Otazníky kolem hypotéky

Spotřebitelské úvěry, kreditní karty, leasing

Moderátor: Moderátoři FinExpert.cz

Odeslat příspěvekod ReMusiCZ 26. 8. 2019 00:08

Zdravím, poohlížím se po podmínkách hypoték. Respektive mé první půjčce v životě, jsem v tom tak zcela neznalý a samozřejmě bych rád dosáhl co nejvýhodnějšího úroku a celkově hypotéky bez zbytečných nákladů navíc. Konkrétně něco o mě - chci kupovat byt max do kupní ceny 1 milionu s tím, že bych měl našetřeno těch 20 %, tedy bych chtěl půjčit nejvýš těch 800 tisíc, ale ideálně spíš méně, tahle částka je opravdu strop. Peníze na převod, daň, rekonstrukci bytu apod. beru bokem. Mám osobní účet u mBank, 27 let, svobodný, bez dětí, bez kontokorentu či nějakých půjček nebo zadlužení. Resjtříky tak čisté, čistá mzda cca 17 tisíc. Myslím, že by tak neměl být problém mi hypo schválit, ale...

1) Za posledních kolik měsíců musím doložit příjem? Někde píšou tři, někde šest, někde dokonce rok...?

2) Je lepší si osobně oběhat banky s žádostí o nabídky hypo nebo to celé svěřit nějakému hypotečnímu specialistovi? Příp. kolik si ten za tyto služby zhruba naúčtuje? Nikde nemůžu žádný ceník za to dohledat. Stejně tak marně hledám nějaký seznam těchto specialistů. A když už najdu, tak nejsou tzv. nezávislý, ale jsou to zaměstnanci jedné konkrétní banky.

3) Je to vlastně doplňující otázka k té předchozí - Hypo specialisti údajně umí pro svého klienta vyjednat lepší úrokové procento než to, co sama nabízí oficiálně banka. Je to pravda? Jak je to v tom případě možný, že skrze tohoto zprostředkovatele to může být levnější než při přímé komunikaci mezi bankou a klientem?

4) Dá se nějak všeobecně specifikovat, třeba z toho co o sobě uvádím i výše, které banky mají ty úvěry nejvýhodnější? Co jsem tak nějak dohledal, náhodou zrovna vychází alespoň na oko právě nejlíp mBank, u které mám už ten osobní účet. Dále bych tam ze svého pohledu zařadil třeba Fio, UniCredit a asi i Equa.

5) Dá se při vyřizování úvěru s bankou jednat třeba jen po e-mailech nebo zasílání dokumentů poštou? Jde mi o to, že ne všechny banky mají pobočku v mém bydlišti. 1-2x bych se tak třeba dostavil autem, ale abych s každým papírem musel případně dojíždět desítky kilometrů na nejbližší pobočku, to by se mi moc nechtělo.

Díky za odpovědi.
ReMusiCZ
Kolemjdoucí

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 26. 8. 2019 08:11

1) dle podmínek dané banky, nejméně to budou poslední 3 měsíce. Obvykle banka chce, abys měl pracovní poměr na dobu neurčitou (i když u již prodlouženého poměru na dobu určitou jsou schopni akceptovat) a nebyl ve zkušební době či ve výpovědi.

2 + 3) to není jednoduchá otázka. Objevila se tu tvrzení, kdy pracovník banky řekl klientovi, že "kdybyste přišel bez toho kašpara, mohl jste si vyjednat ještě lepší podmínky". Z hlediska klienta jsou služby finančních poradců, hypotečních makléřů a podobných prodejců teplého vzduchu "zdarma", jejich cena je totiž zahrnuta v ceně produktu. Pak záleží na bance, jestli, když přijde zákazník sám, tak jsou schopni říznout do ceny produktu a ten prodat "pod cenou", nebo jestli mají cenu nastavenou pevně a tak jen víc vydělají, když nemusí dávat provizi.
Často se také stává, že finanční poradci "nalákají" klienta na nesmyslné a nedosažitelné podmínky, aby ten pak v časové tísni podepsal mnohem nevýhodnější smlouvu - spoléhají se totiž na to, že když už sedí na tím stolem v bance a dostane finální nabídku k podpisu se slovy "původně nabízené podmínky Vám dát nemůžeme, protože....", tak že ji podepíše, než by to kolečko obíhal nanovo
4) vzhledem k nízké částce hypotéky bych upřednostňoval nabídky bez okolních poplatků i za cenu mírně vyšší sazby. tj. odhad zdarma, poskytnutí zdarma, bez povinnosti uzavírat různá pojištění,... protože tyhle různé tisícikorunové náklady u milionové hypotéky mají docela velký vliv na úrokovou sazbu. Rozhodně bych jako první a jako takový "etalon" podal žádost u té banky, která ti vede účet.
5) minimálně prvotní informace lze takto vyřídit určitě, některé banky slibují kompletní možnost vyřízení hypotéky on-line, teoreticky tomu nic nebrání (podpisy se ověří na poště), jak moc je to skutečně průchozí a jak moc se v takovém poloautomatickém systému dá vyjednávat netuším.

-- 26. 8. 2019 08:14 --

...kamarádka teď u Unicredit dostale velmi dobrou nabídku, myslím, že to bylo těsně nad 2 %. Ale má hypotéku docela velkou, na dlouhou dobu a je tak nějaká povinnost pojištění.

Nepíšeš jak rychle hodláš hypotéku splácet, jestli bys využil možnost např. ofsetové hypotéky (tj. možnost započíst vklad na účtu proti hypotéce), co nabízí jen některé banky (ze zmíněných vím o FIO)
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod mlrs 26. 8. 2019 10:36

1) jak která banka, na neurčito se taky vyžaduje jak kde (my to třeba nechcem)

2) poradců, co by si od tebe vzali peníze asi moc v cesku nefunguje (v nemecku třeba zas jo - mají to opacne nez my) - obecne je to tak, ze to jsou externisti (80% idioti, 20% celkem schopni lidi - u hypo je ten pomer mozna i lepsi, horsi je to u spotrebaku, tam to chce delat každý Jarin) a oni dostanou provizi od nas, od banky, kde ty nic neplatíš - jen my o to pak mame nižší vynos z te poskytnute hyposky.
Bude teda potřeba sehnat schopného externistu, nebo obejit banky - kazda ti jasne rekne podmínky, které aktualne ma a kolik bude vysledna sazba (jedine co, tak kazda ma trochu jiny schvalovaci proces, ale muzou te zadat zkusmo do kalkulatoru a rict ti, zda ti to cca daji nebo ne...)

3) Obecne banky nenabizeji jiné sazby klientum internim a klientum přes externistu - oni si to tam jen pisou, aby te zahackovali a aby sis myslel, jak jsou dobri. Jedine co, tak se da vyjednat nejaka sleva pres reditele/regionala v bance třeba 0,1-0,3% nejcastej - ale to musí byt bonitni klient a velka hypo, aby se to vyplatilo, coz v tvem pripade bohužel není a tezko za to někdo bude kopat (ale externisti se snazi kopat vždy, tak třeba budes mit stesti, ale ja si to nemyslim).

4) obecne se spis klientum radi, aby si to vzali v nejake normalni bance, která toho dela hodne a ma zvladnuty proces - když pujdes do nejakeho shitu (třeba jak muj mladsi bratr do modre pyramidy), tak místo mesice bude hypotéku vyrizovat klidne 8 mesicu (to si bohužel nedelam srandu). Tzn. pokud budes mit easy koupi, tak to snad pujde - ale proste musíš zajit do tech vytipovanych bank a zeptat se, zda procesne umi to, co chces - třeba air banka dlouho dělala jen refinancy a nove hypo vůbec nedavala nebo nektere banky nefinancuji vystavby apod.

5) no do banky párkrát budes muset - ale da se to celkem minimalizovat - zalezi i, na jak schopnou banku a bankere narazis - za idiotem budes muset klidne 20x.

Obecne ja bych vybral nejakou velkou banku i přes to, ze by tam byl třeba o 0,1/0,2% vyssi urok - ale to samozrejme ma každý jinak - jsou kolenovrti, co klidne pro tu desetinku budou chodit do banky cely rok, nez jim to tak da...
mlrs
Diskutér

Odeslat příspěvekod xxiro 26. 8. 2019 10:55

Pokud budeš chtít co nejlepší podmínky, doporučuji si oběhnout pokud možno všechny banky ve tvém okolí a udělat si vlastní průzkum trhu a zjistit podmínky, za jakých ti půjčí. Je dobré k nim přijít připravený. Ptej se jich na vše možné. Budeš tak mít dobrou představu o jednotlivých bankách.

V prvním kole vyřadíš nabídky, které jsou moc drahé nebo mají pro tebe těžko akceptovatelné podmínky (např. ručitele, spolužadatel atd.). Ve druhém kole si obejdeš znovu 2-3 banky, které dle tebe byly nejlepší a můžeš je konfrontovat s jejich konkurencí (to můžeš dělat i v prvním kole), aby viděli jak moc se musí snažit. a pokusíš se srazit úrok co nejníž. Bankéř se kterým, budeš jednat, často může dát slevu sám do určité výše (0,05-0,1%) bez toho, aby se musel ptát nadřízeného. U větších slev už mu to někdo musí posvětit. Bankéř uvidí, že má proti sobě někoho, kdo je připravený a neutáhne tě na vařené nudli. Klidně se můžeš poptat i u obchoďáka (fin. poradce), který se na hypotéky specializuje a dokáže ti poradit, ale nenech se od něj do ničeho tlačit.

Je třeba si uvědomit, že každá setinka procenta slevy z úroku znamená, že se tím snižuje bance výnos z daného úvěru a tím i provize pro toho, kdo ji s tebou uzavírá (i jeho nadřízeného). Proto na nejlepší nabídku hned nenarazíš a asi ti ji v prvním kole nikdo nedá.

A jak řekl Patrik, je do toho třeba počítat i další náklady spojené s hypotékou - různé pojištění nemovitosti, pojištění schopnosti splácet, poplatky za odhad apod. Pár let zpět jsem četl článek o pojištění schopnosti splácet, kdy se pojistka platí pojišťovně většinou ve stejné fin. skupině nebo je banka s pojišťovnou nějak majetkově propojena (ERSTE, VIG, KB,...). Pojištěná je banka a ne majitel hypotéky a banka tak u své pojišťovny raději nehlásila pojistnou událost a nežádala proplacení, protože by se tím snižoval zisk celého konglomerátu. Banka raději nechala hypotéku zesplatnit a nemovitost nuceně prodat. Takže v některých případech můžou být pojistky velice diskutabilní - pojistka proti povodni a živelným pohromám na byt ve 2. patře.

Vím, že to zabere dost času, ale hypotéka je závazek na 20-30 let a potáhne se s tebou hodně dlouho a je k tomu dobré tak přistupovat. Ono se to nezdá, ale ve výsledku to může udělat částky v řádech desetitisíců, které ve finále ušetříš za dobu trvání hypotéky. U hypoték přes 3 mil. to může být i šestimístná částka.

Jeden můj známý mi řekl, že na refixaci si bral dohromady 3 dny dovolenou a na uzavírání nové hypotéky dokonce 5 dní, což mě překvapilo, během všedních dní se do banky prý nedostane. Na druhou stranu dle jeho slov za to jedno fixační období ušetří cca 30 000, ale šlo hypo na dům s vyšší částkou. Takže to nepovažuje za špatně obětovaný čas
xxiro
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod brouter 26. 8. 2019 16:06

Dle meho cisty prijem 17.000 kc je dost malo. Splatku budes mit cca 3500-4000 kc plus sluzby za byt cca 3000 kc a na jidlo ti zustane 10.000 kc. Tedy pokud nebudes mit dalsi prijem, ci mimoradne premie( nepredpokladas zvyseni platu) tak tezko z toho uzivis rodinu, pokud bude manzelka pak na materske, hypoteka je zavazek i na desitky let a vzdy muze prijit krize, ktera te pak o to pripravi... Osobne si myslim, ze o hypoteku by mel zadat clovek, ktery ma v hotovosti 40% castky.
dotazy1, kazda banka to ma podle sebe, ted neres, pripadne dostanes formular pro mzdovou ucetni
2,mas malou hypoteku pro banky, tedy nerid se sazbami od, ale podle toho, kdo vubec Ti hypoteku da...pro banku z duvodu jednoho prijmu bez historie jsi rizikovy...poptej svoji banku mbank, pokud neschvali, tak bych poptal KB...vic bych ani v tvem pripade neresil, dulezite je i to, kolik zaplatis za odhad a vyrizeni hypo. Ty rozdily v procentech pak jsou jiz nepodstatne...
3, ohledne poradce, tak kazda banka to ma jinak...mbank bych resil primo s mbank, KB bych resil s poradcem co pro ne dela
4, informace vyse...
5, naklady na dopravu- pokud toto resis, tak radsi neres hypoteku...toto jsou nejmensi penize co v polozce hypoteka budes platit...ale klidne muzes resit mailem, postou a treba jen podpis osobne, nicmene hypoteka se vzdy resi rychle a tam neni nic rychlejsiho, nez nekdy osobni navsteva
brouter
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Jack111 26. 8. 2019 20:27

brouter: ty jo ten zacatek...ty cisla si cucas z palce?
Jack111
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod brouter 26. 8. 2019 22:34

v jakem cisle se pletu? A k tvemu dotazu ne necucam. Cisla mam ze sve zkusenosti. Hypo 850t. splatka 3558 kc mesicne sazba 1,89% od pristiho roku sazba fixovana na 2,39%, dalsi hypo 850t. co mam platba 3599kc urok 1,99% fixace do 2022 na 7 let...naklady na byt -sluzby minimalne (teplo, tepla voda, studena, uklid, osvetleni, fond oprav, elektrina, plyn, internet i u maleho bytu budou za 3000 kc.
brouter
Návštěvník

Odeslat příspěvekod evelista 27. 8. 2019 00:39

obehnout banky v okoli znamena ze, nikdo se s vama nebude bavit, když mu neukážete karty na stul, takze kazda hypo funguje tak aby banker vam to mohl vypočíst zcela presne, potřebuje vas identifikovat do systemu, to ze ty obehnes několik bank znamena to ze v rejstriku vybehne na to ze se u několik bank snazis otevřít téma hypotecniho checku, coz muze byt paradoxem k tve tizi při checku u tvoji finalni banky/spolecnosti kam bys chtěl jit. Muzes 100x pak reklamovat ze jses ok, ale jakmile v systemu jim vybehne ZAMITNUTO, nikdo, reklamace, arbitr ti nepomuze.
Nejde to jinak, proto moje zájmy hledej přímo v mém profilu. Ano, uhodls, jsou tam kódy ING. Miluju. :)
evelista
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod xxiro 27. 8. 2019 07:25

Záleží na tom, jestli si necháš udělat "nezávaznou" nabídku a nebo už rovnou poptáváš hypotéku s tím, že už ti udělají scoring. Banka si tě tak mimo jiné prolustruje v registrech. U každého přístupu do registrů banky uvádí důvod a pokud to uděláš u všech banka, bude o nich tam záznam. Což může u čtvrté a další nabídky působit podezřele a může to být důvod proč, některé banky hypo zamítnou.

V prvním kole to je dobré zmínit, že si jen děláš průzkum trhu a prozatím není třeba nahlížet do registrů.
xxiro
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod Mrusnok 27. 8. 2019 11:43

Brouter si ta čísla vskutku cucá z prstu. Já jsem získal před 4 lety hypotéku na 1.167.000 Kč s čístým příjmem 14 tisíc Kč. Teď mám po první refixaci splátku 3.633 Kč při sazbě 2,19 % p.a. Ony náklady na služby i u malého bytu mám 1.582 Kč + 300 Kč elektřina měsíčně.
Podstatné není dluhy splatit, ale spíš to je být schopen splácet.
Mrusnok
Diskutér

Odeslat příspěvekod mlrs 27. 8. 2019 12:39

Neresil bych ty naklady takto bokem - to banku nezajima - u nas by v kalkulatoru prosel uplne v pohode az do vyse splátky cca 7 litru (zalezi na kraji, kde bydli) - samozrejme nároky na bonitu mohou a budou jiné v kazde bance, tzn nekde mu daji max splátku třeba 5-6 litru, ale i tak by projit mel s tim, co chce - jak to pak zvladne v realnem zivote platit uz je věc druha.
mlrs
Diskutér

Odeslat příspěvekod PatrikChrz 27. 8. 2019 14:11

Asi bych také šel cestou nejdříve nezávazně poptat různé banky (bez ověření totožnosti a souhlasu s náhledem do registrů) a následně vybrat 2-3 (tu, kde máš účet a pak ještě jednu nebo dvě, které vypadají nejlépe), kde bych si nechal udělat návrh.

Některé banky neumí dát extra podmínky na poprvé, ale jsou schopny docela dobře dorovnat nebo "podstřelit" nabídku konkurence, třeba u spotřebáků to velmi dobře umí Sberbank.

Vzhledem k nízké částce bych se spíše než o desetiny procenta v úrokové sazbě zajímal více o ostatní náklady (odhad, paušální poplatek za poskytnutí hypotéky), zejména jestli budeš volit kratší fixaci nebo budeš chtít rychleji splácet.
Nekupuji si věci, které nepotřebuji nebo které se mi nelíbí, abych udělal dojem na lidi, kteří mě stejně nemají rádi.
PatrikChrz
Administrátor
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod brouter 27. 8. 2019 17:31

Mrusnok - bereš srovnání, co není srovnatelné, tedy nevím, kdo si co cucá z prstu, či porovnává něco zcela jiného. Předpokládám, že Ty žiješ jen v jedné místnosti. ReMusiCZ nesdělil jaký byt chce, tedy zda to bude 1kk / 1+1 co máš podle mne ty, nebo něco jiné. A náklady na byt jsou přece podle m2, fondu oprav, stavu domu, dle spotřeby energii atd. a tím to přece nekončí. Ty se chlubíš 1882 kč, nicméně jsi nenapsal kolik m2 máš velikost bytu, zda máš přeplatky/nedoplatky na službách, zda tam máš plyn, internet v ceně, jak řešen úklid atd atd. Ano někde to může být o 1000 kč méně, někde o 1000 kč více. Máš daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti když nejde přes pojistku domu k hypo, popelnice v ceně ? Já mám byt např. 1+1, kde taktéž platím kolem 2000 kč/měs nicméně mám i byt 2+1 kde platím přes 4500 kč, jelikož se tam splácí rekonstrukce a pak třeba mám i 3+1, kde platím do 3000 kč. Celkem mám 8 bytů, tak snad o tom i něco vím. Současně vedu 3 SVJ, tak snad vím co píši. Je zbytečné idealizovat platby za byt. Proto jsem uvedl 3000 kč. Nikdy nevíš, kdy se udělá nová střecha, výtah a změní se fond oprav a Tobě se pak platby změní, když platíš málo do fondu oprav, či dáváš málo do oprav. Pokud vezmu hypotéku, tak jsem já psal částku cca 3500-4000 kč/měsíčně. To co jsi uvedl je nesmysl, jelikož opět porovnáváš neporovnatelné. Pokud by jsi necucal data z prstu, tak si z dat co jsem uvedl spočítáš, jaký je mezi námi přece rozdíl. Ano platím cca stejně jak ty 3633 kč x já 3558 Kč (hypo aktuálně cca 1.090.000 kč u Tebe x 753.000 Kč u mne teď - původní hypo 850.000 Kč), ale umořuji více jistinu a tedy platím menší úroky než ty. Když se nad tím jen trošku zamyslíš, tak zjistíš, že u mne bude splatnost cca 20 let. U Tebe odhaduji minimálně o 10 let déle, teď dle mého splácíš jistinu cca 1750 kč, zbytek utrácíš za úroky. Nechci soudit co je lepší, to si každý musí rozhodnout sám. Já ale určitě nebudu doporučovat to, že se má zadlužit až do důchodu a žít s tím, že se mu nic za 30 let nemůže stát...Vždy je lepší u tak dlouhého závazku případně splátku prodloužit a tím si snížit splátku, než nemít žádný prostor.
Tvá rada, pokud by se ji uživatel ReMusiCZ řídil, tedy že bude platit jen 1882 kč a za byt poměrnou částí hypotéku cca 2505 Kč, vede spíše do pekel. Mimochodem pořízení hypotéky před 4 lety je někde jinde, než dnes (refinancování je taktéž něco jiného).
Předpokládám, že hypo získá. Mám dobré zkušenosti se schvalováním, sazbou z KB, proto jsem ji uživateli taktéž doporučil, pokud neprojde u mateřské banky. Já měl 3 hypotéky jednu už doplatil. Když si bral první zkoušel jsem přes poradce - velká firma, ale nakonec jsem řešil přes poradce banky v Praze, jelikož zde byly tehdy lepší sazby hned na první dobrou. I přes přeposlání nabídky nešlo u nás dorovnat...poradce banky pak dorazil vlakem 200km za mnou a vše se mnou podepsal, řešil odhady, přepodpis nájemních smluv s nájemníkem v bytě atd. Vždy je to ale člověk od člověka.
brouter
Návštěvník

Odeslat příspěvekod Jack111 27. 8. 2019 21:37

Nechapu ty cisla. Proc tu nesmyslne porovnas delku splaceni, naklady na byt, ale hlavne tech 40% hotovosti.
Nesmyslny.
Jack111
Diskutér
Uživatelský avatar

Odeslat příspěvekod evelista 27. 8. 2019 22:46

a proc nepisete kolik jste měli ty historicke hypo sazby, když se uz rozepisujete?
Nejde to jinak, proto moje zájmy hledej přímo v mém profilu. Ano, uhodls, jsou tam kódy ING. Miluju. :)
evelista
Diskutér
Uživatelský avatar

Další stránka

Kdo je online

Uživatelé procházející toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 0 návštevníků