Optimalizace daně z příjmu z pronájmu bytu

[octaviampi]

Rop: no a co teď - mám posudek, už je tedy pozdě i na případný nový k původnímu datu? Ten posudek je divam se dokonce jen na cca 1,5 mil. Kč. Podle mě (pokud není v ceně bytu tak drahý právě podíl na pozemku) byla už tehdy cena minimálně ke 3,5M.

[Rop]

Gordon_Flash
1. ano. K paušálu na dopravu je v zákoně tato věta: za každý celý kalendářní měsíc zdaňovacího období, ve kterém poplatník využíval příslušné silniční motorové vozidlo k dosažení, zajištění nebo udržení zdanitelných příjmů - takže ta tvoje cesta musí být za tímto účelem
2. ano. ano.
3. aha, tohle ti asi nikdo nevysvětlil - v případě nájmu bereš příjmy a výdaje - tedy pohyb peněz. Pokud ti nájemník nájem za leden 2022 zaplatí v prosinci 2021, tak jej zdaňuješ v roce 2021. U výdajů je to stejně. V roce, ve kterém výdaj zaplatíš, tak ti snižuje základ daně.
4. ano kalendářní rok.

Fond oprav: když máte jen 4 jednotky, tak ty jsi evidentně správce. Takže podle mě je to OK. Ustanovení § 1180 NOZ platí stále. Takže tvůj účet je fond oprav

octaviampi: jak uplatňuješ výdaje? paušálem nebo skutečné?

[yowie]

yowie: myslíš Nela Kubasová, realitní "specialista"? Ta vždy bude chtít někoho ukecat, aby si koupil byt na pronájem a výhodně bez placení daní jej pronajímal. Co bude za 15 let ji absolutně nezajímá. Odpisy nejsou perpetum mobile, prostě jednou dojdou. A se snahou zvyšovat míru zdanění, bych si je rád nechal "na potom".

To máš pravdu, ono jí to nezajímá proto, že ty byty taky průběžně prodává a kupuje, takže když odepíše, pošle do světa a koupí další a odepisuje znova. Někde si nedávno stěžovala, že prodala dost bytů někdy v roce 2017-18, kdy si mysleli, že je peak před propadem cen... To jí moc nevyšlo no...

Takže je důležité se na to dívat taky z pohledu toho, jaké s tím má vlastník záměry. Samozřejmě, když chceš třeba držet byt pro děti a mezitím pronajímat, vyplatí se úplně jiný přístup.

[octaviampi]

Rop: slutecne vydaje - odpisy zrychlene, pausal na dopravu a drobne vydaje (malovani, ...)

[Rop]

Tak s tím se už něco blbě dělá. Kdyby to byl rovnoměrný odpis, tak bys mohl znalečák udělat jiný, ale zrychlené oblbnout nejdou.

Nebo varianta dvě. Udělat nový znalečák a podat dodatečná přiznání kam až by to šlo, ale to by znamenalo, že by ti stejně významná část odpisů propadla.

[yndezit]

Omlouvám se, že se sem cpu s jedním dotazem, ale nechci zakládat celé vlákno.

Řeším něco za už staršího spolumajitele domu o více bytových jednotkách, které už roky pronajímá. Tržby od nájemníků chodí na jeden bankovní účet zřízený jen pro tento nájemní dům, na který mají přístup všichni spolumajitelé. Ti mají na domě ideální podíly, nevlastní konkrétní bytové jednotky. Takže tam neustále přitékají peníze, a odtékají zase za platby elektřiny, vody, odpadu atd.
Normálně fungují tak, že až se po roce - dvou něco našetří, tak buď něco na domě opraví, nebo když některý spolumajitel potřebuje peníze na něco jiného, tak si kus zisku rozdělí.
Vychází to teď tak, že za daňový rok 2019 byli v zisku, a podle podílů zaplatili státu nemalé daně z příjmů z pronájmu, z těch peněz co měli na účtu, zisk zůstal jinak nerozdělený, šetřili na opravy. Za rok 2020 byli ve ztrátě, začali s opravami, jsou za ten rok několik set tisíc v mínusu, spotřebovali na to rezervy z roku 2019.

Moje otázka zní, když spolumajitelé nejsou vlastníci bytových jednotek, a tudíž nemohou mít (?) fond oprav, je nějaká legální cesta, aby mohli část peněz ze zisku vyhradit jako blíže neurčené rezervy do budoucna, které by se podobně jako u fondu oprav nedanily, resp. zdanily až pokud by se z nich vyplatil zisk? Dnes prostě musí zdanit vše jako své příjmy, i když si je nevyberou.
Našel jsem jen zákon o rezervách, ale tam se dopředu musí určit na co to rezerva je, není to dost pružný nástroj.

[Rop]

Nejde. § 1180 NOZ nelze aplikovat, takže bohužel.

[yndezit]

Ok díky

[Gordon_Flash]

Dobré ráno, dovolím si to tu po půl roce oživit. Byt je úspěšně pronajatý dle původního plánu. Teď tedy budu řešit správné danění příjmu. Posudek jsem si nechal udělat, ale mám s ním jeden problém. Je v něm uvedeno několik zcela odlišných hodnot a vůbec nevím, ze které pro potřeby odepisování vycházet. První a nejnižší je "Výsledná hodnota po zaokrouhlení dle § 50" v kapitole "Ocenění dle platného cenového předpisu": 2.210.410,-. Dále je uvedena "Celková cena po zaokrouhlení" v odstavci "Ocenění tržním porovnáním", která je počítána z m2 a vychází na 4.496.000,-. Pak je v další kapitole ocenění dle metodiky ÚZSVM (4.310.000,-) a MFČR (od 3.440.000,- do 4.000.000,-). V závěru je pak zmiňována cena 4.496.000,- s tím, že jde o cenu zjištěnou s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovistosti a jedná se o cenu reprodukční v daném místě a čase po zaokrouhlení. Bere se tedy tato cena? Děkuji.

[frelichl]

Take bych mel tri dotazy:

1. Bydlel jsem ve svem byte cca 4 roky a pak ho v roce 2021 zacal pronajimat. Jestli to spravne chapu, musim vychazet z kupni ceny bytu a nemuzu si nechat udelat odhad? Cena bytu od koupe v roce 2017 dost vzrostla, takze pri odhadu bych mohl odepisovat vyrazne vyssi castku.

2. Najemnikovi jsem nechal k uzivani spoustu veci, vestaveny nabytek, kuchyn atd. Jestli to chapu spravne, u veci nad 80k czk budu moct odepisovat kupni cenu i kdyz jsem vybaveni koupil v letech 2017-2018?

3. Veci pod 80k czk (trouba, lednice, pracovni stul) zakoupene taky v letech 2017-2018 se neodepisuji, ale uplatnit je jako vydaj muzu jenom v prvnim roce pronajmu? Jde o to, ze vybaveni bylo dost drahe, takze by se mi hodilo dat do nakladu v prvnim roce jenom cast a zbytek v dalsich letech, tak abych mel prijem z pronajmu po odecteni vydaju / odpisu vzdycky tesne nad nulu.

[Rop]

Gordon_Flash: bere se reprodukční pořizovací cena - tedy ta poslední.

frelichl:
1. ano, musíš vyjít z pořizovací ceny
2. Vestavěný nábytek a (vestavěná) kuchyň jsou součástí ceny bytu. Pokud bys přesto měl i něco nad 80 tis. Kč, tak to můžeš odepisovat, pokud jsi to pořídil rok před zahájením nájmu. Pokud jsi to pořídil dříve, tak musíš stanovit reprodukční pořizovací cenu.
3. Věci, které nejsou dlouhodobým majetkem (tedy jejich hodnota je pod 80 tis. Kč) a které jsi pořídil v minulosti, do výdajů nijak nedostaneš.

[frelichl]

2. Tu reprodukcni porizovaci cenu muze stanovit ucetni? Nebo je na to potreba nejaky posudek od znalce?

Kuchyn ani vestaveny nabytek soucasti koupni ceny nebyly, ale jedna se skutecne o vestaveny nabytek na miru, ktery je nyni pevnou soucasti bytu a dostal jsem na nej tehdy 15 % DPH. Neprosly by aspon kuchynske spotrebice jako soucast kuchyne, protoze jsou vsechny vestavene? Mozna to zni jako blbost, ale v porizovaci cene to bylo skoro 100k navic. A chapu spravne, ze kuchyn i nabytek se bude odepisovat podle 2. skupiny?

[Rop]

Reprodukční pořizovací cenu si stanov klidně sám, já to dělám dle nabídek bazarů.

Zbyte chápeš nesprávně.
To, že jsi udělal novou kuchyň a nové skříně, tak jsi provedl technické zhodnocení bytu a zvýšil jsi vstupní cenu bytu. Takže všechny vestavěné skříně a celou kuchyň bude odepisovat společně s bytem (v jedné položce) 30 let.

[Gordon_Flash]

Zkoušel jsem najít někde vzor, ale nepodařilo. Buď jsem slepej, nebo levej . Předpokládám správně, že ty příjmy z nájmu dám do přílohy č. 2 kolonka 201 Příjmy podle §9 zákona? Tady mi tedy za 5 měsíců minulého roku, kdy se byt komerčně pronajímal, vychází částka 60.000,-. A do položky 202 Výdaje podle §9 zákona dám součet hodnoty bych dal drobné výdaje, které jsem do bytu investoval (pračka, jistič, vymalování apod.) + ty odpisy na používání osobního vozidla (v mém případě 20.000,- = 5*4000,-) a + odpis do 1,4 % hodnoty (v dalších letech obdobně, ale do 3,4 % hodnoty)? Snad už otravuju naposledy. Díky.

[Rop]

Nevidím tam chybu