Vývoj cen bytů v ČR (pro individuální pronajímatele)

[aaischa]

Mimo Chebska nemá smysl pojištění na zemětřesení řešit ne?

[vpe]

Sleduji tohle téma, protože se v blízké době chystám k nákupu takového bytu/bytů. Padlo tady mnoho zajímavých myšlenek, jak ze strany zastánců, tak ze strany skeptiků. Ale já se na to dívám asi trochu jinak. Investici chápu jako něco, co mi přinese zisk v budoucnu. Můj cíl je zabezpečit svým dětem slušný start do života a v tomto ohledu mi přijde bydlení jedna z výborných variant. Konkrétně v Brně je teď situace taková, že nájem pokryje cca 80 % nákladů na 20letou hypo. Tedy za předpokladu, že se celých 20 let nezmění, což se spíš čekat nedá. Sice to nepřináší okamžitý zisk, ale třeba od ETF taky nikdo nečeká, že bude hned vybírat rentu. A s takovou budu mít za 20 let byt a jako bonus mi ho někdo minimálně ze čtyř pětin zaplatí. To mi stále přijde jako velmi výhodné.

Dobre jsi popsal, co zene ceny nahoru.

Za me: kdyz dav kupuje, je na case prodavat.

Etf distribucni snad plati dividendu hned nebo ne? Vhodny pro duchodce. Viz Ladislav. Jo vis co je to 20 let pronajimat? To je zkratka prace a ne pasivni prijem.

[xls]

Snažit se něco dělat (v daném případě zajišťovat bydlení) "pro děti" mi přijde spíš jako odůvodnění částečně iracionálního kroku. Děti mají o životě často dost odlišné představy, dost velké procento jich skončí v úplně jiném městě, případně na jiném konci světa, případně mají úplně jiné představy o svém bydlení. Mohla by vyprávět spousta rodičů, kteří vystavěli 2generační baráky s představou, jak si užijí dětí a vnuků.

Proto jsem spíš zastáncem "sobečtějšího" přístupu, který může být v konečném případě vhodnější i z hlediska dětí. Tj. investovat jakýmkoli způsobem, který dává smysl, neřešení cizích budoucích potřeb, ale řešení aktuálních potřeba rodiny, snažit se zajistit vlastní, pokud možno co nejpohodlnější a nejluxusnější bydlení, které ale časem roste nadprůměrně na hodnotě. Takové bydlení nebude problém kdykoli v budoucnu prodat a jít třeba do menšího. Ona i hodnota vlastní nemovitosti, kterou člověk zákonitě nehuntuje, v čase poměrně slušně roste.

[Noxik]

Xls: Je pravda, ze 2generacni domy se neosvedcily, ale zase samostatny byt v dostatecne bezpecne vzdalenosti od rodicu bych nezavrhoval. Protoze se mi jevi jako pravdepodobne, ze az ty deti dospeji budou mit moznost bud dat vetsinu sveho prijmu za najem v miste, ktere si sami vyberou, nebo usetrit vetsinu prijmu vyuzitim toho bytu od rodicu. A ekonomicka realita je mozna nauci. Jasne, muzu se mylit, ale uplne nerealne bych to nevidel.
Je otazka, co nazyvate "nejpohodlnejsim a nejluxusnejsim bydlenim". Pohodlny a na naklady rozumny dum proc ne, ale aby se to nezvrhlo ve stavbu neprodejnych predrazenych nesmyslu typu krejcirova vila.

[xls]

Nevím, jak to má někdo jiný, moje děti mají skoro na všechno zásadně jiný názor než já. Takže jejich představa starý ošuntělý činžák v centru města, zeleň 0, parkování s problémy, já bych spíš širší centrum nebo okraj v zeleni. Ale teď si taky přišly na to, že lepší vypadnout z města úplně. Představy o využití bytu (no spíš peněz) rodičů mohou být také dost divoké.

Dům - hlavně dobrá lokalita, rozumná velkost pozemku i baráku, kvalitní materiály a technologie, ne nějaká příšernost.

[aaischa]

Nápodobně,

rodiče nám stavěli dům cca 30min od Prahy, 1500m2 pozemek(my o to nejevili zájem), a korporát nás po několika letech přestal bavit, takže jsme se odstěhovali 140km od Prahy kde je život klidnější a pomalejší, žádné celodení rozvážení dětí po kroužkách a tak.. pomalejší neuspěchaný život...

rodiče pro náš měli jistou představu o tom jak máme žít.. prodat to a koupit jinde nebylo možný.. takže máme svojí hypo a jedeme dle svýho..

nejdůležitější je zajistit sebe teď, do budoucna a i na stáří.. a teprve případně vypomoc dětem.. až si budou stavět sami.. nebo něco podobnýho.. ale plánovat jim život..

[xxiro]

Sleduji tohle téma, protože se v blízké době chystám k nákupu takového bytu/bytů. Padlo tady mnoho zajímavých myšlenek, jak ze strany zastánců, tak ze strany skeptiků. Ale já se na to dívám asi trochu jinak. Investici chápu jako něco, co mi přinese zisk v budoucnu. Můj cíl je zabezpečit svým dětem slušný start do života a v tomto ohledu mi přijde bydlení jedna z výborných variant. Konkrétně v Brně je teď situace taková, že nájem pokryje cca 80 % nákladů na 20letou hypo. Tedy za předpokladu, že se celých 20 let nezmění, což se spíš čekat nedá. Sice to nepřináší okamžitý zisk, ale třeba od ETF taky nikdo nečeká, že bude hned vybírat rentu. A s takovou budu mít za 20 let byt a jako bonus mi ho někdo minimálně ze čtyř pětin zaplatí. To mi stále přijde jako velmi výhodné.

Tento případ investování bych nikomu ze svých známých nedoporučil. Pokud inkasovaný nájem za 10 měsíců nepokryje veškeré náklady (slátka hypo, fond oprav, provozní fond, pojištění, daně ...) a nevytvoří aspoň nějaký zisk, tak bych se tomu osobně asi vyhnul. Vytváří to totiž negativní cashflow a na rozdíl investování do ETF (nebo jiných) fondů, kde se můžu rozhodnout z dne na den, že následujícího půl roku přeruším úložku do fondu, u nemovitosti s hypotékou to prostě udělat nemůžu. Pokud bych chtěl koupit ještě další byt na hypo, banky akceptují jako příjem maximálně 50-60% inkasovaného nájmu. Vzít si na krk další takovou nemovitost nepovažuji dobrý způsob investování. S nemovitostmi jsou spojené starosti a nějaký čas to vezme, proto by mi to mělo dlouhodobě generovat přiměřený zisk. Sám jeden takový byt mám, ale tam mi po odečtení všech nákladů zůstává přibližně 40% z nájmu.

A jak píše nade mnou vpe. Plány rodičů a dětí se můžou v těchhle věcech značně rozcházet. Moje máma zdědila po rodičích nemovitosti, které si z nostalgie drží a odmítá je prodat, protože si myslí, že si se mě nebo mým sestrám mohli v budoucnu hodit. Já a mé sestry to ale vidíme jinak. Její rodný dům sice stojí na realativně dobrém místě v rámci regionu, kde bydlím, ale je starý 70 let a vůbec nesplňuje dnešní standart bydlení. Ten dům bych musel zbourat, a postavit nový, protože jinak bych tam musel dělat v rámci dispozice obrovské změny a i tak by to nebylo ideální. A než se s ní přít o to, jestli ten dům zbourat, raději bydlím jinde. Klid v rodině je k nezaplacení. A dům stojí neobydlený, máma platí paušály za elektřinu + plyn a na tohle téma se s ní já ani mé sestry nebavíme.

[netrunner]

Starosti o to, zda děti budou chtít bydlet v bytě, který bychom jim teď koupili, si nedělám. Brno je velké město, studijní možnosti skvělé, pracovní uplatnění také. Až dorostou, tak budou mít tři možnosti - byt obývat, prodat a peníze použít jinak (ne nutně na bydlení), nebo kasírovat nájem a peníze opět použít jinak. Je mi vcelku jedno, kterou variantu zvolí, je mi jedno, jestli tam bydlet budou, nebo ne.

Dobre jsi popsal, co zene ceny nahoru.

Ceny žene nahoru jen a pouze poměr poptávky a nabídky (když tedy zanedbám inflaci, která ceny reálně nemění, jen jejich nominál). A poptávku žene nahoru několik faktorů - více lidí chce bydlet samostatně, více lidí se stahuje do měst, lidi mají větší reálný disponibilní příjem. To vše tlačí ceny nahoru. Oproti tomu nabídka dost pokulhává. Svůj dům jsem kupoval 2010 a i přes diametrálně odlišnou situaci se nedá říct, že by se tehdy slušné nemovitosti daly přebírat. Natož dnes.

snažit se zajistit vlastní, pokud možno co nejpohodlnější a nejluxusnější bydlení, které ale časem roste nadprůměrně na hodnotě. Takové bydlení nebude problém kdykoli v budoucnu prodat a jít třeba do menšího.

Vlastní bydlení není aktivum. Je to pasivum se vším všudy. A navíc bydlím ve venkovském domě se zahradou a plánuji v něm zůstat. To nejde jen tak vyměnit za menší jako byt.

Z pohledu investora je mi vlastně úplně jedno, jestli kupuji byt nebo investuji jinak. Jde jen o výši zhodnocení investovaných peněz. Trochu toho počítání:
Cena bytu cca 3,5M, měsíční hypo cca 17500 (100%, ltv se dá zajistit vlastním domem), předpokládaný nájem 12000. Růst cen nemovitostí byl za posledních 15 let cca 6,25% pa. To by za 20 let dělalo něco přes 11M. Něco za tu dobu spolyká nutná údržba (nebo pokles ceny za vybydlení), řekněme tedy cílová hodnota investice 9M.

Idealistický scénář, kdy se podaří pronajmout na 12 měsíců v roce. Z vlastního bych tedy platil 5500 měsíčně. Abych se se stejnými penězi dostal na stejnou cílovou hodnotu, musel bych mít čistý zisk investice cca 15% pa za celou dobu.
Pesimistický scénář, jak tu psal někdo jiný, 2 měsíce v roce neobsazeno. To dělá 7500 měsíčně ze svého. Stačilo by tedy asi 13 % pa.
Obojí je to za předpokladu, že za celou dobu nestoupne nájemné, což se spíš čekat nedá. Stále mi to přijde jako velmi dobré zhodnocení, i když je s tím trocha práce.

[vpe]

Pro blazny, co to neumeji a chteji se zacit ucit pronajimat jeden byt, tak aby si nemysleli, ze je to pasivni prijem jako z ETF:



^ Urcita sorta najemcu zkratka vazne si mysli, ze

1) davky bere uplne kazdej
2) dluhy ma skoro kazdej
3) ze exekuce nejsou verejnym udajem apod.

Neboli nepocitejte kdyz to neumite, a teprve se chystate se koupit byt na pronajem, ze budete mit vynos z najmu ve vysi 12, nebo 11 mesicu. Ze to nekterym vychazi ok, ale profici s mnoha byty kalkuluji s 10 mesicnim najmem. A to to uz tak dobre nevychazi, co?

Na to, abyste vychytali smlouvy a lidi, na to potrebujete roky praxe. Jinak fakt pocitejte 10 mesicni najem a spousty casu s (nekterymi) najemci.

Tu poptavku jak pises zene nahoru to, ze nemalo lidi uvazuje jako ty. Oni realne tu komoditu nepotrebuji, ale stahuji ji z trhu (protoze nevedi kam s prachama) a tim roste jeji cena a ti, kdo bydlet chteji a potrebuji, uz na tu nemovitost nedosahnou. Jen konstatuji, jak to je. Stejne se rozhodnes podle sebe, ale jak stoji vyse, mas zavazek 20 let platit a neni jiste, kolik budes doplacet casu a penez ze sveho a zda mas schopnosti to ukocirovat a to jen proto, ze “chces investovat pro deti”. A me: Dobre si to rozmysli a spocitej.

Btw banky uznavaji 60% z inkasovanych plateb najmu do prijmu proto, protoze bezny kupec ani pronajimatel neni schopen vykazat ani dolozit realny dlouhodoby skutecny prijmy (odecitat vsechny ty naklady).

Kdyz jsem byl kdysi na prohlidkach, kupci vubec neresili, kolik je do FO za m2, kolik stoji vybor a sprava, zda ma barak dluh 20 mega nebo nasporeno 5 mega a v jakem je stavu. Pritom tohle hraje podstatnou roli pri vypoctu navratnosti.

-- 11. 1. 2021 00:30 --

Až dorostou, tak budou mít tři možnosti - byt obývat, prodat a peníze použít jinak (ne nutně na bydlení), nebo kasírovat nájem a peníze opět použít jinak.

Pises “deti”, ale jen jeden byt? Nemuze to byt budouci problem, jak budou 3 deti obyvat 1 byt?

[yowie]

Růst cen nemovitostí byl za posledních 15 let cca 6,25% pa. To by za 20 let dělalo něco přes 11M.

Očekáváš, že to půjde nahoru stabilně pořád stejně? To bych byl opatrný. To, že to roste rychle teď, nemusí znamenat, že to tak bude i za 15 let. Doporučuji housing price index ukazatele různých zemí. Východ jede, dohání, ale když se koukneš na západní země Evropy, které třeba také v 80. letech, nebo i později zažily své vlastní bubliny a skokové nárůsty v realitách, tak dnes tam ty nárůsty jsou o dost pomalejší, z mého pohledu zdravější. Člověk tam úplně nevidí, že by se ceny v některých místech zdvojnásobily, jako u nás za 4-5 let.

Stejně tak teď brutálně sotva za měsíc vyrostl bitcoin a další coiny, ale určitě se nedá čekat, že když koupíš teď, že to poroste plynule dál, spíš, když koupíš teď, zaplatíš tomu, kdo to prodává, jeho výnos a pár let si počkáš na dalšího optimistu, abys taky realizoval výnos...

[ripper6]

No jo ale kam dnes nejlip investovat? Pokud nekdo neinvestuje ci nema castky v radu mega, ale chce treba ve statisicich....?
ctu clanky typu statni dluhopisy? ale kdyz tomu prd rozumi, neprojede spis penize?
Akcie? Mel jsem znameho, co jako studovany inzenyr sice neco umel (alespon i me dokazal dost veci poradit- nezdal se mi teda blbej), ale projel tam svemu partakovi 300 000kc, kdy do dnes ten jeho partak skoncil v bankrotu a tuto castku splaci
Zlato? Hodne lidi me rikalo ze ne.
Garaz - tu koupil jeden kamarad jako investici, ale to je typ ze ji ziskal mimo Prahu asi za 130 000kc s tim ze je sikovnej, udelal tam hodne uprav a pocita ze navratnost ci vyhody bude cerpat klidne az za 10 let na duchod nebot to ted nepotrebuje

Takze ty krypto jsou momentalne asi nejvynosnejsi vec. Sice je to spekulace, ale kdo muze postaradat treba dnes 100 000kc tak proc ne. Zatim dle vyvoje uz tu bylo XY bublin, poklesu ale ze by to tratilo bych rozhodne nerekl, spis navopak, co bych dnes za to dal aby jen Bitcoin stal $1000 USD (to je sen).
Ano muze to padnout, ale vyvoj naznacuje ze diky omezenemu mnozsti navopak cena poleti.
Uz proto ze jsou tu i dalsi a kdo zatim stoji, az se to za par let vic nasadi, tak hodnota muze byt uplne nevycislitelna. Proto drzim i dalsi krypto, nebot me vlastne tesi

-- 11. 1. 2021 10:54 --

Tj. investovat jakýmkoli způsobem, který dává smysl, neřešení cizích budoucích potřeb, ale řešení aktuálních potřeba rodiny, snažit se zajistit vlastní, pokud možno co nejpohodlnější a nejluxusnější bydlení, které ale časem roste nadprůměrně na hodnotě. Takové bydlení nebude problém kdykoli v budoucnu prodat a jít třeba do menšího. Ona i hodnota vlastní nemovitosti, kterou člověk zákonitě nehuntuje, v čase poměrně slušně roste.

Tak to je potom nejlepsi mit byt ve meste ne? Tedy treba vlastnit byt idealne na Manhattanu, kde jsou fakt drahe, to pak kazdy potom muze prodat a jit bydlet klidne do CR s tim ze mu zbude do smrti dost penez nebo ne

-- 11. 1. 2021 10:57 --

Před válkou a revolucí tě neochrání vůbec nic, nemá smysl se ohrnovat nad čímkoli, protože to za války nefunguje.

Uvaha... prave pred valkou nevochranil by Bitcoin a podobne? Uz proto pokud napr v CR bys mel valku, uteces jako lidi ze Syrie jinam, tam muzes vybrat a zase nejak zit Kdez to napr byt na uzemi CR se bude asi prodavat blbe ne?

[tmx643]

Ohledně kryptoměn... Před dvěma lety (1Q 2019), kdy bitcoin ztratil za rok 85 % hodnoty a ether nebo litecoin 90-95 %, tak se reálně řešilo, jestli vůbec přežijí a když, tak kam až spadnou. I ten nákup za 3200 USD byl silně spekulativní, protože nikdo nemohl tušit, jestli je to dno, nebo klesne třeba na 100 USD a daný kupec v tom ztratí i tak 95 % vkladu. Kromě bitcoinu žádná ze "starých" kryptoměn, které zažily bublinu před 3 lety, zatím nedosáhla ATH. Velká většina z nich je i nyní jen na 10 - 40 % ATH.

Ano, situace je nyní kvůli vzniku bilionů nových peněz jiná, takže zániku kryptoměn se nebojím. Ale může přijít akciová korekce, která strhne i krypto, kde pokles bude o řád větší. Nebo už dlouho nedošlo k žádnému hacknutí burzy. A hlavně, nikdo nemůže vědět, že budoucností bude právě bitcoin. Zatím se drží jako jasná jednička, ale že bude jedničkou i za 10 let a neskončí v propadlišti dějin s cenou 500 USD, protože ho nahradí něco modernějšího... To neví nikdo.

Chci říct, že situace je nyní růžová, ale nikdo neví, jestli za rok bude bitcoin za 300 000 nebo za 6 000. Zatímco cena bytu je mnohem stabilnější a jistější. Takže zcela chápu, že někdo dává peníze i nyní do "předražených" nemovitostí.

[ripper6]

Ja si jen nedovedu predstavit, jak ten celozivotni najem bude financne vypadat. Protoze bud bude muset klesat pomer ceny nemovitosti a najmu, coz se investorum libit nebude, nebo budou muset lide s nizsim prijmem bydlet nejak "alternativne", napr. pod mostem, ve stanu, atd. Podle me si jakozto chuda zeme nebudeme moci dovolit luxus bydlet v najmu, coz je vlastne sluzba, od ktere chce majitel zaplaceni vlozenych prostredku + zisk.

Aby to nedopadlo jako v L.A. kde hodne lidi na tamni najmy proste nema
Celkove najem jako takovej nevadi, ne kazdy musi nutne neco vlastnit, ale jde o umeru pomeru prijmu
Sice hodne lidi rika, tak nemusi zit v Praze, jenze mimo Prahu pokud to bude i mimo Stredoceskej kraj, zase muze tezko, velmi tezko shanet praci, takze tam se mu pak ze socky bude zit tezko
A u Prahy? Tak treba staci se podivat na ceny Lysa nad Labem, Nymburk - to vyletelo ze i znami mi rikal, ze to jim tam natahli tyhle "Prazaci" + dojizdeni do mesta

Alespon za sebe si neumim predstavit ze bych se prestahoval napr na Karlovarsko, kde bych ziskal super najem za 4500kc ale s tim ze bych nenasel praci a cekal ze to uplatim ze socky

-- 11. 1. 2021 12:04 --

Chci říct, že situace je nyní růžová, ale nikdo neví, jestli za rok bude bitcoin za 300 000 nebo za 6 000. Zatímco cena bytu je mnohem stabilnější a jistější. Takže zcela chápu, že někdo dává peníze i nyní do "předražených" nemovitostí.

Dekuji za vysvetleni, tak jasne takova investivce neni zrovna jistota, proto jsem psal ze asi neni dobre tam dat vse, ale jen to co relativne clovek muze postradat a nebo proste ze mu libi ten napad ala krypto

Byt je super vec, ale tam uz to vyzaduje mit pro ty lidi daleko vic nasporeno
Kolik dnes musi mit clovek uspor aby mohl vzit hypoteku, ta se mu platila napr z najmu, ted aby mu jeste zbylo alespon 200 000kc pro jeho soukrome a zalozni vydaje?
A pokud tomu zvlast moc nerozumi, tak mimo Prahu nekde.... v Praze budou muset ty lidi mit min 1 mega aby vubec mohli na nejakou rozumnou hypoteku jit nebo ne?
A zase abyse to nevotocilo ve stylu, ala dam vsechny penize na hypo a jsem socka, co ted 20 let bude mit kurku chleba a vodu
Zatim co takove Ethereum si spis muze dovolit nekdo koupit ci zlomek BTC

[aaischa]

Karlovarský a Ústecký kraj..

Můžeš pracovat na homeoffice a občas dojet do Prahy nebo do místní fabriky, do Prahy jezdí vlak každou hodinu, vyhodí tě na Holešovicích nebo na hlavním...

Znám pár takových lidí.. Za 35k si tu žijí krásně, hypotéka malá, brzo doplacená mimořádnými splátkami..

Riziko je tu závislost na automotive tam lze pracovat cca na 50% HO a zbytek dojíždět do kanceláře, kolem 28-30k čistá.. Z toho se tu žije dobře.. (samozřejmě těch administrativních a IT pozic je na každou halu jen pár)

[yowie]

Jak jsem psal ten příspěvek ráno, ani jsem nevěděl, že ten pád na coinech už začal...

Ale já to chápu, když to někdo pěkně dlouho hodloval, je čas si peníze vytáhnout a předat černého Petra někomu jinému z hodl gangu...

Jinak jo, chápu tu nervozitu některých, kam teď cpát peníze. Já dolepil hypotéku pár měsíců zpět a taky jsem nervózní, ale raději budu šetřit a s dalšími plány počkám, když jsme na vrcholu, už to o moc víc nahoru nepůjde, nebo jen malinko, což mi nevadí, a když počkám a padne to, můžu si za rok až dva poděkovat, že jsem nekupoval na vrcholu.

Takže, horší to už být nemůže, a když, tak minimálně. Tím, že si počkám, tedy mohu v podstatě jen získat. Už jsem viděl nějaký nový odhad, jak se nám tu bude žít v dalších letech s covidem a pokud to nezabije zrovna mě a všichni ti antivakcináři se skutečně naočkovat nenechají, budeme se tu ještě pár let zavírat a otevírat, Vaška Klausů konečně zase po delší době bude někdo poslouchat, umřou další desítky tisíc převážně starších lidí, takže se bude prodávat i hodně zděděných domů atp. Já ten budoucí vývoj z hlediska nákupu zas tak špatně nevidím. A ti nezřízení optimisti, co pořád v liduprázdné Praze kupují předražené byty na pronájmy, dostanou životní ekonomickou lekci.