Investiční byt na hypotéku

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod radecekh 22. 5. 2017 18:51

Další otázkou je, jestli třeba za 10 let budou chtít bydlet lidé v Praze. Dnešní ceny bydlení v Praze odrážejí vyšší příjmy, které do Prahy vábí mraky "venkovanů". Ale bude tato situace i za 10 let? Těžko říci.
S byty je to stejné, jako s akciemi nebo třeba s bitcoinem. Jediné, co dokážeme říci je, že současná cena odráží očekávání cen budoucích. Ale ta očekávání se mohou mýlit.
Z mého pohledu je investice do bytu dobrá. Ale jen pro někoho, kdo do té investice dá rozumný podíl svých investičních prostředků. Vsadit vše co mám, či dokonce vše, co v nejbližších letech teprve vydělám, mi přijde jako úlet.
Samozřejmě, že to může vyjít. Ale to může vyjít i sázka na Bitcoin nebo sázka na akcie ČEZu. A nikdo rozumný by do Bitcoinu ani do ČEZu nedal vše, co má.
radecekh
Diskutér

Odeslat příspěvekod mlsal 24. 5. 2017 00:00

Mám tu takový vztah.
Sazba nájemného % = Roční nájemné / Tržní cena nemovitosti = Výnos státního dluhopisu + Riziková prémie

Z aktuálních hodnot:
Výnos 10Y dluhopisu = 0,87%
Roční nájemné = 15000 x 12 = 180000 = konst.
Tržní cena nemovitosti = 70000 Kč/m2 x 70 m2 = 4900000
vychází riziková prémie 2,8%

Při konstantním nájemném platí, že cena nemovitostí klesá s rostoucím výnosem státních dluhopisů. Při růstu výnosu 10Y Bondu na 4% klesne cena nemovitosti skoro na polovinu. Zbývá tedy jen zhodnotit, jak porostou výnosy státních dluhopisů. Co vy na to?
Přílohy
Ceny nemovitostí.jpg
Ceny nemovitostí.jpg (37.42 ) Zobrazeno 5098 krát
mlsal
Diskutér

Odeslat příspěvekod eR99 24. 5. 2017 07:01

radecekh píše:Další otázkou je, jestli třeba za 10 let budou chtít bydlet lidé v Praze. Dnešní ceny bydlení v Praze odrážejí vyšší příjmy, které do Prahy vábí mraky "venkovanů". Ale bude tato situace i za 10 let? Těžko říci.


S největší pravděpodobností budou. "Do roku 2030 má v Praze žít asi o 93 tisíc obyvatel více než dnes, tedy přibližně 1,37 milionu." A ti budou muset někde bydlet...http://praha.idnes.cz/praha-brownfieldy ... zpravy_rsr
eR99
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod jednadva 24. 5. 2017 13:51

Nechtěl bych být v pozici investora s hypotékou na 80 % nemovitosti v Praze ve chvíli, kdy se rázem změní pražské předpisy, developeři za rok dva zastaví brownfieldy, zároveň renovují těch 200 budov a do toho přijde mírná roční recese, která znamená tlak na pokles cen nemovitostí a zároveň zvyšuje riziko ztráty zaměstnání.

Je-li možné, aby ceny nemovitostí vzrostly o 15 % za rok, pak je taky možné, že za rok o 15 % poklesnou. Při hypotéce na 80 % znamená pokles ceny o 15 % ztrátu 75 %. Není tedy možné v žádném případě mluvit o "stabilní" investici ve smyslu malé rizikovosti (i bez hypotéky - ta pak zvyšuje průměrný výnos a současně riziko).

Zároveň je důležité nezapomínat na to, že průměrný výnos je jen statistická veličina a nerovná se nutně můj výnos. Vždycky někdo vydělá víc než průměr a někdo míň. Pokud v tom člověk neumí "chodit", tak se bude pohybovat spíš na té podprůměrné straně (např. pronajme špatným nájemníkům, o kterých všichni kromě něj ví, že jsou problémoví a neplatí).
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod AK00AK00 24. 5. 2017 14:44

Brownfieldy se v Praze nezastaví ani za 15 let. Pokud se příští rok začne už konečně stavět ve velkém, tak v těch velkých rozvojových celcích se bude kopat dalších deset let v kuse: Žižkov, Smíchov, Bubny, Karlín, Vysočany atd. Těch 200 prázdných domů by byl zázrak, pokud by se podařilo vrátit k bydlení. Záleží na majiteli a kupci. Zatím ale majitelé zdá se neprodávají a vyčkávají již někdy i dvacet let. To budou jednotky domů, co se podaří, ale i tak by to bylo skvělé. Cílem je Prahu zahušťovat:

Na plochy, na kterých se dá uvnitř města stavět, tedy takzvaná rozvojová území, by se v případě výstavby domů vešlo podle propočtu IPR až 432 tisíc obyvatel. Nyní jich žije v hlavním městě jeden a čtvrt milionu.

Jak upozorňuje institut, v současné době je hustota 56 lidí na hektar zastavěné plochy, ačkoli ekonomicky začíná město fungovat při koncentraci zhruba stovky obyvatel na hektar. "To je tak nízké číslo, že Praha už by měla zkrachovat," řekl architekt IPR Roman Koucký.

http://praha.idnes.cz/praha-se-dal-rozs ... zpravy_bur
AK00AK00
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod jednadva 24. 5. 2017 15:38

Za posledních 5 let se postavilo 4 300 nových bytů ročně. Do roku 2030 by to bylo 55 900. Kdyby se do 2030 zbouralo nula - což asi nebude pravda - tak by na 93 000 "nových" lidí bylo 55 900 nových bytů. Průměrně 1 - 2 lidi na byt.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod Mrusnok 24. 5. 2017 17:34

Jenže teď se už 4300 bytů ročně v Praze nepostaví , teď už to není ani polovina tohoto počtu.
Podstatné není dluhy splatit, ale spíš to je být schopen splácet.
Mrusnok
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 24. 5. 2017 17:48

Kdy teď? V roce 2016 bylo dokončeno 6 092. Zahájeno 2 758.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod Mrusnok 24. 5. 2017 18:56

Nebylo těch 6092 jen prodáno? Kde je nějaká statistika počtu kolaudovaných jednotek v příslušném kalendářním roce.
Podstatné není dluhy splatit, ale spíš to je být schopen splácet.
Mrusnok
Diskutér

Odeslat příspěvekod mlsal 24. 5. 2017 19:15

Tady je statistika dokončených bytů v Praze v jednotlivých letech
https://vdb.czso.cz/vdbvo2/faces/cs/ind ... _100__3018

a statistika zahájených bytů v Praze.
https://vdb.czso.cz/vdbvo2/faces/cs/ind ... _100__3018
mlsal
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 24. 5. 2017 23:05

Tak to tím pádem sedí - za rok 2016 skutečně dokončeno 6 092.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod AK00AK00 26. 5. 2017 13:36

Češi chtějí být jako Němci, ale myslí jako Řekové. Investují do bytů, i když výnosy nejsou žádný zázrak
http://nazory.ihned.cz/c1-65743300-cesi ... rak#disqus
AK00AK00
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod martink12 31. 5. 2017 09:18

Ty byty, o kterých se uvažuje na té Praze 5, to je Polygon Barrandov?

Jenom k těm developerským projektům. Uvažoval jsem, že bych koupil v tom developerském projektu na Barrandově byt, podle mých propočtu by vyšlo 1+kk se sklepem a parkovacím stáním tak na cca. 3 mil. Kč.

Na to je hypotéka přes 11.500 Kč měsíčně (na celou částku) a výnos z nájmu lze tak odhadnout na 10.000 Kč měsíčně, možná těch 11k, ale i tak.

Na druhou stranu rostou i nemovitosti mimo Prahu. Na severu čech lze sehnat byt za 800.000 Kč, hypo do 4.000 Kč měsíčně, a výnos z nájmu třeba 6.000 Kč. Jen samozřejmě nesmíte kupovat v cikánském ghettu, ale to se asi dá ohlídat.

Vemte si, že 6*12 => 72 * 11 let => 800.000 Kč. Ten byt je de fakto za 11 let splacen jen z nájmu.

Z toho hlediska mi Praha moc smysl teď nedává. Jiná situace byla, když před 3 roky se prodávalo 3+kk na sídlišti v Praze za 2,5M, jiná situace je dnes, kdy za to lidé chtějí 4M Kč, přičemž nájmy o tolik nestouply a upřímně řečeno, pochybuji že stoupnou.

Přijde mi, že nájmy se v Praze dlouhodobě drží nízko a hypotéka tu moc smysl nedává.
martink12
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod astrapa 31. 5. 2017 10:33

martink12 píše:Na severu čech lze sehnat byt za 800.000 Kč, hypo do 4.000 Kč měsíčně, a výnos z nájmu třeba 6.000 Kč.


Nájemné 12000 Kč na severu Čech? Takové nájemné není ani v krajských městech Liberec a Ústí nad Labem. Běžné nájemné tu dělá 5-8 tisíc Kč.

https://www.sreality.cz/hledani/pronaje ... a-do=12500

https://www.sreality.cz/hledani/pronaje ... a-do=12500
astrapa
Diskutér

Odeslat příspěvekod avathar 31. 5. 2017 10:51

Ale jo, když bude pracovat s menšinou...A být bude stát 80 000,-
avathar
Diskutér

Předchozí stránkaDalší stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků