Investiční byt na hypotéku

[xcmaniax]

Zdravím všechny. Mám zajímavou možnost koupit byt jako investici na Praze 5 v novém developerském projektu (2kk, cca 70 000Kč/m2, kolaudace cca 1,5roku, nadstandard, slušná lokalita) s lehkou slevou. Banka mi dá hypotéku jak ve variantě 15% vlastních prostředků (to jsem upřednostňoval), tak 20% (nižší úrok samozřejmě). Internet je teď plný tendenčních článků, které od takových koupí odrazují, ale samozřejmě mi to vrtá hlavou.

Mám dvě možnosti:

- Pokud cena bytu natolik stoupne (během 3 let), že zisk z prodeje po odečtení úroků z hypo bude někde nad 300-400 tis, tak bych byt asi po konci fixu rovnou prodal bez dalších investic (kuchyň, skříně atd.)
- Když ceny bytů už dramaticky neporostou, začneme pronajímat. Tedy další investice minimálně do kuchyně + vestavěné skříně, případně varianta zařídit (třeba na hraní s Airnb, manželka na to má čas).

V každém případě (pokud se dramaticky nezvednou příjmy:-)), budeme muset tento a náš stávající byt v horizontu cca 6 let prodat a pořídit větší. Je i přes dnešní extrémní ceny v Praze výhodné pořizovat byt jako investici i pro lidi co nemají cash na vše, ale financují přes hypo?

[eL Ká]

Můj osobní názor je jdi do toho. Úrokové sazby jsou nízko a ačkoliv jsou ceny bytů v Praze dost přepálené, ekonomika více méně šlape a pokud jinde v Evropě nezačnou krachovat banky, je možné, že zvyšování (nebo přinejlepším stagnace) cen nemovitostí v Praze bude pokračovat. Pořád lepší investovat do nemovitosti a třeba pár stovek tisíc prodělat, ale mít na konci toho všeho nemovitost, než investovat do akcií a nemít na konci nic.

Jen pozor, když budeš prodávat byt do tří let (někdo mi opravte číslo, pokud se pletu) po koupi, musíš platit daň ze zisku.

[jednadva]

Pořád lepší investovat do nemovitosti a třeba pár stovek tisíc prodělat, ale mít na konci toho všeho nemovitost, než investovat do akcií a nemít na konci nic.

eL Ká,

To bych potřeboval vysvětlit. Proč byste měl mít "na konci" z akciové investice nic a zároveň z nemovitosti "něco"? Sám říkáte, že "ekonomika víceméně šlape", a dáváte to do souvislosti s růstem cen nemovitostí. Ekonomika = firmy. Akcie = podíly ve firmách. Tím pádem když ekonomika musí šlapat, aby rostly ceny nemovitostí, musí současně s růstem cen nemovitostí růst také ceny akcií.

[xcmaniax]

Beru to tak, že investice do akcií s ne moc velkou hotovostí (stovky tis Kč) postrádají smysl a investice do fondů zase kvůli poplatkům taky žádná sláva. Ekonomika sice jsou firmy, ale když neinvestuju do indexu nebo fondu, tak jednotlivé firmy v průběhu času mohou dost kolísat. To je ale jiná diskuze. Byt beru prostě jako "jistotu" pro lidi s nadstandardními příjmy (ale ne zase tak vysokými, aby mohli investovat volnou hotovost i rizikově), jde ale o tu kombinaci s hypotékou.

[jednadva]

xcmaniax,

Beru to tak, že investice do akcií s ne moc velkou hotovostí (stovky tis Kč) postrádají smysl

Není pravda. A měl byste přes (indexový) fond, resp. ETF. Degiro nabízí některá ETF bez poplatku. Roční náklady jsou velice malé, řádově 0,1 %.

Ekonomika sice jsou firmy, ale když neinvestuju do indexu nebo fondu, tak jednotlivé firmy v průběhu času mohou dost kolísat.

Právě proto bystě měl kupovat pasivní a diverzifikovaný nástroj, např. indexové OPF nebo ETF. Hodnota bytu může v čase také výrazně kolísat.

Byt beru prostě jako "jistotu" pro lidi s nadstandardními příjmy

Co se týče jistoty - je nepravděpodobné, aby výnosná investice byla zároveň neriziková: buď je z bytu nízký očekávaný výnos za nízké riziko, nebo vysoký očekávaný výnos za vysoké riziko (tj. ztráty). Nebo také nízký očekávaný výnos za vysoké riziko, ale to je na delší povídání.

jde ale o tu kombinaci s hypotékou.

Bezriziková sazba je někde kolem nuly. Vaše výpůjční sazba (hypotéka) tak okolo 2 %. To je poměrně velká marže (tj. banky) a těžko čekat nějaký vysoký výnos nad tyto náklady. Pokud by navíc platilo, že nemovitost = jistota, tak má malý očekávaný výnos už před náklady. Když uvážíte, že akciová riziková prémie je dnes spíš nižší, odhadem 3 % - 5 %, tak výnos z jisté investice bude po nákladech 2 % p. a. mířit k nule nebo pod ni.

V každém případě je nutné uvažovat o investici z hlediska celého Vašeho majetku (portfolia). Ne izolovaně. Pokud máte spoustu peněz v akciích a bydlíte v nájmu, tak koupě bytu znamená pro Vaši finanční situaci něco jiného než pro člověka s nulovými úsporami, který bydlí v bytě na vysokou hypotéku.

[ab84]

70 tisíc za metr v paneláku na poli za Prahou je podle mě úlet a radši bych ty peníze držel pro případ výhodné koupě něčeho většího dříve než za plánovaných 6 let.

[xcmaniax]

Díky za odpovědi. Proč myslíte, že se jedná o pole za Prahou a panelák?:-) Akcie určitě řešit nebudu - nemám na to moc času a tak nějak si říkám, že je dobrý dávat peníze do věcí kterým aspoň nějak rozumím. Celý příběh je zajímavý slevou, kterou můžu nadstandardně dostat (tj. pokryje +- úroky zaplacené ve 3 leté fixaci) a samozřejmě i trochu nižší cenou bytu u developerského projektu, kde je pořád nějaké riziko nedokončení stavby a problému do kolaudace. To tedy mluví pro prodej po konci první fixace, pokud ceny v Praze porostou zhruba stávajícím nebo o něco nižším tempem.

Pro případ pronájmu to počítám, že příjem z pronájmu mi kryje buď celou splátku hypotéky nebo její větší část, v každém případě ale vždy výrazně převyšuje měsíční úrok. Takže výnos je tedy příjem z pronájmu po odečtení úroku a případné zhodnocení toho bytu vlivem růstu nad inflaci. Počítám to tak správně? Samozřejmě počítám cca 9-10 ročních plateb nájmu. A nikdo mě nepřesvědčí, že člověk dlouhodobě nespí líp se zápisem v katastru nemovitostí než s indexem, které každé ráno sleduje na webu...

[jednadva]

Počítám to tak správně?

xcmaniax,

Ne. Je to velice naivní úvaha.

[xcmaniax]

Ok, rád se poučím, proto jsem tady.

[jednadva]

xcmaniax,

Začněte třeba u té slevy. Vezměte si, kolik je v Praze zájemců o bydlení. Myslíte si, že jste jediný možný kupující a developer si Vás potřebuje získat lepší cenou? Co z toho bude mít, když Vám sám od sebe nabídne nějakou "lepší" cenu?

[stubby]

xcmaniax: sis dneska přečetl článek na iděsu, co? já taky, ale moc mi nedal.
jinak já mám v praze byt na pronájem, mám hypotéku. koupil jsem někdy před sedmi lety, a nyní refinancoval, když byly nízké sazby (1,69). nyní mám úrokovou sazbu na pět let, a sem zvědavý, jak to bude vypadat po pěti letech. ale ze začátku to byla pálka-finanční recese, platy mizerné, takže jsem taktak splácel. holt mladý a naivní.

[xcmaniax]

stubby: no kdybys teď prodal, tak na tom musíš docela vydělat ne?:-) Když vidím ty ceny co byly před pár roky...

[audiobullys]

No koupě bytu není špatná investice. Je potřeba ovšem umět dobře počítat. Předpokládám že teď zaplatíte 10 procent z kc. Po prohlášení vlastníka bude banka chtít hodit zástavu na byt. Pak začnete platit úroky. Při splatnosti na 30 let jsou úroky cca 6-6,5 tisíce. Pak až zkolaudujou tak docerpate úvěr a začněte konečně splácet i jistinu.
Pak teprv můžete začít vydělávat. Když obětujete 1500 Kč na konzultaci u Jany K. jak se má dělat pořádně airbnb tak pak začnete vydělávat zajímavý peníze.
Ovšem píšete rok a půl kolaudace. To vychází na konec roku 2018. No a to může být doba kdy ecb a ČNB může mít úrokový sazby už pěkně vysoko. V době zvýšení úrokových sazeb klesají ceny nemovitostí. Pokud přijde nějaká krize, tak Vám ubydou i turisti na airbnb.misto šul nul měsíců jako listopad leden a únor jich může být daleko víc. Takže je potřeba si dopředu vše propočítat a hlavně nespekulovat na růst cen donekonečna.

[fortress]

Pokud si člověk takhle zařizuje vlastní bydlení je to v pořádku. Pokud někdo s holou *****í (no offence) uvažuje o investičních bytech (v počtu jeden) je to jen další znamení blížící se krize.

[xcmaniax]

V podstatě souhlas:-) Ale jsou tu lidi co mají vlastní bydlení pořešený, slušný příjmy (ale ne takový aby dali hned cash na celý byt v řádu několika mil) a co se nechtěj honit nějakým srandovním penzijním spořením, fondy a podobnými produkty. A na sofistikovanější věci nemají čas a zase by to museli dělat přes prostředníka. Prostě věřím, že byt je jednou z nejstabilnějších investic a když se to posere tady (naprosto zásadní pokles hodnoty atd.), tak už se víceméně posere i vše okolo:-). V podstatě ta splátka hypo ani kdybych ten byt nepronajímal nám život nějak zásadně neznesnadní, ale pro všechny zásadní rozhodnutí mám rád po kupě všechny argumenty, tak proto se tu ptám:-)