Investice do nemovitostí několika úvěry najednou

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Migi246810 12. 7. 2016 20:35

Zdravím,
začal jsem číst knihu "Příběhy úspěchů bohatého táty" (původně vydaná v USA roku 2003) a přečetl jsem 5 příběhů lidí. Všechny mají jeden společný způsob výdělku peněz - příjem z pronájmu nemovitosti. A všech těchto 5 osob má nemovitostí několik a většinou na 100% úvěr. Když od příjmu z nájmu odečtou daně, pojištění, splátku úvěru a platby společenství vlastníků, vyjde jim, že jsou třeba 150 $ v plusu každý měsíc. A takových nemovitostí na úvěr mají třeba 5-10, a to už jim háže slušnou sumu pasivního přijmu.

Pokud jim to vydrží 25 let než splatí úvěr, budou mít na důchod vystaráno a mít všechny nemovitosti splacené. Já tomu ale nemůžu uvěřit, že by to tak mohlo snadno fungovat i u nás. Může mít u nás 1 člověk např. 5 hypoték? Pokud ano, i tak mi tenhle systém přijde křehký jako domeček z karet..

Co vy na to? :-)
Migi246810
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Tielk 12. 7. 2016 21:17

Může mít u nás 1 člověk např. 5 hypoték? Pokud ano, i tak mi tenhle systém přijde křehký jako domeček z karet..
Presne toto je duvod proc se rozjela v americe https://cs.wikipedia.org/wiki/Americk%C ... krize_2007
Tielk
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Mrusnok 12. 7. 2016 21:35

5 hypoték současně? :love: Vlhký sen mnoha lidí, ale většina je ráda, že dosáhne alespoň na tu jednu. ;-]
Podstatné není dluhy splatit, ale spíš to je být schopen splácet.
Mrusnok
Nadšenec

Odeslat příspěvekod Jack111 12. 7. 2016 21:51

Migi246810: 150 dolarů krát 10 je 1500 dolarů. To byla v roce napsání knihy asi polovina průměrného příjmu, který je v USA o dost vzdálenější od mediánu než u nás.
Vztáhnout to na naše podmínky, ti lidi mají práci s hledáním vhodných nemovitostí a jejich pronájmem. U deseti to už docela zabírá čas. A za to bys měl 13 500 korun měsíčně. No nevím, jestli je to úspěch hodný příběhu úspěšného boháče. To si představuju podstatně jinak.
Jack111
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod paty07 12. 7. 2016 23:54

Ale ještě se ti zvětšuje čisté jmění, jak ti postupně splácí nájemníci hypotéku.
paty07
Diskutér

Odeslat příspěvekod radecekh 13. 7. 2016 05:05

Americké baráky nemají o moc delší životnost, než je doba splácení hypotéky.
Navíc to, co popisují ty příběhy, funguje jen v prvních letech, než je potřeba investovat do údržby. A jelikož zisk je i v těchto letech směšný, tak potom je z něho slušná ztráta.
radecekh
Diskutér

Odeslat příspěvekod Jack111 13. 7. 2016 06:23

Ten zisk je tak maly, ze dva pouhe dva neobsazene byty z deseti znamenaji v lepsim pripade nulu.
Jack111
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod dk1844 13. 7. 2016 09:05

Migi246810: Pojem pasivní příjem v tomto případě úplně nesedí. To leda v případě, že by ten podnikatelský záměr zahrnoval i plat člověka, který za tebe řeší všechno kolem - od oprav, přes hledání nájemníků, zajišťování prohlídek, smluvní servis, až po vymáhání nedoplatků.

O pasivním příjmu můžeš mluvit až tehdy, kdy dodáš kapitál a on se sám "bez tvého snažení", pasivně, rozrůstá. Tady je to u 10 nemovistostí skoro na full-time job (trochu přeháním, ale času to zabere mraky), protože průměrná délka pronájmu je u nás kolem 20 měsíců. Takže každé 2 měsíce řešíš jedno kolečko s novým a starým nájemníkem, opravami, výmalbou, přepisem elektriky... nedej bože, když nedovedeš byt rychle opravit a měsíc ti leží ladem.

Aby se to ve výsledku vyplatilo, musel bys mít nějakou výhodu oproti průměrnému jedinci. Např.
    - Byty v jednom domě nebo blízko a k tomu třeba manželku v domácnosti (abys nemusel nikoho najímat na organizaci), která ti tam zájemce provede, pohlídá řemeslníky.
    - Nebo jsi zedník/kutil/všeuměl a umíš byty sám opravit.
    - Nebo, jsi z regionu, kde je rozdíl splátka hypotéky vs. nájem výrazný, aby jsi z 10 nájmů ročně zaplatil 12 splátek hypo a ještě ti dost zbylo. Mrkni na článek a mapku v něm.
    - Nebo dovedeš byty výhodně koupit (známý realiťák; máš kapitál na aukce nemovitostí, které pak zpětně zahypotékuješ; kouzlo osobnosti; jsi předseda SVJ, žádají tě o potvrzení bezdlužnosti a ty tím pádem víš, kdo bude prodávat byt dřív, než se o tom dozví veřejnost (než dají inzerát) a domluvíte se bez konkurence zvenčí)
    - A nejlépe kombinace všeho uvedeného.

Lze to, ale snadné to nebude, tak bacha.

---

Ale jinak, kniha je dobrá a nejlepší na tom je, že tě naučila tímhle způsobem přemýšlet. To je základ. Hledej dál, způsoby, jak vydělat jistě najdeš.
dk1844
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Mrusnok 13. 7. 2016 10:59

No já spíš celkem uvažuju, že bych investoval do garáží. Počáteční investice celkem nízká a riziko neplatiče je menší, už jen z toho důvodu, že neplatiče mnohem snáz vystěhuju z garáže než z bytu.
Podstatné není dluhy splatit, ale spíš to je být schopen splácet.
Mrusnok
Nadšenec

Odeslat příspěvekod dk1844 13. 7. 2016 11:52

Já jsem nad tím taky uvažoval, ale přišlo mi, že za stejnou cenu, co koupím byt, koupím sice třeba deset garáží, ale:
- vyšlo mi, že nájem bytu bude vyšší než pronájem součet nájmů garáží
- několikanásobný nákup, katastr atp bude taky náročnější
- pokud lidi fluktuovat s pronájmem stejně často jako u bytů, tak s tím bude cca desekrát opruz vlivem většího počtu nemovitostí.

Ale jasně, má to i výhody: není moc o opravovat, atd.

Celkově jsem to vyhodnotil jako ve srovnání s nájmem bytu neperspektivní. Ale a) mohu se mýlit a b) v jiném místě může být poměr cen bytů a garáží (jak nákup, tak pronájem) odlišný a tím pádem to může vyjít. Třeba to nevyšlo jen u mně.
dk1844
Návštěvník

Odeslat příspěvekod jednadva 13. 7. 2016 12:44

Mrusnok píše:No já spíš celkem uvažuju, že bych investoval do garáží. Počáteční investice celkem nízká a riziko neplatiče je menší, už jen z toho důvodu, že neplatiče mnohem snáz vystěhuju z garáže než z bytu.

Absolutně nechápu, proč si třeba nekoupíte jedno dvě akciová ETFka a zbytek nedáte např. do spořáku. Starosti = nula. Ušetřený čas = spousta. Nechcete Vy se spíš jenom bavit pronajímáním a být důležitý tím, že můžete někoho "vyhodit"? Mám skoro pocit, že se na toho neplatiče třesete, místo abyste se ho bál.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod Jack111 13. 7. 2016 12:55

Nebo pozemek. Nejlepe uz pronajaty.
Jack111
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod dk1844 13. 7. 2016 13:05

jednadva píše:Absolutně nechápu, proč si třeba nekoupíte jedno dvě akciová ETFka a zbytek nedáte např. do spořáku. Starosti = nula. Ušetřený čas = spousta. ...


Jasně, souhlasím. Tady je to spíš o tom, že někteří nemají k akcím důvěru, nevědí co a jak nebo už nějaké akcie mají a chtějí diverzifikovat i právě nákupem nemovitosti.
Naposledy upravil dk1844 dne 13. 7. 2016 15:41, celkově upraveno 1
dk1844
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Mrusnok 13. 7. 2016 14:48

Fakt bych ty garáže nezavrhoval. Celkem uvažuju, že se zúčastním této exekuční dražby na garáž v Praze Letňanech. http://www.drazby-exekutori.cz/DR005348 ... u-Letnany/
Podstatné není dluhy splatit, ale spíš to je být schopen splácet.
Mrusnok
Nadšenec

Odeslat příspěvekod Noxik 13. 7. 2016 15:23

dk1844: Garaz ma vyhodu predevsim v tom, ze je potreba nizsi kapital nez u bytu. Takze na zkousku dobre, mit jich 10 tak uz to vyjde skoro na stejno. S tema opravama bych byl opatrnejsi, ono treba nova strecha pry vyjde na cca 10 000, coz je u garaze za treba 100 000 celkem dost. Plus je lepsi se domluvit s okolnima majitelama, aby se udelala jednotny povrch. A pokud ma elektriku, tak casto je 1 elektromer na celou radu a obcas se najde nejaky inteligent, co si na to napoji snad i primotopy. Novejsi uz maji kazda svuj, ovsem zase se plati mesicni pausal. Pred casem jsem o garazi na pronajem uvazoval, tak jsem si urcite veci zjistoval. Velkou neznamou je, zda se stridaji najemnici vice nebo mene casteji nez v byte.
Noxik
Diskutér
Uživatelský avatar

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků