(ne)splatit hypotéku?

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod chodovson 12. 8. 2017 16:08

Zdravím, v rychlosti popíši situaci. Mám 800k na spořáku a hypotéku, jejíž fixace končí za 3 roky a bude zbývat k doplacení jistina cca 1,2m. Doteď jsem žil v tom, že to tam prostě při refinancování bouchnu, ať ji mám splacenou co nejdříve, ale..

Čím víc pročítám informací, tím více se to ve mě láme a přemýšlím spíš, že bych nic nesplatil a investoval to do ETF. Zjistil jsem, že zafixovat si úrokovou sazbu jde už 2 roky před refinancováním, takže už příští rok bych na jistotu věděl za jakou sazbu budu pak refinancovat (ideálně na dalších 5 až 7 let, to vycházejí úroky nejlépe). A pokud by to bylo odhaduji někde mezi 2 až 2,5% tak proč to nedat do ETF pravděpodobně asi MSCI World (vzhledem k tomu, že investování nerozumím natolik, abych si byl schopen sestavit něco sofistikovanějšího).

Pokud bych to do ETF dal už příští rok hned jak bych měl jistou úrokovou sazbu hypotéky, tak bych měl před sebou investiční horizont minimálně 7, resp.9 (podle délky další fixace) let. Což už je asi dostatečně dlouhá doba na investici do ETF?

Co se mi ale nelíbí, že jsou akcie na svých maximech a nerad bych to nakoupil nahoře a pak se třeba díval na 30% korekci :-)) Takže by asi bylo rozumnější to třeba do ETF rozpouštět 2 roky po 40k měsíčně? U Degira, kde je 1x transakce měsíčně do ETF zdarma, takže bez poplatku.

Velmi ocením, když mi zkušenější poradí, zda přemýšlím správně, případně jak byste to řešili Vy?
Díky.
chodovson
Návštěvník

Odeslat příspěvekod fremantle 12. 8. 2017 16:29

Lze se na to dívat i následovně - máš-li hypotéku, držíš ve svém portfoliu reverzní dluhopis. Tím, že hypotéku splácíš, je to ekvivalent toho, že si kupuješ dluhopis - nese ti fixní "výnos" (klesají náklady na úroky, které platíš bance). Podle toho, jaký je tvůj rizikový profil, tak si můžeš přikoupit i jiné třídy aktiv, třeba ty akcie ve formě nízkonákladových indexových ETF - to už je na tobě. Pokud to bude 30 % akcií, tak tvé portfolio bude pořád poměrně konzervativní...

Nejlepší si to bude IMHO asi osahat sám, kolik toho sneseš.
fremantle
Diskutér

Odeslat příspěvekod libol 12. 8. 2017 20:31

chodovson píše:Zjistil jsem, že zafixovat si úrokovou sazbu jde už 2 roky před refinancováním, takže už příští rok bych na jistotu věděl za jakou sazbu budu pak refinancovat


To víš, nebo si to myslíš? Protože např. u RB to tak nefunguje.
libol
Diskutér

Odeslat příspěvekod chodovson 12. 8. 2017 20:59

To mi řekl finanční poradce, který to prý takto 2 roky dopředu běžně sjednává.
chodovson
Návštěvník

Odeslat příspěvekod DrumSession 13. 8. 2017 10:18

Podle nových podmínek lze do Hypo nasypat mimořádný vklad 25% ze zbývající sumy, teoreticky tedy v 5-tém roku lze 100% vše splatit.

Hypo
Centrální a národní banky končí s uvolňováním a pomalu končí doba dostupných a levných financí. Sazby na hypotéky jsou rekordně nízko kolem 2% (uplynulo 8 let od doby, kdy šel LB přes palubu, dno pak nastalo začátkem 2009). Inface poroste z 0,25% up, takže dluhopisy se budou vracet do normálních hladin tj.2-4%.
U Hypo pomaličku dochází k utahování šroubů (v CZ viz. nové podmínky, další budou po novém roce). Veliké výkyvy a náhlé změny bych ale neočekával. Postupný růst něco jako růst 0,25 až 0,5% za čtvrtletí. Jinak kroky ČNB jsou dost čitelné, stačí sledovat tisk, jediné co je neznámé: Kdy to nastane? Ale +/- na čtvrtletí to lze odhadnout.
Takže podle mého hodně hrubého odhadu po 5-ti letech (vidí někdo dále?) lze očekávat normální úročení 1,5-2% nad běžnou (cílovanou ČNB) inflací, tj. na Hypo 3,5 až 4%. S pravděpodobností 98% lze očekávat, že úroky na hypo budou za 5 let okolo 3% nebo vyšší (>4% s 90%, >5% s 67%, >6% s 50%, >10% s 25%). To platí za ustáleného stavu bez nějakého zásadního krachu ekonomiky jako např. že všechny státy v EU si uzákoní, že budou jezdit pouze v elektromobilech a všechna auta se budou vyrábět v Německu, dodavatelé budou také pouze z D apod.

ETF & investice
To je běh na 10 a více let! Na se nesmí zapomenout. Na nějakou větší korekci trhy čekají již pár let, stačí se podívat kam míří smart money. Indexy trhů jsou od r.2009 dost nahoře až na maximech. Takže pravděpodobnost korekce je spíše vyšší. To ale neznamená, že by se nemělo investovat. Důležité je mít připravený (napsaný!) jasný plán a být připracen na výstup z lodě ETF či akcie (v CZ jako bonus nejlépe po 3 letech čistá ruka...) Ale Kondratěv praví, že jsme teprve na začátku.
Budoucnost je neznámá... (Master Y.)

Podle toho je vhodné se zařídit při financování hypo. Výše uvedené info samozřejmě nemají žádný vliv na nezávislé chování čnb.
PENÍZE z pohledu věčnosti nemají žádnou cenu a vlastně ani smysl zatím co
LÁSKA která JE nepočítatelná, ano !
ŠTĚSTÍ spočívá v tom, vědět, na co se mám vy...
DrumSession
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod audiobullys 16. 8. 2017 10:03

Jednorázové investovat a obzvlášť teď je nej blbost. Pravidelné nvestovani je ověřeno mnoha modely.
Leda že bys trefil dno - což teď není. Dokud budou sazby bank dole budou investice do akcií výnosnější a trhy stále růst bez pořádné korekce či propadu o 30 procent či 50 jako v roce 2008. Mírnou korekci o 10 procent může způsobit Itálie a její obr dluhy.
Montepashi 47 mld eur zajištěné hypo nesplacené, celkem v Ita bankách je 300 mld špatných dluhu, státní dluh 140 procent HDP přes 2,2 bilionu eur skoro stejně jak Německo
Cena nemovitosti stagnuje a některý ani za euro nikdo nechce. Lidi na jihu tam přicházejí o praci, nahrazují je kobylky které místo za 100 na den dělaj za 10 eur. Se není čemu divit když v luxus podniku v Alžírsku si vydělají max 11(12) k na naše CZK a průměr je tak 8-9. A montujou 6 hodin plus přestávky na modlení. Tady v ČR platí Skoda 26 a tam 12 s bonusem za docházku předpokládám.
audiobullys
Diskutér

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 16. 8. 2017 11:39

Já jsem extrémně konzervativní s odporem k riziku, já bych tedy zvolil dřívější splacení hypotéky.
Výjimku bych učinil v případě, že bych ty peníze mohl použít na nějaký vlastní projekt (vlastní podnikání, nákup nějakých sběratelských předmětů v oboru, kterému rozumím, atd), kterému bych věřil a kde bych věřil ve výrazně vyšší zhodnocení.
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod jednadva 16. 8. 2017 13:36

PatrikChrz,

Tři věci:

1. Proč radíte "private equity", ale zavrhujete "public equity"? Je k tomu nějaký důvod - kromě toho, že private equity tvoří jen malou část investovaného kapitálu a není možné s tím snadno obchodovat? :)

2. Myslíte si, že investice do vlastní firmy Vám - jako majiteli kapitálu, tj. jako pasivní zdroj - vynese víc než investice do cizí firmy?

3. Pokud "rozumíte" např. sbírání zbraní, znamená to, že znáte prodejní cenu za 30 let?
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 16. 8. 2017 15:08

ad2) tohle si myslí většina podnikatelů, jinak by si nebrali i krvavě úročené půjčky, jen aby rozběhli vlastní firmu. Na nákup ETF by si asi nikdy rozumný nebral půjčku třeba za 5 %, na rozjezd firmy klidně (i když se za určitých podmínek dá získat výhodněji, někdy zase o něco dráže).

ad3) ale to u investice do akcií nebo jakýchkoliv cenných papírů říct můžu taky. Jenže tady mám nevýhodu v tom, že jde o obor, o kterém vůbec nic nevím a o firmu o které vím jen to, co o sobě sama pustí do světa. Pokud budu v něčem odborník, je poměrně slušná šance že v tom budu úspěšnější, než v něčem, čemu vůbec nerozumím
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod jednadva 16. 8. 2017 15:14

PatrikChrz,

1. Proč "private equity" ano, ale "public equity" ne? Proč si nekoupit existující firmu na trhu?

2. Přesně jak říkáte - "podnikatel" podniká proto, že má určité schopnosti a nápad. Tedy proto, že má určitý lidský kapitál. Nikoli proto, aby získal pasivní příjem z nápadu někoho jiného. To je podstatný a zásadní rozdíl.

3. Myslíte, že k tomu, abyste na veřejném trhu nakoupil podíl firmy za cenu odpovídající ceně podílu podobné firmy (např. té Vaší), se musíte "vyznat" v oboru, ve kterém nakupovaná firma působí?

4. Myslíte, že veřejně obchodované firmy mají méně přísné informační povinnosti než firmy neobchodované na veřejném trhu?
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 16. 8. 2017 15:46

ad 4) informacím, které o sobě bude firma zveřejňovat můžu a nemusím věřit. Takových, které do poslední chvíle vypadaly skvěle a pak najednou bankrot a zjištění, že údaje falšovaly se už pár našlo.
Kdežto když půjde o moji vlastní firmu, tak vím, jak na tom je. A když to udělám šikovně, tak mohu ty peníze v případě nějakého zvratu ještě stáhnout zpět.
Zkrátka sám sobě budu věřit víc, než jakékoliv cizí firmě i kdyby byla pod sebepřísnějším dohledem.

ad 3) minimálně se musím vyzvat v tom, jak správně určit hodnotu firmy. Pokud se vyznám navíc i v oboru, je to plus

ad 2) no a pokud díky tomu lidskému kapitálu dokážu dodatečně vložené finance zhodnotit lépe, než nějakou "pasivní" investicí, tak proč to dávat do cizí firmy, když můžu do vlastní
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod jednadva 16. 8. 2017 16:00

PatrikChrz,
PatrikChrz píše:ad 4) informacím, které o sobě bude firma zveřejňovat můžu a nemusím věřit. Takových, které do poslední chvíle vypadaly skvěle a pak najednou bankrot a zjištění, že údaje falšovaly se už pár našlo.

Kolik je podle Vašeho názoru takto nepoctivých firem v poměru k poctivým? Je lepší koupit firmu na veřejném regulovaném trhu, nebo koupit podíl ve firmě, která není veřejně obchodovaná?

PatrikChrz píše:ad 3) minimálně se musím vyzvat v tom, jak správně určit hodnotu firmy. Pokud se vyznám navíc i v oboru, je to plus

K čemu Vám to bude - umět správně určit hodnotu firmy? A neřekl bych, že IT odborník dokáže výhodněji nakoupit např. akcie Microsoftu. Nebo Vy si to myslíte?

PatrikChrz píše:ad 2) no a pokud díky tomu lidskému kapitálu dokážu dodatečně vložené finance zhodnotit lépe, než nějakou "pasivní" investicí, tak proč to dávat do cizí firmy, když můžu do vlastní

Otázka je, jestli si ve své firmě vyděláte víc než ve firmě někoho jiného. Pokud máte určité schopnosti, např. manažerské, tak proč by Vám někdo nezaplatil podobnou odměnu, jakou dostanete ve vlastní firmě?
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod avathar 17. 8. 2017 16:21

K tem firmám. Vem si jenom českou burzu. Je regulována a pod dohledem. A najdi si, kolik firem a jak tam skončilo za posledních 10 let, za kolik se upisovaly a jak o nich psali ti co jim zprostředkovávali prodej. Samy renomovaný firmy a banky.
avathar
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 17. 8. 2017 16:44

avathar,

Pochopitelně i firma obchodovaná na veřejném trhu může zkrachovat a taky se to děje - žádná firma nemá nárok na věčnou existenci. Proto taky diverzifikujeme a pokud možno daleko šířeji než jen tak, že bychom si koupili jenom firmy na pražské burze a nic jiného.
jednadva
Diskutér


Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků