Investiční byt na hypotéku

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod jednadva 18. 5. 2017 13:31

xcmaniax píše: Nikdy nevezmu 800T, abych to dal do nějakého indexu, akcií atd.

xcmaniax,

Proč? Koupit byt s hypotékou na 80 % hodnoty je větší "letadlo" než diverzifikované akciové portfolio.

Dejme tomu, že čekáte výnos (včetně nájemného) cca 2 % ročně, se směrodatnou odchylkou 5 %. Zhruba 2/3 ročních výnosů se v takovém případě budou pohybovat v pásmu -3 až +7 procent.

Kupní cena bytu = 5M. Máte milion. K tomu si půjčíte 4 miliony. Jaký čekáte výnos z bytu? 2 procenta krát 5 milionů, tj. +100 000. Zhruba ve 2/3 případů se trefíte do pásma -150 000 až +350 000.

Očekávaný hrubý výnos z Vaší investice (= 1M) je tedy 10 %, se směrodatnou odchylkou 25 %. Výnos diverzifikovaného akciového portfolia (např. formou ETF) má směrodatnou odchylku cca 10 - 15 %.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod Noxik 18. 5. 2017 13:54

xcmaniax: Lehce odbocim - opravdu je mozne ty Rolexu Submarinery po letech se ziskem prodat? Nejak si nedovedu predstavit, jak se jich pak zbavit, ikdyby stouply na cene. Upozornuji, ze v tomto jsem uplny laik, ale mohla by to byt zajimava forma investice.

Jinak kupovat byt s tim, ze se za cca 6 let bude prodavat mi neprijde jako dobry napad. Nakup bytu bych videl jako roumny az na vice nez 10 let, uz treba kvuli danim, nakladum s koupi a prodejem, atd.
Noxik
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod xcmaniax 18. 5. 2017 14:28

Skutecne si nedovete predstavit jak jsou Submarinery likvidni:-) Je to nedostakove zbozi a když jsou ve foliich a s kartou od AD...Musite jen odolat a hodinky nenosit, nebo ten trezor nikdo nesmi vykrast:-)

Skutečně to tu nechci srovnávat s ETF atd., tomu nerozumím a nikdy se do toho nepustím.
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod jednadva 18. 5. 2017 14:45

xcmaniax,

Já to srovnávat chci. Protože akcie sice považujete za spekulaci, ale koupí na hypotéku se klidně pouštíte do daleko větší spekulace. Akorát si to zjevně neuvědomujete, protože koukáte jenom na vysoký potenciální výnos, ne na riziko.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod Noxik 18. 5. 2017 16:41

xcmaniax: S nenosenim bych problem nemel, nedovedu si predstavit mit na ulici na ruce neco za 200 000 Kc nebo kolik, co jsem se dival. Jen nechapu, KOMU bych je prodaval. To je vykupuji obchodnici jako teba zlate mince a ingoty, nebo bych si musel davat inzerat na internetovy bazar?
Noxik
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod mlsal 18. 5. 2017 23:51

xcmaniax:
také bych potřeboval poradit. Chci si koupit nové auto, nejlépe Porsche 911 Turbo S. Cena nového auta je 5 650 000 Kč. Dealer mi nabízí auto se slevou za 5 000 000, ale bez motoru. Motor mi prý namontují až za 1,5 roku. Bude ale nutná homologace a technická prohlídka a není jisté, jestli technickou prohlídkou vůbec projdu a jestli nebudou nějaké komplikace. Další problém je, že mi namontují jen tříválec o objemu 1 litru z Fabie, takže to vůbec nepojede. A když nabourám, sníží se hodnota auta nejméně o 30%. Co mi poradíte. Mám do toho jít?

A teď trochu vážněji. Developer není hlupák. Ví, že ceny bytů v Praze jsou brutálně přepálené a že za 2 roky své byty za požadovanou cenu neprodá. Zkusí proto nabídnout slevu za prodej nedostavěného a nezkolaudovaného bytu. Jistě se najde nějaký hejl, který neví, co s penězi a rád se nechá oškubat. Hlava mě nebere, že někdo může jen uvažovat o koupi nezkolaudovaného bytu. Za chvíli developeři postaví jenom základovou desku nebo přistaví náklaďák cihel a budou to prodávat jako hotový byt.

Pokud byste do toho přesto šel, tak podle doporučení ČNB mají banky poskytovat hypotéky na investiční byty jen do výše 60% LTV. Na to už budete potřebovat 2 mil. vašich peněz. Když zatajíte pravý účel pořízení nemovitosti, dopouštíte se úvěrového podvodu.
https://www.nasepenize.cz/cnb-zprisnila ... azi-295515
mlsal
Diskutér

Odeslat příspěvekod paty07 21. 5. 2017 01:07

No jenomže se těžko bude prokazovat úmysl. Však on tam opravdu před dvěma lety chtěl bydlet, ale sbalil kočku s vilou kde v současnosti bydlí, a tak byt pronajímá.
paty07
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 21. 5. 2017 05:25

mlsal píše:Developer není hlupák. Ví, že ceny bytů v Praze jsou brutálně přepálené a že za 2 roky své byty za požadovanou cenu neprodá.

mlsal,

To je podobné jako s akciemi - budoucí ceny dnes nikdo nezná.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod Mrusnok 21. 5. 2017 09:16

Napadlo vás někoho třeba to, že většina těch lidí ty byty kupuje jednoduše proto, že v nich potřebuje bydlet a ne na spekulaci/investici? Já jsem kupoval byt v paneláku (ve kterém bydlím dodnes - nízký plat rovná se malý byt) v prosinci 2015 a vycházelo to na 60 000 Kč/m2. V té době jsem slýchával jak je to předražené a bublina další nesmysly. Dneska už je to na 70 000 Kč/m2 a vůbec bych si nedovolil tvrdit, že to za 2 roky to klesne při té absolutně nedostačující nové výstavbě v Praze. Toliko názor z lidu.
Podstatné není dluhy splatit, ale spíš to je být schopen splácet.
Mrusnok
Diskutér

Odeslat příspěvekod Mikka1 21. 5. 2017 10:19

Ano napadne a pak me napadne, ze prumerny clovek s prumernym (lepe medianovym) platem na prumerny byt nemuze mit. Urcite ne na tu novou vystavbu. A zda se, ze i ta sve kupce najde, tak co si mam myslet jineho, nez ze jde o investice hodne bohatych?
A proto nedokazu zaujmout zadne stanovisko k budoucimu vyvoji cen bytu, protoze lidi, co dnes ty lepsi byty nakupuji, jsou mimo muj rozhled.
Ale banky evidentne maji vkladu dost, takze ty penize nekdo asi musi mit.
Mikka1
Diskutér

Odeslat příspěvekod mlsal 21. 5. 2017 11:08

Doteď byl stav takový: nedostatek nových bytů a levné úvěry hnaly ceny nemovitostí nahoru.

Rostoucí ceny bytů a postupný růst úroků hypoték způsobí to, že většina lidí na hypotéku prostě nedosáhne. K tomu připočtěte snahu ČNB omezovat realitní trh (požadavek na LTV, nový zákon o ČNB) a vyjde vám, že by mělo dojít v Praze ke snížení poptávky po bytech. Odborníci mluví o ochlazení trhu s byty.
http://www.hypoindex.cz/tiskove-zpravy/ ... ochlazeni/

Proto si myslím, že ceny bytů v Praze už tolik neporostou a že kupovat v současné době byt kvůli spekulaci na růst ceny není úplně ideální.
mlsal
Diskutér

Odeslat příspěvekod astrapa 21. 5. 2017 11:38

Otázka je, co s cenami udělají cizinci, kteří budou nakupovat vždy. Není to jen Rusko nebo Ukrajina. Celý svět bohatne a vyšší střední a vyšší třídy z chudších zemí mají tendenci kupovat byty v evropských městech, Praha není vysloveně na prvních místech v jejich hledáčku, ale zájem o ni je. Přičemž většinou byt koupí a nechávají ho prázdný. Buď je kupují pro své děti, nebo prostě jen jako záložní byt, pokud by se v jejich zemi něco stalo, stačí jen zbalit kufry a během pár hodin zmizet.
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod xcmaniax 21. 5. 2017 17:48

Strávil jsem víkend pár výpočtama a skutečně varianta rychlého prodeje po 3 letech je spíš čirá spekulace. Ale docela slušně vychází nájem - počítám velmi konzervativních 15 tis bez služeb a poplatků (v dané lokalitě novostavby ve vyšším standardu cca 18 + 2 tis na garáž + služby za obdobný byt), do ceny jsem započítal všechny možné náklady (dovybavení bytu, daňe, občasné opravy, náklady na smlouvy, pronajato 9 měs v roce...) a u 5 let už mi to přijde zajímavé, za předpokladu, že ten byt by během 5 let stoupl o cca 10% proti mé stávající ceně. Vzhledem k novým projektům v okolí (Waltrovka, projekt na Smíchovském nádraží, ČSOB...) si myslím, že krize v nájmech moc nehrozí. Musím to během tak 2 týdnů rozseknout.
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Mikka1 21. 5. 2017 21:46

Jen podotknu, ze najmy sly dost dolu...
Mikka1
Diskutér

Odeslat příspěvekod taylor729 21. 5. 2017 22:44

Mikka: kde?
Ani bych nerekl.
taylor729
Diskutér

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků