Investiční byt na hypotéku

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod jednadva 31. 5. 2017 11:43

martink12,

Nejprve bych si být Vámi pořádně zjistil kupní cenu a podíval se víc na očekávané náklady (poskytnutí úvěru, kupní smlouva, nájemní smlouva, změny smluv kvůli změnám legislativy, fond oprav, privátní opravy, nové vybavení, malování, vynaložený čas) a na rizika (nečekaně nízký růst tržní ceny, růst úrokových nákladů, vysoká neobsazenost, neplacení nájemného, právní vady, skryté vady nemovitosti apod.).
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod wit.cz 21. 7. 2017 14:39

Jak to pokračuje? Koupeno?
wit.cz
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Hlava 22. 7. 2017 14:54

martink12 píše:Na severu čech lze sehnat byt za 800.000 Kč, hypo do 4.000 Kč měsíčně, a výnos z nájmu třeba 6.000 Kč. Jen samozřejmě nesmíte kupovat v cikánském ghettu, ale to se asi dá ohlídat.

Mam obavy, ze si to investovani do bytu spousta lidi velmi idealizuje.
Nerikam, ze to nejde, ale myslim si, ze aby to slo, by v tom clovek musel umet hodne chodit a venovat se tomu.

Ja si investovani do bytu zkusil a nijak me to extra nepresvedcilo.
A to jsem koupil 3+1 na severu cech za 180.000,- ve slusnem stavu, zatepleny dum, bez ghetta.

Prvni, co si clovek se tomu nevenujici neuvedomuje, jsou mesicni naklady na takovy byt.
Hned jakmile jej nabydete zacinate platit fond oprav, zalohy na sluzby a dalsi a dalsi.
Buch a 4-5-6 litru leti mesicne z okna.

Druhou vec, co si malokdo uvedomuje, je skladba zajemcu o najem.
Ze jsou lidi zadluzeni jsem tusil. Ale ze jsou oblasti (napr onen sever cech ci sever moravy), kde pomalu nenarazite na zajemce o najem, ktery by nemel v rejstriku minimalne jednu exekuci (az po borce s desitkami exekuci), to jsem moc necekal. A co s takovymi zajemci chcete delat? Pronajmete jim?

A treti zasadni vec je vyse najmu. 4-5-6 tis mesicne tvori jiz zminene zalohy a prispevky. Kolik si myslite, ze Vam nekdo da celkem mesicne na najem? Plus dalsich 6 tis mesicne? Cira utopie. Me se podaril slusny najemce, ze ktereho mam po odecteni zminenych nakladu 2,5 tis mesicne. U bytu za 180 tis to nejak vychazi ... ale bude to vychazet u bytu za 800 tis?

Druhy byt jsem koupil 2+1 za 250 tis na severu moravy.
Krasny byt, zatepleny dum. Ale nakonec jsem jej po roce a pul prodal, protoze sehnat najemnika bylo nemozne.
Nenarazili jste na nikoho, kdo by nemel exekuci na krku (kazdeho si preventivne lustruji)
Nastesti sly ceny nahoru, takze vynos z prodeje byl stejny, jako by byl celou dobu pronajaty.

Ono na papire investovani do bytu vypada krasne.
Ale stret s realitou muze byt hodne tvrdy.
Nerikam, ze v Praze. Ale mimo Prahu urcite.
Hlava
Diskutér

Odeslat příspěvekod wit.cz 22. 7. 2017 16:33

Tak obojí jsou trochu extrémy, jak na jedné straně severní Čechy a Morava, tak na druhé straně Praha. Ale jsou i města a byty někde na půl cesty, ať jde o Pardubice nebo Třebíč.
wit.cz
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Hlava 22. 7. 2017 17:35

To asi ano, ale porad ten pomer vynos z najmu vs investice bude drasticky nizsi, nez s jakymi cisly se bezne operuje. Byť vynos 2.500,- mesicne z investice 180.000,- je asi slusny, tak to vsechno okolo za zadnou velkou hitparadu nepovazuji. Predstava, ze mam takovych bytu treba deset, a sejde se to, ze polovina ci vice z nich najednou bude prazdna, tak ty provozni naklady najednou veskere predchozi vynosy vymazou a nekomu muzou i zlamat vaz. Tim spis, pokud nekdo takto "investuje" pres hypoteku.

Navic pokud nekde mimo Praha-cechy-morava koupim byt treba za 5ti nasobek, pochybuji ze z nej bude petinasobny vynos ...
Hlava
Diskutér

Odeslat příspěvekod Jack111 23. 7. 2017 07:09

6 tisic poplatky za zatepleny 3+1 jsou taly dost přehnaný. To tam pěstuješ trávu nebo co to tak předražuje?
Jack111
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Hlava 23. 7. 2017 07:41

2 litry sprava a udrzba domu s fondem oprav, 1 litr zaloha studena voda, 1.5 litru zaloha ohrev tuv vodne stocne, 1.5 litru zaloha topeni. U tech bytu je nejvetsi pakarna to, ze si vysi zaloh neurcujes ty, ale nadiktuje ti je spravce. A nic s tim nenadelas. Samo ti je jednou rocne vyuctuji, ale calovat je musis.

K tomu si nezapomen pripocitat zalohy za elektrinu, za plyn, pripadne za internet.
Kolik zbyde prostoru na nejake "investicni" najemne?
Hlava
Diskutér

Odeslat příspěvekod Jack111 23. 7. 2017 09:08

Jestli je 2 litry fond oprav, pak je to pěkná ruina a nebo hodně zadlužený.
Jestli jsou vysoký zálohy a pak se vrací, je to sice blbý tok peněz, ale pořád ne to tvůj zisk.
Jack111
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Hlava 23. 7. 2017 10:17

Jack111 píše:Jestli je 2 litry fond oprav, pak je to pěkná ruina a nebo hodně zadlužený.

Tak logicky, když se dům spraví a zateplí, tak se splácí úvěr.
Navíc zase nemáš možnost, jak tu výši ovlivnit. Jak to SVJ odhlasuje, tak to bude, ať se ti to líbí nebo ne.
Jinak co mám srovnání i jinde, tak bych nepočítal, že fond oprav a provoz bude méně jak 1 litr měsíčně.
A jestli je to litr nebo dva už je ve výsledku celkem jedno.

Jack111 píše:Jestli jsou vysoký zálohy a pak se vrací, je to sice blbý tok peněz, ale pořád ne to tvůj zisk.

Samozřejmě. Ale taky je to balvan, který máš pořád na krku.
A pokud někdo chce investovat do bytu přes hypotéku a má to tak tak, tak mi to přijde docela hazard.
Pár měsíců bude bez nájemníka, nebo ještě lépe narazí na neplatiče, tak mu to zláme vaz.
Takže ve finále je sice "investorem", ale fakticky neustále ve střehu a ve stresu ...
Hlava
Diskutér

Odeslat příspěvekod astrapa 24. 7. 2017 10:45

Hlava píše:Mam obavy, ze si to investovani do bytu spousta lidi velmi idealizuje.
A to jsem koupil 3+1 na severu cech za 180.000,- ve slusnem stavu, zatepleny dum, bez ghetta.
Druhy byt jsem koupil 2+1 za 250 tis na severu moravy.
Ale nakonec jsem jej po roce a pul prodal, protoze sehnat najemnika bylo nemozne.


A to máš štěstí, žes ten byt koupil za své a ne na hypotéku. Kdybys měl úvěr, banka by ti nejspíš nedovolila byt prodat (maximálně by kývli na převzetí úvěru kupujícím, ale toho bys nemusel sehnat). Já třeba kupuji víc bytů na jednu úvěrovou smlouvu a to už si říkám, jestli nehazarduji. Na jednu stranu je to lepší, že mám v BRKI méně úvěrů (i tak jich už mám v registru moc a banky mi nechtějí půjčovat), na druhou stranu je to neflexibilní, kdybych chtěl byt prodat, musel bych ze smlouvy byt vyjmout a k tomu by banka nemusela dát souhlas, resp. bych musel dozastavit jiným volným bytem (a já už žádný nezastavený nemám) a zaplatit bance poplatek za změnu smlouvy, poplatky katastru, pokutu za předčasné splacení.

-- 24. 7. 2017 10:53 --

Jack111 píše:6 tisic poplatky za zatepleny 3+1 jsou taly dost přehnaný. To tam pěstuješ trávu nebo co to tak předražuje?


2000 Kč za byt 3+1 příspěvek na správu domu a pozemku je standard u paneláků, které jsou po renovaci, protože SVJ splácí velký úvěr. Naše SVJ je členem SMBD (sdružení SVJ), takže přehled od kolegů po republice mám. Když koupíš byt v novostavbě, jsou příspěvky nízké. Nízké jsou příspěvky v privatizovaném domě, který nedávno opravilo město (máloobvyklé, ale setkal jsem se s tím). Nízké bývají příspěvky v činžácích v Praze, pokud není třeba nic opravovat. Myslím, že Patrik tu kdysi psal, že v jeho činžáku snad platí jen 200 nebo 400 Kč? :-D

-- 24. 7. 2017 11:09 --

wit.cz píše:Tak obojí jsou trochu extrémy, jak na jedné straně severní Čechy a Morava, tak na druhé straně Praha. Ale jsou i města a byty někde na půl cesty, ať jde o Pardubice nebo Třebíč.

Připojuji se k Hlavovi, že při více bytech je to už práce na plný úvazek a pokud byty kupujete na hypotéku, jako já, tak vlastně výdělek je nula (protože zisk z pronájmu konzumuje hypotéka). Navíc je třeba něco investovat do koupeného bytu (drobné opravy), zaplatit daň z nabytí, kolky, benzín, úplatky makléřům apod. Než seženete nájemníka, musíte platit příspěvky na správu domu a pozemku ze svého. Situaci, kdy by přes polovina bytů byla neobsazená (nebo jsem měl neplatiče), bych asi už nezvládl dotovat. Navíc jsem to letos trochu přehnal s úvěry, protože jak banky začaly poslední půlrok nájemní úvěry poskytovat jen do 60 % (příp. do 80 %), musel jsem zbytek pokrývat spotřebákama, ty se sice snažím rychleji splácet, ale řekněme, že příštích 5 let nebude jednoduchých.
Nedokážu si představit, že bych měl mít nájemníky po celé republice, to by bylo neúřiditelné. Je vhodné se soustředit na 1 nebo 2 města, případně jeden okres, byty v dojezdové vzdálenosti, kam se dá dojet do půl hodiny max. do hodiny. Představa, že bych pendloval mezi Chomutovem, Pardubicemi a Karvinou, mě děsí.
Navíc tedy, komunikovat s více správci je neefektivní. Každá správcovská firma si to dělá jak chce, často v nich pracují diletanti a dohadovat se s nima spotřebuje také nějaký čas. Ideální je kupovat byty v domech, které jsou pod jednou správcovskou firmou, v tomto ohledu se vyplatí kupovat byty třeba pod SBD Pokrok nebo pod SBD Praha, člověk už ví, co od nich čekat, zná je, má tam kontakty a už se i s těmi pracovníky domlouvá po emailu a je to pak rychlejší.

-- 24. 7. 2017 11:11 --

Hlava píše:To asi ano, ale porad ten pomer vynos z najmu vs investice bude drasticky nizsi, nez s jakymi cisly se bezne operuje. Byť vynos 2.500,- mesicne z investice 180.000,- je asi slusny

To je reálná představa, nicméně, pokud byt koupíš na úvěr, pak celý výnos 2500 Kč konzumuje splátka úvěru. A pak nemáš prostředky na vytváření rezervy do budoucna. Jsem zvědavý, až poklesne ekonomika, kolik bytových investorů skončí v insolvenci (snad mě to nepotká, mám ještě svoje podnikání...)
astrapa
Diskutér

Předchozí stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků