníkem my, navíc on už dostává zástávu na čisté nemovitosti), tak moc prostoru jak se dostat pod 10% není.

Je to o distribučních kanálech, jako všechen prodej. Samozřejmě, je to i o konkurenci, nikde není řečeno, že to získáme my a nevyfoukne nám to někdo jiný. Děláme to už 4 roky, takže nějaký přehled máme.

Všechny dluhy nezjistíš spolehlivě nikdy, to v našem právním řádu nejde. Funguje ale statistika, ze 120 případů se nám to podělalo tak 5x (myslím tím, že tam skočila exekuce při převodu), z toho 3x se to povedlo ještě včas stopnout nebo z toho vybruslit.


Velice zajímavé :-)
s7RanG
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod omgf 31. 1. 2015 23:30

jelikož jsem dostal i nějaké dotazy přes SZ, dám sem odkaz na na naše stránky http://www.leasinginvest.cz

Jestli je to proti politice fóra, tak to klidně smažte.
omgf
Diskutér

Odeslat příspěvekod Tomkins 5. 1. 2016 16:10

Navazuji na staré téma o investování do nemovitostí. Máte někdo zkušenost s nemovitostními fondy Aquila Capital? Prý se dají v ČR sehnat pouze přes zprostředkovatele Occam consult, z čehož nemám vůbec radost, ale na druhou stranu ty výnosy vapadají stabilně a třeba zemědelská půda mě docela láká.

Video s rozhovorem:
https://www.youtube.com/watch?v=D5mSpfhsmVo
Tomkins
Diskutér

Odeslat příspěvekod Fantucci 5. 1. 2016 17:44

Jde o investice směnovým rizikem? Vím, že se nedávno "prsili" s výnosem 5% za poslední rok, ale šlo myslím o Německo
Zainvestovat do zemědělské půdy se dá i v ČR, pravda, vstupní investice poněkud vyšší
Pracuji ve fin. poradenství? No a?
Fantucci
Diskutér

Odeslat příspěvekod Tomkins 5. 1. 2016 18:03

Fantucci píše:Jde o investice směnovým rizikem? Vím, že se nedávno "prsili" s výnosem 5% za poslední rok, ale šlo myslím o Německo
Zainvestovat do zemědělské půdy se dá i v ČR, pravda, vstupní investice poněkud vyšší


Je to německý fond a předpokládám, že tam nebude měnové zajištění. Co si tak vybavuju, v ČR žádný otevřený fond investující do zemědělské půdy není. Pouze pro kvalifikované investory.
Tomkins
Diskutér

Odeslat příspěvekod omgf 5. 1. 2016 23:34

Kdyby někdo chtěl investovat do zemědělské půdy, tak máme aktuálně nějaké přebytky a budeme je prodávat.
omgf
Diskutér

Odeslat příspěvekod Tomkins 11. 1. 2016 20:56

Prosím o bližší info do PM.
Tomkins
Diskutér

Předchozí stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků