Činžák v Horní Dolní

Podílové fondy, akcie, komoditní trhy, spekulace, aukce. Kam a jak nejlépe investovat volné finanční prosředky

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod Sasakr 18. 6. 2020 21:57

Moc jsem tu o činžácích nenašel. Činžáky v malých městech mají zpravidla výrazně menší cenu (oproti velkým městům), nájmy ale nejsou adekvátně nižší.

Modelový příklad:
Nemovitost: 2 500 000
Výnos z nájmu: 288 000
Úpravy, opravy, průsery: 48 000
Čistý výnos: 240 000
Vlastní investice: 500 000
Hypo: 2 000 000
Roční splátky hypo: 91 000
Čistý výnos minus hypo: 149 000

Z toho mi vychází:
Roční výnos: 9,6 %
Roční výnos vlastní investice: 29,8 %

Je to výnos adekvátní riziku? :hm :hm Co myslíte?
Nepokradeš
Sasakr
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod saabik 18. 6. 2020 22:04

Tak za prvé. Pokud přes hypotéku, tak je výnos s pákou. A platí, že s každou nevydělanou korunou násobně klesá výnos.
Za druhé. Počítáš výnos z nájmu s jakou obsazeností? Kolik měsíců v roce? Na vesnici se nájemníci shánějí daleko hůř než ve městě.
Za třetí. Ty výnosy jsou v hrubém.
Za čtvrté. Zaplatíš někoho aby se ti o to staral? Pokud ne, vůbec netušíš kolik ti to sebere času a starostí. A ten svůj čas musíš započíst do nákladů.
A tak bych mohl pokračovat.
Závěr: Nemáš započítané veškeré náklady, tedy reálný výnos bude daleko nižší. A platí, že čím menší město, tím vyšší potenciální výnos, ale zároveň vyšší riziko.
saabik
Diskutér

Odeslat příspěvekod Sasakr 18. 6. 2020 22:19

Abysme tomu rozumněli, já mluvím o konkrétní nemovitosti, ne o modelovém příkladu, ale nechci se tu s ní svěřovat.
1) Souvisí s 2)
2) Počítám se současnou - tj. plnou obsazeností. Pokud by obsazenost klesla pod 50 %, šlo by do tuhého, ale to snad nebude dlouhodobý stav.
3) Tak DPFO se vždycky nějak udělá.
4) Tohle je strašně individuální nemovitost od nemovitosti. Můj bejvalej domácí byl půl roku vždycky ve Španělsku, dům stál, vydělával a nic nepotřeboval. A když se vrátil, tak taky nic nepotřeboval.

Přiznám se, přistupuju k tomu po vzoru hry Cash-flow (asi znáte). Nejde mi o % výnosu ani dobu návratnosti. Chci si zajistit měsíční příjem nad rámec mzdy. A teď mi tu na spořícím účtu leží obnos, který generuje pár stovek měsíčně, ale mohl by generovat tisíce. Navždy. Ano, nese to riziko, ponese to i nějakou práci, ale furt mi přijde, že se to vyplatí.
Nepokradeš
Sasakr
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod fc70 18. 6. 2020 23:55

No… potřebuješ v nejbližších letech vyplácený příjem (protože jsi v důchodovém věku nebo chceš dáš výpověď a žít jen z těch 12 tisíc měsíčně)? Není to úplně nemožné, ale tipnu si, že asi úplně ne, co? Spíš bys ten cash flow asi zpátky investoval, aby se ti vyplácený příjem v budoucnu zvyšoval, ať z toho co nejdřív je pořádná částka, ze které už se dá žít, že?

Takže ve skutečnosti tě teď cash flow vůbec nezajímá, zajímá tě, kolik budeš mít peněz v nějakém okamžiku v budoucnu, kdy z toho ten cash flow nějakým způsobem vytvoříš (ať už nájmem, dividendami nebo zkrátka prodejem). Takže ti jde jen a čistě o „% výnosu a dobu návratnosti“.

Nebo je to možné brát jako čistě emocionální věc, „já chci být pan domácí“, stejně jako spousta lidí prostě chce bydlet ve vlastním bez většího ohledu na to, co to stojí nebo nestojí. To je samozřejmě možné, ale pak je těžké se o tom bavit jako o investici.
fc70
Diskutér

Odeslat příspěvekod Sasakr 19. 6. 2020 07:41

Ano, samozřejmě z toho chci mít v budoucnu vyplácený příjem. Ale jaká jiná půlmilionová investice mi ponese měsíčně tolik?

Úplný ideál by bylo celou částku šetřit (plus co jsem zvyklej šetřit z výplaty) a do konce roku 2021 zase cca. ten půl milion, aby se dal koupit ještě jeden barák, dokud nebude daň z nabití nemovitosti a zároveň půjde uplatit úroky.
Nepokradeš
Sasakr
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod saabik 19. 6. 2020 09:17

Dva činžáky na malým městě. To zní jako slušná diverzifikace :mrgreen: .
saabik
Diskutér

Odeslat příspěvekod Mufinmufi 19. 6. 2020 10:26

Činžák na malém městě za 2,5 mil. bude v naprosto hrozném stavu ne? Vždyť na malém městě se za tuhle cenu prodávají samostatné byty. Čekal bych tak 10-20 mil. a i tak to nebude asi žádná výhra (= riziko velkých oprav).
Funkční odkaz pro 5 GBP na Curve, -10% na provizi na krypto Binance,15 USD na Booking.com, Interactive Brokers a 20 EUR na Degiro (klikni na přezdívku => Mufinmufi <= u tohoto příspěvku).
Mufinmufi
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Sasakr 19. 6. 2020 10:37

Stav podle fotek solidní. Dnes se tam jedu podívat se stavařem, tak uvidím, co vykoukáme. Je to i ve slušné dojezdové vzdálenosti do většího města, čili je tam i potenciál k tomu stáhnout lidi odtamtud. Dle informací, co mám, často bydlí i o městečko dál.

10-20 mega stojí činžáky ve městech, ale to mi přijde jako naprostá hovadina. To se nemůže v životě zaplatit.
Nepokradeš
Sasakr
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Inev 19. 6. 2020 10:57

Upřesni malé město = kolik to má obyvatel. Kolik to má pater a bytů.

-- 19. 6. 2020 12:03 --

Sasakr píše:10-20 mega stojí činžáky ve městech, ale to mi přijde jako naprostá hovadina. To se nemůže v životě zaplatit.


To posužuješ podle čeho?
Inev
Diskutér

Odeslat příspěvekod fc70 19. 6. 2020 11:10

Jo a univerzálně: Na Kiyosakiho pozor. Kritiky se na internetu najde dost.
fc70
Diskutér

Odeslat příspěvekod zbynek.ji 19. 6. 2020 11:17

Mě by zajímalo, kde za 2,5 mil jde koupit dům o minimálně 3 bytech i kdyby to byl městys, nebo město typu Chomutov? Pokuď to není vyloučená lokalita nebo na místě, kde se bude stavět dálnice popřípadě něco jiného.
zbynek.ji
Návštěvník

Odeslat příspěvekod yowie 19. 6. 2020 11:37

Dají se najít, Sasakr mluví nejspíš o jednom z těchto domů:

https://www.sreality.cz/hledani/prodej/ ... do=2500000

Opravdu tam ale jít se stavařem a taky počítat klidně i s několikaměsíční neobsazeností, neplatiči atp. skoro vše jsou to nějaké polovyloučené lokality, kde si nájemce rozhodně nebude moci vybrat z desítek zájemců, jako v Praze. Snad kromě té Lukové. A stopro bych počítal, že tam ještě min. dalšího 2500 000 zahučí na opravu a dostat to trošku do nějakého stavu. Navíc některé ty nemovitosti mohou být památkově chráněné, nebo prostě hodně staré a problematické k nějaké modernizaci. Majitel asi často moc dobře ví, proč to chce prodat. Protože je sice fajn platit někde 6000 měsíčně nájem za 3+1, ale už méně je fajn platit v zimě taky 6000 měsíčně za plyn.
yowie
Diskutér

Odeslat příspěvekod Inev 19. 6. 2020 11:47

fc70 píše:Jo a univerzálně: Na Kiyosakiho pozor. Kritiky se na internetu najde dost.


Jj. Souhlas. Skvěle se čte Bohatý táta, chudá táta a Cashflow kvadrant. Jsou to velmi motivující knihy, ale je třeba nad tím i přemýšlet. A nemůžu se zbavit pocitu, že jeho nejlepší byznys a kšeft bylo napsání těchto knížek :-) :-) :-)
Inev
Diskutér

Odeslat příspěvekod yowie 19. 6. 2020 11:55

R
Inev píše:
fc70 píše:Jo a univerzálně: Na Kiyosakiho pozor. Kritiky se na internetu najde dost.


Jj. Souhlas. Skvěle se čte Bohatý táta, chudá táta a Cashflow kvadrant. Jsou to velmi motivující knihy, ale je třeba nad tím i přemýšlet. A nemůžu se zbavit pocitu, že jeho nejlepší byznys a kšeft bylo napsání těchto knížek :-) :-) :-)


Rozhodně, každý současný i bývalý Amwayák (miliony lidi) má aspoň 5+ Kiyosakiho knizek, RDPD, RDPD pro deti, duchodce, pejsky, kocicky... A je to porad to same.

Kdyz me kdysi verboval jeden Amwayak, tak se me ptal, jestli znam Kiyosakiho a jestli vim, co dela, tak jsem mu rekl ze ho znam dobre, ze prodava knizky.... :lol: :lol: :lol:

Moc nadseny z me odpovedi nebyl...
yowie
Diskutér

Odeslat příspěvekod Inev 19. 6. 2020 11:58

U nemovitosti je nejdůležitější LOKALITA, LOKALITA, LOKALITA. To jediné se na ní nedá změnit. Pak samozřejmě celkový stav. U jednotlivých bytů v SVJ nebo družstvu to je vcelku lehké. Ale pokud kupuješ celý dům, je to vše na tobě. A když se podívám na výše uvedené domy, tak osobně bych nechtěl bydlet ani v jednom. Jsou to všechno domy na rekonstrukci. A to vcelku zásadní. Pokud tedy chceš slušné a platící nájemníky nezávislé na dávkách.
Inev
Diskutér

Odeslat příspěvekod tmx643 19. 6. 2020 12:05

Třeba Kojetín, to je úplně top adresa. :mrgreen:
Není lepší rovnou tedy nějakou ubytovnu pro Romy na dávkách a s nájmem 15000? Sice to je trochu nemorální, ale vynáší to.

Jinak na nemovitost na pronájem nedostaneš ani omylem hypo na 80 %. Dostaneš jestli, tak 60 % a navíc kdoví jestli by do toho banka vůbec šla s takto pochybnou zástavou.
Stejně tak nebudeš uplatňovat úroky z hypotéky na vlastní bydlení (které skončí za rok), když je to činžák.
Pokud chceš pravidelné platby a obsazenost aspoň 10/12, musí to být kvalitní bydlení. Rekonstrukce jednoho bytu je řekněme otázka půl milionu, jestli vydrží v průměru 20 let, máš to 25 000 ročně, co musíš započítat. Ty máš 48000 ročně za celý dům.
tmx643
Diskutér

Odeslat příspěvekod Inev 19. 6. 2020 12:12

Když se dívám na stavy těch domů, tak první co mě napadá je stav plynu, elektroinstalace, spalinových cest atd. Protože jakmile se stane průser, první co bude chtít pojišťovna, bude pravidelná revize :-) Jsou to takové detaily v tom množství věcí. Tím tě nechci odrazovat.
Inev
Diskutér

Odeslat příspěvekod suram 19. 6. 2020 12:20

Pro úkáčka, rumuny, moldavce apod. ideální bydlení, jsou to dříči, takže práci si najdou a pak jim stačí jen místo na přespání, kde se můžou i ožrat.
suram
Diskutér

Odeslat příspěvekod yowie 19. 6. 2020 12:26

Jako i investoři, co mají desítky bytů a kapitál i na činžák, se činžákům vyhýbají, protože je s tím strašně práce. Ideál realitního investora je byt v domě, kde je funkční družstvo nebo SVJ, které se komplet postará za něj.

A jestli na to má jen půl míče a zbytek hypo...

To na mě z dálky křičí průser upřímně. Už jen, co kdyby odhad dopadl třeba 2 mil.? Pak by musel dát dalšího půl míče ze svého + to zmiňované LTV, které je u nájemních nemovitostí jiné, než u nemovitostí k bydlení a většinou i s vyšším úrokem.

Jako je to krásné hrát si v excelu, a počítat si výnosy, ale tohle je jinej level a práce s tím je mrtě, nemluvě o tom, kolik tam třeba bude neplatičů, kteří se prostě nehnou atp.

Prostě takové věci bych si opravdu dobře rozmyslel a hlavně i po koupi něčeho takového, musí mít investor dost peněz nebo možnost úvěrů na opravy atp., protože tady to vypadá, že už z toho někdo vytáhl, co mohl a teď to rychle prodat, než to těm nájemníkům spadne na hlavu.
yowie
Diskutér

Odeslat příspěvekod Inev 19. 6. 2020 12:32

yowie : s tím já úplně nesouhlasím. Je činžák a činžák. A vše má své výhody a nevýhody.
Inev
Diskutér

Odeslat příspěvekod yowie 19. 6. 2020 12:48

Inev: Jasně, činžák v Praze s desítkami bytů je super, jenže tam si to vydělá v podstatě i na to, aby to pracovalo samo pro sebe, bez aktivní účasti investora. Tady zřejmě tazatel ani víc než půl milionu nemá a bez dostatečného finančního zázemí na opravy a údržbu si podle mě jde pro nakládačku. Jako když už něco takového vzít, tak to hned zrekonstruovat, včetně střechy, oken, zateplení a rozvodů, jenže to je to najednou nemovitost za 5 mil. a pak už to v excelu dost nesedí.

Možná by to ale nebyl špatný byznys plán, kdyby měl tazatel třeba stavební firmu a dělal to pro sebe s dostatečným kapitálem. Pak to může pronajímat na trhu, nebo svým zaměstnancům atp., takové případy sem tam vidím a dává mi to smysl i tím, že když je méně práce, pořád zaměstnáš ty svoje lidi.

Ale jako vlítnout do toho bez jakýchkoliv zkušeností s půl milionem, sorry ale mě to fakt *****í.

Třeba ty opravy, 48k ročně.... To mě stála jedna lodžie v jednom bytě.... A třeba jen zateplení 4 bytového domu i v levnějším kraji bude tak 800k.
yowie
Diskutér

Odeslat příspěvekod Inev 19. 6. 2020 13:05

Nejen v Praze. Naopak si myslím, že Praha je lehce přehřátá :-)

Tak třeba je stavebník :-) Kdo ví. Ty jeho počty mi taky moc nesedí.
Inev
Diskutér

Odeslat příspěvekod saabik 19. 6. 2020 13:15

tmx643 píše:Stejně tak nebudeš uplatňovat úroky z hypotéky na vlastní bydlení (které skončí za rok), když je to činžák.


Omyl, úroky z hypotéky na činžák/pronájem odečítat lze. Pokud nedaní paušálem.
saabik
Diskutér

Odeslat příspěvekod yowie 19. 6. 2020 13:18

Inev: jj, taky čekám na ochlazení Prahy :-) Nabídka bytů pomalu roste, ale sem tam jen tak cvičně někam napíšu a pořád je hodně zájemců, takže jednat se ještě moc nedá. Už jsem se smířil s tím, že letos to nejspíš nebude. Uvidíme kolem vánoc, kdy budou mít lidé plné ruce sebezadlužování se, aby byly pod stromečkem dárky... :lol:

Na byty je třeba si ještě počkat, tam ta krize opravdu dorazí až později a +900 bytů v nabídce od března je dobrý trend, ale ještě málo. Zajímavé to začne být, až se to dostane k 6000 bytů v nabídce v Praze a víc, to už dlouhé roky nebylo. Ještě taky uvidíme, co na to koronavirus.
yowie
Diskutér

Odeslat příspěvekod Mufinmufi 19. 6. 2020 13:44

yowie: Zkoušel jsi si i dávat poptávky pro lidi, kteří nechtějí (nemůžou) vyvěsit byt v inzerci? Třeba by se ti mohlo při důkladné lustraci zaštěstit. Já s tím moc zkušeností jelikož cílím na malé okresní město nemám, ale v Praze by jsi mohl s trochou práce mít větší možnosti. Samozřejmě se na to navěsí také ti, kteří na peníze s třičtvrtě na exekuci spěchají. Zajímala by mne praktická zkušenost. Já se prozatím účastnil jen 1 elektronické dražby a tam se nakonec dlužník vyplatil, tak to zrušili.
Funkční odkaz pro 5 GBP na Curve, -10% na provizi na krypto Binance,15 USD na Booking.com, Interactive Brokers a 20 EUR na Degiro (klikni na přezdívku => Mufinmufi <= u tohoto příspěvku).
Mufinmufi
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod yowie 19. 6. 2020 14:37

To už by bylo fajn dělat realitního makléře, což nedělám, tam je skvělá synergie, když RM není lečo a ozvou se mu, dobré koupit sám nebo najít investora a podělit se, horší pak přes sebe prodá. Někteří rozesílají i dopisy podle ADOLu a jiných agentur, co se tím zabývají na přesně specifikovanou klientelu.

Ale ty dražby už frčí tak moc, že se tam kolikrát prodá byt i dráž, než na srealitách.
yowie
Diskutér

Odeslat příspěvekod tmx643 19. 6. 2020 21:45

saabik píše:
Omyl, úroky z hypotéky na činžák/pronájem odečítat lze. Pokud nedaní paušálem.

No to samozřejmě, stejně jako paušál na auto, odpisy, atd. Ale to není z hypotéky pro vlastní potřebu, čehož možnost končí za rok, o čemž autor chybně mluvil. Tím jsem naznačoval, že počítá s něčím, co je ve skutečnosti jinak.
tmx643
Diskutér

Odeslat příspěvekod Sasakr 21. 6. 2020 22:30

Tak barák jsem viděl a je to časovaná bomba. S cenou cuknout nechtějí, takže se nedohodneme. Bylo by třeba tam minimálně půl míče nasypat. Opravit střechu, předělat elektriku, uvnitř se hroutí schody, přepad ze septiku jde do potoka, rozbor studny v životě nikdo nedělal...

...a ještě něco, je zajímavé vidět, v čem někteří homo sapiens dokáží žít...

Hypo jsem měl domluvenou "pro vlastní bydlení", tzn. úroky by se mi uznaly a dostal bych 80 %. Ale je fakt, že víc než to půl mega nemám. Trochu se bojím, že tudy asi cesta nevede.

Budu to sledovat, kdyby se vyskytla nějaká výhodná koupě. Mít barák klidně někde v Kotěhůlkách právě pro úkáčka, různý matky samoživitelky a jiný lidi s příspěvkem na bydlení a s nízkým standardem, kterým je fuk, že jsou, kde jsou, mi přijde jako celkem výnosnej model, ale třeba se pletu.
Nepokradeš
Sasakr
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Mufinmufi 22. 6. 2020 09:54

Myslím, že zpětně budeš víc než vděčný svému nynějšímu já, že to nevzalo.
Funkční odkaz pro 5 GBP na Curve, -10% na provizi na krypto Binance,15 USD na Booking.com, Interactive Brokers a 20 EUR na Degiro (klikni na přezdívku => Mufinmufi <= u tohoto příspěvku).
Mufinmufi
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod saabik 22. 6. 2020 10:08

Aspoň jsi zjistil, že zázračně vynosná investice mívá čertovo kopýtko. :)
saabik
Diskutér

Odeslat příspěvekod Sasakr 22. 6. 2020 10:34

Co smysluplnýho udělat s půl mega?
Nepokradeš
Sasakr
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod yowie 22. 6. 2020 11:44

Když bydlíš někde poblíž vyloučených lokalit, zřejmě tam budou i tak byty levné, tak co tam koupit jeden v nějakém baráku s funkčním SVJ, kde nebudeš muset řešit opravy sám a pronajmout, a tím se do toho dostat a rozkoukat se? A šetřit a když ti to půjde, tak pak kupovat dál atp. Pokud je to nějaký sever nebo tak, tak ale opatrně při výběru nájemníka a spíš to zašmudlat tak, aby to nebyl nájem, ale podnájem, abys mohl případně neplatiče vyřešit hned.

Idea je, jít jakože po schodech, budeš mít jeden byt, celkem rychle splatíš z příjmů z nájmu a i z vlastní výplaty a pak máš volnou nemovitost k zástavě a bereš další byt, třeba i družstevní, kdyby to dávalo smysl a tak dál a dál když budeš chtít a bude tě to bavit.
yowie
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 22. 6. 2020 13:53

Sasákr, ze jde prepad ze septiku do vodotece je celkem normalni, a podle tehdejsich norem, kam jinam by jako mel jit :-))

Pozor, vetsina laiku si plete septik a jimku (zumpu).

V kotehulkach je prispevek na bydleni maly a snaha platit za najem jeste mensi.

-- 22. 6. 2020 14:57 --

fc70 píše:Jo a univerzálně: Na Kiyosakiho pozor. Kritiky se na internetu najde dost.


Jake kritiky? :-) Je necha krachnout neco v problemech? Jo a ten bohaty tata fakt existoval, tusim pred 2 lety zemrel.
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Sasakr 22. 6. 2020 14:01

To já vím, že je to běžný. U vlastního domu bych to neřešil. U domu, kde budou vydlet jiný lidi, by to ale chtělo mít podle předpisů...
Nepokradeš
Sasakr
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod vpe 22. 6. 2020 17:50

Inev píše:yowie : s tím já úplně nesouhlasím. Je činžák a činžák. A vše má své výhody a nevýhody.


Presne tak, svj je vetsinou hodne neekonomicky podnik a na spravu se tam lejou strasne penize natoz na rekonstrukce.

Na vlastnim cinzaku se to da udelat za 1/5 techto nakladu. Zase musi mit clovek know how na financovani a silu a dovednosti jak zvladnout rekonstrukce a udrzbu.

Kolik takovych cinzaku jeden clovek zvladne? Jeden max. Proto je vyhodnejsi svj.

-- 22. 6. 2020 15:10 --

Sasakr píše:To já vím, že je to běžný. U vlastního domu bych to neřešil. U domu, kde budou vydlet jiný lidi, by to ale chtělo mít podle předpisů...


A ono to neni podle predpisu? Podle puvodnich predpisu je to v pohode, pokud bys chtel zvysovat pocet bytovych jednotek, uz to bude problem. Pokud ne, tak v pohode, maximalne bych dal jako ekolog piskovy docistovaci filtr a hazel tablety WC Net :-)

V katastru je odkaz a tam najdes u nejakych nemovitosti zapis, jak maji reseny odpady.

-- 22. 6. 2020 15:14 --

Sasakr píše:Co smysluplnýho udělat s půl mega?


Ty mas silu na nejaky cinzaky? Vek co mas v profilu 66 je real?

EDIT: Pokud nemas zkusenosti s pronajimanim, pozor na to, potrebujes pomerne sofistikovany a draze ziskany znalosti a ostry lokty, bo driv nebo pozdeji narazis na potizisty. Mrkni na Marijan Drgo, to je “financni poradce” zrejme placeny prodejce hypotek a sam nejaky takovy objekt koupil a nekde je o tom podcast a tam to popisuje, jak musi resit konflikty mezi najemci atp.

Jinak znam par takovych projektu, vicemene nacerno (nezkolaudovane jako BJ, udelane nadivoko treba z garaze - jeden RD predelanej treba na 6-7 bytu, nebo druhy predelany z fabriky a JZD ;-) a pak te muze vydirat jak obec, tak najemci :-) Blbe se jim to inzeruje, spatne plni zakony o vyuctovani sluzeb nebo spis ani plnit nemohou atp.

—-
Spis ti doporucuji s pouhym 0,5M a s ohledem na vek, pokud nechces hodne studovat a hodne se ucit psychologii, ucetnictvi, zakony a vyhlasky (obecne resit najmy), tak:

treba ETF? Navratnost by mela byt 7-15% p.a. Coz v najmu dnes udelas vyjimecne.

Pripadne to dat k ledu na dluhopisy https://www.sporicidluhopisycr.cz/cs/pr ... -2020-1243 protiinflacni +0,5%
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Sasakr 23. 6. 2020 07:38

Věk 29.

Měl jsem za to, že přepad do potoka už být nesmí, ne?
Nepokradeš
Sasakr
Návštěvník
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod sniper76 23. 6. 2020 10:32

Taky, že ne. Řeší to vodní zákon a mediálně známý zánik povolení k vypouštění odpadních vod do vod povrchových od roku 2008
sniper76
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 23. 6. 2020 21:04

U RD to nikdo neresi. Zadny zakon ani EU nenarizuje Cov.

Proto jsem psal o tom, ze je klicove, kdyby nekdo chtel zbudovat vice BJ, pripadne udelat velkou rekonstrukci, pak by uz se to resilo.

Samozrejme je lepsi kanalizace v obci. No ale pak vodne uz stoji 200%.
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod sniper76 24. 6. 2020 06:12

Odpadní vody můžeš jimat do zumpy a vyvážet si je sam. Pokud je chceš vypouštět do vod povrchových, musíš se řídit vodnīm zákonem. Znám lidi, kteří u starých domů se septiky pokuty platili. Na udani.
sniper76
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 24. 6. 2020 07:53

Tak na udani jiste. Si muzes ale dodelat piskovy filtr a je to, ne? Vykopes diru nasypes pisek. Projde to testem myslim :-)

Kolik platili pokutu?
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Inev 24. 6. 2020 08:20

vpe píše: Presne tak, svj je vetsinou hodne neekonomicky podnik a na spravu se tam lejou strasne penize natoz na rekonstrukce.

Na vlastnim cinzaku se to da udelat za 1/5 techto nakladu. Zase musi mit clovek know how na financovani a silu a dovednosti jak zvladnout rekonstrukce a udrzbu.


Můžeš tady dát konkrétní příklady, co se dá udělat za 1/5 oproti SVJ? Dělal jsem správce SVJ několik let, mám za sebou kompletní revitalizaci, výměnu stupaček, elektro, pravidelné revize, poruchy atd a je mi nějak záhadou, jak by se to dalo udělat za 1/5.
Inev
Diskutér

Odeslat příspěvekod suram 24. 6. 2020 16:15

Za pětinu si to musíš udělat všechno sám, max zaplatit načerno úkáčka.
suram
Diskutér

Odeslat příspěvekod yndezit 24. 6. 2020 17:29

Ani úkáčka nejsou levný. Aspoň 1500 na den chtěj, bez dokladu.
yndezit
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod vpe 26. 6. 2020 00:42

To makaj 10 hodin?

-- 26. 6. 2020 01:47 --

Inev píše:
vpe píše: Presne tak, svj je vetsinou hodne neekonomicky podnik a na spravu se tam lejou strasne penize natoz na rekonstrukce.

Na vlastnim cinzaku se to da udelat za 1/5 techto nakladu. Zase musi mit clovek know how na financovani a silu a dovednosti jak zvladnout rekonstrukce a udrzbu.


Můžeš tady dát konkrétní příklady, co se dá udělat za 1/5 oproti SVJ? Dělal jsem správce SVJ několik let, mám za sebou kompletní revitalizaci, výměnu stupaček, elektro, pravidelné revize, poruchy atd a je mi nějak záhadou, jak by se to dalo udělat za 1/5.


Bavime se o prumernym SVJ. Ja platim v jednom pitomym SVJ na spravu 500,- (v tom ani NENI FO).

Uvedom si, ze v prumernym SVJ jsou podprumerne hospodarici vlastnici a na zateplovacich uverech se vyhodilo typicky tech 80% zbytecne a rezie SVJ je typicky vysoka (viz 500,- na spravu, odmeny a dalsi)... Jiste, mensi mnozstvi SVJ umi hospodarit efektivne, poctive a s peci radnyho hospodare, kdyz tomu predseda rozumi, ale to je fakt mensina. A i tak, kdyz si to udelas sam, ty stupacky, tak snad vis ze bys to udelal za 1/5 ceny uplne s prehledem, pokud jsi sikovny. Ten material stoji 1/10 ceny.

A cas od casu se v svj projebou statisice ze nekde tece rok voda, jindy zase nekdo vytuneluje apod. To neznas? Lucky man.
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Inev 26. 6. 2020 10:58

VPE : jakých 80 % zbytečně? Když něco napíšeš, rozveď to.

To že je někde správa za 500 kč na byt/měsíc nic neznamená. Píšeš, že to platíš v jednom SVJ. Problém je, že nikdo nechce dělat ani předsedu ani pověřeného vlastníka ( kdo by to taky za ty peníze dělal), tak se to většinou přenáší na správce ( externí firma) a ten si to prostě nacení. A když ti vadí 500 kč, můžeš to dělat ty, neee: -)

Reálně. Cena stupaček (voda, odpady, plyn měď) v 11 bytech = 3 stupačky = 160 tis. Čili dle tvého by stál materiál cca 16 tis a ty by jsi to udělal za 1/5 = 32 tis. Kč. Se tím můžeš rovnou živit :-)

Statisíce za vodu?? Kde teče voda za statisíce a nikdo si toho nevšimnul? Uveď příklad. My máme nadspotřebu (u SV hlavní vodoměr na patě - podružné vodoměry v bytech) prakticky stále stejnou cca 10-15%. Ten rozdíl je dán hlavně tím, že vodoměr na patě domu je mokroběžný a je v v jiné třídě přesnosti než poměrové suchoběžné v bytech. Dále protékající WC. Něco málo poruchy. A samozřejmě lidé odběrem na černo. Teplá voda je samozřejmě dražší. Nejčastější poruchy jsou na teplé vodě. Špatná instalace, spolu s velkou dilatací a špatným materiálem. Klasicky se potrubí prodře při pohybu o železnou konstrukci stupaček. Chyba je špatné uchycení potrubí. Dále se vyskytují vlásečnicové praskliny z únavy. V obou případech jde i mikro trhliny a voda jde pod vysokým tlakem malým otvorem. Jako z rozprašovače. Porucha se projeví za 1-4 dny. Někdy jde slyšet a někdy pomalu stéká voda po potrubí a projeví se klidně o 2-3 patra níže. Toto dělají zejména první typy PPR trubek.

100 tis kč / 85 kč/m3 vody = cca 1180 m3 SV. Pokud těch 1180 m3 /365 dny = 3,2 m3 vody denně. Neumím si představit, že si toho nikdo nevšimne, že je mokro.

Kolikrát jsi reálně dělal takové stupačky a jak dlouho jsi někde dělal předsedu nebo pověřeného vlastníka?

-- 26. 6. 2020 12:00 --

O vytunelované SVJ nevím a že jich máme dost . Vím pouze o jednom SVJ co si objednalo firmu na revitalizaci, ta začala, dostala velkou část peněz a ztratila se. :-) Ale to už je min 10. let zpět.
Inev
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 26. 6. 2020 11:21

A není možné investovat nějak snáze? Nemůžu si pomoct, ale i takový nákup REIT je prostě několik kliknutí - pokud už je někdo fanda do nemovitostí. V čem jsou tyhle trable se správou a nájemníky výhodné? Přijde mi to jako nějaký masochismus.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod Fantucci 26. 6. 2020 11:33

Nemovitost na pronájem je první investiční volbou většiny lidí. Pod vlastnictvím nemovitosti lidé spatřují dlouhodobost ,stabilitu, bezpečnost, ziskovost. Je to zvykový systém. Pochopitelně mnozí z nich by do toho podruhé nešli :)) I tady totiž platí, že pečení holubi do úst nelétají a výnos je vždy kompenzován rizikem.
Pak jsou lidé, kteří to vlastně mají jako druh podnikání při práci. Tedy zajímají se o to podstatně více, věnují tomu více času. Nemovitostí mají více. Lepší byznys za více starostí.
Pracuji ve fin. poradenství? No a?
Fantucci
Diskutér

Odeslat příspěvekod redhaven 26. 6. 2020 11:42

Stále je X ulic a vesnic napojených přímo splašky do obecné kanalizace neboli deštové, protože žádná druhá tam neexistuje a splašky tečou samozřejmě přímo do místního vodní toku (tam se spokojeně rochní Pražácí :D :D :D ) ještě za to platíme stočné.
redhaven
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 26. 6. 2020 11:53

Inev píše:VPE : jakých 80 % zbytečně? Když něco napíšeš, rozveď to.

To že je někde správa za 500 kč na byt/měsíc nic neznamená. Píšeš, že to platíš v jednom SVJ. Problém je, že nikdo nechce dělat ani předsedu ani pověřeného vlastníka ( kdo by to taky za ty peníze dělal), tak se to většinou přenáší na správce ( externí firma) a ten si to prostě nacení. A když ti vadí 500 kč, můžeš to dělat ty, neee: -)

Reálně. Cena stupaček (voda, odpady, plyn měď) v 11 bytech = 3 stupačky = 160 tis. Čili dle tvého by stál materiál cca 16 tis a ty by jsi to udělal za 1/5 = 32 tis. Kč. Se tím můžeš rovnou živit :-)

Statisíce za vodu?? Kde teče voda za statisíce a nikdo si toho nevšimnul? Uveď příklad. My máme nadspotřebu (u SV hlavní vodoměr na patě - podružné vodoměry v bytech) prakticky stále stejnou cca 10-15%. Ten rozdíl je dán hlavně tím, že vodoměr na patě domu je mokroběžný a je v v jiné třídě přesnosti než poměrové suchoběžné v bytech. Dále protékající WC. Něco málo poruchy. A samozřejmě lidé odběrem na černo. Teplá voda je samozřejmě dražší. Nejčastější poruchy jsou na teplé vodě. Špatná instalace, spolu s velkou dilatací a špatným materiálem. Klasicky se potrubí prodře při pohybu o železnou konstrukci stupaček. Chyba je špatné uchycení potrubí. Dále se vyskytují vlásečnicové praskliny z únavy. V obou případech jde i mikro trhliny a voda jde pod vysokým tlakem malým otvorem. Jako z rozprašovače. Porucha se projeví za 1-4 dny. Někdy jde slyšet a někdy pomalu stéká voda po potrubí a projeví se klidně o 2-3 patra níže. Toto dělají zejména první typy PPR trubek.

100 tis kč / 85 kč/m3 vody = cca 1180 m3 SV. Pokud těch 1180 m3 /365 dny = 3,2 m3 vody denně. Neumím si představit, že si toho nikdo nevšimne, že je mokro.

Kolikrát jsi reálně dělal takové stupačky a jak dlouho jsi někde dělal předsedu nebo pověřeného vlastníka?

-- 26. 6. 2020 12:00 --

O vytunelované SVJ nevím a že jich máme dost . Vím pouze o jednom SVJ co si objednalo firmu na revitalizaci, ta začala, dostala velkou část peněz a ztratila se. :-) Ale to už je min 10. let zpět.


Ty mas fakt malou predstavivost?

Voda se dela v PPR a ne v medi, to je snad skoro toxicky na piti, ne? Aspon nez to zoxiduje:-) Fitinky kdyztak mosazny, lepe bronzovy. V medi topeni a plyn.

Kde protekl hajzlik snad > 160.000 za rok (vsak si to zkus spocitat, 1m3 stoji 100,-) jo v jednom kde je jen 8 partaji a jedna byla v exekuci a nikdo tam pochopitelne nekontroloval protoze se do bytu nedostal, a ze je prosly vodomer (doba overeni prosla), takze zbylych 7 partaji to zatahlo, vcetne me. teda ja nastoupil az po udalosti a po tom, co to bylo promlceny defakto.

Dale: v baraku je X elmeru = zbytecnych pausalu, jistice 3x50A (pritom na vejtahy po repasi staci 3x16) a dalsi a dalsi... jak ty komunisty donutis jen k tomu, aby ti dali papiry revize aj.? To je takovy oser, ze si to malokdo umí predtavit

Trvam na tom, ze to co ve vetsine SVJcek jsem videl, bych udelal na vlastnim za 20-40% ceny. Od pojistnych smluv pres faktury za elektrinu, repase a revitalizace a remeslniky a smlouvy a odmeny a jine. Samozrejme ze ne vse na outsourcing. Ale platit pres 100.000 jen za papirovou funkci clena vyboru, kteryzto vybor nedela prakticky nic, no nevim nevim k cemu je to dobre, stejne nemam jistotu, ze vybor se o neco postara, leda o sve alibi a aby mu to odmavali.

Jakmile se na neco zeptas, hned maji pocit ze jim beres hracky a zacnou kopat a hned te vsude zdrbnou. V SVJ musis byt bud ovce, co drzi tlamu anebo predseda, nic mezi tim moc nefunguje.

Stupacky jsem Nedelal - cinzak nemam a nechci, strechy a rekonstrukci vody a odpadu ve 3 nemovitostech ano, tedy moznost porovnat material s nabidkou remeslniku (to je ten minimalne 6 nasobek) ale mohu poslouzit.

Zjisti si ceny materialu (polystyren, perlinka, ppr ht kg trubky) ve velkoobchodech a pak porovnej s cenou / nabidkou dila, kde je tech 60-80% rychle pochopis. Taky ze jo, remeslnici dnes vydelavaj majlant ;-)

To samo pergola, jsem si ji letos udelal sam a stoji to 20% ceny, co jsem mel nabidku remeslniku bez dokladu :-) Jasne, plus muj cas a nejaky studium.

-- 26. 6. 2020 12:57 --

jednadva píše:A není možné investovat nějak snáze? Nemůžu si pomoct, ale i takový nákup REIT je prostě několik kliknutí - pokud už je někdo fanda do nemovitostí. V čem jsou tyhle trable se správou a nájemníky výhodné? Přijde mi to jako nějaký masochismus.


Kdyz to udelas sam a spravne, tak z toho dostanes ne 5% ale 15% (u me kdyz jsem si to spocital dohromady je to 12%, jeste mam co pilovat). Ale bez zapocitani narustu podkladu.

Ale to cloveka musi bavit neco tvorit, budovat a makat rukama i s lidmi a ne jen spekulovat s papirkama.

Viz ta pergola naposledy, zkratka ta pridana hodnota + se v necem zdokonalit, ze usetrim 80% ceny uz je jen doplnek.


Dnes lidi bezne kupuji nahrazky - chodi do posilovny, aby namahali svaly, kupuji v ikee, aby meli tak kptrochu pocit, ze neco vytvorili. Tak proc to neudelat zgruntu... Ale musi te to bavit a nesmis byt nesika. To samo najemci, za me je dulezity, aby byli spokojeni a ty taky. Jinak to nefunguje. A taky dobra sociologicka studie do nich. Vylet mimo bublinu.
Naposledy upravil vpe dne 26. 6. 2020 12:04, celkově upraveno 1
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod redhaven 26. 6. 2020 11:59

No a proto řemeslníci musej nacenit tolik, protože si to spousty Přemků dělá samo a oni to pak musejí draze opravovat
A taky jeden řemeslník živí další 3-4 netáhla v privátním,státním a veřejném sektoru :D :D :D

Já pracuju jako řemeslo z domu za průměr 500-1000 na hodinu 8-) a zákazníky musím odmítat.

Doplnění: Všichni platíme nepřímé daně v ceně zboží a služeb ouřady nařízenými a když má někdo vyšší příjmy, má logicky vyšší vydání a platí tím více v nepřímých daních :D
Naposledy upravil redhaven dne 26. 6. 2020 12:08, celkově upraveno 2
redhaven
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 26. 6. 2020 12:05

Jasny ty chytraku a jak je ten remeslnik asi zivi, kdyz ma diky sleve na dani a nakladovemu pausalu 80% moznost az do cca 850.000 Kc zisku zaplatit nulovou dan z prijmu? Remeslnici to asi nebude ten hlavnimprijem statniho rozpoctu :-))

Zrejme myslis ze neco zaplati na socialnim a zdravotnim pojisteni, tak to jedine, ale jeste jsem nevidel remeslnika, ktery by me nezkusil o s r a t tim, ze kdyz chci doklad, ze “to bude drazsi”....
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Inev 26. 6. 2020 12:40

vpe píše: Voda se dela v PPR a ne v medi, to je snad skoro toxicky na piti, ne? Aspon nez to zoxiduje:-) Fitinky kdyztak mosazny, lepe bronzovy. V medi topeni a plyn.


Já nikde nepíši, že se voda dělá v mědi. Píši plyn měď. Voda PPR.

-- 26. 6. 2020 13:55 --

vpe píše:Kde protekl hajzlik snad > 160.000 za rok (vsak si to zkus spocitat, 1m3 stoji 100,-) jo v jednom kde je jen 8 partaji a jedna byla v exekuci a nikdo tam pochopitelne nekontroloval protoze se do bytu nedostal, a ze je prosly vodomer (doba overeni prosla), takze zbylych 7 partaji to zatahlo, vcetne me. teda ja nastoupil az po udalosti a po tom, co to bylo promlceny defakto.


Ale to jsou naprosto výjimečné případy. Kombinace exekuce a protékajícího WC. Je otázka co vše udělalo, spíše neudělalo SVJ. To bych nebral jako něco běžného. Řešili jsme podobnou situaci vedle ve vchodě.


-- 26. 6. 2020 14:13 --

vpe píše: Dale: v baraku je X elmeru = zbytecnych pausalu, jistice 3x50A (pritom na vejtahy po repasi staci 3x16) a dalsi a dalsi... jak ty komunisty donutis jen k tomu, aby ti dali papiry revize aj.? To je takovy oser, ze si to malokdo umí predtavit


3x50A myslíš předpokládám hlavní jistič domu. Jinak fyzika. P=U*I. Čili 230V*50A = 11,5 kW. Tolik snese jedna fáze. Čili jistič 3x50A snese celkem 3x11,5kW = 34,5 kW. To je max. příkon. Pokud je tam např. 15 bytů po jističi 1x25A = cca 5,7 kW na byt, tak 15 bytů * 5,7 kW = 86,2 kW na všechny byty. Běžně se bere soudobost cca 70%. Čili hlavní jistič se projektuje na 70% celkového příkonu. V případě paneláku to bude méně. Takže to není o tom, že výtahu stačí 3x16A. Zjevně o tom moc nevíš.

A jak si představuješ vyřešit ty zbytečné elektroměry? A co tím hlavně dosáhneš? Paušál platí nájemce. Jaký to má přínos pro tebe, pronajímatele?

-- 26. 6. 2020 14:33 --

VPE : vedl jsem několik let SVJ. Mám víc jak 15 leté zkušenosti ve stavebnictví. Pokud chceš diskutovat, buď konkrétní.

Dal jsem ti reálný příklad. Stupačky (voda PPR, odpady HT, plyn měď) za 160 tis. Kč. 3 stupačky, 4 patra, 11 bytů. Ukaž mi jak to udělám za 1/6 nebo kolik. Já se rád poučím.

Nebo zateplení fasáda. 15 cm EPS 70F bílý, silikonová omítka. Ukaž mi ty ceny. Prosím. Chci vědět, jak to udělat za 1/6 ceny.

A klidně se podíváme na tu tvou pergolu za 20 % ceny. Já strašně rád diskutuji s konkrétními čísly.

-- 26. 6. 2020 14:38 --

vpe píše:Kdyz to udelas sam a spravne, tak z toho dostanes ne 5% ale 15% (u me kdyz jsem si to spocital dohromady je to 12%, jeste mam co pilovat). Ale bez zapocitani narustu podkladu.


To počítáš co?
Inev
Diskutér

Odeslat příspěvekod Inev 26. 6. 2020 13:51

jednadva píše:A není možné investovat nějak snáze? Nemůžu si pomoct, ale i takový nákup REIT je prostě několik kliknutí - pokud už je někdo fanda do nemovitostí. V čem jsou tyhle trable se správou a nájemníky výhodné? Přijde mi to jako nějaký masochismus.


Mám zkušenosti s garážemi, byty a společník má navíc činžák a bytový dům (byty + obch.prostor). Čili můžeme reálně porovnávat a vyhodnocovat vše. Jednoznačně vyhrává činžák. Přidaná hodnota je veliká. Problém je, najít něco, co dává ekonomicky smysl a je slušné lokalitě. Zatímco bytů se prodává kvanta v různé ceně a kvalitě po celé ČR, činžáků je minimum. Ale platí, stačí jeden dobrý a máš šanci se koupí dostat prakticky do fin. nezávislosti.

-- 26. 6. 2020 14:58 --

Fantucci píše:Nemovitost na pronájem je první investiční volbou většiny lidí. Pod vlastnictvím nemovitosti lidé spatřují dlouhodobost ,stabilitu, bezpečnost, ziskovost. Je to zvykový systém. Pochopitelně mnozí z nich by do toho podruhé nešli :)) I tady totiž platí, že pečení holubi do úst nelétají a výnos je vždy kompenzován rizikem.
Pak jsou lidé, kteří to vlastně mají jako druh podnikání při práci. Tedy zajímají se o to podstatně více, věnují tomu více času. Nemovitostí mají více. Lepší byznys za více starostí.


Je to jako s každou investicí. Co tomu dáš, to se ti vrátí :-) Čili někdo se spálí hned, někdo za čas, někomu to jakžtakž funguje, někdo je spokojený že to neprodělává, někdo očekává růst ceny do nebe, někdo na tom vydělává a má to jako byznys a někdo to bere jako diverzifikace ve fin. plánu. Spousty lidí, spousty možností. Přesně jako akcie. Podle toho pak lidé prezentují svou zkušenost.
Inev
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 26. 6. 2020 14:29

15% pocitam rocni zhodnoceni. Uz se to tu resilo, ze 15% p.a. stabilne je gut. Pokud by to nekdo dokazal bez prace (pasivne), a v dlouhem obdobi, tak je skoro king :-) WB se chlubil 21% behem celych 55 let.

Vsak rikam to same, kdyz vse outsourcujes (svj, fondy), mas nizsi potencial vynosu (navratnosti), nez kdyz zamakas sam. Vsak rikas ze cinzak staci jeden vhodny a jsi za vodou, v pomeru investice vs vynos tam MUZES byt vyrazne lepe, nez s byty v SVJ. Podobne byty v SVJ vs. nemovitostni fondy a tak dale. Nejnizsi vynos byva obecne chodit do prace, pracovat pro penize, prpdavat svuj cas za pevnou cenu.

Co chces resit na pergole - letos sezenes rezivo i za 3000/m3, hranoly, fosny, mrkni na bazos. Late jsem bral impregnovane z DEK Wood, za cca 10,- metr. Krytina 18m3 prusvitna vlnita sklolaminat komplet se spojovacim materialem nejdrazsi, okolo 5000,- od gutta. Celkem do 9000 - jeste to nemam secteny.

A naceneni bylo treba 45000,- musel nych se podivat, ono toho bylo nacenenyho vic pres 130.000 ... Ale to ti snad potvrdi kazdy, kdo neco umi navrhnout, poshanet a postavit, nejen sedet v kanclu. Ja mam home office uz 10 let na zahrade a komp poslednich 8 let nemam :-)

Vzal jsi nekdy do ruky polyfuzni svarecku nebo HT trubky, kango?

-- 26. 6. 2020 15:52 --

@Inev co pises o tom hlavnim jistici, ty a predseda svj?

Byty nejsou zapojene pres jistic SVJ! Dum nema hlavni jistic, dum ma pojistky, pouze odberne misto ma hlavni jistic pred elektromerem!

Ja se bavim o jistici pred EM na odberatele SVJ, kde mnoho SVJ s vytahem plati i nekolik elektromeru (typicky co vchod to samostatny EM) s proudem 3x50A kvuli vytahu, jenze ty vytahove motory po repasi uz nepotrebuji tolik proudu a staci 3x16A na vytah a sviceni a kdyz v tom SVJ mas NEKOLIK takovych jisticu, to je vyhozenych dobrych par i desitek tisic, jen proto, ze je nekdo liny sloucit, optimalizovat anebo spis nevi vo co go. Nakonec stejne se vsechny OM sectou a rozdeli pro vsechny vlastniky v pomeru 1:1 na byt co se tyka pausalni platby i co se tyka spotreby, pripadne Spotreba podle osob, zakon umoznuje dohodu.

Dalsi perla je, ze spousta SVJ jede na drazsi C sazbu misto na D sazbu.

Tak schvalne, pokud mate vytah, tak sup sup a podivej se kolik elektroomeru a v jake sazbe, zda je to take 3x50A C02 nebo D01 etc. :-))

Ale to je kapka (par desetitisic) ve srovnani se statisici vyhazovanymi v SVJ za nesmyslne “sluzby” typu profi predseda, sprava, pravnici aj.

Za promlcene pohledavky a jine...

Si vem, ze kdyz jsem kupoval byty, ostatni kupujici vubec neresili, jestli ma SVJ mega nasporeno na fondu anebo 20 mega uveru. S takovymi tezko soutezit.

“ To bych nebral jako něco běžného. Řešili jsme podobnou situaci vedle ve vchodě.”

Dobry oxymoron, takze bezna vec, ktera muze potkat treba kazde desate SVJ behem investorovy zivotnosti...
Naposledy upravil vpe dne 26. 6. 2020 15:02, celkově upraveno 1
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod yowie 26. 6. 2020 15:01

vpe: Jako jo, taky vím o bytovém domě, kde se v SVJ utopily miliony. Ono to taky dokáže dost rozházet vztahy v baráku a nedávno jsem vyslechl jeden rozhovor, kde borec jako předseda SVJ tvrdil, že si vůbec nedokáže představit, že by to kdokoliv jiný z baráku dokázal dělat a bude problém ho nahradit, až skončí.

Co ale podle mě docela funguje, tak mi přišlo když je tam kombinace SVJ a nějakého většího družstva nebo jen družstvo. Loni u jednoho šestibytového domu, oprava střechy za 300k. A jinde zase komplet zateplení, nová střecha, balkony atp. a 12 milionů, ale je to dům s 56 byty.

V obou případech v tom bylo angažováno družstvo a v obou to dopadlo podle mě docela dobře i finančně.

Ale samozřejmě, vlastní práce je jinej level, dneska právě ta práce je často to nejdražší.
yowie
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 26. 6. 2020 15:08

A co teprv, kdyz je ten zateplovaci uver odhadem pulmega (takze pri 50 bytech 25 mega) na byt a pani ti rekne, ze se ji to nikde na usporach neprojevilo. Rozhodně se to za dobu životnosti zateplovacího systému nemůže nikdy vrátit…

A pak si tam z lenosti dosadi profi clens vyboru za naklady pres 120.000 a jeste sami berou odmeny zbyli dva clenove nevimkolik a proste nikdo z bydlicich nema zajem a/nebo anung o tom, co a jak.

Takze to muze byt dobra cerna dira a pak rychle exit.
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod yowie 26. 6. 2020 15:51

vpe: No mě se to projevilo docela dost, prakticky nemusím topit. Ono nejde jen o to zateplení (máme komplet vatu), ale i životnost objektu, obzvlášť paneláků. Plánovaná životnost byla 30 let, ale se zakrytím vnějšího pláště budovy se to odhaduje až na 100 let. U těch paneláků je největší nebezpečí zatékání do železobetonu, pokud se nepletu.

Máme přímo v baráku stavaře, dohlížel na to a měl za to nějaké odměny, ale jak říkám, dopadlo to dobře a stejně, tak velký objekt svépomocí, to by nešlo. Byla to práce na 3 měsíce pro docela slušnou partu ukrajinců.
yowie
Diskutér

Odeslat příspěvekod jednadva 26. 6. 2020 16:50

yowie píše:U těch paneláků je největší nebezpečí zatékání do železobetonu, pokud se nepletu.

Hlavně difundující pára. Kondenzuje na armování betonu. Zateplením se rosný bod posune mimo plášť budovy.
jednadva
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 26. 6. 2020 20:33

Jen pokud je dostatecna tloustka EPS izolace

No, a jak poznas, jestli je zatepleni provedeno spravne? Kdyz jsi u toho nebyl? Nijak.
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Inev 27. 6. 2020 07:13

VPE : sypu si popel na hlavu a přiznávám chybu. Samozřejmě máš pravdu s hl. jističem. Poslední roky se věnuji pouze rodinným domům, takže mi to pozdě přepnulo. Jak jsem to četl, hned jsem si vzpomněl jak jsem tu s projektantem chodil a nemohl otevřít venkovní skříňku s nožovými pojistkami. Takže beru zpět.

Ve svém městě máme cca 6 tis. bytů po privatizaci. Je tady kupa SVJ a nejvíce pak družstev, Z toho jedno družstvo s funkčností od komunismu. To co píšeš ty ty černé scénáře neznám. Neříkám, že vím o všem, ale mám zde spousty kamarádů a takové info, že někdo vytuneloval SVJ apod by se hned rozneslo. Řekl bych že přes 95% domů je po kompletní revitalizaci včetně nových stupaček, elektro atd. Nejnovějším boomem je dostavba balkonů ( to jede ve velkém) a hodně se dodělávají výtahy v nižších domech i se 4 patry. Fond oprav je cca v průměru někde mezi 1000-2500. CCa. Nejnižší náklady na správu a vše okolo má to největší družstvo. Fungují sice pořad skoro jako za komančů, ale fungují.

Takže to co píšeš ty neznám. Občas nějaký neplatič. Ale nějaké 100 tis. odměny? Spec. služby, právníci atd. Nevím o ničem. Jednou za rok je povinná schůze a tam se vždy říkají všechny! náklady, opravy atd. Tady je spíše problém, že to nikdo nechce dělat (předsedu nebo pověřeného vlastníka) a dává se to firmě co dělá správce. Ty tady jsou 3 veliké, takže ceny cca stejné.

-- 27. 6. 2020 08:38 --

Opravy u nás za 15 let : 2007 revitalizace (klasika obvod, střecha, okna, dveře atd). Dlažba na schodišti, nové komplet elektro, nové stupačky, nové dveře sklepy, nové vodorovné hl. rozvody vody, teď budou balkony. Čili máme vše opraveno. Ted končí úvěr revitalizace a bude úvěr na balkony. FO bylo od 1500-2100. Čili u 2+1 = 1500*12*15 let = 270 tis. Toto vše stálo 270 tis. včetně úroků. A pokud vím na účtu máme okolo 250 tis. FO se nemění a budou nové balkóny.

Zateplení. Určitě ti tady můžu ukázat výpočet tepelné ztráty bez EPS a s EPS. Ale tady nejde je o návratnost. Estetika = hezčí fasáda. Spousty fasád bylo opadaných , dilatace vytmelené apod. Ochrana : zateplením se chrání železobetonová konstrukce. Nejlépe to jde vidět na balkonech. Jak degraduje beton s železem. Komfort : pocitové teplo není dáno jen kolik stupňů máš v bytě, ale jaká je teplota stěn. Ten rozdíl po zateplení je znatelný. Žádné studené stěny. Plísně : u mě třeba roh, kde vedle byla lodžie. Stále plísně. Po zateplení nic. Úspora : ona samozřejmě je. Spousty lidí po zateplení ani nepouští topení. Ale pravidla vyúčtování jsou dána, takže vždy se platí. A tím, jak se postupně zatepluje vše, se rozdíly mezi domy mažou.

Určitě se na v SVJ dají spousty věcí dělat jinak, lépe, levněji. Když jsem byl pověřený vlastník ( dělal jsem to opravdu sám), spousty věcí jsem vyřešil sám, sháněl kamarády na levné opravy atd. Jenže ono to nemá zpětný efekt. Lidi pořád nadávají. Ničeho si neváží. A ty pak začneš počítat. Tato oprava má stát např. 27 tis. Ty jsi schopen to udělat za 22 tis. Jenže v reálu je to úspora 5 tis. / lomeno počtem bytů. A řekneš si, to mě za to nestojí. Pak ještě posloucháš řeči, že jsi na tom vydělal. Navíc si kupa lidí plete funkci předsedy SVJ s domovníkem. Takže na tebe klepou se vším. A nejhorší je, když někdo byt pronajímá. A ještě nějakým nepřizpůsobivým. Ty máš jít řešit ať je tam klid, ty máš volat policii a vše jde přes tebe. Proto jsem to ukončil a nedělám to. Mám klid a nikdo už tu neklepe :-) Ale pak to dopadá tak, že na výměnu žárovky přijede firma :-) :-) :-)

Perlička. Šel jsem domů a cítil jsem na chodbě plyn. Klepu postupně na všechny dveře. Prakticky všichni řekli, jj, taky jsme to cítili. A co myslíš? Volal někdo někam? Ne. Volal jsem já. A když přijel borec s měřákem (přijel za cca 15 min, bylo 21 hod ), ještě někteří byli *****í, že na ně klepeme. Takže tak to máš pohled z té druhé strany. A to bych mohl těch příběhů napsat x. Lidé na vše serou a podle toho to mají.

-- 27. 6. 2020 08:51 --

A k tomu zateplení. Ideální je mít rosný bod v izolaci a to se dá lehce spočítat. Počítá se tzv. bilance vodních par v konstrukci. A ta musí být kladná. Čili vlhkost, která vznikne zimě se v létě musí odpařit. A pokud má někdo plísně doma po zateplení, tak 100% to je od výměny oken a špatného větrání. A často ještě špatná instalace oken. Zateplení naopak zvyšuje povrchovou teplotu zdiva = snižuje možnost plísní. Ale co jsem se toho naposlouchal, že to bude plesnivět.

A co se týče úspory. Když jsme měli schůzi před revitalizací, tak se tam někteří hádali, že to budou vyhozené peníze. A nic to neušetří. Když přišlo po prvním roce vyúčtování s průměrným přeplatkem 15 tis. (cca 2x větším než běžně), každý jen mlčel. K tomu dotace panel. Když jsem to tenkrát počítal, tak dotace + ta úspora = cca navýšení FO o revitalizaci.
Naposledy upravil Inev dne 27. 6. 2020 08:38, celkově upraveno 2
Inev
Diskutér

Odeslat příspěvekod Inev 27. 6. 2020 08:34

vpe píše:Co chces resit na pergole - letos sezenes rezivo i za 3000/m3, hranoly, fosny, mrkni na bazos. Late jsem bral impregnovane z DEK Wood, za cca 10,- metr. Krytina 18m3 prusvitna vlnita sklolaminat komplet se spojovacim materialem nejdrazsi, okolo 5000,- od gutta. Celkem do 9000 - jeste to nemam secteny.

A naceneni bylo treba 45000,- musel nych se podivat, ono toho bylo nacenenyho vic pres 130.000 ... Ale to ti snad potvrdi kazdy, kdo neco umi navrhnout, poshanet a postavit, nejen sedet v kanclu. Ja mam home office uz 10 let na zahrade a komp poslednich 8 let nemam :-)

Vzal jsi nekdy do ruky polyfuzni svarecku nebo HT trubky, kango?


Na stavbě jsem pomáhal už jako dítě. Svou první stavbu jsem stavěl před cca 17 lety. A kango jsem měl naposledy v ruce min. týden. :-) Nejsem žádný teoretik.

Nevím kde mají řezivo za 3 tis. /m3 ( u nás stojí stále okolo 5-7 tis. dle typu) a v jaké kvalitě ani nevím co ti nacenil tesař. Já má spousty kamarádů řemeslníků a můžu říci, že ani jeden není bohatý. Ale co 100% můžu říci, že makají jako mourovatí od rána do večere a vesměs i víkendy. Dokud si nezkusíš být řemeslníkem se vším všudy tak nemáš žádné srovnání. Na stavbách se pohybuji, takže to "amatérské" srovnání že je někdo drahý slyším často. To mi připomenulo jednu historku. Pomáhal jsem kamarádovi u veliké fabriky dělat zámkovku, příjezd pro auto. Chodil tam kravaťák, nějaký vysoký manager. A jednou kouří a říká " Hoši, vy se máte, práce venku, čistá hlava, klid " A já na to " Jestli chceš mít klid, dej mi číslo, já zavolám tvému šéfovi že končíš a zítra můžeš nastoupit u nás. Přibíráme :-) Od té doby se tam neukázal.

Závěr :-) Nemůžeš nikdy porovnávat cenu řemeslníka tak, že od nabídky odečteš materiál a zbytek je jeho zisk. A pokud se ti zdá, že to umíš udělat za těch 20% ceny, tak dělej řemeslo a za chvíli budeš milionářem :-) Za ty peníze ti všude urvou ruce. Řemeslníků co něco umí rapidně ubývá. A těch druhých, co toho moc neumí, je spousty a stačí juknout na nějakou diskuze o stavbě svépomocí na výsledky jejich práce:-) Škoda mluvit.

Zateplení svépomocí :jelikož jsem to párkrát dělal, tak něco málo vím. RD se dá v pohodě udělat ve 2 lidech. Na finálku je lepší mít 3-4. Dle počasí. Ale dělal jsem štítovou stěnu RD se sedlovkou ve dvou. Ale byl podzim a siliko. omítka pomalu schla. V létě to schne za hoblem :-) Stačí chvilka a už to neroztočíš. Takže u činžáku je někdy na finálku i 6-8 lidí. Zásadním problémem by však bylo lešení. Stavěl jsem ho několikrát, ale na činžák by mě nikdo nedostal :-) ;-) A myslím, že by jsi měl i problém ho sehnat. Firmy ho půjčují, ale v takovém množství ho mají jen ty větší a ty ho vesměs přijedou i postavit a zbourat (a je to většinou pálka). Samotné ho moc nepůjčují. U RD s tím takový problém není. A k tomu se přidává bezpečnost. U RD to je v pohodě. Objede se celý dům a spojí se to, takže lešení se max. opře o dům. U paneláku se to musí kotvit a měl by na to být plánek co a jak. Ale jak se něco stane, je to na průser. Stačí, když ti něco vypadne z ruky nebo to skopneš dolů.
Inev
Diskutér

Odeslat příspěvekod vpe 28. 6. 2020 14:05

Ok, tak jeden investicni, kdyby tihle ---video na žádost odstraněno--- (kluk a holka co uz pistavili 8? Domu) si to vymysleli lepe: Postavim, bydlim, po 3 letech nezdanene prodam (mezitim stavim dalsi), no tak by asi byli jinde i financne.

K tomu, kdyz nebudou blbi, mohou delat na kseft tak, ze dodaji praci a material a vsechno jde na ucet zadavatele. Sice tim trochu tratis na DPH, ale jen za praci diky 80% pausalu, sleve na dani mas za rok 828.000 Kc na remeslnika a na dani z prijmu nezaplatis ani korunu.

Ale nesmis byt trubka a jezdit DENNE na stavbu snad pres 100 km jak popisuji v tom videu!!

Plus teda k tomu ty nezdaneny baraky, to muze udelat treba dalsi pul az milion / rok nezdanitelnyho :-)

No rekni, mas lepsi napad, pro cloveka, co jinak moc neumi?

-- 28. 6. 2020 15:09 --

Matros zasadne neodecitat, on remeslnik ma slevu na material jak ti rekne, no ale ve finale ti material nauctuje o 100% draz, nez ho ty umis koupit, to jen proto, aby pak nevypadala jeho cena prace (prepocteno casto na hodiny jako 2000/hodinu) blbě:-) Ano, oni neumi odhadovat, nekdy to takhle vyjde a kdyz to vyjde naopak, diky jejich blbemu odhadu, berou kramle...

Podle me je problem chudoby remedlniku jejich financni negramotnost, dnes a posledni dekadu na ty remesla jde ten, kdo nema sanci jinde. Jak řekl jeden ředitel učňáku v máte slovo s Michaelou Jílkovou, zhruba před rokem až dvěma,: bereme všechno, co se udrží na nohou.
—-
Rezivo jsem presne uvadel kde, na bazosi. Podivej se nekde na pily, diky kalamitam to dost spadlo a urcite je m3 levnejsi nez pred lety. Ja se o to zajimal jen krze tu pergolu Dnes a pergolu v 2017.

Ja trochu vim jak funguji remeslnici, plno jich maka v Obi, aby meli duchod. Protoze jsou financni negramoti. Jasne ze fyzicky makat jde max.6 hodin denne a tak max. do 45 let (namahave profese) :-)

S zateplenim souhlas, ostatne nevim zda ty pruhledne latky nejsou povinne? Polystyrenove kulicky nechces v cele ulici. Me to zkratka tak vychazi, ze kdyz odectu ten material tak mi zbyde 80% :-)

Ps: pronajem leseni na klic na bytovy dum s pouhymi 4.NP stalo uz pred 10 lety asi 1/3 celkove ceny zatepleni, to jsem koukal jak blazen.
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod vpe 3. 7. 2020 20:13

Druhy investicni: bohaci se udajne stehuji do noveho raje, london city?

Vitek Kelner Madona Angelina Beckhamovci? Fakt se tam neplati dane jen z mistniho profitu? :-))

Nevim ale, jestli trochu nekeca, kdyz Vitek na TP asi ve Švajcu a Kellner Vrané nad Vltavou, dle justice...

Aneb Jak legalne neplatit dane. Casovy test i u pravnickych osob udajne trva? Myslel jsem si, ze se to dalo zneuzivat jen na (zrusene) dane z nabyti... Aneb proc nekteri maji 200-300 firem :-))) Alenka to zakryje :eh
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod vpe 21. 7. 2020 11:04

Prý letí byty na metru.

Ale kdyby chtěl někdo barák u Konopiště - Bydleni s dobrou vlakovou dostupností..:

https://www.sreality.cz/detail/prodej/d ... 3179609948 (záloha https://ibb.co/YNsXFvP protože to bude asi brzo fuč :-)

Nádražní 298, Benešov
49°46'32.453"N, 14°41'7.300"E https://mapy.cz/s/kozugozemu
proletáři všech zemí…
vpe
Diskutér
Uživatelský avatar


Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků