Výnos z pozemku

[jednadva]

Mrusnok: Ok, díky.


Ono to má ještě další rovinu. Chtěl bych se (možná) časem přestěhovat (z pracovních a osobních důvodů). A ten pozemek jsem koupil v podstatě pro strýčka Příhodu. Úvaha byla taková, že pokud by se zadařilo, můžu si na něm postavit domek, ale pokud ne, můžu ho v klidu držet a podle potřeby prodat. A slouží mi zároveň jako "hedge" růstu cen nemovitostí jinde v ČR.

Jaký na to máte vy ostatní názor? Jsou podle vás změny cen rezidenčních nemovitostí v různých městech ČR hodně korelované, nebo se ceny v různých místech řídí spíš lokálními faktory a nejsou na sobě příliš závislé? Obávám se, že začínám věřit spíš na lokální faktory, protože mi dávají asi tisíckrát lepší ekonomický smysl (např. pokud se zvýší atraktivita Lanškrouna kvůli příchodu nové nadnárodní firmy do regionu nebo kvůli zvýšení turistického ruchu v Orlických horách, tak není veliký důvod, aby se současně nutně musela zvýšit atraktivita Zlína nebo Karlových Varů).

[Taki]

Ten pozemek je v zastavenem uzemi nebo zastavitelne plose?

[jednadva]

V zastavěném území, mezi novými domy. Je vedený jako travní plocha, ale je v zástavbě, u silnice, kde jsou postavené baráky "napřeskáčku". Na jednom pozemku ano, na vedlejším ne. Zhruba tak. A je zasíťovaný (kanalizace vyvedená pod chodníkem z řadu až na samotný pozemek, na hranici parcely elektřina, telefon, plyn, voda).

[audiobullys]

Cena je ovlivněna poptávkou po dané lokalitě. Atraktivnost lokality ti zvýší blízkost dálnice, což u d35 je relativní když je několik desítek km daleko, pak taky občanská vybavenost v místě, jestli tam jsou supermarkety, školy, školky, doktoři, zastávky MHD. Není to tak daleko od Lanškrouna kde se ve čtvrti postavili hypermarkety a najednou tam cena rapidně vzrostla.

Jaká tam je cena dneska za metr? Pak taky prodává město pozemky na výstavbu rodinných domků, nebo už všechno prodalo?

[Jack111]

Jaký na to máte vy ostatní názor? Jsou podle vás změny cen rezidenčních nemovitostí v různých městech ČR hodně korelované, nebo se ceny v různých místech řídí spíš lokálními faktory a nejsou na sobě příliš závislé? Obávám se, že začínám věřit spíš na lokální faktory, protože mi dávají asi tisíckrát lepší ekonomický smysl (např. pokud se zvýší atraktivita Lanškrouna kvůli příchodu nové nadnárodní firmy do regionu nebo kvůli zvýšení turistického ruchu v Orlických horách, tak není veliký důvod, aby se současně nutně musela zvýšit atraktivita Zlína nebo Karlových Varů).

Samozřejmě lokální. Když v Horní Dolní budou otevírat povrchový důl, proč by to mělo ovlivnit cenu v Dolní Horní na druhý straně republiky? Jíná věc je třeba otevření hranic a příchod zahraničních zemědělců nebo změna daní.

[vpe]

Idealne zhodnotit? Ve vhodne lokalite na vhodne oslunenem pozemku:

Postavit tam minimalisticky PD o 3 BJ, vyinkasovat az 50% investice v NZU, az 640tis. a pronajmout. V idealnim pripade bude zhodnoceni 15% PA nebo spis daleko vic, zalezi od lokality a vlastni invence

[jednadva]

vpe,

Kvůli čemu by byl ten výnos tak vysoký? Kvůli NZU?

[vpe]

Ano, kdyz ten PD dobre navrhnes a prilozis ruku k dilu (protoze cca 50% stavby na klic pripada na praci), tak se dostanes na 25 % p.a. I diky NZU.

Problemy:
1) lokalita, za kolik lze v lokalite pronajmout BJ 1kk cca 30m2? V tomto PD udelame 3 BJ (vice nejde).
2) dispozice: s ohledem na pozemek navrhnout PD tak, aby se cely PD postavil idealne za 900.000 (dostanes max 50% max 450 tis, v dalsi fazi jde jeste dalsich pry 190.000 na solary, ty zde ale zanedbam) a vesly se do tohoto PD celkem 3 BJ.

rekneme ze se ti povede BJ pronajmout á 3500 (rozhodujici pro urceni ceny studeneho najemneho bude lokalita), takze cisty vynos bude 10500,- mesicne - 126000 rocne, pri tvem idealnim nakladu rekneme si treba 500 tis. (450000 dostanes z NZU) vychazi zisk lehce pres 25% p.a.

Kdyz si prictu ke vstupu i vstupni cenu pozemku, tak jsem se i trefil do puvodniho odhadu: zhodnoceni 15 % a vic
Ale vse stoji a pada s vhodnosti pozemku a schopnosti pronajmout v miste a case a znalostmi toho okolo... Kdybych mel vhodny pozemek, tak bych do toho sel... Kupovat na to pozemek, to uz se mi moc nechce, nez bych ho vybral, tak to nestihnu a Nzu skonci

Pokud nekdo ma takovy projekt, necht se mi ozve, docela by me to zajimalo

Pokud se PD bude prodrazovat, tak analogicky zisk klesa.

[jichaj]

PD o 3 BJ za cenu 900k? I když bude BJ jen 30m2. Do te ceny se nemuzes nikdy dostat, jen nutne technologie, napr. rekuperace z toho pekne ukousne....

A kolik pocitas cenu pozemku (ve slusne lokalite), aby to slo dobře pronajmout?

[audiobullys]

Rozhodující je cena za práci jak píše. material máš levnej.

[vpe]

PD o 3 BJ za cenu 900k? I když bude BJ jen 30m2. Do te ceny se nemuzes nikdy dostat, jen nutne technologie, napr. rekuperace z toho pekne ukousne....

A kolik pocitas cenu pozemku (ve slusne lokalite), aby to slo dobře pronajmout?

1) nemuzes nikdy? Kdyz uvazis, ze u klasiky nePD dela prace 50% ceny, kolik asi dela u PD? Myslim ze muzes a PD si stejne musis udelat sam, protoze remeslnici ti to pekne doje.ou https://www.novinky.cz/bydleni/tipy-a-t ... i-dum.html a "Na Slovensku se ještě dnes „betonují kvádry z popele (pozn.: ze skvary)“. Zdivo na dům pak prý vychází na 15 000 nedávno ještě slovenských korun." - samo ze ne PD

2) pocitam, ze nevyuzity pozemek je, kdyz ho nekdo chce zhodnotit podobne kdyz si nekdo nasadi ovce na louku, tezko tu louku predtim koupil za 30/metr kvuli ovcim, to by byl ekonomicky blazen. A i hlina muze vydelavat, pokud ji je aspon 1ha, stacilo zdiskovat a inkasovat dotace

[jichaj]

Nj, ale na ty "kvadry z popele" nemas prohlaseni o shode/vlastnostech, takze na dotaci pak muzes zapomenout. Btw: autor clanku - Ing. Pavel Sýkora, energetický auditor, to hovori za vse Ale pocitam ze to byl jen priklad a stavelo by se z "normálního" materialu. Pak asi nejlevněji vyjde dřevostavba...
V tom clanku na Novinkách topili aktivni rekuperaci, te je jen na cene materialu 150-200k Kc.

Samozrejme, ze cena práce je na dome to nejdrazsi (procentuelne), ale ani ty to nebudes delat "zadarmo", takze svoji praci bys do toho mel taky započíst...
Ale pokud mas nevyuzity pozemek, tak pak ano....a dostanes se do 1mil.

[vpe]

Ano, škvár a byl jen příklad k akcentu faktu, ze "materiál" na stavbu byl a stále je velmi levný. Co je drahé je čas a práce a marže. Píšeš sice "samozřejmě", ale zprvu mi to neprislo, ze si to uvědomuješ, když jsi tvrdil, ze za meloun to NEJDE postavit...

Někdo, kdo chodí do prace, to klidně muže stavět svépomocí ve volném čase 3 roky a jeho volný čas... Dělalo se to tak před 40 lety a děla se to tak dnes, postaví to za 3 roky ve volným case ...

[Inev]

Cena domu se pohybuje reálně od cca 10 tis. kč/m2 (stavba opravdu svépomocí) do cca 25-30 tis.kč/m (stavba na klíč). Bohužel je to pořád ještě stavba a ne dům k nastěhování (vybavení, ploty,zpevnění plochy atd). Do milionu bych reálně viděl tak 2+1,3+kk s plochou do cca 70-80m2. Těžko se to odhaduje.

Ideální by byl patrový dům a na každém patře 2x 1+kk, 1+1. Přízemní dům může mít problém se vejít to limitu PD nebo potřebuje zvýšené náklady. Je třeba si uvědomit, že dotace NZÚ je za něco, co se musí splnit a to nemusí být zrovna levné. Jinými slovy nestačí mít 5 přimotopů(což je nejlevnější topení v PD), ale musíte mít k tomu jiný úsporný zdroj. Musíte mít rekuperaci. Okna pro PD atd. Izolace OK. Představa, že koupím nejlevnější tvárnice, nalepím na ně 15 cm EPS, dám bolier a 5 přímotopů je sice pekná, ale rozhodně nesplní limit NZÚ.

VPE. Jinak chválím nápad. Já už tak stavěl a prodal. Stavěl bych dále a více na jednou, přesně jak píšeš. Jeden pozemek, 10 stejných baráků, ideálně řadovka = jeden projekt, technologie stejné, materiály, nářadí atd.....ale bohužel moje lokalita se stala málo atraktivní.

[vpe]

Naklady na stavbu se oficialne sleduji v m3 obestavene plochy (viz statistiky jiste firmy, poskytujici SW - dohledas na webu), nikoliv v m2... Tusim, ze se tam psalo cosi okolo 7000 bez DPH... To bude cena na klc.

Jasne, hruba stavba lze provest treba za 24 hodin (z ytongu je to na YT, asi ne PD a ZD hotova), nejvic prace jsou dokoncovaci...