Pronájem bytu-odpisy nemovitosti,úroky,ztráta z podnikání

[Pe-ha]

Zdravim. Pronajimam 3 byty a uplatnuji skutecne vydaje. U dvou bytu jsem letos v zisku napr. 2x 10000 a u jednoho ve ztrate napr. 10000. Uvazuji dobre, ze danim v §9 soucet tedy 10000 kc? nebo musim zdanit 20000 Kc a na ztratovy byt se neprihlizi? dekuju za nazor

[Rop]

Všechny nájmy jsou na jedné hromádce. Čili zdaňuješ zisk až po posčítání zisků a ztrát ze všech pronájmů.

[Pe-ha]

Díky, přesně to jsem si myslela, ale zmátly mě některé komentáře, že na ztrátu se nepřihlíží.
A ještě mám dotaz k těm odpisům. Podle toho, co jsem si nastudovala, tak hýbat (snížit) se dá prý jen rovnoměrné odpisy, ale tady v diskuzi to uvádíš u zrychlených? "Kromě toho, že nemáme povinnost daňový odpis uplatnit vůbec, existuje ještě u rovnoměrných odpisů možnost uplatnit tento odpis jen částečně.
Sazby rovnoměrných odpisů jsou stanoveny jako maximální, můžeme si tedy uplatnit i odpisy nižší. U zrychlených odpisů takovou možnost však nemáme – koeficienty přiřazené jednotlivým odpisovým skupinám jsou stanoveny fixně (ne jako maximální)."

[Rop]

Zrychlené odpisy jsou buď 0 nebo 1 - tedy buď se neuplatní nebo se uplatní (tak jak vyjdou dle zákona)

Sazba pro rovnoměrné odpisy se mohou pohybovat v rozmezí 0 % až maximální sazba dle zákona o daních z příjmů.

[Pe-ha]

Super, dik. je to tak jak jsem myslela, jen v tech diskuzich jsem to nejak blbe pochopila

[Pepta]

Dobrý den, tak jsem to tu vše přečetl a i ten uváděný koordinační výbor. Jen se chci zeptat, zda myslíte, že ten koordinační výbor mohu použít i pro nájmy bytu dle par. 9, když se tam uvádí par. 7? Myslím tím tu část a názor finanční správy že znalecký posudek si nechám vytvořit k datu přechodu z paušálních výdajů na skutečné (aspoň takto jsem to tedy pochopil). Děkuji.

[fivus]

Dobrý den, řeším pronájem bytu, který jsme koupili v roce 2014 a v roce 2020 ho začali pronajímat, pro odpisy potřebujeme už tedy odhad ceny nemovitosti k datu zahájení pronájmu. Může tento odhad udělat třeba i realitní makléř, který mi byt pronajímal, a má zkušenosti s odhadem např. pro dědická řízení? Nebo musí jít vždy pouze o odhad od soudního znalce? Máte s tím někdo nějakou zkušenost? Na FÚ jsem paní dotazem zaskočila a po konzultaci s kolegyní a pátrání v jejich předpisech mi zmínila pouze nějaký oceňovací zákon, podle kterého má být odhad zpracován (sama tedy praktickou zkušenost v dané věci tedy nemá, aby mi k tomu řekla víc, jak to na úřadě posuzují)...víte, co to je nebo jaké náležitosti má oproti běžnému odhadu? Budu ráda za zkušenosti. Děkuji.

[Rop]

Peptra: Nevidím důvod, proč by tomu tak nebylo.

fivus: Ocenění musí být v souladu s:
a) zákonem o oceňování majetku
b) oceňovací vyhláškou
Současně platí, že znaleckou činnost může poskytovat jen znalec.
Pokud tedy ocenění realitní makléř zvládne dle předpisů o oceňování a současně na ten papír nenapíše znalecký posudek, tak to udělat může. Je otázka, zda se v tom nebude při případné kontrole berňák rejpat.

[makyp]

Dobrý den Rope, prosím o konzultaci postupu: byt-pořízen 2010, od té doby pronajímán, výdaje uplatňovány ve skutečné výši, odepisován z pořizovací ceny. Poslední dva měsíce roku 2019 byl byt prázdný, od roku 2020 v něm bydlí majitel. v průběhu roku 2022 začne znovu pronajímat. Jak to bude prosím v tomto případě s odpisy? Bere se, že jsou odpisy přerušeny a pokračuje se odpisem pro rok 2020 - celým ročním? Nebo je to úplně jinak? děkuji moc

[Rop]

Taky bych to tak viděl.

[makyp]

Děkuji velice.

[Manasek1987]

Dobrý den,
mám dotaz ohledne odpisu. Nikde jsme nenašel přímou odpověd na mou otázku. Mám nemovitost o čtyřech bytových jednotkách. K bytovým jendotkám patří podíl na pozemcích. Každou bytovou jendotku jsem koupil v jiné době (postupně) za jinou cenu. Dám příklad 1)2017 250K 2)2019 350k 3) 2021 900K 4) 2022 650k Byty jsem pruběžně pronajímal, ale žádné odpisy neuplatnoval. Pouz náklady skutečně vynaložené. Nikoliv paušál. Můj dotaz zní. Chtěl bych začít odespisovat a v podstatě je mi jedno, jestli přístí rok, nebo za 5 let. Ale dosáhnout co nejvyšší odpisové hodnoty. Když nechám za 5 let udělat odhad a do té doby nebudu ulatnovat ani paušál, ani odpis, pouze ostatní výdaje s dosažením příjmu spojené, bude muset být vyhotoven odhad i tak zpětně k datu započetí pronámu? Tzn každý byt vlášt v jiné době...?Nebo musím uplastnit skutečné výdaje poníženeé o nějaký odhad pozemku? Děkuji za rozřešení této složité situace.

[Rop]

Pokud jsi začal pronajímat do pěti let od nákupu, tak musíš jako vstupní cenu pro odpisy použít pořizovací cenu. A pořizovací cena je úplata za stavbu (+vedlejší pořizovací náklady - typu daň z nabytí, platby právníkům atd.). Z ceny tedy musíš vyloučit hodnotu pozemku. Nutně to nemusí být znalečákem, ale třeba posouzením realiťáka.

[makyp]

Dobrý den, dovoluji si poprosit o kontrolu:
příjmy dle §9 - byt pořízen 2010 - koupí, ihned zahájen pronájem. Po celou dobu uplatňovány paušální výdaje.
v roce 2012 rekonstrukce koupelny
v roce 2022 výměna podlah.
Od roku 2022 bych chtěla přejít na skutečné výdaje.
Východiska:
1) musím si nechat vypracovat ZP na reprodukční pořizovací cenu k 1.1.2022, jelikož od pořízení bytu a přechodu na skutečné výdaje uplynulo více než 5let (Koov 9/20). Nebo, jelikož byl byt pronajímán hned beru pořizovací cenu.
2) rekonstrukce koupelny v 2012 - nic, bude v podstatě zohledněna v posudku.
3) výdaje za podlahy v roce 2022 pokud jsou nad 80tis. přičtu k reprodukční pořizovací ceně stanovené posudkem a začnu odepisovat, pokud méně než 80tis.mohu dát do výdajů, ale mohu také přičíst k ceně bytu.
4) pro rok 2022 vezmu odpis jako v 1.roce odepisování?
Jsou prosím tyto mé názory správné?
Děkuji velice za ochotu a váš čas.

[Rop]

1. Viz bod 4 KOOV 563/18.03.20 - je potřeba udělat posudek na reprodukční pořizovací cenu - což je cena dle zákona o oceňování majetku - takže by to taky klidně mohla být cena zjištěná (nikoliv cena obvyklá) - ale to je problém výkladu zákona
2. Ano.
3. Ano.
4. Ano.