Investice do nemovitostí několika úvěry najednou

[Migi246810]

Zdravím,
začal jsem číst knihu "Příběhy úspěchů bohatého táty" (původně vydaná v USA roku 2003) a přečetl jsem 5 příběhů lidí. Všechny mají jeden společný způsob výdělku peněz - příjem z pronájmu nemovitosti. A všech těchto 5 osob má nemovitostí několik a většinou na 100% úvěr. Když od příjmu z nájmu odečtou daně, pojištění, splátku úvěru a platby společenství vlastníků, vyjde jim, že jsou třeba 150 $ v plusu každý měsíc. A takových nemovitostí na úvěr mají třeba 5-10, a to už jim háže slušnou sumu pasivního přijmu.

Pokud jim to vydrží 25 let než splatí úvěr, budou mít na důchod vystaráno a mít všechny nemovitosti splacené. Já tomu ale nemůžu uvěřit, že by to tak mohlo snadno fungovat i u nás. Může mít u nás 1 člověk např. 5 hypoték? Pokud ano, i tak mi tenhle systém přijde křehký jako domeček z karet..

Co vy na to?

[Tielk]

Může mít u nás 1 člověk např. 5 hypoték? Pokud ano, i tak mi tenhle systém přijde křehký jako domeček z karet..
Presne toto je duvod proc se rozjela v americe https://cs.wikipedia.org/wiki/Americk%C ... krize_2007

[Mrusnok]

5 hypoték současně? Vlhký sen mnoha lidí, ale většina je ráda, že dosáhne alespoň na tu jednu.

[Jack111]

Migi246810: 150 dolarů krát 10 je 1500 dolarů. To byla v roce napsání knihy asi polovina průměrného příjmu, který je v USA o dost vzdálenější od mediánu než u nás.
Vztáhnout to na naše podmínky, ti lidi mají práci s hledáním vhodných nemovitostí a jejich pronájmem. U deseti to už docela zabírá čas. A za to bys měl 13 500 korun měsíčně. No nevím, jestli je to úspěch hodný příběhu úspěšného boháče. To si představuju podstatně jinak.

[paty07]

Ale ještě se ti zvětšuje čisté jmění, jak ti postupně splácí nájemníci hypotéku.

[radecekh]

Americké baráky nemají o moc delší životnost, než je doba splácení hypotéky.
Navíc to, co popisují ty příběhy, funguje jen v prvních letech, než je potřeba investovat do údržby. A jelikož zisk je i v těchto letech směšný, tak potom je z něho slušná ztráta.

[Jack111]

Ten zisk je tak maly, ze dva pouhe dva neobsazene byty z deseti znamenaji v lepsim pripade nulu.

[dk1844]

Migi246810: Pojem pasivní příjem v tomto případě úplně nesedí. To leda v případě, že by ten podnikatelský záměr zahrnoval i plat člověka, který za tebe řeší všechno kolem - od oprav, přes hledání nájemníků, zajišťování prohlídek, smluvní servis, až po vymáhání nedoplatků.

O pasivním příjmu můžeš mluvit až tehdy, kdy dodáš kapitál a on se sám "bez tvého snažení", pasivně, rozrůstá. Tady je to u 10 nemovistostí skoro na full-time job (trochu přeháním, ale času to zabere mraky), protože průměrná délka pronájmu je u nás kolem 20 měsíců. Takže každé 2 měsíce řešíš jedno kolečko s novým a starým nájemníkem, opravami, výmalbou, přepisem elektriky... nedej bože, když nedovedeš byt rychle opravit a měsíc ti leží ladem.

Aby se to ve výsledku vyplatilo, musel bys mít nějakou výhodu oproti průměrnému jedinci. Např.

- Byty v jednom domě nebo blízko a k tomu třeba manželku v domácnosti (abys nemusel nikoho najímat na organizaci), která ti tam zájemce provede, pohlídá řemeslníky.
- Nebo jsi zedník/kutil/všeuměl a umíš byty sám opravit.
- Nebo, jsi z regionu, kde je rozdíl splátka hypotéky vs. nájem výrazný, aby jsi z 10 nájmů ročně zaplatil 12 splátek hypo a ještě ti dost zbylo. Mrkni na článek a mapku v něm.
- Nebo dovedeš byty výhodně koupit (známý realiťák; máš kapitál na aukce nemovitostí, které pak zpětně zahypotékuješ; kouzlo osobnosti; jsi předseda SVJ, žádají tě o potvrzení bezdlužnosti a ty tím pádem víš, kdo bude prodávat byt dřív, než se o tom dozví veřejnost (než dají inzerát) a domluvíte se bez konkurence zvenčí)
- A nejlépe kombinace všeho uvedeného.

Lze to, ale snadné to nebude, tak bacha.

---

Ale jinak, kniha je dobrá a nejlepší na tom je, že tě naučila tímhle způsobem přemýšlet. To je základ. Hledej dál, způsoby, jak vydělat jistě najdeš.

[Mrusnok]

No já spíš celkem uvažuju, že bych investoval do garáží. Počáteční investice celkem nízká a riziko neplatiče je menší, už jen z toho důvodu, že neplatiče mnohem snáz vystěhuju z garáže než z bytu.

[dk1844]

Já jsem nad tím taky uvažoval, ale přišlo mi, že za stejnou cenu, co koupím byt, koupím sice třeba deset garáží, ale:
- vyšlo mi, že nájem bytu bude vyšší než pronájem součet nájmů garáží
- několikanásobný nákup, katastr atp bude taky náročnější
- pokud lidi fluktuovat s pronájmem stejně často jako u bytů, tak s tím bude cca desekrát opruz vlivem většího počtu nemovitostí.

Ale jasně, má to i výhody: není moc o opravovat, atd.

Celkově jsem to vyhodnotil jako ve srovnání s nájmem bytu neperspektivní. Ale a) mohu se mýlit a b) v jiném místě může být poměr cen bytů a garáží (jak nákup, tak pronájem) odlišný a tím pádem to může vyjít. Třeba to nevyšlo jen u mně.

[jednadva]

No já spíš celkem uvažuju, že bych investoval do garáží. Počáteční investice celkem nízká a riziko neplatiče je menší, už jen z toho důvodu, že neplatiče mnohem snáz vystěhuju z garáže než z bytu.

Absolutně nechápu, proč si třeba nekoupíte jedno dvě akciová ETFka a zbytek nedáte např. do spořáku. Starosti = nula. Ušetřený čas = spousta. Nechcete Vy se spíš jenom bavit pronajímáním a být důležitý tím, že můžete někoho "vyhodit"? Mám skoro pocit, že se na toho neplatiče třesete, místo abyste se ho bál.

[Jack111]

Nebo pozemek. Nejlepe uz pronajaty.

[dk1844]

Absolutně nechápu, proč si třeba nekoupíte jedno dvě akciová ETFka a zbytek nedáte např. do spořáku. Starosti = nula. Ušetřený čas = spousta. ...

Jasně, souhlasím. Tady je to spíš o tom, že někteří nemají k akcím důvěru, nevědí co a jak nebo už nějaké akcie mají a chtějí diverzifikovat i právě nákupem nemovitosti.

[Mrusnok]

Fakt bych ty garáže nezavrhoval. Celkem uvažuju, že se zúčastním této exekuční dražby na garáž v Praze Letňanech. http://www.drazby-exekutori.cz/DR005348 ... u-Letnany/

[Noxik]

dk1844: Garaz ma vyhodu predevsim v tom, ze je potreba nizsi kapital nez u bytu. Takze na zkousku dobre, mit jich 10 tak uz to vyjde skoro na stejno. S tema opravama bych byl opatrnejsi, ono treba nova strecha pry vyjde na cca 10 000, coz je u garaze za treba 100 000 celkem dost. Plus je lepsi se domluvit s okolnima majitelama, aby se udelala jednotny povrch. A pokud ma elektriku, tak casto je 1 elektromer na celou radu a obcas se najde nejaky inteligent, co si na to napoji snad i primotopy. Novejsi uz maji kazda svuj, ovsem zase se plati mesicni pausal. Pred casem jsem o garazi na pronajem uvazoval, tak jsem si urcite veci zjistoval. Velkou neznamou je, zda se stridaji najemnici vice nebo mene casteji nez v byte.