Investiční byt na hypotéku

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod paty07 22. 5. 2017 00:40

V Praze rozhodně ne dle zkušenosti kamaráda, co chtěl něco se svojí drahou polovičkou...
paty07
Diskutér

Odeslat příspěvekod Mrusnok 22. 5. 2017 01:06

Přidaná hodnota příspěvků uživatele Mikka1 je nulová.
Podstatné není dluhy splatit, ale spíš to je být schopen splácet.
Mrusnok
Diskutér

Odeslat příspěvekod jichaj 22. 5. 2017 07:51

mrusnok: takových by se tu ale naslo vic :)
jichaj
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 22. 5. 2017 08:26

xcmaniax píše:Strávil jsem víkend pár výpočtama a skutečně varianta rychlého prodeje po 3 letech je spíš čirá spekulace. Ale docela slušně vychází nájem - počítám velmi konzervativních 15 tis bez služeb a poplatků (v dané lokalitě novostavby ve vyšším standardu cca 18 + 2 tis na garáž + služby za obdobný byt), do ceny jsem započítal všechny možné náklady (dovybavení bytu, daňe, občasné opravy, náklady na smlouvy, pronajato 9 měs v roce...) a u 5 let už mi to přijde zajímavé, za předpokladu, že ten byt by během 5 let stoupl o cca 10% proti mé stávající ceně. Vzhledem k novým projektům v okolí (Waltrovka, projekt na Smíchovském nádraží, ČSOB...) si myslím, že krize v nájmech moc nehrozí. Musím to během tak 2 týdnů rozseknout.

xcmaniax,

Měl byste víc zvažovat riziko. Např. jaká je pravděpodobnost poklesu hodnoty nemovitosti o 2 % a zároveň poloviční obsazenosti. Atd. Riziko (směrodatná odchylka výnosů) bude při páce 1:5 (hypotéce na 80 % nemovitosti) pětinásobně větší než bez hypotéky. Pokud by byla směrodatná odchylka ročních výnosů 5 %, bude směrodatná odchylka Vašich (zapákovaných) ročních výnosů 25 % (tj. na obě strany, v záporném i kladném smyslu).

Výnosy byste měl každopádně ponížit o reprodukční náklady. Neboli za dobu životnosti si musíte naspořit na novou nemovitost. Pokud byste měl po dobu 50 let roční výnos 5 %, všechen spotřeboval a za 50 let Vám nemovitost spadla, tak za 50 let nemáte žádný zdroj (samozřejmě kromě nezanedbatelné hodnoty pozemku).
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod xcmaniax 22. 5. 2017 09:39

Díky za další názor. O riziku přemýšlím. Kdyby nastal takový pokles, tak bychom se nejspíš rozhodli byt neprodávat a pronajímat dál, třeba dalších 5 let. Ve stávajícím bytě určitě umíme žít dál, není to nic ohrožujícího a nejme v situace, že bychom byli bez rezerv. Horší je samozřejmě věc jako ztráta zaměstnání nebo nějaká pojistná událost ve smyslu životního pojištění. Jinak nemovitost snad do 50 let nespadne, jestli ano, tak už tu asi nikdo z nás nebude:-)
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod jednadva 22. 5. 2017 10:14

xcmaniax,

Když už si nechcete připustit, že musíte kalkulovat s reprodukčními náklady, protože životnost Vaší investice není nekonečná, tak chápete aspoň to, že pokles ceny nemovitosti o 2 % při zadlužení 1:5 znamená pokles Vaší investice o 10 %? A že "zápisem v KN, se kterým se klidně spí" jste získal investici stejně rizikovou jako akciový index, byť o akciovém indexu říkáte, že se Vám s ním spí špatně? Nebo tomu jenom nevěříte a nerozumíte tomu, co je to kolísavost výnosu a směrodatná odchylka?
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod xcmaniax 22. 5. 2017 10:32

To samozřejmě chápu. Každý investor ale pracuje s nějakými předpoklady, ten můj je, že při horizontu 5-10 let ceny nemovitostí v Praze (v rámci dobrých lokalit) neklesnou.
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod jednadva 22. 5. 2017 11:04

xcmaniax,

Nezlobte se, ale nechápete. Pletete si očekávaný výnos a jeho rozptýlení (riziko). Skutečný výnos se bude od očekávaného výnosu lišit. To, jak moc, záleží na náhodě.

Jsou-li výnosy normálně rozdělené se středním výnosem 0 % p. a. a směrodatnou odchylkou 2 %, bude se Váš skutečný roční výnos pohybovat s pravděpodobností cca 68 % v koridoru +/- 2 % a s pravděpodobností cca 95 % v koridoru +/- 4 %.

Váš kapitál je pětinový v poměru k hodnotě kupované nemovitosti. Rozptýlení skutečných výnosů by tedy bylo pětkrát větší, než kdybyste investoval pouze svoje prostředky. Váš skutečný výnos by se pak pohyboval s pravděpodobností cca 68 % v koridoru +/- 10 % a s pravděpodobností cca 95 % v koridoru +/- 20 % (nezohledníme-li úrokové náklady).
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod xcmaniax 22. 5. 2017 12:26

Ok, to je čistě matematický pohled na věc...stejnou matematickou poučku, mohl kdykoliv počítat každý rok od revoluce a po každé se na koupi bytu bez vlastního cashe vykašlat:-)...a pokud vím, ceny bytů spadly jen jednou a už tuto ztrátu dávnou překonaly...už debatu tímhle směrem prosím ukončeme, nezajímá mě pravděpodobnostní výpočet, spíš názor někoho, kdo napíše proč si MYSLÍ, že ceny bytů v Praze 5 budou v 5-10 let někde a PROČ. Tj. zda je trh nyní přehřátý, lidi nebudou mít na splácení stávajících hypoték (tam se to třeba myslím u nás nedostalo), banky budou dávat na trh "zabavené" byty...nebo že je teď trh plný prodaných bytů u spekulantů, kteří využili poslední dobré podmínky a po 3 - 5 letech po konci jejich fixů budou byty dávat houfně na trh. Nebo že se v Praze dál budou stavět kancly, město bude plný expatů a dalších kravaťáků co budou chtít bydlet kousek od práce. já vidím pořád legislativní šílenství, takže zrealizovat od nuly developerský projekt je záležitost na 5-10 let, takže dynamika výstavby zhruba stejná, lidí v Praze přibývá a jsou to lidi s nej příjmy v ČR. nejsem od toho oboru daleko, ale miska vah je spíš na té růstové tendenci - u mně...
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod AK00AK00 22. 5. 2017 12:57

xcmaniax Pokusím se o nějakou svou úvahu. Praha 5 například Smíchov je terno. Teď už moc ne (myslím cenově), ale stále má velký potenciál. Příští rok začne Sekyra stavět obří projekt, kde budou byty snad pro 5 tisíc lidí? K tomu nějaké zázemí a také sociální byty. Naproti se začne stavět kolem rozpadlého Lihovaru. Bytů bude opravdu hodně, ale stará zástavba u Vltavy a náplavky bude mít stále své kouzlo a její výhodou bude historie, kterou ty novostavby mít nebudou. Myslím si, že Smíchov City může realitním trhem na pětce trošku zahýbat. Výhodou bude metro, tramvaje, vlak a autobus u nosu. K tomu obchody atd. Jestli byty klesnou, na co všichni čekají, že je budou muset pustit ti, co jim stoupnou úroky a oni na to mít nebudou - tomu nevěřím, že se stane. A také nevěřím, že ceny v dobrých top lokalitách klesnou. Ale je dobré si projít okolí a zjistit, zda tam něco nehrozí. Může se stát cokoli, co tu oblast zničí. Nevím kde to je - Jinonice? Radlice? Radotín? Kdo má hotovost a neví co s ní, koupí již hotovou nemovitost. Nepostavený dům je trochu ruleta. Nevím ale, kdo to staví.
Naposledy upravil AK00AK00 dne 22. 5. 2017 13:06, celkově upraveno 2
AK00AK00
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod ab84 22. 5. 2017 13:01

Je to článek na idnesu, takže brát s rezervou:

http://ekonomika.idnes.cz/jan-frait-roz ... nomika_rts

Ale pochopil jsem z toho, že ČNB se bude snažit dostat ceny bytů v Praze aspoň o 10 % dolů, otázka jestli toho je schopna vůbec nějak dosáhnout.
ab84
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 22. 5. 2017 14:21

xcmaniax píše:Ok, to je čistě matematický pohled na věc...stejnou matematickou poučku, mohl kdykoliv počítat každý rok od revoluce a po každé se na koupi bytu bez vlastního cashe vykašlat:-)

xcmaniax,

Nechápete rozdíl mezi očekávaným výnosem a realizovaným (skutečným) výnosem: pokud máte např. očekávaný výnos 5 %, tak to neznamená, že výnos nemůže být 15 %, třeba i 20 let v řadě. Není to sice nejpravděpodobnější varianta, ale může nastat, někdy i s hodně vysokou pravděpodobností. Tedy není dobré dívat se zpět a považovat minulé výnosy jen tak za dobrý odhad očekávaného (požadovaného tržního) výnosu. Pokud mi nevěříte, přečtěte si jiné příspěvky nebo ony "tendenční" články.

Chápu, že byste rád snadno vydělal, ale vysoký výnos bez rizika neexistuje. Analogii s akciemi uvádím mimo jiné z toho důvodu, že těžko uvažovat situaci, kdy akcioví investoři budou kupovat akcie se středním výnosem 5 % a směrodatnou odchylkou 15 % (Sharpe ratio 0,3), ale nechají klidně ladem investici do rezidenční nemovitosti se středním výnosem 10 % a směrodatnou odchylkou 3 % (Sharpe ratio 3,33). Můžete si to myslet, ale taková situace postrádá ekonomický smysl.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod Noxik 22. 5. 2017 15:41

ab84: Ja bych se spis bal toho, jakym zpusobem toho chteji dosahnout. Viz treba snaha "pozvednout" ekonomiku oslabenim koruny. Pokud by naridili hypoteky maximalne na 50% ceny nemovitosti, tak by ten pokles o 10% meli pomerne rychle. Ovsem cena za to by byla drasticka. Docela by me zajimalo, jak by se pohybovaly ceny nemovitosti, kdyby nebyly hypoteky, soucasny stav mi pripda desivy, kdy clovek cely zivot vydelava akorat na bydleni, casto stare nebo pochybne kvality.
Noxik
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod astrapa 22. 5. 2017 16:14

Mám informaci od realitních makléřů, že i při 80 % hypotéce zbytek dofinancovávají buď nejčastěji překlenovacími úvěry, příp. spotřebitelskými úvěry a že dokonce peníze půjčují i některé realitky, což můžu opravdu potvrdit, protože jedna mi to nabídla. Otázka je, co to udělá se schopností splácet, protože třeba RK chtěla půjčku splatit do roka, spotřebáky jsou obvykle na 4-6 let, překlenováky typicky na 8-12 let, tudíž je vysoká splátka, která člověka v prvních letech splácení hypotéky zatěžuje natolik, že lze uvažovat, že řada lidí spadne do finančních problémů ještě v prvním období fixace a pokud získá negativní záznam v registrech, napaří mu banka na konci fixace tak vysoký úrok, že si moc s novými splátkami neulehčí.
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod xcmaniax 22. 5. 2017 16:57

Tak často tyhle rychlé půjčky slouží na dobu, než kupující prodá třeba svojí stávající nemovitost kde bydlí. Ale souhlasím, že stávající situace u novostaveb v Praze je šílená.
xcmaniax
Návštěvník

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků