Investiční byt na hypotéku

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Mrusnok 17. 5. 2017 17:22

Pokud na to máte tak proč ne. ;-)
Podstatné není dluhy splatit, ale spíš to je být schopen splácet.
Mrusnok
Diskutér

Odeslat příspěvekod ab84 17. 5. 2017 17:24

Pokud si ten nový byt koupíš na sebe jako fyzická osoba (nikoli s.r.o.), tak když se cokoli "posere", tak se banka nezahojí jen na tom zadluženém bytě, ale půjde i po tom nyní "vlastním" bydlení. Každopádně se nenech zastrašit, odvážnému štěstí přeje, ale pokud nepracuješ ve státním sektoru a nevztahuje se na Tebe služební zákon, tak bych si nejdříve vytvořil solidní rezervu (aspoň 1 mil) a pak teprve takto investoval.
ab84
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 17. 5. 2017 17:49

xcmaniax píše:Prostě věřím, že byt je jednou z nejstabilnějších investic

xcmaniax,

Co je "stabilnější" investice - jeden byt za 10 milionů v jednom městě s očekávaným výnosem 5 % per annum, nebo dva byty za 5 milionů každý, v různých městech, každý s očekávaným výnosem 5 % per annum?
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod saabik 17. 5. 2017 18:09

Všichni velcí hráči omezují developerske nákupy v Praze. Někteří majitelé nemovitostí v Praze dnes uvažují nad prodejem, ikdyž chtěli držet dlouhodobě. Za pár měsíců začnou růst repo sazby a už teď rostou úroky z hypoték.

A v této situaci se stále najde dost hejlů, kteří věří těm kecům o super investici. Good luck!
saabik
Diskutér

Odeslat příspěvekod Jack111 17. 5. 2017 21:02

jednadva píše:Co se týče jistoty - je nepravděpodobné, aby výnosná investice byla zároveň neriziková: buď je z bytu nízký očekávaný výnos za nízké riziko, nebo vysoký očekávaný výnos za vysoké riziko (tj. ztráty). Nebo také nízký očekávaný výnos za vysoké riziko, ale to je na delší povídání.


Ještě tam hraje roli likvidita, která u nemovitostí není zrovna velká. Výnosy u nemovitostí nejsou zrovna závratné.
Jack111
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod xcmaniax 17. 5. 2017 22:04

Zavratny vynos to urcite neni, pocitano v % z celkove hodnoty bytu. Ale v absolutnich cislech preci ano - je potreba vzit v potaz ze do toho dam jen 15-20% vlastnich penez, ale vynos tu pocitate z cely hodnoty bytu az nekdy po fiktivnim splaceni po 30 letech...Takze kdyz uvazuju ze do toho dam fiktivne treba 800T, za tri roky prodam byt o fitkivnich 500 tis vic nez ted koupim ( tj sleva ted, narust ceny v Praze za dalsi 3 roky a narust ceny az se barak proste postavi a nekupuje se jen plan na papire coz je ted me riziko), na urocich dam za tri roky cca 240 tis, tak to neni tak marny ne? Rizika samozrejme znam ( cena nestoupne, nepovede se prodat v case, developer zkrachuje...) a kdyz neprodam tak zacnu pronajimat do konce dalsiho fixu a svet se nezbori.
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Jack111 17. 5. 2017 23:02

xcmaniax: Ani v absolutních číslech to nevidím. Zaplatíte daň z příjmu, za 1,5 roku i prázdná nemovitost bude mít nějaké náklady. Ve výsledku to nebude 500 000 ale tak 400 000. Pak je tu samostatný prodej. Buď to někdo udělá za vás (poplatek) a nebo to budet prodávat sám. Inzerce, benzín něco to spolkne, nejdražší bude asi váš čas.
Když to porovnám s akciemi, za 3 roky to je bez daně, nákup/prodej pár kliknutí myší a výsledek by mě být jen o málo horší a bez zadlužení. To se mi zdá za těch o trochu víc peněz jako dost práce.
Jack111
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod saabik 17. 5. 2017 23:34

xcmaniax píše:Zavratny vynos to urcite neni, pocitano v % z celkove hodnoty bytu. Ale v absolutnich cislech preci ano - je potreba vzit v potaz ze do toho dam jen 15-20% vlastnich penez, ale vynos tu pocitate z cely hodnoty bytu az nekdy po fiktivnim splaceni po 30 letech...Takze kdyz uvazuju ze do toho dam fiktivne treba 800T, za tri roky prodam byt o fitkivnich 500 tis vic nez ted koupim ( tj sleva ted, narust ceny v Praze za dalsi 3 roky a narust ceny az se barak proste postavi a nekupuje se jen plan na papire coz je ted me riziko), na urocich dam za tri roky cca 240 tis, tak to neni tak marny ne? Rizika samozrejme znam ( cena nestoupne, nepovede se prodat v case, developer zkrachuje...) a kdyz neprodam tak zacnu pronajimat do konce dalsiho fixu a svet se nezbori.

Člověče, vy zapomínáte na pákový efekt. Optimisto, přeji hodně štěstí. Věřit, že další 3 roky ceny takto porostou, to chce odvahu.
saabik
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 18. 5. 2017 05:43

xcmaniax píše:Takze kdyz uvazuju ze do toho dam fiktivne treba 800T, za tri roky prodam byt o fitkivnich 500 tis vic nez ted koupim

xcmaniax,

Jak už tu bylo řečeno - ignorujete páku (hypotéku). Mohlo by se Vám stát, že prodáte za cenu o "fiktivních" 500 tisíc nižší,* nikoli vyšší. Neexistuje možnost vysokého výnosu bez možnosti ztráty. To bychom byli za chvilku všichni miliardáři.

*To znamená, že byste musel hypotéku případně doplatit z jiných zdrojů než z prodeje bytu.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod xcmaniax 18. 5. 2017 08:06

To si uvědomuji. Pro tento případ bych byt prostě pronajímal a žádnou tragédii bych v tom neviděl. Kdyby prodej byl pořád nesmysl, budu pronajímat klidně ještě 18 let a pak dám byt dětem a mám klid...Na druhou stranu si říkám, že Praha je celkem jistota, nedostatek bytů vzhledem k budoucnu je obrovský, na Praze 5 spoustu nových a výhledových office projektů, které znamenají nové expaty a bílé límečky co budou hledat byty k pronájmu...Ceny bytů sice rostly, ale tlak na růst příjmů je taky obrovský. Ale nahlodáváte mně, nemusím v podstatě dalších 6 let nic dělat (teda pracovat bohužel ano:-)) a dál cestovat, dobře jíst a bavit se:-)) A trochu šetřit na větší byt až bude potřeba.
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod jednadva 18. 5. 2017 08:32

xcmaniax,

Očekávaný výnos akciového trhu = bezriziková sazba 0 % plus 3 až 5 %, tedy celkem 3 až 5 procent ročně. Vyšší očekávaný výnos je za vyšší riziko. Akcie jsou podle Vás riskantnější než nemovitosti. Nemovitosti proto musí mít nižší očekávaný výnos než 3 až 5 procent ročně.

Pokud by očekávaný výnos z nemovitostí dosahoval třeba 1 až 2 procenta ročně, tak po nákladech na hypotéku očekáváte výnos cca -1 až 0 procent ročně. To uděláte líp, když dáte peníze na spořák. O ztraceném času, který jste mohl věnovat právě té rodině, o starostech s řemeslníky a nájemníky a o dalších nepříjemnostech radši nemluvě.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod avathar 18. 5. 2017 12:25

Myslím že smysl by to mělo, kdyby to pronajímal přes airbnb a od začátku. Ale netuším co je to za lokalitu a zda je to pro turisty vhodné. A měl by s tím práci.
avathar
Diskutér

Odeslat příspěvekod sniper76 18. 5. 2017 13:02

"xcmaniax" je rozhodnut do té koupě jít a jen čeká že mu to tady na fóru schválíte jako skvělou volbu. Vůbec nepočítá s možností poklesu cen a jinými riziky. Proč si nenapíše na papír klady a zápory této investice? Dále ta "sleva" mu vůbec nepřijde divná? Co takhle ošizený projekt? Riziko nákladných oprav v bytě je v současnosti obrovské. Nebyl by první ani poslední, kdo by koupil ošizený byt/dům.
sniper76
Diskutér

Odeslat příspěvekod xcmaniax 18. 5. 2017 13:25

Slevu jsem tady vysvětloval v SZ, nebudu se tu k ním už vracet, je to jedna z výhod, kterou mám a nemá to nic společného s ošizením atd. Všechna rizika na papíře mám a rozhodnutý nejsem ani náhodou, bohužel. A skutečně jsem čekal pozitivnější ohlas, protože jsem to možná trochu naivně bral jako jednu z lepších voleb. Nikdy nevezmu 800T, abych to dal do nějakého indexu, akcií atd. a spekuloval tady, pravidelné investování mi nic neřeší. nejradši bych za všechno koupil nějaký sportovní modely hodinek od Rolexu (Submarinery), dal na pár let do trezoru a měl vystaráno - to je něco čemu rozumím a je to pro mě nejpřirozenější investice a s perfektním výdělkem za posledních asi 60 let. Tam mám ale zase kladivo na hlavě od manželky:-D
xcmaniax
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Tomason87 18. 5. 2017 13:54

Nad slevou bych se nepodivoval. dnes je každý obchodník připraven, že se ho zákazník bude ptát na slevu - takže je předem zakalkulovaná.
K samotné koupi - není to v dnešní době jednoduché, ale pokud dokážeš hypotéku splácet i ze svého platu, aniž by ses musel spoléhat na příjem z pronájmu, potom to dává smysl. Ceny mohou sice být na dočasném vrcholu, ale za takových 10-15 let těžko budou nižší než dnes, a to i se započtením inflace. Krátkodobě samozřejmě klesnout můžou, ale výhodou nemovitosti je, že to není tak dobře vidět, jako u těch akcií a přináší to menší stres :) samozřejmě jsou tu ale starosti s nájemníky, opravy apod.
Tomason87
Diskutér

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků