Refinancování hypotéky - účelně vynaložené náklady (KB)

Spotřebitelské úvěry, kreditní karty, leasing

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod _maty_ 27. 4. 2021 19:32

hm tak proto se nejspíš vyplatí vydržet, trend sazeb hypo se může opět obrátit a teď to aktuálně jde nahoru.. času vyčkávat mám dost, 6 let je dlouhá doba a pokud by se opakovala situace s nízkými sazbami jako to bylo minulý rok na podzim, tak se mi to opravdu i po zaplacení výpalného vyplatí.. samozřejmě trend může nabrat opačný, nicméně alespoň pro mě, mám fix až na těch 6/7 let.. což může být i výhoda.. zbytek je věštění z koule
_maty_
Kolemjdoucí
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod dr._lukas 28. 4. 2021 00:39

Mimochodem, kdy jsi podepisoval za těch necelých 3%? Já už v roce 2017, pár měsíců před koncem fixace, podepsal refix na 5 let z 5,98% na 1,88%.
dr._lukas
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod taylor729 28. 4. 2021 00:40

_maty_ píše:ahoj, mohl bych požádat třeba přes SZ jak na ty úroky.

Mám zafixováno u KB do 10/2027 pod úrokem 2,89% a mám teď nabídku od konkurence na 1,88%..

účelně vynaložené náklady mi kalkulačka na webu kb spočítala na 47tis Kč.

kdyby byly opravdu 47 tis. tak na to kašlu, ale s nějakým nákladem řekněme do 10 tis. už se to vyplatí řešit..

dík



Prp prvni nastrel vypoctu muzes zkusit nejakou hypotecni kalkulacku na internetu, ktera zobrazi i splatkovy kalendar vcetne zaplacenych uroku a nasimulovat tim svoji hypoteku (od ted do splaceni hypo a vyse hypo podle soucasneho zustatku dluhu) a pak nasimulovat hypo s odpovidajicim soucasnym urokem podle oznameni o urokovych sazbach KB https://www.kb.cz/getmedia/12c2f01c-b66 ... y-czk.aspx - vezmes sazbu tak aby to co nejbliz odpovidalo kolik ti zbyva do konce fixace, v tvem případe tedy 2,39%.
Pak vezmi z obou simulaci uroky za obdobi od ted do data konce fixace, secti je, ziskas tim tedy dve cisla, jedno kolik by jsi zaplatil ns urocich ty, pokud by jsi ziskal a druhy kolik by zsplatil hypoteticky novy klient, kteremu by ted hned banka půjčila penize co by jsi predcasne splatil. Odecti to od sebe a rozdil jsou urokovy naklady podle metodiky KB. Tedy zhruba, oni tam jeste operuji s casovou hodnotou penez, ale to hraje v tvuj prospech, tedy hruby odhad ktery ziskas jak pisu vyse by mel byt horni mez.

Treba tahle kalkulacka je pouzitelna: https://kalkulacky.idnes.cz/kalkulacky. ... =hypotecni

Krome rozdílu tve sazby k aktualni sazbe banky jeste zalezi na soucasnym zustatku tve hypo. Zkus to takhle a napis kolik ti to vyslo.
taylor729
Diskutér

Odeslat příspěvekod _maty_ 28. 4. 2021 05:33

Wow tak na to ještě mrknu! Díky moc za podrobny rozpis..

Jinak já měl fixaci do 10/2020, v průběhu 2018 ale začaly úroky stoupat přes 3%, a s bankou jsem podepsal nový dodatek dva roky před koncem fixace.. na začátku 2019 začaly úroky opět padat a tak mi nezbylo než na to jen smutně koukat..

-- 28. 4. 2021 05:55 --

takže jsem to vše udělal podle tvého návodu.. do konce fixace 78 měsíců. Ovšem zkusil jsem dva výpočty, jeden se sazbou 2,39% a druhý 2,79%. Jelikož hodnota zastavené nemovitosti je 2,5mio (poslední odhad 2015) kdežto zbývá doplatit 2,2 mio.. což podle mého spadá pro banku do toho pásma 2,79%. To že má dnes nemovitost hodnotu cca 3,5-4 mio bych zanedbal, neočekávám, že by s tou "virtuální" hodnotou banka ve vyčíslení pracovala.

takže pokud vezmu 2,39% tak mi vyšlo cca 66 tis Kč.
když vezmu 2,79% tak mi vyšlo o dost lepší číslo cca 13 tis Kč.

ještě pořádně mrknu na ten jejich vzorec jestli je to ok a pak se na to asi i zeptám v bance, z čeho to počítají, když možná vyšlo něco úplně jiného :hm
_maty_
Kolemjdoucí
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod taylor729 28. 4. 2021 12:40

V tomhle pripadwe se obavam ze bude spravna ta sazba 2,39%, v tom principu na https://www.ms-kb.cz/file/cs/on-line-ka ... 1027163812 pisou, ze "Pro výpočet je použita sazba odvozená od aktuální minimální sazby hypotečního úvěru/Americké hypotéky sdélkou fixace úrokové sazby odpovídající zbytkové době do refixace dle Oznámení Komerční banky". Dava to i smysl, protoze LTV pro novou hypo, kterou KB nekomu prideli, muze byt jakekoliv, takze pro sebe pocitaji s tim min vyhodnym pripadem.
Vysvetleni proc z kalkulacky KB vylezlo nizsi cislo muze byt tim ze se tam pocita s casovou hodnotou penez - KB dostane v pripade predcasneho splaceni uroky (tedy jejich rozdil) okamzite, zatimco pri normalnim splaceni by je dostavala v prubehu let a soucasna hodnota penez je pri uvazovani inflace vetsi nez bude v budoucnu.
S timhle souvisi to ze KB tam nedefinuje jake cislo pouziva na vypocet budouci hodnoty penez. Ja jsem pouzival minimalni sazbu CNB, coz je ted 0,05%, ale IMHO ve skutecnosti se v tom vypoctu vyuziva vyssi sazba - coz je vic vyhodne pro klienta.
Ale i tak mi pripada ten rozdil mezi 66tis a 47tis docela velky.

V tomhle pripade bude asi slozitejsi s tim neco udelat, protoze se nedostavame k nizsim cislum. V mem pripade jsem se dostal vlastnim vypoctem k cca ctvrtinove castce oproti tomu co vypadlo z kalkulacky KB, ale u me byla sazba hypo 2,49% a v muj prospech hrala skutecnost ze u Airbank jsem podal zadost jeste nez jsem to zacal resit s KB a dostal sazbu 1,89%, zatimco KB mezitim zvedla tu odpovidajici sazbu novych hypo na 2,29%, takze rozdil oproti moji hypo u KB byl jen 0,2% (ale 2 tydny po te uprave sazeb ta kalkulacka KB produkovala to nesmyslne vysoky cislo).
taylor729
Diskutér

Odeslat příspěvekod _maty_ 28. 4. 2021 13:18

aj, no tak tím se to vysvětluje... nicméně alespoň trošku ozřejmění jak s těma ciframa pracovat a co vlastně sledovat.. ano rozdíl mezi 2,89% a 2,39% už je dost a právě udělá onen rozdíl.. teoreticky pokud by u kb vylezla tato nejnižší sazba opět na 2,89%.. tak pak by měla být i částka za předčasné splacení nízká, jen pak nemůžu počítat s nějakým lepším úrokem u jiných bank, kde může být třeba taky u 2,5%.. snad jen pro příapd, že bych od nich chtěl vyloženě z nějakého důvodu utéct.. :-))
_maty_
Kolemjdoucí
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod taylor729 28. 4. 2021 14:27

Jojo.
Je to pech, ze KB je v tom striktni. Treba na webu ČS maji pod popisem vypoctu sami poznamku ,ze urokove naklady sice vycisli, ale vzhledem k nejednoznačnému vykladu je neuctuji.
taylor729
Diskutér

Odeslat příspěvekod _maty_ 29. 4. 2021 14:19

ještě, aktuální nejnižší sazba není v tomto případě 2,39 ale 2,59% podle sazebníku KB platný od 4. měsíce.. :-)
_maty_
Kolemjdoucí
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod taylor729 29. 4. 2021 14:58

Hm, asi jsem nehledal aktualni oznameni dost dukladne. Dobry postreh. Tim se vysvetluje ten nesoulad. Ted to podle výpočtu vychazi na zhruba 39tis.
taylor729
Diskutér

Odeslat příspěvekod _maty_ 29. 4. 2021 15:05

jj to jsme se dopočítali stejně ;-) furt je to renonc cca 7 tis. nicméně zajímavé to pro mě začně být ve chvíli, kdy bude sazba 2,79%, kdy bych se s těmi účelně vynaloženými náklady mohl dostat někde pod 15 tis. Kč.. což je pro mě akceptovatelné.. chce to teď sledovat ty sazby každý měsíc a pro sychr si nechat aktualizovat i nabídky od konkurenčních bank..
_maty_
Kolemjdoucí
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod 4daPeace 7. 5. 2021 16:54

Moje aktualni zkusenost, kdyz jsem kontaktoval KB s tim, zda mi nabidnou nizsi urok jako konkurence nebo me nechaji odejit jinam a za jakych podminek:

- 1. iterace na pobocce
Urok vam nesnizime (3 roky do konce fixace)
KB mi vypocetla ucelne vynalozene naklady na 40+ tisíc.

- 2. iterace na pobocce
Urok vam nemuzeme snizit
KB mi vypocetla ucelne vynalozene naklady na 40+ tisíc.

- Podal jsem stiznost na financniho arbitra.

- 3. iterace na jine pobocce
Konkurecne vam nabizi o 1,1% mene. My muzeme jit dolu 0,3%,staci podepat dodatek. To jsem odmitl.
KB mi vypocetla ucelne vynalozene naklady na 40+ tisíc.

- O den pozdeji telefonat, ze me naklady snizi na 8,5 tisic.

- 4. iterace od pravnika KB
Dostali jsme info od financiho arbitra, neni v nasem zajmu se s klienty soudit, nabizime dohodu vynalozenych nakladu 4 tisice.
4daPeace
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod Mimonik 7. 5. 2021 18:24

No, jsem to rikal, jen to zkousej, moc dobre vedi, ze soud by nevyhrali a jeste by museli hradit rozdily a tak dale.
Mimonik
Nadšenec

Odeslat příspěvekod taylor729 7. 5. 2021 21:14

Jak dlouho to trvalo od podani stiznosti u FA?

Jinak dobra zprava ze to takhle jde. Pred casem tu nekdo strasil ze to je bez sance.
taylor729
Diskutér

Odeslat příspěvekod _maty_ 8. 5. 2021 18:54

Díky za přínosnou informaci ;-)
_maty_
Kolemjdoucí
Uživatelský avatar

Předchozí stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků